保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2021年年度报告.PDF

保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 1 / 87 公司代码：600048 公司简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司保利发展控股集团股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 2 / 87 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、公司全体董事出席公司全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、公司负责人公司负责人刘平刘平、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王一夫王一夫及会计机构负责人及会计机构负责人黎波黎波声明：保证年度报告中财务声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。报告的真实、准确、完整。 五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数，每10股派发现金红利5.80元（含税），不进行资本公积金转增股本。 六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、十一、其他其他 适用 不适用 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 3 / 87 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析. 8 第四节第四节 公司治理公司治理. 48 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任. 63 第六节第六节 重要事项重要事项. 65 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况. 72 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况. 76 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况. 77 第十节第十节 财务报告财务报告. 87 备查文件目录备查文件目录 载有公司董事长签名的2021年年度报告文本 备查文件目录备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的2021年年度财务报告文本 备查文件目录备查文件目录 报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有文件正文及公告原稿 董事长：刘平 董事会批准报送日期：2022年4月15日 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 4 / 87 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义常用词语释义 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、保利发展 指 保利发展控股集团股份有限公司 保利物业 指 保利物业服务股份有限公司 报告期、本报告期 指 2021 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 保利发展 公司的外文名称公司的外文名称 Poly Developments and Holdings Group Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写公司的外文名称缩写 PDH 公司公司的法的法定代表人定代表人 刘平 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 黄海 旷煜、黄承琰 联系地址联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53层董事会办公室 电话电话 020-89898833 电子信箱电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址公司注册地址 广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层 公司注册地址的历史变更情况公司注册地址的历史变更情况 2006年7月，公司注册地址为广东省广州市执信南路3号通建大楼第三、四层； 2007年5月，公司注册地址变更为广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层； 2014年4月，公司注册地址变更为广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层； 2021年8月：公司注册地址变更为广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层； 公司办公地址公司办公地址 广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层 公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址公司网址 电子信箱电子信箱 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 5 / 87 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司公司披露年度报告的媒体披露年度报告的媒体名称名称及网址及网址 中国证券报上海证券报证券时报 公公司司披披露露年度报告的证券年度报告的证券交易所交易所网址网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码 变更前股票简称变更前股票简称 A股 上海证券交易所 保利发展 600048 保利地产 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事公司聘请的会计师事务所（境内）务所（境内） 名称名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号外文文化创意园 12 号楼 签字会计师姓名签字会计师姓名 韩雁光、颜艳飞 报告期内履行持续督报告期内履行持续督导职责的保荐机构导职责的保荐机构 名称名称 中信证券股份有限公司 办公地址办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 持续督导的期间持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司 2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督导义务 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：万元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 20212021年年 20202020年年 本期比上年本期比上年同期增减同期增减(%)(%) 20192019年年 调整后调整后 调整前调整前 营业收入 28,493,313.63 24,310,948.27 24,309,486.85 17.20 23,593,356.46 归属于上市公司股东的净利润 2,738,783.66 2,894,950.95 2,894,842.99 -5.39 2,795,901.98 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 2,682,576.32 2,820,148.64 2,820,041.64 -4.88 2,716,424.91 经营活动产生的现金流量净额 1,055,121.72 1,515,589.53 1,515,047.76 -30.38 3,915,531.57 2022021 1年末年末 20202020年末年末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增减（减（% %） 20192019年末年末 调整后调整后 调整前调整前 归属于上市公司股东的净资产 19,556,092.78 18,029,266.56 18,023,109.86 8.47 15,602,194.48 总资产 139,993,305.29 125,144,099.39 125,137,491.91 11.87 103,320,871.96 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 6 / 87 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主主要财务指标要财务指标 20212021年年 20202020年年 本期比上年同期本期比上年同期 增减增减(%)(%) 20192019年年 调调整整后后 调整前调整前 基本每股收益（元股） 2.29 2.42 2.42 -5.61 2.35 稀释每股收益（元股） 2.29 2.42 2.42 -5.61 2.35 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 2.24 2.36 2.36 -5.10 2.28 加权平均净资产收益率（%） 14.39 17.08 17.10 减少2.70个百分点 21.01 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 14.09 16.64 16.65 减少2.55个百分点 20.41 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2021 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则规定调整报表，后文提及2020 年度财务数据均为追溯调整后数据。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2021 年分季度年分季度主要财务数据主要财务数据 单位：万元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）月份） 营业收入 2,505,836.71 6,486,310.53 4,847,688.47 14,653,477.92 归属于上市公司股东的净利润 250,115.61 779,794.62 328,553.07 1,380,320.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 238,554.47 766,324.30 316,136.49 1,361,561.06 经营活动产生的现金流量净额 -3,004,938.31 523,924.65 605,845.83 2,930,289.55 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2021 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 7 / 87 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 20212021 年金额年金额 20202020 年金额年金额 20192019 年金额年金额 调整后调整后 调整前调整前 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 52,559,463.19 145,056,551.28 145,056,551.28 40,104,207.07 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外外 134,366,327.62 189,461,023.99 189,426,223.29 27,598,477.84 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益辨认净资产公允价值产生的收益 5,516,670.08 38,729,567.13 38,729,567.13 0 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益并日的当期净损益 1,746,370.96 0 0 0 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允公允价值变价值变动损益动损益，以及处，以及处置交易性金融资置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益金融负债和其他债权投资取得的投资收益 319,027,063.18 83,297,494.99 83,297,494.99 765,317,147.30 除上述各项之外的其他营业外收入和支出除上述各项之外的其他营业外收入和支出 327,949,965.36 211,724,738.74 211,749,297.82 122,596,176.35 其他符合非经常性损益定义的损益项目其他符合非经常性损益定义的损益项目 91,393,218.08 429,292,534.06 429,289,930.23 31,994,733.98 减：减：所得税影响额所得税影响额 118,458,345.65 272,841,812.85 272,838,601.49 133,758,766.74 少数股东权益影响额少数股东权益影响额（税后）（税后） 252,027,300.33 76,697,007.37 76,697,007.37 59,081,251.93 合计合计 562,073,432.49 748,023,089.97 748,013,455.88 794,770,723.87 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的 影响金额影响金额 广东省高速公路发展股份有限公司 612,348,172.70 748,987,847.60 136,639,674.90 166,093,115.93 招商局积余产业运营服务股份有限公司 703,233,916.34 660,169,628.28 -43,064,288.06 -50,053,366.56 深圳市华阳国际工程设计股份有限公司 109,283,062.50 95,001,339.00 -14,281,723.50 966,377.67 保利文化集团股份有限公司 - 1,549,768.98 1,549,768.98 60,757.83 德才装饰股份有限公司 24,500,000.00 95,650,224.67 71,150,224.67 71,150,224.67 澳元套期保值 -83,026,264.33 -11,814,232.99 71,212,031.34 - 英镑套期保值 356,602,309.64 114,121,463.24 -242,480,846.40 - 合计 1,722,941,196.85 1,703,666,038.78 -19,275,158.07 188,217,109.54 十二、十二、 其其他他 适用 不适用 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 8 / 87 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2021 年，商品房销售市场整体稳中有升。全国商品房销售金额 18.2 万亿元，同比增长 4.8%；商品房销售面积 17.9 亿平方米，同比增长 1.9%。但是市场周期波动特征明显，7 月以来市场进入下行通道，商品房单月销售金额、面积持续同比下降。 全国商品房销售情全国商品房销售情况况 20212021 年单月全国商品房变动情况年单月全国商品房变动情况 注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 9 / 87 2021 年，行业延续市场分化趋势。一二线城市增长势头强劲，成交面积分别同比增长 13.8%和15.5%；三线城市市场表现冷淡，成交面积同比下降 15.0%。 不同级别代表城市住宅月均成交面积情况不同级别代表城市住宅月均成交面积情况 数据来源：WIND。代表城市为 32 个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 14 个城市；三线城市包括无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州 14 个城市。 2021 年，全国商品房待售面积 5.1 亿平方米，同比增长 2.4%，库存规模连续两年保持增加。其中，住宅待售面积 2.3 亿平方米，同比增长 1.7%。上半年市场成交氛围较好，商品房库存量短暂下降，但随后市场热度下行，从 7 月份开始库存商品房面积累计同比增速由年初的-1.6%回正到 0.3%，并持续保持增长，库存压力有所增大。 全国商品房待售情况全国商品房待售情况 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 10 / 87 2021 年，全国 300 城土地市场成交面积 20.3 亿平方米，同比下降 17.1%，自 2016 年以来首次下降，土地市场表现出“热-冷-温”特征。年初以来首批集中供地开启，土地成交规模同比提升，成交溢价率持续上涨，在 4 月达到年内高位的 18.1%；进入下半年以来，受销售市场下行、资金面承压、房企暴雷等因素影响，房企投资力度减弱，部分月份成交面积降幅超 35%，且溢价率不断走低，至 9月达年内新低的 2.1%；年末第三批次集中供地陆续完成，同时土地市场小幅回暖，使成交面积同比降幅收窄，溢价率企稳在 2.5%-4.0%。 全国全国 300300 城城土地市场成交情况土地市场成交情况 数据来源：中国指数研究院，全国 300 城为中国指数研究院分类。 2021 年，房地产开发投资完成额 14.8 万亿元，同比增长 4.4%，延续近年增长趋势，开发投资规模的进一步扩大。2021 年，全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米，累计同比下降 11.4%；房屋施工面积97.54 亿平方米，累计同比增长 5.2%；房屋竣工面积 10.1 亿平方米，累计同比增长 11.2%。 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 全国房屋开竣工及施工情况全国房屋开竣工及施工情况 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 11 / 87 2021 年，全国货币供应量 M2 同比增长 9.0%，反映出整体市场的流动性较为充裕。全国房地产开发资金来源总量为 20.1 万亿元，同比增长 4.2%。其中，国内贷款为 2.3 万亿元，同比下降 12.7%，连续四年弱于资金总量增速，表明银行端对房地产的资金投放力度保持紧缩。房企自筹资金、定金及预收款分别为 6.5 万亿元和 7.4 万亿元，同比分别增长 3.2%和 11.1%；个人按揭贷款 3.2 万亿元，同比增长 8.0%。 房地产开发资金来源情况房地产开发资金来源情况 报告期内，中央坚定落实“房住不炒”，强化土地、金融、财税端的调控力度，不断巩固房地产长效机制成果。年初以来，销售市场表现活跃，土地市场竞争激烈，行业整体保持较高热度。但随着政策调控的持续作用，房地产销售压力加大；并且随着按揭降速、预售资金监管收紧，企业资金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件频发，加重购房者观望情绪，下半年销售市场持续遇冷。而销售走弱又进一步加剧了房企流动性风险，形成了负循环效应。此外，资金与销售端的压力传导至土地市场，叠加多地提升土拍参与门槛，房企拓展的意愿与能力下降，土地市场降温明显。 四季度以来，房地产调整政策不断修正，按揭放款加速、土地出让规则优化、资金监管制度出台等措施，在资金及土地端均起到了一定的稳市效果。但短期来看，部分房企暴雷风险犹存，行业信用体系处于重构期，购房者信心修复进程仍不明朗，市场活力恢复或需要一定时间。 长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。同时，正因为房地产行业在国民经济中的重要作用，行业的健康、稳定发展具有重要意义。未来“房住不炒”的调控态度仍将坚定，“稳地价、稳房价、稳预期”的指导思想不会改变，而且随着土地供应等长效机制的健全完善，保障性租赁住房等住房供应体系的不断丰富，将进一步巩固行业调控的成果，夯实行业中长期发展的基础，促进行业良性循环和健康发展。 二、二、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 保利发展是房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。2021 年，保利发展位居福布斯世界排名第 201 位，行业领导品牌前三。 保利发展始终聚焦于核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域，助力国家新型城镇化建设。公司始终坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅产品方面，形成“尊居、善居、品居、安居”系列，代表品牌有“天字”系、“和光”系等；在写字楼产品方面，形成“保利中心”、“保利国际广场”等品牌系列。此外，公司以百姓安居为己任，建成保障房超 10 万套，积极发展保障性租赁住房、拓展公寓业务；进驻 25 城助推城市更新，响应乡村振兴战略，助力全体人民共同富裕。 保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 12 / 87 凭借出色的建设、运营、服务实力，保利发展在物业、酒店、商贸会展、购物中心、城市公建及旧城改造方面均取得长足发展，品牌成熟度与影响力进一步提升。保利物业致力于全业态管理，形成以社区居住物业服务为核心，以全域化管理、城市服务为引领的综合服务能力，并推出了“亲情和院、四时雅集、东方礼遇、星云企服、镇兴中国”等系列物业服务品牌；旗下保利酒店打造了包括“诺雅、雅途、郡雅、悦雅”的民族酒店产品品牌体系；在消费服务领域形成了“时光里”、“保利广场”、“若比邻”三大产品体系，以及“和熹会”养老品牌等多个服务行业标杆；在产业运营服务领域，打造了国际级赛事综合运营服务品牌，高质量承担武汉军运会、西安全运会服务；同时，福祉展、老博会等大型品牌展会也成为会展行业标杆。 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、前瞻的战略引领、前瞻的战略引领 公司成立之初即前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位，牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇。同时，在行业周期波动中，公司深刻理解行业发展特点，精准研判行业发展方向，并始终发挥战略引领作用，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，确保公司发展方向和国家产业方向高度契合。 随着房地产行业进入新的发展阶段，行业发展模式和外部环境愈加复杂多变。公司根据国家产业结构升级和行业发展变革，提出了“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，构建了涵盖商品房、保障房、保障性租赁住房、长租公寓等在内的多层次住房供应体系，完善了地产开发销售、商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局。 2 2、持续稳健的经营管理能力持续稳健的经营管理能力 公司始终秉承稳健发展的经营理念，恪守央企责任，凭借踏实稳健的管理作风，有效应对周期波动，长期保持行业领先地位。公司践行精益管理原则，搭建精益体系，强化管控监督，将精益理念贯穿业务全流程，为公司发展提质增效。公司坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，不盲从、不追高，实现公司规模的平稳扩张。 公司资产负债结构均衡稳健，债务期限及类型合理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，公司连续 4 年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持在 90%以上的行业最高水平。同时，公司现金流充裕，并在银行授信、公司债、中票等均有充足的资金头寸，具备较强的风险抵御能力。 3 3、多元化资源获取方式和优质的资源储备、多元化资源获取方式和优质的资源储备 公司拥有丰富的资源获取经验，建立了科学的投资体系，准确把握市场节奏，深度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。同时，公司具备多元化的资源拓展能力，构建了涵盖招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系，形成了强大的资源整合能力，保障公司能够持续获得低成本项目资源。 凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来 38 个核心城市储备资源始终保持在 75%以上，住宅货量占比超 80%，资源储备满足公司 2-3 年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。 4 4、企业文化企业文化形成形成强大的人才竞争力强大的人才竞争力 公司从军中走来，在改革开放的浪潮中砥砺奋进，形成了以客户为核心，向上、向心、向善的企业文化，构筑成保利人才团队的精神底座和精神纽带，是公司发展壮大的强劲力量。公司员工对企业文化高度认可，对企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成强大的团队凝聚力。 公司秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神，锻造出雷厉风行、执行高效的管理团队。同时，凭借独特的企业文化，公司将投资、管理、营销、设计等专业人凝聚起来，形成发展合力，并且构建出贴近市场、从容应对行业变化的运作模式与管理机制，具备强大的生命力和战斗力。 5 5、行业领先的品牌影响力、行业领先的品牌影响力 公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地产业务的主要运作平台。央企龙头是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、产品销售等方面均具备突出优势。公司自身严控质量安全、强保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 13 / 87 化工程管理，产品质量、服务均在消费者中积累了良好的口碑。同时，公司积极响应国家号召，投身保障房、租赁住房建设，增进民生福祉；始终践行央企社会责任，在 ESG 领域实现公司可持续发展。年内，公司首次入选央企 ESG先锋指数、恒生 A 股可持续发展企业基准指数，不断强化有诚信、有担当、有作为的形象，提升品牌价值与影响力。 截至 2021 年末，公司已经连续十二年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，连续十九年荣获中国房地产百强企业称号，截至目前综合实力位列第二名。 6 6、创新进取的企业精神、创新进取的企业精神 “敢于创新、积极进取”是公司保持基业长青的核心优势之一，公司始终保持奋发向上的拼搏姿态，不断根据市场变化进行自我创新与突破。公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟投等方面均为央企地产的先行者和领先者。 公司坚持以体系改革、机制创新、资本运作等为手段，持续提升业务市场化水平及竞争力。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1 1、销售持续发力、销售持续发力，城城市市深耕效果显著深耕效果显著 2021 年，公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额 5349.29 亿元，同比增长 6.38%；实现签约面积 3333.02 万平方米，同比下降 2.23%。 报告期内，公司 38 个核心城市销售贡献达 78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过 2800 亿，合计销售占比达 53%。单城签约过百亿城市 17 个，较 2020 年增加 2 个，合计销售贡献超 3400 亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超 920 亿，杭州首次突破 300 亿，南京、北京超200 亿，东莞、上海、郑州、武汉等超 100 亿，城市深耕效果显著。 2 2、保持投资定力，合理补充高质量资源、保持投资定力，合理补充高质量资源 报告期内，房地产销售及土地市场出现一定波动，公司保持投资定力。全年拓展项目 145 个，新增容积率面积 2722 万平方米，拓展金额 1857 亿元，分别同比下降 15%和 21%。同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内新增住宅货量占比 85%，拓展权益比为 72%。 2021 年，22 个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化。公司保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。全年公司拓展楼面地价为 6821 元/平方米，同比下降 8%。 公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，本年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为 54%，较去年提升 7 个百分点。 3 3、收入规模稳健增长，利润规模小幅收缩、收入规模稳健增长，利润规模小幅收缩 报告期内，公司实现营业总收入 2850.24 亿元，同比增长 17.19%；实现净利润 371.89 亿元，同比下降 7.14%；归母净利润 273.88 亿元，同比下降 5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。 报告期内，公司毛利率为 26.80%，同比下降 5.79 个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021 年公司净利率为 13.05%，同比下降 3.42 个百分点。 4 4、现金流保持健康，发展速度与质量兼顾、现金流保持健康，发展速度与质量兼顾 2021 年公司实现回笼金额 5020 亿元，回笼率为 93.8%，居于行业高位，公司已连续 4 年保持经营活动现金流为正。同时，公司提升资金管理精细度，释放存量资金，有效应对集中供地带来的资金峰值需求。在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，公司抢抓低成本资源，报告期内发行公司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元。公司有息负债规模为 3382 亿元，综合融资成本约 4.46%，较去年末下降 31 个基点，继续保持业内领先优势。 公司秉承稳健可持续的发展理念，在追求规模增长的同时，加强风险防范，保持健康的资产结构。截至报告期末，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。 5 5、全面推进精益管理，夯实提质增效成果、全面推进精益管理，夯实提质增效成果 公司践行精益管理原则，将精益理念贯穿业务全流程。公司主动优化组织结构，在总部层面精简架构，加强引领与赋能作用；设立华东、华南两大区域共享中心，以标准化为抓手，促进区域资源整保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告 14 / 87 合；在区域层面进行组织裂变，提升市场聚焦度，保持管理的灵活性与扁平化；在产业层面进行整合，促进市场化发展。 在产品端，公司优化产品设计，提升产品得房率，增强产品竞争力。对天字系产品形成标准化手册，从户型、装标等方面进行规范，保障落地品质，打造产品标杆。 在成本端，公司将管控动作前置，在总图规划阶段完成成本介入，从设计源头压减成本；同时，深化集采改革，完善集采产品体系，并试行联合招标，有效压缩材料成本。 在运营端，公司加大新型建造体系的运用及关键节点的管控强化，持续提升开发效率，全年项目开盘平均时长较 2020 年缩短 1 个月。 6 6、不、不动产生态产业规模持续扩大动产生态产业规模持续扩大 报告期内，保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提升。截至报告期末，保利物业在管面积达 4.65 亿平方米，合同面积达 6.56 亿平方米，合同管理项目 2428 个。全年实现营业收入 107.8 亿元，同比增长 34.2%。 保利商业积极扩展业务规模，截至 2021 年末，已开业购物中心 35 个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等 38 个城市；开业面积 247.5 万平方米。保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心 20 个，客房数近 5000 间。年内，保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商，以专业的运营服务能力，为赛事的顺利举办提供保障。 公司积极践行国家战略，继续布局租赁租房市场，报告期末在营长租公寓项目 43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 不动产金融方面，公司基金累计管理规模超 1700 亿元，信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金 TOP10”。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（% %） 营业收入 284,933,136,294.19 243,109,482,718.25 17.20 营业成本 208,630,764,137.74 163,954,960,603.05 27.25 销售费用 7,384,003,157.21 6,876,623,310.34 7.38 管理费用 5,434,035,615.67 4,322,844,956.73 25.71 财务费用 3,386,443,692.67 3,159,128,701.41 7.20 研发费用 1,435,783,317.57 1,260,470,195.49 13.91 经营活动产生的现金流量净额 10,551,217,228.46 15,155,895,317.89 -30.38 投资活动产生的现金流量净额 -19,986,582,720.66 -6,927,448,990.95 - 筹资活动产生的现金流量净额 34,457,779,943.13 -1,877,937,096.46 - 营业收入变动原因说明：房地产项目竣工交楼结转收入增加，相关产业业务市场化收入增加； 营业成本变动原因说明：受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加； 销售费用变动原因说明：销售现场费、销售代理费增加； 管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理支出增加； 财务费用变动原因说明：汇兑收益减少； 研发费用变动原因说明：研发项目投入增加； 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：项目投资支出增加； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：对不并表公司的投资支出增加； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：融资规模增加，合作方投入增加。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告