中洲控股：2021年年度报告.PDF
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022 年年 04 月月 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求披露中房地产业的披露要求 公司已在本报告中描述存在的市场风险、融资风险及公司已在本报告中描述存在的市场风险、融资风险及公共卫生公共卫生风险等，敬风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.32 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积股（含税） ，不以公积金转增股本。金转增股本。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 .2 第二节 公司简介和主要财务指标 .6 第三节 管理层讨论与分析 . 10 第四节 公司治理 . 35 第五节 环境和社会责任 . 49 第六节 重要事项 . 50 第七节 股份变动及股东情况 . 64 第八节 优先股相关情况 . 70 第九节 债券相关情况 . 71 第十节 财务报告 . 72 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件备查文件目录目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 董事长：贾帅 2022 年 4 月 13 日 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 建工集团 指 深圳市建工(集团)股份有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 注册地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路 3088 号中洲大厦 3802 注册地址的邮政编码 518028 公司注册地址历史变更情况 1、1990.2.19 从深圳市红岭路 16 号二楼变更至深圳市上步区白沙岭大厦 B 座首层； 2、1990.4.20 从深圳市上步区白沙岭大厦 B 座首层变更至深圳市上步区白沙岭长城大厦 3 号B 座首层； 3、1991.8.12 从深圳市上步区白沙岭长城大厦 3 号 B 座首层变更至深圳市福田区白沙岭长城大厦 3 号 B 座首层； 4、1992.2.14 从深圳市福田区白沙岭长城大厦 3 号 B 座首层变更至深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼； 5、1992.10.10 从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼变更至深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼； 6、2000.3.3 从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼变更至深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼； 7、2006.4.7 从深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼变更至深圳市福田区百花五路长源楼； 8、2020.11.10 从深圳市福田区百花五路长源楼变更至深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路 3088 号中洲大厦 3802。 办公地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 办公地址的邮政编码 518033 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 联系地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 中国证券报 、 证券时报 、 上海证券报 、 证券日报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192190768P 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 报告期内无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 报告期内无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼 签字会计师姓名 杨誉民、田芬 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 8,676,138,938.35 10,697,019,545.17 -18.89% 7,213,165,825.69 归属于上市公司股东的净利润（元） 205,929,030.96 281,350,353.66 -26.81% 787,168,958.40 归属于上市公司股东的扣除非经182,106,770.13 275,834,147.20 -33.98% 89,480,514.09 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 常性损益的净利润（元） 经营活动产生的现金流量净额（元） 143,889,921.31 1,227,711,579.30 -88.28% -842,590,795.90 基本每股收益（元/股） 0.3097 0.4232 -26.82% 1.1840 稀释每股收益（元/股） 0.3097 0.4232 -26.82% 1.1840 加权平均净资产收益率 2.59% 3.60% -1.01% 10.56% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 41,438,074,441.46 44,443,757,648.47 -6.76% 45,141,526,985.37 归属于上市公司股东的净资产（元） 8,046,349,218.87 7,873,661,744.86 2.19% 7,556,181,258.45 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,828,255,746.54 2,128,222,776.58 2,045,603,509.99 2,674,056,905.24 归属于上市公司股东的净利润 -125,101,867.03 402,655,507.15 54,944,797.00 -126,569,406.16 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -128,356,817.72 385,906,972.08 49,802,071.80 -125,245,456.03 经营活动产生的现金流量净额 -108,455,836.09 -20,080,036.50 -141,907,173.90 414,332,967.80 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 1,335,954.12 -301,125.55 952,541,442.50 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 3,197,243.76 6,937,520.69 5,903,000.22 委托他人投资或管理资产的损益 4,492,478.78 19,508,106.74 10,290,841.87 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 96,870.82 774,089.67 -71,108,918.30 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,746,222.92 3,288,384.72 1,000,000.00 受托经营取得的托管费收入 7,102,197.03 1,686,305.05 21,578,626.80 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,846,668.03 -17,049,958.76 -25,551,665.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,911,053.84 1,753,930.32 减：所得税影响额 7,861,216.61 10,797,056.25 196,696,820.58 少数股东权益影响额（税后） 45,211.86 283,990.17 268,062.35 合计 23,822,260.83 5,516,206.46 697,688,444.31 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 2021年是中国共产党“两个一百年”奋斗目标历史交汇点的关键之年。在这一年，中国共产党实现了第一个百年奋斗目标，全面建成小康社会，开启向第二个百年奋斗目标进军新征程；在这一年，世纪疫情下百年变局正在加速演变，我国统筹疫情防控和经济发展在全球保持领先地位，实现了“十四五”良好开局。 2021年也是中国房地产发展历史上具有重要意义的一年。年初两会政府工作报告继续定调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求稳地价、稳房价、稳预期；土拍开始实行“两集中”新政，规则同步调整，从控“名义地价”到控“实际地价”、限“新房售价”；房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，房企爆雷事件频发；地方调控高频化，全年全国房地产调控政策多达540多次，政策调控力度之大史无前例。 国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，增速相比往年有所下滑，从月度走势来看，7月份以后，月度销售面积增速进入负增长阶段，且呈现下降幅度不断扩大趋势。随着全国房地产市场持续转冷，年末中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心” ，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体” ，项目 2021 年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘” 、“中国地产年鉴-城市更新典范奖” 荣誉； 中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、 创意办公、 公寓及商业于一体， 旨在打造具有示范效应、 以设计及创意为核心的产业公园， 现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。 同时， 公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目， 其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内， 区位优势明显，深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品； 宝安 26 区项目位于宝安区新安商圈核心区域， 规划功能主要为商业、 办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。 公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中洲在惠州的品牌影响力。惠州公司 2021 年跻身惠州房企销售排行榜第五位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。 公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目， 也是公司在东莞区域的重要布局； 广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。 2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。 公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。 3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。 公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 4、夯实青岛区域，打造品牌形象。 公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2021 年，面对市场变化，公司审时度势顺势而为，秉承地产板块和资产板块双翼发展的原则，不断构建穿越地产调控周期的能力，适时增加持有型物业比例，全面推行租售并举，公司运营物业面积达 44.90 万平方米，2021 年实现房地产销售面积 49.54 万平方米，销售金额 79.48 亿元，营业收入 86.76 亿元。 全年主要经营及管理工作如下： 1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销策略，全力推行全民营销；公司高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。 2、严管运营，保证交付节点。公司全面复盘往年节点完成情况，有针对性地对关键节点进行管控，实现节点达成率较深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 往年大幅提高。2021 年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，总体交付率达 91%。 3、严控资金，保障公司现金流平稳。2021 年，公司坚持以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。 4、稳健投资，助力公司发展。2021 年，公司坚持稳健投资的发展理念，审慎投资，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。公司积极通过多种方式拓展项目，长期利好公司经营活动。 5、 规范运作， 防控经营风险。2021 年， 公司切实履行审计监督职能，促进公司制度建立健全；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司运作管理 。 6、资产板块，保持稳定经营。2021 年，新冠疫情反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收和净利润同比增长近 20%，签约管理面积首次突破 1000 万。商置公司圆满完成全年任务，成功为中洲滨海商业中心引入多家主力店铺。酒管公司受疫情反复影响，整体经营未及预期，但客房入住率位于片区前列，客户满意度达到公司要求，开源节流取得一定成效。 （三）新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价（万元） 大岭山项目 东莞 商住用地 29,367 148,500 招拍挂 80.00% 148,003 118,402 （四）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 计容面积（万） 剩余可开发计容面积（万） 成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43 惠州仲恺科研楼项目 3.79 12.56 12.56 深圳黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33 惠州迪亚项目 5.22 19.04 19.04 东莞大岭山项目 2.94 14.85 14.85 总计 85.93 205.16 205.16 （五）主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅 100% 2015 年07 月 在建 一期100%， 133,000 399,001 0 299,999 496,115 456,171 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 二期85% 成都 中央公园 新都区 住宅 60% 2014 年07 月 在建 二、三、四、五期100%， 一期70% 283,459 409,787 0 422,538 358,986 332,420 成都 天府珑悦 新津县 住宅 100% 2018 年06 月 竣工 100% 23,793 59,483 86,064 86,064 62,180 62,180 重庆 半岛城邦 大渡口区 商住 100% 2017 年09 月 竣工 100% 75,734 180,692 10,926 213,781 158,697 158,697 上海 珑湾/珑悦 浦东新区 商住 100% 2013 年03 月 住宅竣工 商业未动工 住宅竣工 商业未动工 115,369 226,124 0 239,429 210,062 177,144 惠州 央筑花园 惠城区 商住 100% 2012 年02 月 一期、二期竣工，三期未动工 一期、二期100% 三期未动工 249,705 589,140 0 549,282 534,448 348,676 惠州 半岛城邦 博罗县 商住 90% 2017 年11 月 在建 三期B100% 四期100% 五期A87% 五期B50%、六期3% 323,494 915,078 0 592,400 763,331 501,607 惠州 河谷花园 惠阳区 商住 100% 2017 年11 月 在建 一期100%、 二期68%、三期24%、四期未动工 211,656 648,157 0 186,995 654,817 421,836 惠州 圣廷峰惠城区 商住 100% 2018 年在建 11.00% 52,297 130,750 0 0 96,974 23,765 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 汇 05 月 惠州 南麓院 惠城区 商住 83.15% 2018 年04 月 在建 一期26%、 二期5% 91,221 273,663 0 0 309,452 189,580 惠州 云睿府 惠城区 商住 100% 2020 年01 月 在建 75% 25,397 88,747 0 0 53,424 46,098 惠州 云悦府 惠城区 商住 100% 2020 年04 月 在建 60% 41,870 146,516 0 0 162,642 131,692 青岛 半岛城邦（南区） 胶州少海 住宅 100% 2016 年03 月 在建 1 期、2期、3.1期100% 3.2 期70% 309,936 371923 0 292,478 214,426 199,124 青岛 半岛城邦（北区） 胶州少海 住宅 100% 2017 年11 月 在建 4.1 期100% 4.2 期100% 5 期未动工 275,801 326052 213,094 304,801 200,558 150,603 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅 100% 2017 年07 月 竣工 100% 48,894 146,682 203,356 203,356 254,708 254,708 广州 国际风险投资中心 南沙区 写字楼 51% 2021 年1 月 在建 5% 18,531 156,166 0 0 292,935 115,717 东莞 里程花园 石碣镇 住宅 20% 2019 年01 月 竣工 100% 27,733 54,735 74,538 74,538 89,257 89,257 东莞 中央城邦花园 石碣镇 商住 40% 2021 年03 月 在建 一期、二期30%，剩余未动工 68,920 150218 0 0 183,000 75,381 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 物流商业 100% 2014 年11 月 在建 35% 56,486 391,000 0 0 890,975 553,033 （六）主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售）面本期预售（销售）面本期预售（销售）金累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 积（） 积（） 额（万元） 元） 成都 中央城邦 锦江区 住宅、商业、车位 100% 112,431 164,001 143,747 153 51 135,684 1,299 3,051 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅、商业、车位 100% 398,221 517,782 299,702 2,740 4,944 239,681 1,148 621 成都 中央公园 新都区 住宅、商业、车位 60% 367,329 505,635 381,685 26,316 44,870 309,520 4,928 4,494 成都 天府珑悦 新津县 住宅、商业、车位 100% 59,463 80,494 52,326 14,535 13,646 48,620 48,620 42,486 重庆 半岛城邦 大渡口区 住宅、商业、车位 100% 180,692 240,676 155,004 12,137 12,352 153,727 15,179 15,304 东莞 里程花园 石碣镇 住宅、车位 20% 54,118 60,548 10,932 859 1,494 0 0 0 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅、商业、车位 100% 146,682 115,192 108,675 28,806 43,040 94,610 94,610 182,178 惠州 央筑花园 惠城区 住宅、商业、车位 100% 201,772 662,627 454,857 14,398 8,801 448,610 10,043 4,774 惠州 湾上花园 惠城区 住宅、商业、车位 100% 172,751 222,829 200,643 4,436 1,538 197,434 3,980 1,746 惠州 天御花园 惠城区 住宅、商业、车位 100% 584,469 712,004 651,827 14,877 3,956 648,890 124,197 136,560 惠州 御郡华府 惠城区 住宅、商业、车位 100% 96,688 123,266 107,025 654 157 106,766 2,258 1,005 惠州 云悦府 惠城区 住宅、商业、车位 100% 146,516 178,829 125,715 102,265 158,418 0 0 0 惠州 云睿府 惠城区 住宅、商业、车位 100% 88,747 68,497 47,882 6,574 7,556 0 0 0 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 惠州 华昕家园 惠城区 住宅、商业、车位 51% 70,168 87,398 85,468 23,326 35,672 62,656 62,656 104,758 惠州 半岛城邦 博罗县 住宅、商业、车位 90% 770,155 970,940 502,904 54,568 43,390 343,474 70,322 50,112 惠州 河谷花园 惠阳区 住宅、商业、车位 100% 122,885 707,167 183,467 35,274 47,933 128,038 3,348 2,815 惠州 同创公寓 仲恺新区 住宅、商业、车位 100% 46,836 56,655 45,775 27 24 45,748 3,576 3,537 惠州 南麓院 惠城区 住宅、商业、车位 83.15% 273,663 266,366 10,219 10,219 14,137 0 0 0 青岛 半岛城邦南区 胶州少海 住宅、商业、车位 100% 358,112 386,884 316,965 23,552 19,239 270,416 9,406 9,229 青岛 半岛城邦北区 胶州少海 住宅、商业、车位 100% 315,127 349,304 236,249 41,751 40,754 218,232 136,427 128,501 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅、商铺、车位 100% 132,331 148,308 147,172 0 0 145,167 2,488 4,009 上海 君廷 徐汇区 住宅、商业、车位 100% 83,110 106,056 100,862 702 980 100,598 476 617 无锡 崇悦府 梁溪区 住宅、商业、车位 100% 75,934 83,854 75,692 1,792 2,846 74,584 24,709 47,133 无锡 花溪樾院 锡山区 住宅、商业、车位 100% 98,137 105,679 97,060 14,037 17,083 94,388 37,362 52,742 上海 澜溪岸城 浦东新区 多业态 100% 186,061 228,613 181,579 24,609 35,718 145,024 -353 -642 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 公寓、办公 100% 391,000 147,133 10,704 10,605 60,177 0 0 0 （七）主要项目出租情况 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（） 累计已出租面积（） 平均出租率 中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,526 4,526 100.00% 中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 70,173 56,945 81.15% 中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00% 长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00% 46,482 46,482 100.00% 长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00% 61,459 52,146 84.85% 永勤社区 深圳 产业 100.00% 56,590 56,590 100.00% 社区物业 深圳、惠州、成都 商业 100.00% 82,261 80,261 97.57% （八）土地一级开发情况 适用 不适用 （九）融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 1,180,724.00 4.65%-7.6% 143,250.00 323,434.00 194,840.00 519,200.00 信托融资 200,000.00 11.8% 0.00 0.00 200,000.00 0.00 其他 164,616.91 8.11%-10.5% 40,021.16 124,595.75 0.00 0.00 合计 1,545,340.91 4.65%-11.8% 183,271.16 448,029.75 394,840.00 519,200.00 （十）发展战略和未来一年经营计划 详见本报告本节十一、公司未来发展的展望。 （十一）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2021年12月31日尚未结清的担保金额计人民币87.71亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。 （十二）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力， 形成了自身综合竞争优势。 通过市场化运作， 逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 18 划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。 3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业， 公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化， 在行业获得颇多荣誉。 公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予爱心贡献企业奖。 公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。 深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、 美团酒店2020必住榜深圳必住酒店、第五届“2020-2021年度网友甄选必住酒店”、猫途鹰网“2021旅行者之选”等荣誉。中洲圣廷苑酒店获深圳知名复审委员会认证的“知名酒店品牌”、 中国文旅全球论坛“第21届金马奖中国最佳会议会展酒店至尊大奖”、 “第16届中外酒店白金奖最佳商务会议酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”等荣誉。 公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”、2020年度深圳物业管理行业的“公益慈善热心企业”、易居房地产研究院颁发的“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 19 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 8,676,138,938
