2022年房屋买卖合同纠纷案-买受人合法权益应依法保护.docx

2022房屋买卖合同纠纷案:买受人合法权益应依法保护两年前，刘女士在海口多份裁定书出尔反尔晕了案外人刘女士的莫名官司是从XX年起先的。年初，刘女士在购买叶某位于海口国贸国际贸易商务大厦c、d座c103号商铺的同时，发觉靠里面还有一套房子，想一起买下来整体运用。经打听该房属于鑫新公司全部，于是她便与鑫新公司联系，并签订了购房合同。XX年4月20日，刘女士向鑫新公司购买了c103号商铺后面的c104号房，依约支付了95%的购房款即人民币313728元，5%的尾款转为鑫新公司的税费由刘女士代缴。鑫新公司已将该房交付给刘女士实际占有和运用。4月25日，海口市房产管理局受理了该房产权的变更登记手续，9月21日刘女士将该房产权证过户到了自己名下(房产证号为：海口市房权证海房hk070074号)。刘女士说，XX年5月30日是到房产局领取房产证的时间，当她来到领证处时，被告知该房于5月9日被龙华区法院查封。裁定书是一位姓王的法官送来的。房产局的工作人员说，他们告知王法官，该房已受理了过户手续，但王说法院管不了那么多。刘女士感到惊异，龙华区法院查封了房产局已受理过户给她的房子，那么查封该房法院应当告知她，或者到现场贴一张公告。此时，刘女士意识到购买该房可能出现风险，便要求鑫新公司尽到解除购房风险的责任。刘女士担忧鑫新公司既无法解除风险，又不退还购房款，当即要求该公司将部分购房款先退回，待风险解除后再返还，鑫新公司表示同意，退给刘女士19万元，刘女士给鑫新公司写了一张收据。次日，鑫新公司反悔，担忧风险解除后刘女士不愿退回那19万元，要求先将19万元还回去，才情愿去化解风险。刘女士考虑到鑫新公司已将房款用掉近一半，已无力退回全部房款，假如解除合同，将拿不到全部房款，也拿不到房子。当时询问了律师，了解到自己对该房的权益是受法律爱护的，就将19万元返还给了鑫新公司。同时，刘女士依法向龙华区法院提出异议。龙华区法院于XX年7月7日公开实行听证。该院经听证查明，刘女士与鑫新公司于XX年4月20日签订了一份商品房买卖合同，约定由刘女士购买鑫新公司的海南省国际贸易大厦c座104房，总房价款为330240元，房屋建筑面积165.12平方米。当日刘女士向海口市房产管理局交纳了修理资金10107元。XX年4月25日，刘女士向海口市房产局申请办理了房产交易手续，鑫新公司要求刘女士将购房款交付至海口新平广贸易有限公司。XX年4月26日刘女士向鑫新公司支付了购房款313728元，其中海口仁成装修服务有限公司(法定代表人系刘女士)转账150000元至海口新平广贸易有限公司，另支付现金163728元，鑫新公司开具收到上述购房款313728元的收据。同日，刘女士与鑫新公司签订补充协议，约定剩余房款16512元由刘女士代其缴付应付税款，如不足由鑫新公司另行补齐，鑫新公司认可刘女士已付完全部购房款。双方还于XX年4月26日办理了物业移交备忘录，将海南国际贸易大厦c座104房移交给刘女士，并由刘收取该房租金。审查中，申请执行人郑某要求对商品房买卖合同、补充协议、物业移交备忘录、授权托付书、变更托付代理人的函的签名笔迹是否刘女士所写进行笔迹鉴定，经托付海南省物证鉴定中心进行鉴定，签名笔迹刘女士的名字确是刘女士所写的。龙华区法院认为，刘女士供应的证据已证明其购买海南国际贸易大厦c座104房，已支付了全部购房款，且已实际占有该房产，并向相关房产部门申请办理房产过户手续。其情形符合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条的规定，刘女士异议理由成立，应予以解除查封。依照最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)第73条的规定，裁定如下：解除本院()龙执字第612-3号民事裁定书对海口市国贸大道3-1号海南省国际贸易大厦c座104房的查封。本裁定送达后马上生效。这是龙华区法院做出的()龙执字第612-4号民事裁定书。刘女士办理了房产证。郑某不服，向龙华区法院申诉。该院经复查查明，XX年4月20日，被申诉人刘女士与鑫新公司签订了一份商品房买卖合同，由刘女士购买了位于海口市国贸大道3-1号海南省国际贸易大厦c座104号的房产，已交付了大部分购房款。其在向海口市房产管理局办理产权过户手续的过程中，法院查封了该房产，刘女士向法院提出异议。法院认为其异议理由成立，解除了对上述房产的查封。申诉人郑某申请查封了刘女士购买的国际贸易大厦c座104房的房产后，鑫新公司的吴某与其协商和解，双方于XX年5月11日签订了和解协议，将上述房产给郑某以抵偿债务22万元。同日，郑某与鑫新公司签订了商品房买卖合同。鑫新公司还就与刘女士的购房问题进行了处理，于同月31日退还刘女士购房款19万元。为使郑某信任，鑫新公司将刘女士写的收据复印件给郑一份，后来还在上面加盖了公章。在异议听证过程中，刘女士否认收据是其所写，郑某要求作笔迹鉴定，同时向海口市龙华区人民检察院提出申诉。经省检察院检技鉴定：收据上的笔迹内容是刘女士所写。在复查听证中，刘女士承认收据是其所写，但又说其已将19万元购房款退还鑫新公司，其供应了鑫新公司于XX年8月3日写的一份证明书，证明鑫新公司已收到其101%的购房款，以代替其退还购房款的收据。龙华法院认为，被申诉人鑫新公司将其位于海口市国贸大道3-1号海南省国际贸易大厦c座104号的房产，卖给被申诉人刘女士，本院查封后又将该房抵债给申诉人郑某，遂退还刘女士的购房款，刘写下收据。后刘女士反悔，向本院提出异议，否认收据是其所写。经鉴定，刘女士才承认该收据是其所写，但又说已退给鑫新公司购房款，却提不出证据，不能认定。刘女士收到鑫新公司退还的购房款，应视为双方自动解除买卖合同，不能对抗第三人。依据中华人民共和国民事诉讼法其次一百零一零八条的规定，裁定：申诉人(原申请执行人)郑某的申诉理由成立，撤销本院()龙执字第612-4号民事裁定书;被申诉人(原异议人)刘女士的异议理由不成立，驳回异议。这是龙华区法院作出的()龙执字第612-5号民事裁定书。再申诉海口中院依法爱护买受人海口市中级法院对该案进行了仔细的审查，认为申诉人刘女士供应的证据证明在龙华区法院查封房产之前，其已付清购房款。后刘女士与鑫新公司协商并收回部分房款的行为，系因发生了法院查封该房的情形，而非其不愿购房之真实意思表示，双方也并未签订相关解除合同的协议，不应视为双方自动解除了商品房买卖合同。且刘女士事后又将19万元房款退还给鑫新公司，鑫新公司也供应了收到其全部购房款的证明。因此，龙华区法院在执行程序中，以海南鑫新实业有限公司退还给刘女士部分房款的行为，视为双方已自动解除商品房买卖合同的认定有误，依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条的规定，申诉人刘女士的合法权益应受法律爱护。海南大弘律师事务所马相龙律师认为，海南省海口市中级人民法院()海中法执监督字第11号通知，该通知认定事实清晰，本案中，申诉人刘女士供应的证据证明龙华区人民法院在查封该房产之前，其已付清购房款，且已实际占有房产并向房产部门申请办理房产过户手续。因此，该买卖合同依法成立，应受法律的爱护，龙华区人民法院将该房产查封，违反了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条之规定，龙华区人民法院应当主动订正错误的执行，以维护法律的尊严，并维护申诉人刘女士的合法权益。因此，海口市中级人民法院要求龙华区人民法院七日内自行撤销()龙执字612-5、612-6、612-7号民事裁定书是正确的。第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页