【河西民俗】民宿创业计划书.docx

目录河西民俗基本策划思路2一、选址2二、装修和装修的定位3三、经营4四、网络推广5五、做好口碑经营56.1体验考察分析：56.2收入支出的考察分析：6七、立项定位6a.品牌核心竞争力/品牌特色7b.品牌消费定位/客单价7c.表现风格定位7d.品牌文化/精神7八、项目选址和经济分析必须同时开展7九、疏通政府关系和签订租赁合同8十、功能规划与视觉设计8十一、民宿命名和证件办理9十二、项目施工改造10十三、设备和软装配饰10十四、人员招聘及管理11十五、OTA和微信营销1115.1、 “环境资源+”1215.2、 “文化资源+”12十六、做好民宿客栈品牌顶层设计的“九个一”1316.1 一个精准的品牌定位1316.2 一个符合定位的选址1416.3 一个好听易记的品牌名字1616.4 一个独特的场景设计1716.5 一个高效优质的团队1916.6 一个可持续的情怀故事1916.7 一个有传播力的广告语1916.8 一个有产品力的IP打造2016.9、一个引爆市场的营销20河西民俗基本策划思路一、选址客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。所以地段想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈飞机还是火车还是自驾？周边停车方便吗自驾游比例越来越多？周边吃饭方便吗80/90是消费主力，往往都拖家带口的？好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。1、“Nobody can ruin my resort(没有人能破坏我的度假村)”。这是他们的首要原则。2、第二个原则是“要安静”，即旁边不能有公路等噪音源。3、离重要城市不超过2.5小时的车程。例如裸心谷选址在自古以来就富饶的浙江莫干山地区，这里处在华东地区最富庶的沪宁杭金三角的中心部位，也是中国四大避暑胜地之一。在近代以来，莫干山一直是外籍人士度假的首选场所，在民国政府时期，莫干山也是官员贵客们的重要避暑胜地。因此，莫干山从近代以来，一直拥有了国际化的氛围，这也为其未来的升级发展做下了铺垫。二、装修和装修的定位装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁？他们要的是什么？你未来的定价标准是什么？尽量不要做每个间夜200元以下的客栈。先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。200元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且200元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。价格的上限是多少？调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。定价是200-1000元之间。知道了客栈的定价了，然后计算下数字客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。硬装和软装一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。有的客栈制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。(2) 房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3) 装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4) 木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的）。(6)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，那铁定超出预算。三、经营客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事，而且靠一个人的力量是不行的，开起来才是刚刚开始。真想做个赚钱的客栈，就花了6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。你少走很多弯路的。不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。例如：丽江王子别墅客栈总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。管理6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。要做各种财务报表，要做采购预算。完全就是个小企业了。扩大收入来源民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。丽江王子别墅客栈提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等。旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还免费提供充电宝、自拍杆等供客人借用。四、网络推广用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。 丽江王子别墅客栈微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。OTA的合作不能简单的上线就不管了要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。五、做好口碑经营 这里才是重点，客人从接待开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。王子别墅客栈开业半年左右，已经有300多条满分好评了。 店内推广因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。六、考察分析对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面也是一个可行性的分析，更多是关于经济。6.1体验考察分析：既然民宿是一个服务体验行业，那么你一定要用心去感受这个行业，你并不是漫无目的去看，分别从如下几点去体验和分析这个民宿：a.特点/亮点/吸引点b.交通c.大环境d.周边小环境e.商业氛围f.服务g.配套设施h.室内设计i.餐饮j.消费者反馈一个民宿的好坏主要由上面这些点构成，你在考察的时候需要去记录这些信息，哪些是我可以学习的，哪些是在民宿要规避的。6.2收入支出的考察分析：a.成本预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。b.收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。我们做支出收入预估是十分有必要的，情怀仅仅是我们做民宿的起因，只有算了账你才知道你要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。七、立项定位如果你通过考察以后发现你的项目是可行的，那么我们就需要立项了，立项之前的必要条件就是定位。民宿如何定位？民宿的定位有三个客观依据，缺一不可。首先，你要做一个多大规模的民宿，大概投入多少钱？这直接决定了你民宿的档次和客单价。另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人！在做定位之前，你作为民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在你的民宿中行为一个特色，哪怕是喜欢与人为善、做饭好等这些都是你的优势，也是你民宿的差异化。最后一个方面，也是比较关键的一点，民宿主人很容易自弹自唱和自嗨。我们是为消费者服务的，在做定位之前你需要深入了解一下你目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是你要考虑的重要因素。我们需要如下几点的明确结果：a.品牌核心竞争力/品牌特色 b.品牌消费定位/客单价c.表现风格定位d.品牌文化/精神有了这些结果，你会发现你对你的民宿印象十分清晰明了，仿佛有了指路的方向，这也是你接下来实操的理论导向。八、项目选址和经济分析必须同时开展很多民宿老板都询问选址的事，而实际上，选址并不是一个孤立的事，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。其中总结起来，你选址的地方你要有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定你到底能不能选这里的关键是经济指标分析。说起经济分析，和一开始我们提到的收入支出分析类似，由于每个地块的情况都有很大区别，并不是你想找一个300平米的地方就能够那么准的。所以在定址之前，请找相关专家去要定的地址上详细估算一下。为什么要估算？因为假如你的地址上给排水系统不完善或者电容量不够，光地下埋管道和引电的这些钱花个百八十万都是很有可能的，不要掉到这种坑里，民宿改造中，看不见的钱远比看得见的要多。另外，当已经有备选地待定的时候，你就可以精准算出你的房间数了，那么根据上文中你总结的客单价定位和周围民宿的入住率，你就可以预估出你的收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况，你才能决定你选址的这个地方到底能不能干。九、疏通政府关系和签订租赁合同为什么把疏通政府关系放在了前面？因为你必须要在选之前确定你所选址的地方是否能够正常办理证件和执照，有没有硬伤。假设你选址的地方是所谓黑户，无法办理证件，那么你也需要确定会不会在你做起来后有人总找你的麻烦。另外有一点很容易被民宿主忽略，那就是与村干部之间的关系，在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道，看看是否能够融洽相处。如果村长真的是十分品行恶劣或者难相处的人，那么你的项目要慎重考虑，不要给自己埋雷。而且村干部的关系处理好了，和村民的关系会容易解决的多。签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚，不要有纠纷，其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查，有利无弊。十、功能规划与视觉设计在这里，我们要把功能规划放在前面，甚至做功能规划的和室内设计的可以是两批次人。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做，需要准确的计算和理性客观规划。而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情，而且做视觉设计也是要在功能框架内做，好的设计一定不会被框架限定，而是能为功能性锦上添花，将功能融入美学之中。在做视觉设计的时候怎么才能做好呢？建议民宿主把你认为你的民宿给人的感觉描绘出来，另外寻找一些参考图片就够了，要让设计师有充分的想象空间和创造力，你的空间才会有亮点和别具一格的元素。十一、民宿命名和证件办理在设计的同时，可以同时进行民宿命名和证件办理，最大化地节省时间！说起命名这个事情，它并没有太明显的时间要求，而且感觉很微妙。有的人可能在没做项目前就已经想好了你家宝贝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做门头的时候还在犹犹豫豫。虽然命名没有硬性要求，但是原则还是有的，是什么呢？a.识别度高，印象深刻：这个是起好名字的第一要点，店名基本上是给消费者的第一印象，如何能从OTA平台茫茫民宿中做闪耀的那个星，以及能让旅客多年后还能记住你，起一个个性一些、识别度高一些的名字吧。b.最好易记：不论是用谐音、词语歧义和其他短小精悍的方法，能让消费者一下记住你的名字也是好名字。但是，如果你满足了第一个条件，这个条件可以不忽略，为什么？如果你的店名十分个性和长，或者中英搭配等等，那么也会让消费者记忆深刻，比如：“我和九十九个老板娘的故事”什么的，“有一只猪在春风中淋着下雨”等等。他未必记住你的名字，但是一定记得住你的店，这可能比记住名字的效果更好，他会很乐于去和别人分享这个奇特的见闻。c.能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题，用一些通用词汇做店名，或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但是真的当你做大做强的时候,如果发现品牌名不能注册商标或者被别人注册的时候，你会很纠结，辛辛苦苦十几年可能在给别人做嫁衣。所以在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。d.表现品牌风格：我们希望店家起的品牌名能够反馈出民宿主的性格或者和你民宿的气质相符，因为有一种东西叫“吸引力法则”，你的品牌名一定会吸引你想吸引的和你志趣相投的消费者。接下来我们来讲办理证件的事情，实际当你的租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情，另外当你的设计图纸确定以后你就可以开始着手去办理很多证件了，例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。一般来说，在施工前消防的许可是必须办下来的，否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事，但是一定要提前去操作，把时间节点了解清楚，不要等着明天就要开业了，环评、公安和食药监局来找你的麻烦，再补办可能需要更长的时间，不仅影响生意还影响心情。十二、项目施工改造当设计敲定后、资金到位后、相应的前置手续办完以后，就要开始做施工改造了。这是整个开民宿环节中较繁琐和复杂的事。在设计过程中一定要想好哪些是一定要拆、一定要留、可拆可留的。对于可拆可留的可以暂时保留，等施工过程中再去观察是否能融入整体或者有没有开发价值，再决定去留。 施工虽然是个庞大的工程，但是也是有规律和技巧可循的。其中在施工前你可以花少部分钱请一个第三方施工监理，全程监控整个过程，会减少很多风险。另外，有三个文件必须要有，而且需要认真看：施工合同、项目进度表、施工报价表。这几个文件将是你打款、审查项目和验收的重要依据，避免不必要的纠纷。十三、设备和软装配饰软装配饰和设备采购实际上和施工改造是同步的。这里指的设备更多是厨房设备，在厨房设计完毕后，就可以找厂家下单了订制了，包括室内的订制家具和灯具，都要算好订制周期，有的可能需要一个月左右，不要等到快装修完了才想起这些事，有可能会造成万事俱备，只差家具的情况。非订制产品，建议在开业前15天左右采购，把途中意外和其他不可抗力情况计算在内，尽量多留出空挡。十四、人员招聘及管理开业之前至少能够找到一个管家或者可培养成为管家的人才，因为民宿行业兵多将难求。你的店面管家最好是在签订租赁合同后就可以到位上岗的，如果他参与了整个品牌和民宿建立的过程，他会对品牌核心文化理解的更深入更透彻，也会更加爱惜这来之不易的结果。 对于其他普通员工，应该在开业前一个月左右寻找，最好能够在离民宿地不远的乡村寻找综合素质较好的年轻人进行培养培训，这样一来解决了他们的工作问题，和当地村民处理好关系，二来也能减少人力成本，减低招聘难度。 在开业前起码留出10天左右的时间进行培训和试营业，在这个过程中寻找问题、及时发现问题并修正问题，以一个良好的面貌展现给你的消费者。十五、OTA和微信营销在营业执照办理后或者办理中（各地情况不一）就可以寻找各个订房平台洽谈合作了。建议前期可以多和各种平台合作，先增加自己的曝光度和展示频率。如果把流程和手续都处理好，在开业前就可以上线，预定和预售开业后的房间。找到民宿客栈一炮打响的关键从本质上讲，民宿客栈重在特色空间打造、优质服务、当地自然资源以及由此形成的特定场景体验，并在此基础上对原有情怀和品牌故事进行延伸，让场景体验得以凸显，并最终形成民宿客栈的独特优势，甚至形成一个强势的消费者流量带动，促进当地经济的发展的过程。从这个意义上讲，只有找到民宿客栈的关键资源与产品核心力量，在清晰的品牌顶层设计下就一定可以瞬间火爆。15.1、 “环境资源+”环境资源包括 “农业资源”与“山水资源”。农业资源是基于当地农业特色产业优势，引入农家休闲体验活动，如水果蔬菜种植采摘，垂钓等等。对于山水资源相对较好地址则与当地景色进行糅合设计民宿客栈主题，或借周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，与其他旅游产品产生较强的协同性和融合能力。 例如是山、河、湖、海等景观性客栈?还是城市、古镇中的建筑遗存改造客栈?发掘当地的特色，从吃，住，游，玩各方面建立具有特色的体系。要注意设计感与卖点，与周边环境融为一体，保留当地特色生活，把餐饮、房、人、物产等结合起来。游客住民宿客栈是为了旅行休闲，感受另外一种生活方式。如果只是住宿，很难竞争过酒店，给客人留下的理由。以位于美国Napa Valley为例，这是一个从葡萄种植及葡萄酒酿造发展而来的，到如今其种植区已经蔓延到整个山谷。客人在到达山谷时，除了可以在酒庄品酒，还可以摘葡萄、骑马、乘坐热气球等。如此多样化的服务还怕没有回头客吗？ 15.2、 “文化资源+”中国是一个历史文化悠久的国家，本土的儒家、道家以及外来的佛家三大主流文化思想在这片土壤生根发芽，且很多地方有深厚的民俗历史文化，但却被经济发展所裹挟，无法发声并形成有效的传播。例如锦坤曾经服务的舟山嵊泗民宿客栈品牌“这里”之时，当地产业混杂但都没有什么影响力，经过系统梳理之后，锦坤认为应大力主打“渔”文化，同时结合当地渔业与自然海岛沙滩资源推出“这里、这城、这光阴”的全新民宿客栈理念和创新组合产品，得到当地政府的大力认可的同时快速在当地进行推广实施，目前民宿客栈品牌“这里”即将开始营业。十六、做好民宿客栈品牌顶层设计的“九个一”民宿客栈，重点在“民”。如何体现“民”，远离“市”，大道同源,殊途同归。但不管是哪种方法，必须符合特色、舒适、休闲、情怀、企业的五个特点。也因此，民宿客栈的品牌顶层设计，必须紧紧围绕这五个特点展开，才能是真正的量身订制，而不是盲目的拷贝或复制。围绕这五个特点展开，我们需要在策划层面上做好“九个一”的顶层设计，否则，再好的规划也很难真正落地，再好的民宿客栈也难以走出去，往往藏在深闺未从识。16.1 一个精准的品牌定位品牌定位是要把我们对价值观人生观的理解去通过品牌的传播，有效地把品牌植入到消费者的心智中。然而人的消费心理是感性的事物，是可以被引导的，这也是品牌之所以必要存在。您的民宿客栈到底服务于万千大众的那一部分？或者哪一环节？是亲子度假？还是情侣间的世外桃源？亦或是单身狗们的避世山庄？或是商业大咖体验生活的农耕时代？等等不一一而足。总能有一个空白的领域占领用户随性的心智。这样才可以在民宿客栈众多的情况下获得非常好的生存空间，也是真正情怀落地、实现商业经营数据闭环最好的方法。人群定位细分市场确定目标人群很关键，希望什么样的客户群体，他们从哪里来，如何到你的客栈，飞机还是火车还是自驾？80后90后是消费主力，还是往往都拖家带口的？消费能力是多少？消费偏向喜好与价值观等等都需要做出预先的调研和定位； 地域定位什么城市、什么区域、什么片区是适合自己并能驾驭的？喜欢并认可的区域很重要，最好的不一定是最合适的，一个合适的选址就是成功的开端。品牌定位民宿客栈不能没有“主人”，没有对生活和人生价值观的诠释，再好的设计不贴近这个，就如同人没有灵魂。对民宿客栈的理想是应该有灵魂，没有灵魂的话，美好的设计都只是作品只能是躯壳。16.2 一个符合定位的选址 选址是非常重要的，它决定着民宿客栈的产品属性、市场幅度、收益水平和可持续发展能力，理应受到重视。像“过云山居民宿”火爆，是他们花半年时间才找到的选址。唯有各方面都合适的位置才能留住客人。具体民宿客栈选址应遵循从大环境到小环境的思考方式。大环境市场定位 目标地周边大的旅游、度假市场发育情况是影响客源非常重要的因素。当打算选择某地开民宿客栈时，首先收集分析相关信息，比如年接待游客量、年龄结构、客栈总量、以及平日客单价、游客过夜量等；通过前期基础的数据分析判断确定大方向；通常依托成熟的旅游度假市场选址，选择传统出游区域，民宿客栈经营更容易成功；而选址在旅游度假市场未开发区或待开发区，则后期经营会非常吃力。 再具体一些的原则即，人流量大，年平均游客量高的地方是首选；周末和节假日才火的地方是次选；景色很棒但没有人流量的地方则需慎重选择。小环境区位条件 生态环境条件：所处区域的生态环境是游客进行选择的重要参考项。包括气候、空气、水体、地理环境、建筑等。常年温度宜人，光照、降水适度，不会出现长时段的极端天气，这样才能够保证稳定的客流。此外民宿客栈选址的因素一定要山水田园配套才有灵魂结晶。独特的自然人文景观往往能够为民宿客栈带来客群流量。山川、河流、湖泊、雪域、森林、草原等自然景观和田野、乡村、民居等人文景观，风景佳、视野好、具备度假要素的区域环境更有吸引力。配套设施：客栈民宿客栈体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要进行考虑；地表水系水质达标；生活饮用水达标；无污染型企业；生活垃圾处理有序；无乱搭乱建现象。不要轻易陷入自建配套，尽量找基础设施建设较完善的地方。如果民宿客栈选在闭塞的山村，私密性的确好，但如果所在地基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些未开发区域，排污管网设施，水电通路，停车场、路灯、卫生间甚至很多山体护坡、道路硬化都需要你来配套那么投资预算无法保障。交通条件：交通可达性。要考虑到场地是否通航班、高铁、高速公路，离主要城市的距离、路途耗费时间等因素。通常：一线城市，两小时车程内合适。区域中心城市，一个半小时车程合适。一般省会城市，一小时车程合适。除此之外，高速路下来最好半个小时以内。当地政策导向：在任何一个好的地方做民宿客栈都要了解当地政府的规划和村民的因素。政府的支持无比重要。从房屋的租赁、到合作社的建设，再到各种基础设施的完善，特别是与村民的关系，均离不开政府的支持。很多村庄几成空心村了，用水用电原本都是按照村民生活设计的，难以满足经营需要，电、水、路等等各种配套，离开政府的支持恐怕都寸步难行。另外民宿客栈作为新兴行业，很大部分在乡村，而很多地方政策法规并不明朗，不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资的民宿客栈项目造成颠覆性的影响。当地文化氛围：当民宿客栈所在地的地域文化成为游客所向往的生活状态、文化感受时，愿意为当地文化体验、生存状态感受买单的消费群体便形成了，他们冲着这种生活方式前来。因此区域文化氛围是非常重要的要素，也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿客栈并形成集群的要素。所有一定要选择邻里关系和谐，村民友好，生活方式健康文明，无封建迷信活动的地址。当地的民风、民俗是一把双刃剑，它既可以作为吸取客源的设计元素和营销卖点，也是民宿客栈经营的风险因素，例如2015年初丽江爆发的民俗房东大规模违约事件，对民俗投资和经营而言是灾难性的影响；而泸沽湖当地房东在看见民俗生意红火后在租金涨价未果的情况下断水断电、在房前倒粪的事件也时有发生。因而在选址时也要作为一个因素考虑进去。总而言之，地块的选择一般可以考虑这么几个因素（排除特殊情况）：项目地周边是否有吸引点（特色景观），区域内配套设施是否齐全；定位人群可达性如何（到区域内最近的高速路口的时间和距离）；是否有一定数量自驾游客前来、区域内是否有即将实施的旅游规划（旅游成熟度）；以及政府对民宿客栈的政策如何等。从而通过这些信息来判断旅游开发的程度和潜力价值。16.3 一个好听易记的品牌名字俗话说，名不正则言不顺，言不顺则事不成。起名不是小事，尤其是民宿客栈起名，并不仅是一个简简单单的名字，它传递着宿主的品位和情怀追求，更是一种品牌战略。如何起一个好的名字呢？经过多年来对品牌的研究，作为国内最专业的品牌专业服务机构锦坤的专家认为，一个好的名字需要遵循“四项原则”和“四品合一”。 “如何从起名就做好品牌的顶层设计？”这是很多客户经常会问到的一句话。，企业起名应该要遵循合法可用、易读易记、线性关联、可延伸性四项基本原则。合法可用原则是最基本的，也是最容易被忽视的。再好的名字，如果不能注册，得不到法律保护，就不是真正属于自己的品牌。 我们遇到过许多这样的客户，创业之初取了一个很好的名字就开始用，经过几年的运作和投入后，市场做起来了，知名度也打开了，却发现民宿客栈名字早就被别人注册或者被抢注了，真是欲哭无泪。易读易记，民宿客栈起名应该要遵循简洁、容易读写、易于理解的原则，尽量不要用一词多意、多音的字以及生僻字，简洁、明快、容易记忆的民宿客栈利于传播，节约成本。如裸心谷、四季星空、栖居、过云山居等民宿客栈，以及帐蓬客、零碳星球、这里等品牌都非常易读易记。线性关联，起名不能是天马行空乱造，应该和所在的行业、产品属性、或者企业文化、理念有一定的关联性，消费者看到名字就大致知道是什么类型的产品，要表达什么文化、理念等，不然还需要进行二次解释就会非常麻烦和造成不必要的浪费。比如过云山居、岛居白沙等民宿客栈，消费者很容易就从名称上获取到了该民宿要传达的环境信息。一个好的民宿客栈名字应能够传递主题、定位、环境、气质、场景、卖点等，如大乐之野、隐居 、乡宿、花间堂等传达气质与场景。过云山居、岛居白沙、五号山谷等传达资源与环境。可延伸性，民宿客栈在起名时，应该对民宿客栈的未来有一个大概的战略规划，名字要在大战略的框架下进行创意，为未来的发展预留接口。除了四项基本原则外，还要遵循品牌顶层设计的“四品合一”的最高法则。有一个好的民宿客栈名或品牌名，只是品牌顶层设计的一步。民宿客栈在品牌顶层设计的具体工作中，又该遵循什么样的原则？“品牌顶层设计，也就是基于对客户的了解，为自己的品牌命名，提出自己的口号，明确自己的使命，并与竞争对手形成差异化。品牌顶层设计的最高境界是四品合一，也就是商标、商号、广告语形成内在统一。出的“四品合一”原则基本将民宿客栈、品牌、产品和传播贯穿起来了，真正实现了品牌顶层设计的最高境界。16.4 一个独特的场景设计近几年，随着场景革命的提出，场景的重要性才首次系统的展示在大家眼前。品牌的定位、服务、产品、所有感情的象征都能浓缩到场景之中。场景不再等同于简单的装修，而是包含了更加丰富的思想情志，从整体色调、内部互动设施、到每一处角落、每一个摆件、每一个与用户接触的点都成为了可以出发品牌传递和消费的点。如现在火爆的云途客栈（每天早上睁眼都会被窗外的美景惊呆，店里的萨摩非常蠢萌）、回音谷（听！来自阿美族的悠远回音）、伯利恒民宿（基督教家庭打造的童话小屋）就是典型的例子。经过很多民宿客栈及相关酒店案例的分析和实践，我们总结出了民宿客栈场景设计应遵循“三式原则”进行打造：吸睛式（远观）民宿客栈众多，要想在开始就被消费者关注，外观的设计很重要，独特的外观可以在远处众多民宿客栈中一跃而出，快速吸引消费者眼球。根据民宿客栈的整体风格定位，从一开始就根据顶层设计来设计民宿客栈 ，后续不至于盲目的进行调整，多花冤枉的装修费用。例如：海巢、伯利恒民宿、非诚勿扰等，他们无论在房子的色彩还是外形都做了特色设计，当车还未靠近人们便注意到了他们，并记住了他们的独有特点。沉浸式（内部）最大的感受便是浸入其中与整个环境所容和为一体，达到效果体验最大化。比如员工服装、消费者来到这里的服装，与主题的呼应。来客品茶，琴棋书画等器具的与整个民宿客栈主题风格的呼应，整个民宿客栈的设计统一化。服务流程细节上的独特与新颖，让消费者完全根据客栈主题玩法而走，使其踏入民宿客栈的那一刻，整个人、精神、思想便都融入其中，做出其独特的民宿客栈场景感。切记永远不要想给大众提供服务，只需要小众真心喜欢你，成为忠诚客户就够了。趣味式（互动）设计表现出来的产品，能否有趣味？是否有让客户长留？是否有拍照冲动？这都是设计是否成功的最直接检验。民宿客栈可拍照点应不少于20处，要有发朋友圈和微博的冲动。当你的拍照点够多，大家停留的时间才够长，体验感才会更加深刻。民宿客栈每一处都要拥有独特的趣味点，处处是景，但又与主体风格相辅相成。例如：“这里”客栈，他们拥有18个房间，但是每一个房间名字都各有千秋，根据名字每一个房间的布景设计都不一样，突出了独特给人以选择与循环消费的欲望。同样，灵山小镇拈花湾里的每一个民宿客栈名字都不一样，设计和风格也不一样，但又都充分符合禅意旅居特色，充分实现了分合联动的趣味式和互动式感觉。16.5 一个高效优质的团队用人是民宿客栈的难题之一，如何用好人，用对人不仅仅是民宿客栈行业要面对的问题，也是整个服务行业所亟需要解决的问题。民宿客栈虽小但也是正常的运营体系，打造一个优质的民宿客栈需要一个高效的团队。这个团队需要包含的人员有，懂民宿客栈设计、懂营销、懂人员管理优秀人员。没有这些人员，根本无法打造一个符合要求的民宿客栈。除此之外，还需要打扫卫生阿姨，杂工，厨师，民宿管家，做采购预算与财务报表人员。简单从人员上讲，即使房间只有10个，算下来也大约需要6-7个员工，且员工会有流失，还要涉及人员管理和招聘。16.6 一个可持续的情怀故事有人说，住民宿客栈,其实是住在主人的情怀里。民宿客栈之所以越来越热，是因为都市人们宿于乡村、隐于田园、归于慢生活的诉求和情怀越来越浓。暂别都市的喧嚣，走进乡村的宁静；远离世间的纷争，融入和谐的生态；放松疲惫的身心，享受自在的时光；怀揣梦里的乡愁，追寻原本的生活；守望美丽乡村，关爱生态生命在后工业时代，这种人文情怀愈加浓烈。于是，民宿客栈自然成为了这种情怀的良好寄托。所以打造一个可持续的情怀故事就显得极其有必要。民宿客栈，不仅在于原风貌的建筑、原汁味的食宿，更多的内涵应体现在纯粹性的情景交融和多样化的生活体验，在体验中在交融中，让人们的身心有一个如愿以偿的归宿。如果希望打造连锁民宿客栈的话，还需要是一个可延续拓展的情怀故事。如“如家”的家文化就以家一般的住宿感受为理念进行打造倡导。16.7 一个有传播力的广告语有了好的民宿客栈地理位置，好的情怀故事，还得有一个与之呼应的差异化的唯一性的对外传播口号。不鸣则已，一鸣惊人。民宿客栈口号切忌大而全、多而杂、通而广，要小而美、精而细、记而传。比如说，在给山嵊泗舟民宿品牌“这里”服务之时，“这里、这岛、这光阴”就涵盖了当地的民宿与生活状态，让人们一听就能感受到“这里”的风情与悠闲。 16.8 一个有产品力的IP打造（IP既Intellectual Property，直译过来是知识产权的意思，折射的是价值观、人生观、世界观或哲学层面的涵义，它最终要和人们产生文化与情感上的共鸣。）民宿客栈亦可以看做一件产品。而产品的背后就是文化。民宿客栈IP与其他IP的差别在于，超级IP的产品是一间间民宿客栈房间、庭院，一处处装饰细节、服务，是这一切所凝聚、融合后产生的一种文化，一种生活。在超级IP的视角下，还需要加上内容力，既是动销力，也是静销力，因为对于衍生产品层，内容力是贯穿从产品设计到产品销售整个环节的。例如金杜用跨界、众包、众筹、众创的方式，找到了和她一样有情、有趣、有用、有品，有故里情怀，愿意实践环保的生活理念，愿意将时光“浪费”在美好的事物上的志趣相投之人。这种价值观输出的方式，带有强烈的超级IP特质，它的真实故事激活了人们心中向往自由和美好生活的梦想，也激活了“故乡”在人们心中的意义，仿佛帮助谁完成了12地、12月、12美宿的筑梦之旅，也是在弥补自己“回不了家”的遗憾，此谓移情，也完全符合“超级IP造物方法论”中的四感原则，即仪式感、卷入感、温度感、众筹感。16.9、一个引爆市场的营销完成了民宿客栈基础的顶层设计要素后，民宿客栈需要传播出去，就需要有力的事件营销和网络传播。如果你的客户靠别的渠道获得，你已经失败了其采用的营销方式有三种：一是依靠知名驴友的微博及各大微信公众号上扩大信息传播的有效范围；二是针对青年人追求高档消费的心理，在国内大型社交网站上建立裸心谷免费主页，扩大其在青年群体中的影响范围；三是在去哪儿、携程等大型专业旅游网站上发布信息，提高其在全国的知名度。如何让其有特点亮点快速引爆，建议参考锦坤独创的六点营销方法论：痛点、痒点、兴奋点、疑点、忧点和抗拒点，用好这六点，就一定会找到好的切入点和事件点。a.扩大民宿客栈的网络宣传力度可以通过在知名网络社区的旅游版面，发布民宿客栈的宣传信息，或撰写图文并茂风景区旅游攻略与游记，并文适当介绍民宿客栈的亮点。b.扩展民宿客栈与潜在客户间进行沟通的互联网交流渠道民宿经营者可以通过网站、微信、微博等方式，利用图片、文字和视频，对酒店内各房间情况如报价，提供餐饮情况如特色菜肴、酒店位置和周边环境等进行展示，使得潜在客户可以自行获取大部分所需信息。c.利用互联网运营商搭建的民宿客栈预订平台，或自行建设互联网预订管理平台个体民宿客栈的房间数量虽然有限，但由于预订信息较多，而且预订信息变更频繁，如客户因特殊原因修改住宿日期、取消订单等。民宿客栈经营者可以利用已有的互联网平台，或使民宿客栈主人能随时了解房间的空余信息，同时也可以给游客提供24小时查询和预订的服务。民宿客栈互联网营销平台包括这些内容和功能模块：民宿客栈宣传信息(酒店外观、周边环境、不同房间信息、特色餐饮等服务等)、房间预订模块、在线交流模块、接站预约模块、意见反馈模块、游客交流论坛等。