文化产业园项目可行性研究报告76.docx

文化产业园项目可行性研究报告 目 录一、项目总论11.1.1 项目名称11.1.2 委托方11.1.3 承担可行性研究工作的单位11.1.4 研究工作依据11.1.5 项目建设规模和内容21.1.6 报告成立的假设条件31.2.1 项目建设期31.2.2 投资估算和资金筹措41.2.3 项目财务指标41.2.4 项目综合评价4二、项目投资环境分析52.1 经济指标52.2 城市规划72.2.1 四平市城市规划72.2.2 四平四通八达的交通路网82.3 行业市场分析92.3.1 项目概况92.3.2 品牌概况102.3.3 行业概况112.4 投资环境小结13三、地块分析及评价143.1.1 项目四至及现状143.1.2 项目主要规划技术指标143.1.3 地块 SWOT 分析16四、项目市场定位194.1 项目整体占位194.2 项目功能定位194.3 价格定位21五、项目总体规划及开发建设进度安排22六、项目总投资估算与资金筹措246.1.1 测算前提条件246.1.2 固定资产投资总额26七、销售及经营收入测定30八、财务分析35九、项目风险分析39十、项目开发建议43十一、可行性研究结论及建议46十二、附表（年度成本明细表）47 一、项目总论1.1项目背景 1.1.1 项目名称 本次进行可行性研究的项目名称：四平市“爱迪尔·宝泰珠宝”文化产业园 1.1.2 委托方 委托方：吉林省城裕房地产开发有限公司（福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司与四平市宝泰珠宝有限公司合资公司）其中： 福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司于 2001 年 08 月 16 日成立， 2015 年 1 月成功上市,股票代码 002740。2019 年收购成都蜀茂钻石、江苏千年珠宝股权,2019年引进福建龙岩文旅汇金集团成为股东,并不断深化合作。 福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司致力爱迪尔品牌的连锁拓展专营事业，目前已在全国开设实体店柜1500 余家。 四平市宝泰珠宝有限公司于 2003 年 04 月 17 日成立，经营范围包括金银饰品加工、零售、维修、改制、回收、兑换；金条、珠宝回收、兑换、零售；钻石、珠宝镶嵌零售；工艺品、玉器、服装、电器销售；场地租赁、物业管理服务；广告制作、发布。旗下宝泰购物广场位于四平市核心商圈英雄大路与地直街交汇处，是四平市政府 418 工程重点项目之一，由四平市宝泰珠宝有限公司开发建设，总投资 5 亿，占地面积 7000 ，建筑面积 45000 ，是一家集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式商业广场。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，综合反应了购物中心的整体定位和特色。宝泰购物广场突出时尚潮流、家庭亲子、多元体验等特色，涵盖零售百货、特色餐饮、休闲娱乐、儿童游乐等几大业态，引入百余个国内外高端潮流品牌，一站式满足消费者的购物、聚会、休闲、亲子、娱乐等全方位需求。经营面积 100%自持，只租不售，持有型商业物业代表着商业的良性发展之路。 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位：深圳市新峰土地房地产评估有限公司。 1.1.4 研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： 1、 委托方提供的相关资料。 2、 我公司对四平市房地产及珠宝行业的市场资料。 3、 房地产开发项目经济评价方法（建设部 2000 年 9 月 18 日发布）。 4、 国家及四平市经济建设的方针、政策和城市规划。 5、 市政府专题会议纪要研究宏泰地产与吉林银行四平分行不良资产化解的问题。 6、 吉林银行四平分行文件四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示。 1.1.5 项目建设规模和内容 项目地块北至河南路，西临师大西街、东临南迎宾街，南至师院北路；南侧为吉林省重点大学吉林师范大学；总占地面积约为48183.2平方米。项目规划指标如下： 主要规划建筑指标表 项目 单位 数值 比例% 备注 规划总用地面积 平方米 48183.2 总建筑面积 平方米 193126.01 地上总建筑面积 平方米 159983.53 100% 其中 住 宅 住 宅 平方米 52816.21 33.0% 159983.53 商 业 底商网点 平方米 7734.65 4.8% 市政大厅 平方米 36000 22.5% 商务办公 平方米 63432.67 39.6% 67号楼 平方米 15560 不计容 地下建筑面积 平方米 33142.48 830 其中 住 宅 平方米 13142.48 40% 330车位 政府大厅 平方米 20000 60% 500车位 容积率 3.32 建筑密度 平方米 0.00 25.0% 绿地率 平方米 17827.8 37.0% 道 路 平方米 18309.62 38.0% 1.1.6 报告成立的假设条件 本项目严格按照委托方提供的规划指标进行开发，并按照委托方设定的项目定位、产品定位和开发模式进行开发。 项目开发周期为 4 年，其中建设周期为 3 年，销售期为后 3.5 年。项目取得成本全部在取得当年建设初期发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用在建设期内均匀发生。项目经营成本、各种运营税费在项目运营期内按年计算。 根据委托方提供的资料，结合项目区域市场及珠宝行业发展的情况、委托方对项目的预期及初步的产品定位，本报告以项目规划指标来测算，测算项目成本及利润指标。 1.2可行性研究结论 1.2.1 项目建设期 项目地块面积适中，考虑市场情况，用地开发周期建议为 4 年。 1.2.2 投资估算和资金筹措 本项目的总投资估算 1,506,529,886 元，在建设期 3 年内投入。 本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：一是企业自有资金；二是银行融资；三是销售回款。 1.2.3 项目财务指标 本项目财务指标如下： n 开发商成本利润率（税后）：16.20%； n 自有资金利润率（税后）：81.37%； n 税前财务净现值：177,358,554 元； n 税后财务净现值：102,825,979 元； n 税前财务内部收益率：20.65%； n 税后财务内部收益率：10.55%； n 项目总投资：1,506,529,886 元； n 项目融资额：600,000,000 元； n 项目总收入：1,728,490,820 元； n 项目回收期：动态回收期为 3.04 年； 静态回收期为 3.49 年。 1.2.4 项目综合评价 通过对该项目的市场分析可知，“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目能够成为中国又一个大型珠宝产业基地，形成珠宝产业链，对发展地区经济和珠宝行业、吸引外来投资等具有积极的促进作用，能够为吉林省四平市带来巨大的经济效益和社会效益。 其次，四平市宝泰珠宝有限公司作为具有丰富珠宝运营管理经验的大型企业，也是四平市当地注册的企业，熟悉四平市及四平地区的发展，已经为四平市的发展做出了一定的贡献。作为珠宝运营企业，四平市宝泰珠宝有限公司熟悉珠宝首饰企业的运作与管理，有着强大的管理团队，拥有强大的珠宝零售资源和供应商资源，与各地珠宝首饰生产商有着密切的联系，是最有资格也是最有能力建设“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目的企业，更是最有能力和条件将产业园建成四平地区乃至东北三省珠宝集散地和交流中心的企业。 再者，在四平市委市政府、金融业、珠宝业及其他社会各界的大力支持下，福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司与四平市宝泰珠宝有限公司联合，共同建设高品质的产业园区。同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收期短，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上可行。 综上所述，本项目市场机遇良好，品牌实力雄厚，各项财务指标均可行，建议尽快、尽早开发。 二、项目投资环境分析 2.1 经济指标 四平市以科学发展观统领经济社会发展全局，继续落实工业立市的战略方针，实施项目带动战略，加大招商引资力度，努力拼搏,锐意进取，国民经济和社会发展取得了明显成效。经济保持平稳较快增长，就业和社会保障工作进一步加强，城乡居民生活不断改善，各项社会事业得到加强，实现了“十四五”经济的良好开局。 2.1.1 GDP总量 20132019年，四平市GDP总量呈现平稳发展的态势，过程较为平稳。但2018年GDP总量刨除水分后（政府性行为），总值回落到真实水平：2019年回归理性增长，增幅4.5%。 【20132019年四平市GDP及涨幅图表】（单位：亿元） 2.1.2 人均GDP 20132017年，四平市人均GDP呈现出波折上涨态势，增长幅度逐渐放缓。2018年增长幅度创五年内最大跌幅为，与GDP情况相差不大，跌幅虽然较为明显，但刨除水分后，整体保持稳定增长态势；2019 年环比增长为近四年最高值，继续保持平稳增长趋势发展。 【20132019年四平市人均GDP及涨幅图表】（单位：元） 2.1.3 固定资产投资情况 20132017年，四平市固定资产投资从674.4亿元增长到879.3亿元，一直保持稳定增长的态势，但2018年总量刨除水分后（政府性行为），总值回落到真实水平，2019年增幅11.22%，快速增长，为城市的产业发展提供了坚实的基础保障。 【20132019年四平市固定资产投资及增长图表】（单位：亿元） 2.1.4 人均可支配收入情况 20132019年，四平市居民人均可支配收入整体呈稳步增长的态势，可见人民收入的持续稳定提升，凸显城市的消费能力，同时也渗透出，对高端奢侈产品的购买能力强劲。为珠宝行业的发展，提供了基础需求。 【20132019年四平市人均可支配收入及涨幅图表】（单位：元） 2.1.5 社会消费品零售总额 自2014年以来，四平市社会消费品零售总额逐年增加，但是增长率逐年递减，截止2019年，增长率再度升高，为近五年最高值。可见，人民逐渐趋于理性消费。 【20132019年四平市社会消费品零售总额增长情况图表】（单位：亿元） 2.1.6 经济小结 从20132019年的经济指标来看，四平市各项经济指标整体呈现平稳增长的态势，自2018年经济数据挤掉“水分”后，GDP、固定资产总量保持稳步增长，经济发展进入平稳期。人民收入的持续稳定提升，凸显城市的消费能力，同时也渗透出，对高端奢侈产品的购买能力强劲。为四平市珠宝行业的发展，奠定了坚实基础。 2.2 城市规划 2.2.1 四平市城市规划 四平市位于松辽平原中部，吉林省西南部，辽、吉、蒙三省（区）交界处，北与松原市接壤，西与内蒙古毗邻，南与辽宁省相连，北与长春市相依，是东北地区重要的交通枢纽和物流集散地，因四战四平闻名于世，素有“东方马德里”之称。 【城市区位图】 四平是吉林省南部重要的工业城市，建成已有百年历史，改革开放后城市得到快速发展，现已经发展成为现代化大城市。在城市规划的指导下，城市建设取得了巨大的成绩。在新的时期，四平迎来了重大发展机遇，国家“振兴东北老工业基地”及“长吉图开发开放先导区”战略的实施，对四平的发展提出来新的要求。为全面贯彻科学发展观，落实市委、市政府“一核三带”发展战略，紧扣“做大一核、开发东南、拓展西北”的主题，充分发挥城市的区位交通、产业、自然和人文资源优势，促进四平快速隆起。 2.2.2 四平四通八达的交通路网 四平市属于黄金区位，交通便捷，水、陆、空齐全，形成庞大的快速的立体交通网络，适合产业发展。 【城市交通路网示意图】公路：哈大，京哈，长深，集双高速（通往北京，深圳，集安，沈阳，大连） 102，303国道公路（通往哈尔滨，内蒙通辽，满州里，齐齐哈尔） 水运：距大连港578公里，距营口港385公里。 铁路：四平火车站是中国八大火车编组站，项目至火车站距离 5 公里，车程10分钟。 航空：距离龙嘉国际机场约70分钟车程，距桃仙国际机场90分钟车程，四平市机场正在修建中，项目至机场10公里，15分钟车程。 2.3 行业市场分析 2.3.1 项目概况 “爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目是一个集珠宝品牌管理、品牌推广、珠宝首饰展示、产业、设计、维修和小型加工为一体的大型产业园综合开发项目，项目坐落于四平市铁西区城市核心区。园区项目总占地面积 48183.2 平方米，现场七通一平已完成，此地块规划审批容积率为 3.4；包括四平市新政务大厅（1-4层）36000平方米；公寓、写字楼（5-21层）63432.67平方米；群商7734.65平方米；住宅52816.21平方米，地下车库面积33142.48平方米，另有已建成未装饰67号楼（原规划为酒店办公）15560平方米。 【项目位置示意图】 项目现状： 土地：园区目前用地已具备“七通一平”基础设施条件，并“七通一平”已至企业用地红线边缘。 电： 电容量：东北一级电网，确保双回路不间断供电。 水： 由四平市隆源自来水公司和开发区自来水厂供水，保证日常供水能力，主供水管道管径 600mm。 燃气：华生天然气公司具备为园区企业提供天然气服务条件。 雨污水：实施雨、污水分流排放，管网铺设到位。 供暖：华生热力公司具备的为园区企业提供供热条件。 光纤、电缆系统、因特网、宽带：电信、铁通、网通、联通公司为园内企业提供宽带（光纤、ADSL）接入业务。 2.3.2 品牌概况 “爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目是由福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司同四平宝泰珠宝有限公司在吉林省四平市共同投资建设的。 近十年各珠宝企业知识产权保护意识和品牌意识的不断增强，福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司，致力爱迪尔品牌的连锁拓展专营事业，目前已在全国开设实体店柜1500余家。为了更好的推广爱迪尔公司品牌效应，营造更加广阔的营销氛围，福建省爱迪尔珠宝实业股份有限公司计划实施区域珠宝产业园战略。 【爱迪尔珠宝钻石展现场】 四平市宝泰珠宝有限公司，旗下宝泰购物广场位于四平市核心商圈，是一家集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式商业广场，是四平市政府418工程重点项目之一，也是四平市的一张品牌名片。身为爱迪尔珠宝特别优秀的加盟合作伙伴，也一直以将爱迪尔珠宝品牌在东北拓展为己任，十多年来，除了坚持通过 “钻石展”、“明星歌友会”等人们喜闻乐见的活动进行广泛深入的品牌推广、珠宝文化传播外，在企业自身的文化塑造、团队建设以及构建科学的管理体系等方面不遗余力、卓有成效。 为更好践行珠宝文化产业园战略，爱迪尔珠宝和宝泰珠宝联袂在东北著名的沈阳中街开设了旗舰店。目前，四平宝泰珠宝有限公司已启动珠宝文化产业园项目的相关事宜。 2.3.3 行业概况 据统计我国珠宝企业有5000多家，零售终端约有两万多家，而珠宝从业人员约有50万人之多，而且南北发展关系的不平衡。随着全国各珠宝品牌店面的不断增加，要做到统一理念、统一管理，仅仅依靠总部来管辖全国范围内的几十家，几百家连锁店面往往是力不从心，差之千里。为更直接有效地管理好店面，珠宝品牌商在各区域建立专业的区域总部的需求越来越高。 珠宝企业的不断增加使珠宝市场竞争越来越激烈，同时以印度为代表的新兴国家亦大力发展珠宝产业，其低廉的劳动力成本对广东及全国的珠宝产业形成很大的竞争压力。为了整合资源，降低成本，珠宝产业的集群化发展趋势更加明显。因为许多相关企业在地域上处于同一地区，在原材料和半成品、配件、设备制造与维修、技术创新、人才培养等方面相互配合，从而降低了交易成本，提高了整体效率。未来，中国珠宝产业的集群化趋势将会更加发展，产业集群化的优势也将会更加明显。 目前深圳是全国最大的珠宝首饰生产基地和产业聚集核心，全国有70左右的珠宝首饰产自深圳。但东北地区距离深圳路途遥远，使产业集群化的优势无法发挥，增加了东北亚地区珠宝商的运营成本。 【中国珠宝玉石首饰特色产业基地揭牌仪式】 很多地区或利用得天独厚的自然资源条件，或利用地域优势，或利用良好的人力资源优势、人文环境、政策优势等，形成了一大批模式创新、特色各异的产业基地。如“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”等类似的产业区域总部，带来了产业上的快速发展，形成了集散和规模效益，对带动当地经济的发展起到巨大的推动作用。 截至目前，中国权威的政府部门和行业组织已经授予苏州相城、广州番禺、深圳罗湖、浙江诸暨等19个珠宝产业重点地区“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”的称号，而基地所在地也都受到珠宝产业链发展的影响，促进了当地经济的发展；中国珠宝产业的基本构架已经形成了“五个基地三大中心”，而在东北地区，还没有专业的珠宝区域总部。 2.4 投资环境小结 全国大多数的珠宝首饰产自深圳。东北地区几千家终端店面一直依靠传统的珠宝物流运输方式，货品运输路程远，容易造成挤压变形，货品损坏，而退货不方便、周期较长，占用资金，影响终端销售。 而四平素有“关东门户”之称，更是连接东北三省的枢纽站，四平区位优越，交通便捷，资源丰富，基础设施完备，服务功能齐全。四平工业基础雄厚、体系完备。四平农业发达，素有东北三大粮仓之一的美誉，是全国重点商品粮基地和畜产品生产加工基地。 四平投资环境宽松，政策优惠。为提高政府服务的行政效率，专门成立了政务大厅，实现了“一窗式受理、一站式审批、一条龙服务”和行政审批时限制，努力为来平投资兴业的有识之士，提供最优质服务。 昔日兵家必争的战略要地，正是今日商贾青睐的经商宝地，故四平市可以打造为吉林省乃至东北地区的珠宝区域总部。 三、地块分析及评价 3.1地块解析 3.1.1 项目四至及现状 该地块所在区域位于四平市铁西区北至河南路，西临师大西街、东临南迎宾街，南至师院北路。横跃四平市政府与吉林师范大学之间，位于四平市市内核心区域，联通政府、高等院校，融通官运人脉，周边政务区、休闲区、商务区、教育区、医疗区和高尚住宅社区汇集，市政配套完备，十分钟即可通达市区繁华街区，地理位置极其优越。 地块目前为在建工程状态，但是大部分为空地，仅有小部分开始建设，地块西侧与住宅小区距离较近。 【地块四至及现状图】 3.1.2 项目主要规划技术指标 地块规划指标 项 目 单位 数值 比例% 备注 规划总用地面积 平方米 48183.2 总建筑面积 平方米 193126.01 地上总建筑面积 平方米 159983.53 100% 其中 住 宅 住 宅 平方米 52816.21 33.0% 159983.53 商 业 底商网点 平方米 7734.65 4.8% 市政大厅 平方米 36000 22.5% 商务办公 平方米 63432.67 39.6% 67号楼 平方米 15560 不计容 地下建筑面积 平方米 33142.48 830 其中 住 宅 平方米 13142.48 40% 330车位 政府大厅 平方米 20000 60% 500车位 容积率 3.32 建筑密度 平方米 0.00 25.0% 绿地率 平方米 17827.8 37.0% 道 路 平方米 18309.62 38.0% 3.1.3 地块 SWOT 分析 通过对项目地块的解读以及市场环境的研究，我们对项目所处的背景环境有了更为深入的了解，以地块自身条件为基础、市场为导向，对项目的S（优势）、W（劣势）、O（机会）、T（威胁）进行分析。 （1）优势（Strength） n 城市建立东北地区珠宝集散地和交易中心的区域优势明显 中国珠宝产业的基本构架已经形成了“五个基地三大中心”，而在东北及内蒙东部地区，没有相应的珠宝区域总部，因此，东北中心位置四平市建立珠宝研发设计产业园，将能够极大的发挥区位优势，辐射东北地区，快速形成东北地区的珠宝产业链，成为东北地区的珠宝区域总部。 n 成本更加低廉，采购更加方便 深圳市作为中国沿海发达城市，无论是运输成本，抑或是人力资源成本、房租成本及其他管理成本，都要高于东北地区，而四平市的生产和管理成本无疑会是这其中各项成本最低的，极佳的成本优势，将能够吸引大量的珠宝生产商进驻，推动东北珠宝区域总部的建设。同时，也为四平市提供了大量人才就业岗位，带区域经济发展。 n 政府宏观发展战略与珠宝产业园不谋而合 依托四平市独特的地理位置和吉林省发展国家中心城市的发展战略，四平市政府提出的“把四平市建设成为全省现代服务业中心、东北部城市绿色中心”的宏伟发展战略，紧扣“科学发展、加快发展、和谐发展”的主题，依托自身的区位优势、生态特色、产业基础与人文资源，着力打造具有强烈产业导向的特色园区。 n 现代物流业发达，资源互补，节约成本 “现代服务业集聚区（现代物流业）”，位于四平市经济开发区303国道北侧，高速公路东侧，总体规划面积约20万平方米。物流园功能定位为：以发展现代物流业为主，同时相应发展服务办公、服务配套、市场贸易业，建成产业集中、发展集约、资源共享、科技含量高、运行成本低、环境污染少的综合性新型现代物流园区。 物流中心的建立，为项目进行珠宝首饰生产加工提供了便利的原材料及商品运输条件，能够大大加快珠宝文化产业园内业务运转的速度，提升珠宝文化产业园对于相关珠宝厂商的服务，同时有利于珠宝文化产业园与其他产业基地的资源互补，节约了成本。 （2）劣势（Strength） n 地块西侧紧邻住宅区，产业园形象欠佳； n 容积率3.32，开发强度较大，体验感受略差； （3）机会（Opportunity） n 项目调性高，易有知名度 项目意在打造出东三省的珠宝产业园，未来将会成为四平市的城市新坐标。 n 稀缺资源，东北唯一 珠宝产业园在东北为稀缺资源，目前东北三省都没有相关产业，未来发展前景可观。 n 政府大力支持，操盘高效便捷 2020年四平市人民政府组织市中级人民法院、市政数局、市自然资源局、市发改委、市财政局、市住建局、市税务局、吉林银行四平分行、宝泰公司等部门在市政府常务会议室于2020年11月19日、2020年11月30日两次主持召开“爱迪尔宝泰珠宝文化产业园”专题会议，快速推进项目进程。经四平市人民政府协调吉林银行股份有限公司，就“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园与四平市政务中心联合开发项目达成一致意见，项目规划有政务服务中心（约 6 万平），建成后政府回购使用，因此，项目在操盘运作中，才会得到政府方面的大力支持。规避项目的政策操盘风险。 【市政府政务中心效果图】 （4）威胁（Threat） n 市场宏观调控的不确定性 东北三省的宏观经济在全国来说相对落后，且2020年受疫情影响，对近期市场会有一定的威胁。 3.2地块评价 通过对项目SWOT的分析，结合四平市城市发展，充分利用优势及机遇，规避风险和劣势，我司建议： （1） 利用优势，拉升项目价值 地块占据政府、行业、物流等众多优势，着力打造辐射东北三省唯一的珠宝产业园，拉升项目价值。 （2） 规避劣势，发展机会 项目应从规划设计角度发力，尽量规避高强度开发所带来的产品压迫感，做到与环境融合。同时，充分利用项目的稀缺优势，借助政府的大力扶持，为项目发展赢得先机。 四、项目市场定位 在珠宝行业高速发展现状、东北独特的历史和资源条件下，依托四平市政府及各级部门的支持，以爱迪尔和宝泰公司的珠宝市场运营销售能力为基础，相关配套支撑逐步发展，珠宝行业产业链整合等诸多有利因素的作用下，力争将“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园打造为吉林省乃至东北地区的珠宝区域总部。 4.1 项目整体占位 4.2 项目功能定位 “爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园项目将全力打造为： 根据项目功能定位，借助“爱迪尔宝泰珠宝”品牌实力，在符合项目控规的前提下，着力打造高档次、高标准的企业总部经济园区，规划建有“品牌珠宝管理区、珠宝设计配套管理区、珠宝产业生活圈、政务中心、商务办公区、高端居住区”等六个核心职能片区。 n 品牌珠宝管理区 “爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园将进行科学规划和设计，邀请国内乃至全世界的知名珠宝厂商进驻，建成一幢19层综合品牌大楼，拟每层引进一家珠宝商，实现品牌区域化管理，汇集各类优美的珠宝、玉石展示，实现店面商品的装配及区域总部管理功能。拟引进知名珠宝经营商有：中国黄金、中同同心（中国名牌）、中国卡尼、中国珠宝（中国名牌）、中国金叶（中国名牌，上市公司）、老凤祥（中国名牌）、德诚黄金等。 n 珠宝设计配套管理区珠宝设计配套管理区按需求分为三部分： 珠宝设计生产楼：进行珠宝首饰的设计、小型加工生产及维修； 珠宝软件开发管理楼：为园区珠宝品牌提供专业的软件开发、管理和服务； 商务会议楼：不定期举办大型国内、国际珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。 此外，还设计多个珠宝交易洽谈室，方便珠宝商进行谈判和交易。建成后的珠宝交易配送区计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心，并有税务、银行、保险等服务机构。还将有EMS、UPS快递、24小时滚动珠宝信息屏幕、全方位国际珠宝信息网、为珠宝商办理出口的FA来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营权、代办有关营业执照、各项证件等。园区安装有严格的安保系统，保证园区的正常和安全进行。 【珠宝设计配套管理区建筑效果图】 n 珠宝产业生活区 珠宝产业生活区的生活配套楼面向产业园内珠宝商开放，同时，也对有相关业务的其他珠宝商高级管理人员开放，提供优质的住宿就餐条件。内设培训教室及情景演练教室，供各珠宝商进行专业知识及业务技能的培训。员工宿舍区将分男女宿舍，区分管理，满足产业园内各类技术工人的住宿。珠宝生活区将开设员工食堂，满足产业园区内所有厂商、员工的日常就餐需求及招待需求。生活区内还将建设篮球场、网球场、室内设乒乓球室等，供员工娱乐休闲。 n 政务中心 四平市政府新的政务中心，-24 层建筑，地上约 36000 平，地下约 2 万平。 n 商务办公区 高端商务、办公、配套住宅区，高层建筑。 n 高端居住区 高端居住配套，用于满足产业园人员的基本生活，产品全部为电梯洋房。 4.3 价格定位 根据“爱迪尔·宝泰珠宝”文化产业园的功能定位，并且结合四平市市场情况进行分析，我司建议： n 根据四平市市场住宅产品售价，以及地块周边住宅项目的销售情况，本项目住宅产品目前可达到的市场均价约为：￥6200元/。 n 根据住宅和商业的售价比约为1:2的比例关系，故本项目商业部分产品市场售价约为：￥12000元/。 n 通过四平市办公产品市场分析，以及四平市办公产品供求情况，办公产品销售价格略低于商业产品，但高于住宅产品，所以判断本项目办公产品售价约为：￥10000元/。 五、项目总体规划及开发建设进度安排 5.1项目的开发周期 本项目分为一期和二期工程，一期工程（现正在建设珠宝园区配套管理区及珠宝产业生活区）计划于2021年12月完工；二期工程（2幢19层大楼及2幢独立办公中心的品牌珠宝管理及加工区）2021年6月动工，二期工程预计于2024年全部完工，并完成内部装修，正式投入运营，二期工程具体进度计划如下： 1.2021年3月，完成正式方案规划及总平图报审； 2.2021年4月，完成施工图设计及报审，领取土地证及相关手续； 3.2021年5月，完成工程招标，办理施工许可证； 4.2021年6月，正式开工建设； 5.2022年8月，大楼封顶； 6.2022年9月2023年7月，完成大楼外装； 7.2023年8月2024年4月，完成内部装修； 8.2024年5月7月，完成室外配套及竣工备案； 9.2024年8月，正式投入使用。 【项目布局示意图】 5.2项目实施负责人 为更好的推进“爱迪尔宝泰珠宝”文化产业园的建设，快速建成高品质的产业园，吉林省城裕房地产开发有限公司特成立项目实施小组，其核心人员组成及分工如下： 一、 项目总指挥：陆明辉，负责项目建设的总协调和总规划。 二、 项目副总指挥：李成中，具体负责项目建设各环节把控，负责项目的整体推进。 三、 项目报批负责人：吉林省吉苑工程咨询有限公司，负责项目方案的设计，与设计园及规划部门对接，报批建筑方案，图纸报审等。 四、 项目水电等配套工程负责人：吉林省吉苑工程咨询有限公司，负责产业园区水电气暖接入、消防等手续的审批和办理。 六、项目总投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 6.1.1 测算前提条件 1、 测算依据 本项目的总投资估算以委托方提供的有关数据、市政府专题会议纪要研究宏泰地产与吉林银行四平分行不良资产化解的问题及吉林银行四平分行文件四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示为依据进行核算。 2、 测算期确定 我们按取得项目开发用地开始至发售完毕为止确定计算期，共 4 年进行开发、销售，其中总建设周期为3年。 3、 财务费用利率确定 本次财务费用采用综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用。按照本项目开发计划，遵照相关银行对于开发企业的融资要求，5年内贷款利率4.75%，我公司综合考虑融资成本、风险等因素确定财务费用利率为6.3%。利息偿还方式为用每年的销售收入偿还利息和本金。 4、 基准收益率确定 本项目属珠宝高端产业园开发项目，考虑到珠宝行业市场的特征，及产业园行业开发的平均水平，这里设定基准收益率为10%。 5、 项目技术指标确定 项目规划技术指标表 项 目 单 位 数 值 比例% 备注 规划总用地面积 平方米 48183.2 总建筑面积 平方米 193126.01 地上总建筑面积 平方米 159983.53 100% 其中 住 宅 住 宅 平方米 52816.21 33.0% 159983.53 商 业 底商网点 平方米 7734.65 4.8% 市政大厅 平方米 36000 22.5% 商务办公 平方米 63432.67 39.6% 67号楼 平方米 15560 不计容 地下建筑面积 平方米 33142.48 830 其中 住 宅 平方米 13142.48 40% 330车位 政府大厅 平方米 20000 60% 500车位 容积率 3.32 建筑密度 平方米 0.00 25.0% 绿地率 平方米 17827.8 37.0% 道 路 平方米 18309.62 38.0% 6.1.2 固定资产投资总额 投资估算是对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究，并且基本确定的基础上，估算项目投入的总资金额，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。 房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部投资支出，包括土地成本、建安工程成本、管理费用、财务费用及有关税费等。本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及四平市当前建筑市场价格情况，根据测算，本项目规划方案条件下的总投资情况分别如下： 1、总投资估算说明： 总建设投资1,506,529,886元，其中： (1)土地取得费用 依据吉林银行四平分行文件四平分行关于处置宏泰地产不良贷款的请示项目土地取得费用为657,919,900元。 注：由于项目属于收购银行不良资产，甲方整体收购资产包的费用，即为项目土地取得成本。 (2)前期费用 项目前期费用，已经包含在整体资产包中，此处不再行计算。 (3)配套费用 包括小区基础设施配套费（含小区内给水、排水、供电、煤气及其它）、绿化、景观、道路、安防设施等共计78,278,384元。 (4)开发建造成本 包括监理费、住宅、写字楼、公寓、公建配套、水电安装费、电梯费等共计377,305,626元。 (5)管理费用 按(1)、(2)、(3)、(4)项之和的3%计算，为33,405,117元。 (6)不可预见费用 按(1)、(2)、(3)、(4)、(5)项之和的2%计算，为22,938,181元。