2022郑州某房地产项目营销策划书.docx

2022郑州某房地产项目营销策划书 第一篇：房地产项目营销策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预料xx年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：a、 东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)b、 小户型市场概况。自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的市场黑洞，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。(小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告)c、 商铺市场商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。三、项目swot分析一)优势1) 郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面其次篇：房地产营销项目策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预料xx年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：a、 东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)。b、 小户型市场概况。自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的市场黑洞，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。c、 商铺市场商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。三、项目swot分析一)优势1) 郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。第三篇：房地产项目营销方案房地产项目营销方案营销总原则：信念比黄金更宝贵快速回款削减成本增加利润创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销走特别路策略钱用在刀刃上走安利销售方式详细策略：一、老客户举荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品（约200-300元），带上诚意，每举荐一个新客户，奖1000元，举荐10新客户，再补奖3000元。2、召集安阳跑保险人员，实行产品推介会，每个保险人员举荐一个新客户，奖1000元。3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每举荐一个新客户，奖1000元，举荐10新客户，再补奖3000元。二、老师策略找寻热心老师，每举荐一个新客户，奖1000元，举荐10新客户，再补奖3000元。三、单位策略主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常实惠上，再去掉1.5万元。四、各县城、乡镇、主要大村策略1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。2、找寻当地联络人，每举荐一个新客户，奖1000元，举荐10新客户，再补奖3000元。3、在主要地段，考虑价格的基础上， 可做些广告。五、派单策略接着原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。六、其他1、干脆按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。（因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。）4、加大现有售楼员思想教化，提高信念。5、单页上用词干脆，如安阳东区最优位最低价一口价等。如无融资、无贷款公司等。6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一箭双雕，很好。第四篇：房地产项目营销方案皇家壹号6+1嘉奖安排营销方案一、对接项目皇家壹号二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在201*年5月10日左右封顶，12月份交房三、项目当前营销背景1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要缘由之一2.本地区对期房的抗性较大，持观望看法的比较多3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而打算，目标客户少四、整合营销的突破1由公积金至函引发的思索由公积金中心授权西平邮政局运用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣扬，我们将奇妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃2.新渠道，自然须要做一篇新文章。毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关联。明显，当前干脆的购房实惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房实惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个漂亮的误导，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有钱可领！36+1嘉奖安排概念出炉及内容确定特别6+1 是中国老少皆知的电视节目 ，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜爱，其知名度特别高，借用6+1大标题吸引大众的眼球同时隐射我们项目在西平做到6个第一如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？这1.1万人情愿信任什么？原委什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其产生剧烈的购买欲望？人为放大6000元购房实惠这个概念，在6000元上做足文章！安排推出房源约284套，我们可以先算笔帐：6000（元/套）×284（套）=170（万元）由此延长出：推出的170万元购房实惠。6+1嘉奖安排很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。170万元的虚拟总额足以引爆市场的兴奋点！6+1嘉奖安排来头虽大，但是否还可以对其内容体系接着丰富？6+1奖励安排身上承载的多重目的该如何逐步实现？假如我们是在设计一个嬉戏，在嬉戏设定中：第一关是吸引到场， 通过6+1嘉奖安排广告公开宣扬和公积金信函吸引客户到达销售现场。其次关是放大诱惑。客户到销售中心后，可转让的6000元购房现金卡另外目的是留下个人基本资料。借鉴前述170万元虚拟总额的思路形成，将6000元购房现金卡,凭证转让成交要予以嘉奖的500元概念同样放大：500（元/套）×284（套）=14.2（万元）。14.2万元转介绍成交嘉奖安排，也最终敲定！简言之：6+1嘉奖安排 =170万元购房现金卡安排14万元转介绍成交嘉奖安排住房公积金客户凭201*年公积金至函至指定销售中心，在规定时间内均可获得6000元购房现金卡！6+1嘉奖安排之二：14万元转介绍成交嘉奖安排6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗下皇家壹号产品胜利，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金嘉奖。五、6+1嘉奖安排预期目的鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累状况不志向的现状，利用公积金至客户函，凰凤置业针对1.1万公积金用户新开发的直效媒介渠道，达到：1近期目标：实现项目的客户积累和顺当销售；2 远期目标：紧抓该1.1万公积金用户，让其关注皇家壹号、了解并最终成为置业铁杆客户；3 企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。六、6+1嘉奖安排实施细则1营销节点划分蓄水期3月15日（暂定）arr;3月30日：6+1嘉奖安排悬念导入6+1嘉奖安排是一个针对性极强的集中公关、营销方案。此次对1.1万公积金客户的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能，其成败的关键确定于6+1嘉奖安排导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，3月15日（暂定）-3.30日的6+1安排悬念导入期，必需做到高调！高调！高调体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际状况是时间相对有限；其次，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必需做到高度的集中和统一！集中全部的声音，同时说一句话6+1嘉奖安排！活动起先期4月1日arr;6月15日经过肯定阶段活动的蓄水期宣扬方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行6+1嘉奖安排公开客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到6+1嘉奖安排至函。至4月15日最终一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可以认定是6+1嘉奖安排目标客户的集中认购期。2各节点媒体投放组合3月15日（暂定）3月30日主流媒体：户外+飞播小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单销售现场：条幅+x展架4月1日4月15日（暂定）主流媒体：户外+ 夹报小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单销售现场：条幅 + x展架直效媒体：住房公积金至函 （从3月24日起先投放 分二到三批次投放，约一周到两周时间）第五篇：房地产项目营销策划农家乐项目营销策划第一阶段：市场引导期时间：两周左右,不宜过长。主题：南湖岸边、世外农家阶段目标：在巩固农家乐这一消遣项目知名度的同时，变更部分消费者对现有农家乐的环境不太满足的印象，激发潜在消费者的消费爱好，形成市场预期，凝合肯定的人气，为开业期打好铺垫。 营销手段：一、网络宣扬：1、制作项目宣扬片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校内代理登陆校内bbs发帖，发布开业期活动信息。2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣扬单、以南湖岸边，一处世外农家为主题，提倡悠然、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。二、校内宣扬：1、印发宣扬单，在华农、中南财经政法高校、中南民大、武大、华科等高校校内内进行宣扬，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。其次阶段：开业活动期主题：心灵氧吧阶段目标：在前期宣扬的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到特别满足的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。营销手段：1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。2、开展以健康生活、亲近自然为主题的校内征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校内内展出，使农家乐这一消费品牌亲近学生生活。3、校内内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣扬，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调详细实惠信息。三个季节、两个重点群体一、 春季主题：走出校内、此处春光无限阶段目标:抓住学生春游这一黄金时段，实行集中型宣扬，在校内内形成一股消费潮流，促成引导性消费。营销手段：1、在校内内组织风筝节活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校内内同时放飞，形成轰动效应。二、 新生季（秋季）主题：来自五湖四海，我们是一家阶段目标：利用大一新生的年级特点，实行有针对性的宣扬，激发大一新生的爱好，力争使其成为稳定客源。营销手段：1、借助出行小贴士、校内生活abc等宣扬材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调高校是独立自主生活的起先，强调新的起先，要勇于尝试。三、 毕业季（夏季）主题：散落天际、永不忘你我他阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以最终一次班级活动为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的必修课。营销手段：1、以怀旧为基调，提出重温大一的消费理念，推出毕业生特殊实惠价格。2、以离别为基调，打出散伙饭，我们一起亲自做的口号，考虑到毕业生时间紧，蔬菜、肉类等原料低价供应。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第17页 共17页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 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