[多房产家庭解套理财规划]家庭理财规划.docx

多房产家庭解套理财规划家庭理财规划 45岁的王先生是企业中层管理人员，税前月薪1.5万元，年终奖10万元；40岁的王太太在银行任职，税前月薪5000元，每季有奖金收入2万元，还有年终奖金3万元；女儿13岁，即将就读初中二年级。家庭年消费支出15万元，年学费支出2万元。王先生夫妇6年前热衷房地产投资。目前有自住房现值250万元，房贷101万元，剩余贷款期限8年。此外还有3处投资房地产：现值500万元的门面房，房贷余额200万元，剩余贷款期限10年，月房租收入2万元；现值300万元的住宅，房贷余额70万元，剩余贷款期限12年，月房租收入5000元；现值200万元的住宅，贷款余额40万元，剩余贷款期限16年，月房租收入3000元，全部房贷均为等额本息摊还。夫妻均加入社保，养老金账户余额先生10万元，太太5万元，两个住房公积金账户都用来交房贷，没有余额。除了房产以外，家庭资产还有现金与存款1万元，国内股票成本50万元，市价40万元。王先生夫妇各投保终身寿险30万元，年交保费2万元，已交8年，还要交12年，目前现金价值共12万元。由于购房导致过去一段时间资金惊慌，目前还有信用卡债5万元，利率18%。王太太有25万元的行员贷款余额（免息），保单质押贷款8万元，利率5%。理财目标与规划需求：（1）房产调整与减债规划：目前4处房产的房贷平均利率约7%，投资房产的房租收入不足以还月供，造成现金流的压力，加上房产调控政策下房价下行风险加大，准备至少出售一处投资房产，来解决目前的财务逆境。（2）子女教化与创业资金：打算让女儿中学毕业后到英国念本科与硕士，预料6年，每年开销1.5万英镑，回国后赞助届时值101万元的创业资金。（3）购车规划：3年后准备购买一辆现值60万元的自用车，以后每6年换同级车一次，共换4次，购车后每年养车费用增加2万元现值。（4）退休规划：夫妻15年后同时退休，退休后每年生活费用现值合计约12万元。（5）保险规划：依据家庭风险制定合理的保险规划。家庭基本状况分析依据王庭家庭的基本状况，编制其家庭资产负债表和收支储蓄表（见表1、2）。依据规划须要，做出以下假设：当地社会养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金交费率分别为8%、2%、1%和12%，企业对等交纳住房公积金；房租成长率、教化金成长率、生活费增长率、收入成长率、车价成长率、社平工资增长率、养老金账户投资酬劳率均为5%，上年社平工资为3000元。依据家庭资产负债表和收支储蓄表，我们对家庭财务状况进行了诊断，见表3。目前王先生家庭收入较高，但由于房产贷款较多，使家庭财务方面存在问题不少。家庭紧急备用金倍数不到1，可以随时拿来急用的资金不能维持1个月的家庭生活支出，这样一旦家庭出现急事，将难以应对。财务负担率较高，超过了80%，远远超过了40%的合理上限，这使得家庭负担太重，这其中还不包括生活和教化支出等。平均投资酬劳率较低，刚刚超过3%的合理下限，使得家庭资产不能有效增值。自由储蓄率为负数，虽然家庭储蓄率较高，但由于房产贷款本金支出太高，储蓄全部拿来归还贷款本金都不够，家庭没有可以自由运用的储蓄资金。保险严峻不足，虽然王先生夫妇二人均有终身寿险30万元，但相对于其收入、支出和房贷余额等因素来说，是远远不够的。家庭理财规划依据王先生家庭目前的基本状况，首先须要解决的是房产调整和减债安排。在此基础上，做好子女教化、购车、退休和保险等全方位规划。房产规划目前王先生家庭房产太多，且4套房产均有贷款，合计贷款410万元。加上消费性负债，债务合计高达448万元。考虑到投资性房产太多，而在政策的严厉调控下，房价下行压力较大，或者在一段时间内大幅上涨的可能性不会太大，且贷款利率较高，投资房产的房租收入不足以还月供，造成现金流压力太大。建议除自住房外，留下门面房，将其他2套投资性房产出售，扣除贷款可以增加390万元现金流入，每年可削减近13万多元（70万元贷款为88131元，40万元贷款为42423元）贷款本息支出。对出售房产的收入，在扣除房贷后，先将高利率的信用卡债还清，由于利率较低甚至免息，保单质押贷款和王太太的行员贷款可以短暂保留，其中保单质押贷款利率5%，低于后面测评的适合王先生的投资酬劳率8.4%，且一般期限较短，可以在到期后归还。经过调整，王先生的现金流压力大大减轻，家庭财务状况得到有效缓解。出售2套投资房后，王先生家庭的房贷利息支出和本金还款支出大大削减，自由储蓄由负变正，为22563元，也就是说每月储蓄额在供完房贷、交完保险等事项后还能剩下2万多元可以自由支配的资金，这其中不包括非常常性收入，即出售房产收入390万元。紧急备用金和理财打算金目前，王先生的家庭流淌资金仅1万元，难以应对日常紧急事项须要。建议增加至36个月的生活支出，目前家庭月生活支出1.25万元，建议保留5万元较为合适，这部分资金可以活期存款或者货币市场基金、银行短理财产品等形式保留，以提高资金运用效益。出售房产前，王先生家庭资产1318万元，但扣除房产投资、短期负债、既得权益（社保余额）和紧急备用金后，可以用于理财的打算金为零。出售房产后，资产增加390万元，负债削减110万元，扣除房产投资、短期负债、既得权益（社保余额）和紧急备用金后，理财打算金为387万元，这部分资金可以用于子女教化、退休、保险等理财目标。子女教化与创业规划目前王先生女儿每年学费支出2万元，安排让女儿中学毕业后到英国读本科与硕士，预料6年，每年开销1.5万英镑，折合人民币约15万元。预料5 年后进行，届时终值为19万元，另外回国后赞助届时值101万元的创业资金。目前现金流难以满意该两项须要，将2套投资性房产出售后，则可以满意该须要。对此，建议可购买整笔基金、基金定投或者教化金保险的形式进行积累。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页