明源房地产ERPCRM租赁管理操作手册.docx

TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-TYYUA162】明源房地产ERPCRM租赁管理操作手册明源CRM租赁管理系统 SP2操作手册售后服务咨询热线：0755 - 售后服务电子邮件：如何使用本手册本手册共分为两大部分，您可以根据对业务理念的掌握程度和系统实际操作需要，选择对应的章节内容进行查阅和参考。l 第一部分 系统介绍本部分主要讲述了明源CRM租赁管理系统的业务逻辑和能够实现的主要功能，是理念层知识概要和系统功能概述的部分。通过阅读本部分，操作人员将能够较为清晰地理解明源CRM租赁管理系统的业务原理和功能分布，了解自己在实际中所负责的工作（也就是对应的软件系统操作功能）在本手册中对应的章节，从而方便对系统操作应用的熟练掌握和强化。l 第二部分 实际业务操作本部分主要结合客户的实际租赁业务流程，讲解在租赁管理系统中处理的具体操作步骤。为了便于操作人员快速掌握操作步骤和处理流程，在该部分中我们重点要理解和掌握，我们的租赁业务是如何通过租赁管理系统来实现和管理的，我们如何进行资料的录入及具体的操作步骤。本部分是要求操作人员必须掌握的内容。本书使用的符号解释：大项说明用于无先后顺序的明细条目的说明小项说明用于在大项下无先后次序的小项说明提示这个图标提醒您，如果您想把事情做的好些，就要牢记这些信息警告如果您想避免不必要的损失，就要牢记这些信息疑难解答常见问题及解决方法目 录第一部分 CRM租赁管理系统介绍第1章 CRM租赁管理系统与明源ERPERP为Enterprise Resource Planning的缩写，中文翻译为“企业资源计划”。从20世纪90年代ERP的概念诞生到今天，其内涵与外延已发展到全面管理企业人、财、物、事及信息全维度的信息化系统，其中人、财、物、信息是资源，事则是将几种资源进行Plan的流程和规则。换句话说，ERP就是现代企业全面信息化的代名词。明源ERP是明源软件为房地产开发企业经营管理提供的行业性全面信息化解决方案，按照“战略预算执行”的管理思路整合房地产企业的业务层面、财务层面、人力行政的资源和工作流程，实现企业所有层级的数据统计、分析、决策，并支持流程性业务和基础管理的执行和监控，使之真正成为企业的数字神经系统。明源ERP蓝图如下：在明源ERP中，业务层面分成CRM（客户关系管理）和POM（项目运营管理）两条产品线。CRM是Customer Relationship Management的简称，涵盖市场营销、销售/租赁、物业/客户服务、客户会以及客户互动门户等一系列与客户相关的业务，是以客户为核心的一体化业务运作平台。对地产企业而言，CRM平台的价值主要体现在增加现有客户的收益，准确挖掘高价值的客户，提高营销活动的效果，提升自身的运营能力等方面。明源CRM的业务流程如下：租赁管理系统作为CRM核心组件之一，针对房地产二级市场的写字楼、商铺、公寓等物业类型的租赁业务，其管理范围涵盖了项目前期的市场营销、策划，招商过程中的代理商管理、客户跟进洽谈，意向书、合同的签订管理，以及后续合同执行过程中的合同执行情况管理、费用帐单管理、收费管理等各项业务。第2章 CRM租赁管理系统概述明源CRM租赁管理子系统针对房地产二级市场的写字楼、商铺、公寓等物业类型的租赁业务，围绕租赁业务中的客户经营、资产管理与合同管理三方面展开，强调以客户为中心的经营行为以及实施针对性业务流程，按照前期的客户跟进洽谈、签约过程的客户服务、合同执行过程中的客户持续经营这样一条主线索来组织系统功能。通过应用明源CRM租赁管理子系统，房地产企业可以结合租赁业务的实际流程, 实现从项目招商、交易过程管理、租赁经营管理，到财务管理等一系列流程的高效管理和严格控制，形成以客户为中心的业务运作流程，大大提高租赁经营运作效率和掌控客户能力，全面提升企业竞争能力。下面就CRM租赁管理系统得特点进行阐述。l 支持复杂多变的租赁业务模式系统对写字楼、商铺、酒店式公寓等物业类型的租赁业务管理均提供良好地支持，可灵活处理各类物业类型的租赁合同、租赁业务中涉及的各类费用等，对商铺租赁业务中特有的营业提成也能够有效地管理。l 精细化的客户跟进过程管理从接触客户开始直到最终客户成交，系统将记录和管控每一次与客户的跟进、洽谈以及对客户的报价，真正实现了对销售全过程的精细化管理。l 灵活的费用定义系统在租赁业务中往往会涉及到各种各样的费用，且各种费用的计算方法各异，因此明源CRM租赁管理子系统中特别提供了灵活费用定义系统，用户可以自由定义各种需要收取的费用，并可为这些费用定义多种计算方法，在合同签订时可直接选择。l 直观的展示风格系统可以按照租赁业务中最常见的图形方式来展现物业租赁的情况，用户可以一目了然地获取整个项目的租赁情况，完全与日常的工作习惯吻合。l 灵活的合同管理模式不但对租赁合同执行过程中常见的续租、退租、提前解约、租赁面积变更等业务情况提供了良好的支持，而且对于一般租赁管理软件难以处理的同一物业同时存在的上下手租赁合同也能够完善地处理，用户可以清晰地了解当前的那些物业签署了下手合同，以及上下手合同的相关详细信息。l 自动化日常经营流程将日常经营管理最频繁的计费、打单、收费、催款这一业务过程在系统中通过计费、记账、收款、月末处理等一系列功能自动完成，现在每月只要向系统提供基本的数据，几个按钮就可以完成以前繁复的收款、催款工作。l 持续客户经营的理念在日常经营过程中可以将客户诚信情况加以记录，作为以后与该客户持续合作的基础。同时，通过日常经营活动中的定期回访，可以不断了解客户需求，形成新的线索，并有针对性地推荐相应的产品，形成强有力的差异化营销手段，不断挖掘老客户价值。l 良好的系统扩展性租赁管理子系统作为明源CRM平台的子系统，可以直接与明源销售、会员、客服等其它CRM子系统无缝融合，此外系统内置与邮件系统、OA系统的接口，还支持呼叫中心（Call Centre）、手持设备（PDA）等外部硬件应用，具备良好的扩展性。第3章 CRM租赁管理系统模块介绍² 模块流程图：1、 我的工作台针对不同身份用户的信息中心，用户可以设定自己的个性化工作界面，包括常用功能模块、常用报表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定的工作台界面下开展工作，可以了解到自己所关注的重要信息和报表。2、 项目准备用于设置在项目开始租赁前的初始数据，比如，租赁过程中的房源、价格、费用项目与计费标准的定义等准备工作，为后期楼盘进行正常销售打好基础。l 【项目登记】在系统中初始定义房地产项目，为租赁做好准备。l 【房源生成】和【房间管理】采用简便快捷的方式协助您完成项目开始前的房源生成及项目、房间基本资料的录入，以保证后续的租赁工作正常展开。l 【费用定义】用于设置在租赁业务中涉及到的各种费用名目，以及其对应的计费标准，在实际租赁业务中可直接按此计算得到客户的帐单。l 【底价管理】加强租赁业务中对租赁底价的控制管理，对实际成交的价格严格控制，保证公司对租赁合同价格的有序管理。l 【业务参数设置】按照业务分类，设定不同业务的不同参数类型。传统软件的弊端在于不能很好解决标准产品和用户个性化需求的矛盾，而明源地产ERP基于“随需应变”的明源MAP平台，结合明源为3000多家客户业务实践的成功经验，在各个不同的业务模式中可以根据用户的实际需要来进行选择和设置。3、 营销管理营销管理是对项目市场、营销层面相关工作的管理，主要包括对租赁整体营运情况的分析、对租赁市场营销活动的管理。l 【租赁经营指标】统计租赁业务的经营业务数据，可与公司的既定指标对比评估当前业务状况的状态。l 【营销方案】管理总体营销预算，以及预算所对应的营销方案、活动等，可以作为营销效果分析的部分基础。l 【竞争楼盘信息】可详细记录竞争楼盘的相关信息，如环境、定位、租金情况、广告投放情况等等，并提供方便的查询功能以及对多个楼盘对比分析的功能。4、 招商管理招商管理部分可以对招商过程中租户的跟进、洽谈、报价过程进行管理，并可将招商过程中涉及到的代理商也纳入管理范围。l 【代理商管理】可管理代理商的基本资料、具体的业务员、代理商的重要客户资源以及代理商的佣金结算情况等内容。l 【租赁线索】管理营销活动、接待、以及公司客户资源库（比如会员）产生的销售线索。为业务人员以挖掘机会为导向的前期跟进提供基础。l 【租赁机会】根据商机理念，精细管理客户跟进。全面管理客户每一次互动的全过程；通过问卷调查全面掌握客户需求信息；对客户的全程洽谈过程及其中的每次报价情况均进行管理。l 【客户台帐】客户全信息展示。在和客户互动的每一个接触点（客户来访、交易、会员行为、客户投诉等）信息的集中台帐，避免发生老客户信息割裂在各个业务的情况。l 【客户关怀】通过短信、邮件群发等手段，以客户关怀（比如客户生日）和产品推广（比如新盘上市）为主题，对特定属性客户进行低成本的关怀。可以支持对客户通过各种属性进行自定义的筛选和过滤。l 【跟进记录查询】可以查看到客户全生命周期的整个交互过程。管理人员也可以了解业务员的客户跟进状况并随时进行评估和指引。5、 交易管理对租赁意向书与合同签订过程的管理，同时对租约执行过程中的变更、提前解约、续租、到期退租等业务进行管理。l 【房源查询】项目租赁情况总控平台，可以通过销控表或小区鸟瞰图两种方式查看整个项目各房间的租赁状态以及房间资料。l 【意向书管理】对意向书的签订与取消业务进行管理。l 【合同管理】对合同的签订过程以及租约执行过程中的变更、提前解约、续租、到期退租等业务进行管理。l 【变更日志】详细记录所有的变更过程。可以查看到变更提请人及变更原因、变更前的情况、变更后的情况、变更产生的财务结果。做到管理透明，有助于公司的监督。l 【租赁分析】从套数、面积维度对各种交易数据进行统计分析，方便公司管理层及时了解最新租赁进展，为决策提供支持。6、 计费管理通过计费管理，系统可以自动化地进行费用的计算，并记帐产生帐单，简化日常租赁业务中对帐单管理的繁琐工作。l 【收费项目设置】可灵活设置各个房间、合同需要收取的各种费用，以及费用对应的计费标准，使系统可以自动对各类费用进行计算。l 【费用录入】录入水电等抄表的数据、营业收入的数据以及个别需要手工录入的费用，并可计算各种费用的当月金额。l 【费用记帐】通过该功能系统可以自动产生费用帐单并可打印收款通知书。l 【月末处理】一月的收费工作完成后，通过月末处理对费用数据进行月结，为下月收费工作准备好相关数据。7、 财务管理处理租赁业务中产生的所有财务工作。用于各种款项的收支，票据的管理、打印，催收欠款等，对财务结果进行汇总分析。l 【财务待办】协助财务部动态了解租赁业务过程中存在的多种变更事件。有部分事件会引起财务数据的变动，需要财务进行相关业务处理。运用此功能可以避免招商和财务因信息不通畅所导致的对帐工作。l 【票据管理】对交款的客户所开具的发票和收据进行统一管理。对票据本号和编号进行设置，可协助财务查看票据的使用明细，进行票据的核销。l 【收支管理】协助您更好地对资金线索的管理，包含租金、费用、押金、预收款等方面的管理。l 【催交欠款】对欠款客户进行批量催交，加快资金回笼。自动过滤欠款客户，支持打印催款通知书，还可以在过滤条件中设定提前通知交款。l 【财务分析】对项目租赁业务的整体收款情况进行分析。这里将款项按租金、押金、预收款及各类其他费用分类进行统计，并可根据合同对租金收取情况进行预测。8、 报表管理系统的报表中心，结合明源为地产百强客户服务的基础，提炼出业内领先的报表体系供客户参考。l 【统计报表】1）支持层层嵌套的报表，方便领导层层深入了解，符合领导的操作习惯；2）方便导出EXCEL，而且导出后所见即所得；3）基于权限架构的报表体系，每张报表都和相关的内部人员权限结合起来。9、 工作台配置用户根据自己的需要，自行设置工作台显示的桌面部件。l 【桌面部件管理】用于管理我的工作台中的桌面部件，用户可以自定义部件。l 【定制公共桌面】用于自定义各性化的桌面，用户根据自己所需要了解的信息定制自己的桌面部件，从而通过我的工作台中了解到最新的信息。l 【公告管理】用于管理当前公司下的所有公告，用户可以发布最新的公告通知。第二部分 CRM租赁管理系统业务操作第4章 项目准备本阶段用于租赁过程中基础资料的设置，从业务参数设定、项目资料及团队的建立、生成房源、房间的价格制定到相关费用的定义，接下来我们对这几部分业务在系统中的具体操作进行详细介绍。4.1 项目概况 通过【项目概况】模块，可以建立项目及其项目团队，并可设置项目对应的装修标准、明确项目户型。界面如图4-14.1.1 如何建立项目项目是整个ERP共用的一种资源，在销售系统中建立的项目可以为其它子系统所引用，同样，在其它子系统中建立的项目也可以引入到销售系统中。在项目列表中选择“公司名称”，点击新增，系统会根据整个ERP项目资源的情况进行不同的处理：l 若其它子系统中存在销售系统未建立的项目，系统打开如图4-2所示界面，如果所要建立的项目在其中，选择对应的项目后，点击下一步进行引用；否则点击新增，建立新的项目。l 若其它子系统未建立项目或建立的项目在销售系统中已存在，系统则直接打开新增项目界面，如图4-3所示。【字段说明】l 项目编码项目编码通常是项目名称的缩写，方便后续相关功能引用，如：深圳蓝岸公寓，取拼音的首字母代表其项目简称“SZLAGY”。当然用户也可以根据所需取对应的“项目编码”，只要方便就好。l 父级项目当在项目下建立项目分期时，系统会根据所选择的项目自动填写父级项目。项目基本信息录入完成后，点击保存，系统会刷新出<项目团队>、<装修标准>、<户型设置>标签页，如图4-4，用户可继续完善项目相关资料。提示：l 项目的建立支持“项目-分期”两级的管理层级，分期以下的管理层级在生成房源时建立。l 显示为灰的项目是用户没有权限操作的项目,该项目不能做任何操作。l 删除项目时，若当前项目已被选为某票据的所属项目，则在删除该项目时，系统会同步删除该项目与票据相关联的记录。4.1.2 如何引入测算项目如果您购买了明源ERP的投资分析子系统，并在其中建立了投资测算的项目，因系统认为进行投资测算的项目均是虚拟的项目，所以投资测算项目并没有真正建立在系统的项目资源中，当曾经测算的项目最终确定开始正式运作以后，则可以在系统中直接引入投资测算项目，避免重复录入的工作。在项目列表中选择“公司名称”，点击引入测算项目，系统打开引入测算项目界面，列出可供引用的测算项目，如图4-5。选择需要引入的项目后，点击下一步即进入项目基本资料界面，核对补充相关资料后，保存即可。4.1.3 如何建立项目团队项目建立后，需要建立项目团队，例如销售团队、服务团队等，在集团级参数中设置启用项目团队进行资源化管理时，在客户跟进各功能和定单管理、合同管理功能中，操作员的数据权限将按照项目团队的组织结构的层级进行自动分配。新增项目后，系统会在该项目下自动创建一个顶级团队，团队名称与项目名称一致。项目团队的管理分为团队、岗位、成员三个层次，界面如图4-6。1创建团队项目团队可以建立多级，可在顶级团队下建立多个子团队，如销售部、财务部等，而销售部下又可分为多个销售组，每个组就是销售团队下的子团队。具体操作如下：选择<项目团队>标签页，选择需要建立下级团队的团队，点击新增团队按钮，打开组织信息窗口，如图4-7所示，录入相关信息后，保存即可。【字段说明】l 组织代码同一项目下的“组织代码”不允许重复，是唯一的。l 组织简称同一项目中同级团队的组织简称不允许重复。l 上级组织项目团队是分级的，所以建立团队时，需要选择其上级团队。提示：l 团队信息保存后，其上级团队不允许再修改。l 删除项目团队时，会连同项目团队下的成员一并删除。l 项级项目团队不允许删除。2团队岗位的建立项目团队建立后，需要为团队建立相应的岗位，如销售部下可建立销售经理、销控等岗位，销售小组下可建立销售组长、销售代表等岗位。具体操作如下：选择需要建立岗位的团队，点击新增岗位按钮，打开岗位信息窗口，如图4-8所示，录入相关信息后，保存即可。【字段说明】l 岗位名称同一团队中岗位名称不允许重复。l 上级岗位设定当前岗位的上级，如销售代表的上级岗位是销售组长，销售组长的上级岗位是销售经理，可通过按钮在公司的组织结构中查找岗位并选择。l 通用岗位系统中需要对每个岗位设定其权限，但是部分岗位可能权限是相同的，如销售A/B/C组的组长，需要分别设定三个岗位，但是他们的权限相同，而只是管理的销售代表不同，所以此时可以预先设定一个叫做“销售组长”的通用岗位，并设定相应的权限，然后为销售A/B/C组长选择通用岗位为“销售组长”，则这三个岗位的权限均与通用岗位销售组长相同。建立岗位后，可以通过岗位授权与数据授权对新建的岗位进行授权操作，具体操作请参见明源地产ERP 系统维护手册。3维护团队成员所有的团队成员都需要有具体的岗位，因此需要在岗位建立后，为每个岗位指定成员。点击添加成员，打开添加岗位成员窗口，如图4-9所示。在图4-9的左窗口中列出当前有权访问的所有公司与部门，右上窗口对应部门的成员。用户可根据岗位的需要增加或删除对应的成员。提示：l 同一项目下,同一个用户只能属于一个团队,同一个人不能属于多个团队。当在组织内重新分派项目团队成员时，需要从原团队将其删除并添加到其他团队。l 移除成员时，只是将这个用户从这个团队中删除，不属于当前团队了，并不会删除这个用户。l 在为岗位添加岗位成员时，允许选择“禁用”用户。4.1.4 如何设置装修标准用于设置项目中房产对应的各种装修标准。在签定单或合同时，可直接选择装修标准，系统将以该装修标准的装修单价与成交面积相乘计算出房间的总装修款。在修改项目界面，选择<装修标准>标签页，点击新增按钮，打开装修标准界面，如图4-10所示，录入相关信息后，保存即可。【字段说明】l 装修单价： 每平方米装修的价格。提示：l 装修标准一旦被引用，就不允许删除，且装修标准名称不可编辑。4.1.5 如何设置户型用于设置项目中房产的各种户型，每种户型对应的房间结构、装修标准、产品类型等，以供生成房间时调用。在修改项目界面，选择<户型设置>标签页，点击新增按钮，打开新增户型窗口，如图4-11所示，录入相关信息后，保存即可。【字段说明】l 建筑面积必填，且必须大于或等于套内面积。l 套内面积必填，且必须小于或等于建筑面积。l 产品类型选项来源于【业务参数设置】中设置的“产品类型”选项。l 装修标准选项来源于在当前项目<装修标准>标签页中设置的装修标准。提示：l 户型设置一旦被房产引用，就不允许删除，且户型名称不可编辑。4.2 房源生成 项目建立后，可通过【房源生成】模块为项目建立分区、楼栋，并生成可销售的房源。同时，还可对房间资料进行维护，包括房间的拆分、合并、删除和房间资料的修改。界面如图4-124.2.1 如何生成房间系统中生成房间的操作流程如下：一、 建立区域一个大的项目一般会在项目下建立几个分区，再在每个分区下建立楼栋，区域可建立多级。在列表中选择项目，点击新增区域，打开区域信息窗口，如图4-13所示，录入区域编码和区域名称，保存即可。【字段说明】l 区域编码必填，同一层次下区域编码不能重复。l 区域名称必填，输入描述相关项目区域信息的名称，且同一层次下区域名称不能重复。提示：l 分区下建立了子级分区或楼栋后，当前分区的区域编码不允许再修改；l 只能在项目或分区下建立子分区，楼栋是最末级，楼栋下不允许再建立分区。l 如果分区下已建立了子级分区或楼栋，则该分区不允许删除。二、 建立楼栋楼栋是房源的依附体，没有楼栋就不存在房源。楼栋既可直接隶属项目下，也可建立在项目区域之下。选择要建立楼栋的项目或项目下的区域，点击新增楼栋，打开楼栋信息窗口，如图4-14所示，录入相关信息，保存即可。【字段说明】l 楼栋编码必填，同一层次下楼栋编码不能重复。l 楼栋名称必填，输入描述相关楼栋信息的名称，且同一层次下楼栋名称不能重复。l 建筑性质选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“建筑性质”选项。l 租售类型租售类型选项有三种：出售、出租、租售，默认为“出租”。生成房间后，房间的租售类型会自动引用该楼栋的租售类型，个别房间可以再做调整。l 销控显示用于设置在后续模块（如：【房源查询】模块）打开楼栋时，楼栋下房源的展示方式，默认销控表方式。提示：l 若是新建的楼栋，则生成房间按钮，必须在保存楼栋后，该按钮才会显示。l 如果楼栋下未生成房间或生成的房间未被使用，则该楼栋允许删除，删除楼栋时会同时删除楼栋下所有房源；l 如果楼栋下生成的部分房间已被使用（如已放盘），则当前楼栋不允许删除。三、 生成房间楼栋资料创建好后，即可在楼栋下生成房间了，系统是采用向导的方式为楼栋生成房间的。l 生成多套单位用于一栋楼下有多套房产的业务场景。操作步骤如下：1、 在列表中选择需要生成房间的楼栋后，点击生成房间，打开生成房间向导界面，如图4-15所示，选择“多套单位”选项，点击下一步；2、 设置楼层数及单元数后，点击下一步，如图4-16；【栏目说明】l 楼栋层数必填，允许录入1至100层。l 单元数目允许录入1-20个单元。3、 设置楼层名称及每层户数后，点击下一步，如图4-17；注意：· 单元数为1时，只需录入“楼层名称”及每层楼的“户数”· 单元数大于1时，需录入“楼层名称”、“单元名称”与每层楼的“户数”。同一单元下所有楼层的户数是一致的。4、 设置房号并确定户型后，点击下一步，如图4-18；【栏目说明】l 户型选项来源于【项目概况】模块<户型设置>标签页所设置的户型记录。l 号码如果用户对系统自动生成的“号码”不满意，可以在此进行修改。这里系统提供了批量设置户型的功能。点击显示户型特殊设置，界面如图4-19所示，勾选要更改户型房间前的复选框，在户型下拉框中选择新户型后，被勾选房间的户型就修改为所选的新户型了。批量设置户型后，复选框的状态保持不变，这时若再勾选某些房间前的复选框，被勾选房间的户型不会改变，必须重新选择户型后才会改变。点击清空复选框，将所有复选框置为不勾选状态，不会影响已更改的户型。点击隐藏户型特殊设置，将隐藏户型下拉框、各房间前的复选框以及清空复选框按钮，这时已经进行户型修改的房间则保持修改后的户型。5、 确定房号生成规则后，点击下一步，系统会提示“是否立即生成房间”，确定即可，如图4-20；【栏目说明】l 房间号码生成规则i. 楼层+号码它对应的是常见的高层、小高层、多层住宅，如图4-20ii. 楼层+顺序号（单元横向）如：一个单元有两户，号码在本单元中横向连续，如图4-21iii. 楼层+顺序号（单元纵向）如：一个单元有两户，号码在本单元中纵向连续，如图4-22iv. 楼层+顺序号（楼栋横向）此种生成规则有点特殊，不管该楼栋有多少个单元，其下有多少户，都当做只有一个单元处理，按照楼层+顺序号生成房号，如图4-23提示：l 房间号码可由系统自动生成，也可在生成的基础上根据需要修改。l 同一单元下的房间号码不允许重复。l 房间号码允许不填房号，系统则认为没有房号的单元格不存在物理房间。l 生成独立别墅用于一栋楼下只有一套房产的业务场景。在列表中选择需要生成房间的楼栋后，点击生成房间，打开生成房间向导界面，选择“独立别墅”选项，点击下一步，打开增加房间窗口，如图4-24所示，录入房间资料后，保存即可。 【字段说明】l 房间编码由“楼栋父级编码+楼栋编码+房号”组成，不可编辑。l 租售类型默认当前房间所属楼栋的租售类型，可编辑。4.2.2 如何调整房间房间生成后，并不是所有由系统生成的房间资料都十分完善，个别房间或多或少会存在一定的差异，需要对房间资料进行调整，甚至可能需要对房间进行拆分或合并操作。在列表中选择需要调整的楼栋，点击调整房间，打开如图4-25所示界面，在此可对房间进行拆分、合并以及修改操作。a) 修改房间资料选择需修改的“租控”状态的房间，点击房间资料，打开房间资料窗口，如图4-26所示，在此可修改房间的户型、租售类型、计租模式等信息，修改后点击保存即可。b) 房间的合并与拆分商铺、写字楼的买卖与住宅不一样，刚开始发售时可能是一个较大或较小的面积，之后可根据客户的需求割出一部分或合并进行出租，房产的合并与拆分功能就是用来分割和合并房产的。l 合并房间系统支持向右合并及向下合并两种。向右合并后，所选房间与其右侧相邻的房间合并为一个房间；向下合并后，所选房间与其下方相邻的房间合并为一个房间。房间合并后，除面积合并外，其它房号、房间资料为所选房间的信息，可通过房间资料按钮调整合并后的房间的户型、面积等资料。l 拆分房间对于商铺等，经常需要对房间进行拆分，拆分后，所选房间将被拆成最小单元格。左上方的单元格保留原房间的信息，拆分后的其余单元格为空白，可通过房间资料按钮调整、新增拆分后各个房间的基本资料。l 插入整列如果需要对最小单元格进一步拆分，可通过插入整列功能实现，选择某房间，点击插入整列，录入插入列的号码，确定后系统自动在所选房间右侧插入一整列，选中空白单元格，通过房间资料按钮可新增房间。l 删除整列可插入整列，也可以对整列进行删除操作，选择房间，点击更多操作下的删除整列，所选房间所在的列将被删除。当所在列存在被合并的房间时，该列不允许删除。提示：l 只能对“租控”状态的房间资料进行修改。l 对房间进行删除、拆分、合并时，只能对“租控”状态的房间进行操作。l 只有进行过合并操作的房间才能进行拆分操作，否则拆分操作不可进行。4.2.3 如何设置平面图为了更直观的体现项目下的区域、楼栋及楼栋下的房产，可对其进行平面图设置，上传形象的图片作为区域或楼栋下的背景，将楼栋或房产的格局调整类似真实的布局。这一点对于“商铺”类型的房产，尤为重要。选定项目、区域或楼栋，点击平面图设置，进入修改布局界面，点击修改布局，用户可进行上传平面图的操作，如图4-27，上传后，保存布局即可。4.3 房产管理用于管理租售的房间，包括对房产资料的编辑、价格录入以及批量调整房间的其他信息。界面如图4-28 【栏目说明】l 视图内查询系统支持对房产资料进行视图内查询，勾选快速查询栏的“视图内查询”复选框即可实现视图内查询。此时，系统是按“项目+视图过滤条件+快速查询条件”进行组合查询，查询出的结果是同时满足这三部分条件的数据。4.3.1 房产资料在<房产资料>标签页中，双击房间列表中的记录，打开房间资料界面，如图4-29所示，可查看该房间的全信息，同时用户还可以通过<客户>标签页查看到与该房间发生交易的客户及客户信息 ，通过<销售单>和<租赁单>标签页可以查看到与该房间发生的所有销售信息和租赁信息，如果没有购买销售系统，<销售单>标签页则不显示。提示：l 只有状态为“租控”的房间才允许修改其户型，且户型一旦改变该房间的结构、面积等值也会随之改变，户型下拉框的内容取自【项目概况】中<户型设置>侧标签。4.3.2 价格录入用于选择房产的计租模式，并录入租金单价、租金、租金单位和币种，界面如图4-30所示，录入完成后，保存即传递到相关房产的最新价格。提示：l 无论房产的租赁状态是什么，只要该房产已有建筑面积和套内面积，修改租金单价，系统会根据选择的计租模式，自动计算租金；修改租金，系统会根据选择的计租模式，自动计算租金单价。4.3.3 其他信息用于批量调整房间的景观、朝向以及是否附属房间。界面如图4-31具体操作如下：1、 在项目列表中选择项目-分区-楼栋后，系统以销控表的模式显示所有房间； 2、 根据需要选择要调整的房间范围，若选择某一横向记录的“整列调整”则表示将当前所选这一楼层所有单元的房间均进行修改景观或朝向操作；反之，选择某一纵向记录则表示将当前所选单元的所有房间进行同样的操作； 3、 若需将当前楼栋下所有房间的景观或朝向或是否附属房间进行修改，则可直接点击销控表中最左上角的“全部调整”即可； 4、 操作完毕后点击保存信息按钮才可让所有操作生效。4.4 费用定义本模块用于定义项目存在哪些费用及费用对应有哪些计费标准，以便后续模块调用。界面如图4-324.4.1 增加费项费项固定分为房产类费用与合同类费用两大类。l 增加房产类费用选中“房产类费用”，并单击“新增费用项目”，打开新增费用项目界面，如图4-33所示，录入相关信息，保存即可。【字段说明】Ø 费用名称同一项目下“费用名称”不能重复。Ø 走表类费用、押金类费用、是否管理费当“走表类费用”选择“是”时，“押金类费用”和“是否管理费”自动变为“否”；当“押金类费用”选择“是”时，“走表类费用”和“是否管理费”自动变为“否”；当“是否管理费”选择“是”时，“走表类费用”和“押金类费用”自动变为“否”。l 增加合同类费用选中“合同类费用”，并单击“新增费用项目”，打开新增费用项目界面，如图4-34所示，录入相关信息，保存即可。提示：l 所有系统级费项不允许修改、删除。l 当费用项目下已经定义了计费标准时，则不允许修改“走表类费用”字段的值。l 同一项目下只允许定义一个房产类管理费。l 同一项目下只允许定义一个合同类管理费。l 如果所定义的管理费已经被引用过 （包括意向书/合同引用了该费用和租金一起生成管理费，执行中的合同的计费标准中引用了该费用），则“是否管理费”字段值不可改变。l 如果当前管理费用已经被意向书或合同模块引用，则不能删除！4.4.2 增加计费标准用于设置各费用项目相应的计费标准。l 增加房产非走表类计费标准选中房产类且为非走表类的费项，并单击“新增计费标准”，打开增加房产非走表类计费标准界面，如图4-35所示，录入相关信息，保存即可。【字段说明】Ø 计费标准名称同一项目同一费项下“计费标准名称”不能重复。Ø 计算方法：² 选择“手工录入”，则后续引用此计费标准计算收费金额时，取用户手工录入的值；² 选择“固定金额”，则收费金额等于录入的值；² 选择“按面积计算”，若“计费天数设定”为：n 按月计费：收费金额=建筑面积或套内面积或计租面积*单价；n 按当月实际天数计费：收费金额=建筑面积或套内面积或计租面积*单价*当月实际天数；n 按指定天数计费：收费金额=建筑面积或套内面积或计租面积*单价*录入的指定天数；² 选择“按其它费用的金额计算”，则收费金额=所选费项的金额*录入的收费比例；其中费项列表取本项目中的“走表类费用”；² 选择“按其它费用的用量计算”，则收费金额=所选费项的用量*录入的单价；其中费项列表取本项目中的“走表类费用”。l 增加房产走表类计费标准选中房产类且为走表类的费项，并单击“新增计费标准”，打开增加房产走表类计费标准界面，如图4-36所示，录入相关信息，保存即可。【字段说明】Ø 计费标准名称同一项目同一费项下“计费标准名称”不能重复；Ø 使用最低用量当使用最低用量为“否”时，则零行度不计最低用量默认为“是”，且不允许修改；Ø 使用计划用量、使用超计划外用量当使用计划用量为“是”、使用超计划外用量为“是”及使用最低用量也为“是”时，三者必须满足“计划用量必须大于最低用量，且超计划外用量必须大于计划用量”的条件；当使用计划用量为“否”时，则使用超计划外用量默认为“否”，且不允许修改。l 增加合同类费用计费标准选中合同类费用下的费项，并单击“新增计费标准”，打开增加合同类费用计费标准界面，如图4-37所示，录入相关信息，保存即可。【字段说明】Ø 计费标准名称同一项目同一费项下“计费标准名称”不能重复。Ø 计算方法：² 选择“手工录入”，则后续引用此计算标准计算收费金额时，取用户手工录入的值为准。² 选择“固定金额”，则收费金额等于录入的值。² 选择“按营业收入计算”，则收费金额=营业收入*录入的比例。² 选择“按面积计算”，若“计费天数设定”为：n 按月计费：收费金额=合同面积*单价；n 按当月实际天数计费：收费金额=合同面积*单价*当月实际天数；n 按指定天数计费：收费金额=合同面积*单价*录入的指定天数。提示：l 租金、营业提成、租赁保证金等系统级费项不允许增加计费标准！4.5 底价管理在招租的过程中，可能会根据实际情况调整租金的价格，但企业一般都有一定的标准，不能低于一定的价格，本模块通过底价设定功能，约定项目下的租赁合同租金的下限值，低于此下限值的合同在系统中不可保存或者给予提醒。界面如图4-384.5.1 底价控制设置当某项目下的合同的租金低于底价时，设置系统用哪种方式来控制：提醒或不允许签合同。如果项目下没有设置哪种方式来控制，默认为提醒。4.5.2 新增底价方案用户可在此定义和修改底价方案的基本资料和底价明细，以便意向书、合同模块调用。第一步：新增底价方案点击底价方案列表栏的新增按钮，打开新增底价方案窗口，如图4-39所示，录入方案名称及起止日期。【字段说明】l 方案名称同一项目下的方案名称不允许重复。 l 起始日期、截止日期考虑到同一段时期内，针对不同的房产可能有不同的底价方案，所以不同方案的起止日期可以重叠。 第二步：新增底价方案明细点击底价明细列表栏的新增按钮，打开新增明细窗口，如图4-40所示，录入相关信息后，确定即可。【字段说明】l 下限面积必须大于等于零；下限面积必须大于上一条记录的下限面积。 l 上限面积必须大于零；上限面积必须大于下限面积；上限面积必须大于上一条记录的上限面积。 l 底价必须大于零。 提示：l 底价方案至少要有一条方案明细