宏观调控是传销吗 现行房价宏观调控政策利弊分析与对策研究.docx

宏观调控是传销吗 现行房价宏观调控政策利弊分析与对策研究 摘 要：房地产市场存在的高房价、高空置现象已严峻影响到国民经济的平稳持续发展。现行房价宏观调控政策存在一些弊端，其整体不足影响了调控效果。基于对现行房价宏观调控政策的利弊分析，认为解决房价问题，必需整体筹划、实行系统性的措施：转变政府职能、治理土地财政，同时完善信息披露制度、增加住房供应、弱化外资对房地产的助力。 关键词：宏观调控；对策探讨；房价 我国房地产行业的利润率高达30%40%，远高于各行业的平均利润率。房价一路走高，城镇住宅平均售价达到工薪阶层年收入的1020倍。房地产市场上供应严峻不足，需求过度膨胀；房价过快上涨严峻制约了城镇居民住房问题的解决和国民经济的平稳持续发展，这与“和谐社会”的政治主见相抵触,也与“民富则国强”的政治理念相左。遏制房价过快上涨，促进房价合理回来，已成为国家宏观调控的重中之重。 1 现行房价宏观调控政策利弊分析 1.1 货币政策 2022年至2022年间，中心人民银行连续上调存款类金融机构人民币存款打算金率。存款打算金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创建信用、扩大信用规模的实力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量削减，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。 存款打算金率提高后，一方面，货币供应量的削减使消费者购房主动性下降，消费者产生持币待购的心理；另一方面，银行可供贷款的资金削减，而贷款作为主要的资金来源，一旦削减将很大程度上影响整个资金的筹集，引起房地产投资的削减。从经济学角度分析，存款打算金率的上调同时作用于房地产市场的供求双方，而利率变动引起的需求改变幅度大于供应改变幅度，这会导致价格的下降。如下图所示：需求曲线D和供应曲线S同时左移，均衡价格P下降。紧缩型货币政策对遏制房价过快上涨有肯定作用。 图1 供求曲线图1.2 房贷政策 2022年1月26日,国务院出台新“国八条”，要求对贷款购买其次套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。 (1)房贷首付比例提高将限制投机性的炒房行为。高首付对炒房者而言，增加了投资成本，压缩了利润空间，削减了流淌资金。因而投机性炒房行为得到限制，房价的上涨趋势至少在短期内将会被有效地遏制。 (2)房贷首付比例提高对投资性购房行为的影响不大。投资性购房者作为长线投资者，看中的是中国房地产市场的将来，由于人民币的强势升值，他们认为房价在今后相当长的一段时期内将接着上涨。所以，房贷首付比例提高10%左右对此类投资者的购房行为影响不大。当然，从量的角度来看，此类投资者由于投资成本上升，加上房贷首付比例提高可能会扼制房价上涨趋势，这会给他们带来肯定的心理影响，可能会产生一段时间的观望。 (3)房贷首付比例提高对于升级换代的改善性购房行为产生肯定负面影响。改善性购房行为的目的是升级换代，此类购房者多属于中高等收入群体。房贷首付比例提高增加了此类购房者的购房成本，抑制了部分个人的刚性购房需求。 房贷政策虽然在短期内对抑制房价过快上涨有肯定作用，但是对于部分经济实力雄厚的投机性炒房者和一些非常富有的购房个人而言，此项政策影响很小；同时对改善性购房又产生了一些消极影响，不利于部分购房者改善居住条件；一些消费者还可能转向二手房市场，这样会导致二手房住宅需求增加，拉动二手房价格上涨。另外，商业银行受盈利的驱使，在资金足够的状况下，就会想尽方法进行变通，提高贷款利率的政策唯恐难以得到不折不扣的执行。因此，此项政策在长期内对房价的抑制作用欠佳。 1.3 税收政策 政策：2022年10月1日起，对个人购买一般住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下一般住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。政策：个人购房住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。 政策的动身点主要是为活跃住房市场，激励居民购买一般住房和换购住房。政策出台后，肯定程度上减小了首套房购买者尤其是小面积住房购买者的购买成本，可以刺激首套购房者的购房需求。政策传递了政府抑制投资投机性购房需求的政策信号。从短期看会导致二手房交易市场出现波动，但从长期看，政策的主要影响还是抑制投机性炒房行为，削减了资金向房地产行业的流入。但是二手房的交易成本会因此大大提高，许多业主便不再急于出售二手房，而是换为出租。这样二手房市场的供应就会大大下降，肯定时间内也有可能造成房源惊慌，在供不应求的状况下，卖方会将这笔费用转嫁到买房身上，从而变相推高了房价。而在供求基本平衡的状况下，由于提高了交易成本，会抑制房地产市场的流淌性，在 1.4 行政干预政策 政策：保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地运用权，并处以闲置一年以上罚款。政策：房价上涨过快城市要大幅度增加限价房和经济适用房供应，同时从严制定和执行住房限购措施，对拥有2套及以上住房者暂禁购房。 政策中，增加保障性住房供应有利于保障人民的一般住需求，调整住房供应结构。对超过期限不进行开工的房地产商罚款，有利于消退囤地现象，使有限的建筑用地得到充分利用，从而缓解房地产业的供需冲突，引起价格下降。而政策中，限购政策虽然遏制了炒房者的投机行为，但是明显违反了市场原则，难以长期大规模实行。提倡限价房可能会使房地产商偷工减料，以降低房屋的建设成本，这会增加房屋的质量风险。此外，如何安排经济适用房和限价房等保障性住房，真正做到公允、公正、公开也是亟待解决的一个问题。 2 房价宏观调控政策的整体不足 2.1 制度革新滞后 房价过高是一个困难的经济社会问题，其解决不能只单纯地依靠治理房地产市场。现行的土地制度、财税制度、政绩考核体系等都是房价过快上涨的深层缘由，而制度革新的滞后就导致近年来的房价宏观调控政策没能从根源上解决当前房地产市场面临的问题。国家每次出台的政策多是针对当时的详细问题制定的，带有明显的针对性，政策之间也缺乏连贯性。这就导致调控措施对房价的影响多是短期内的，从长期看很难取得良好的效果。 2.2 地方政府执行不力 地方政府的执行程度极大地影响了政策的调控效果，地方政府出于自身利益考虑对中心的调控政策执行度不高。一方面，我国五级行政体制为政策贯彻施行造成了困难，而在房价调控政策的施行过程中，上级政府对下级政府的监督考察又往往不到位，这就简单使地方政府产生缺位现象。另一方面，中心政府相关文件中部分概念界定不清楚，例如2022年的房产新政指出要“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但对“部分城市”没有做明确说明，这也为一些地方政府忽视全局利益的短视行为留下了漏洞。 2.3 供应增加不足 除成本之外，供求关系也是影响房价的重要因素。目前，我国房地产市场上供应不足而需求过盛，加快了房价的上涨。虽然房地产市场上存在肯定的投机性需求，但同时更有大量的刚性合理需求存在。遏制房价过快增长应当从供应和需求两个方面来考虑。始终以来，我国房价宏观调控政策都着重在削减限制投机性等不良需求方面，而对增加住宅供应数量略有忽视。 第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页