前期物业管理介入及验收.docx

前期物业管理介入及验收 前期物业管理介入及验收 第一物业介入前的工作 一成立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的接管日期前三个月成立，并起先运作，依据实际须要，实行人员分步到位的方法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可依据现场条件和实际状况进行调整： 1接管前100天，组成新的管理处筹建班子，并根据物业管理工作方案马上投入实质性打算工作。 2接管前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参加楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参加机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟识各类设备的构造，性能，产地，熟识水，电，气管道线路的位置及走向等，并供应各项合理建议和整改看法，为接管后管理，修理养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。详细工作包括：对设备的容量评估、设备对四周环境的有无影响、设备有无平安隐患、隐藏管线填埋前的检查等工作。 3接管前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业营业执照，物业管理服务收费标准等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 4接管前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品保卫工作。 5接管前20天，环境管理部组建，起先对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。 6接管前20天，工程修理部正式成立，人员配齐就位。 二管理处进驻小区前的工作1 .由公司为新管理处供应临时办公场所，管理处依据实际须要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的选购安排，报经公司审批后购置。 2 .在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必需的文件资料和表格，如客户服务指南，房屋装修申请表，前期物业管理服务协议等。 3 .联系市电信局，市有线电视公司协商办理电话报装及有线电视开通手续。 4 .联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和协商燃气开通相关事宜。5 .策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。 6 帮助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。 7 在待接物业经消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处刚好进驻小区，接管物业。 第 二物业接管验收 分书目 :一.项目工程技术资料 二.公共部位接管验收 三.机电设备接管验收 四.室内部分接管验收 物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构平安和满意运用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.详细可参照建设部ZBP30001-90房屋接管验收标准执行并达到业主合理要求。 一工程技术资料： （1） 市建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。 （2） 市建筑工程消防验收合格证书。 （3） 市建筑工程验收质量保证书。 （4） 市建筑工程配套设施综合验收合格证书。 （5） 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。 （6） 竣工图包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐藏管线的全套图纸；（以备工程修理及小区达标运用）。 （7） 电梯运用合格证。 （8） 机电设备运用说明书。 二.公共部分接管验收 公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 1楼宇本体: （1）外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。 （2）屋面应有隔热、防水措施；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装坚固、接口严密、无滴漏。 （3）楼地面：面层与基层粘结坚固，不空鼓，整风光层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝匀称顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽匀称一样，无明显色差。 （4）内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料匀称、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。 ( 5 ) 门窗： -门：应安装平整坚固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、（包括楼宇对讲系统，蓄电池等）门缝严密、门锁安装坚固、无污渍。 -窗：玻璃安装坚固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆匀称，色泽光亮簇新完整；无渗漏水、无污渍。 ( 6 ) 楼梯扶手： 钢木楼梯扶手安装坚固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽匀称、表面平滑。 不锈钢楼梯扶手安装坚固、无变形损伤。 ( 7 )公共照明：灯具安装坚固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。 ( 8 )水表、电表、燃气表安装坚固，读数正常、无损伤。 ( 9 )卫生洁具：安装坚固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。 (10)给水设施：安装坚固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清晰、有足够压力。 (11)排水管道：安装坚固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。 (12).其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 2 .公共配套设施: （1）.散水坡无下陷、断裂，与墙体分别；坡度相宜，平整。 （2）.路灯、装饰灯安装坚固，完好无损，工作正常；灯柱安装坚固顺直，油漆完好。 （3）.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关敏捷，安装稳固。 （4）.道路： -路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清晰完好-路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； -块料面层拼砌整齐，平整坚固，无明显裂缝，缺棱掉角； （5）消防系统： -消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清晰。 -消防管安装坚固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压足够。 （6）楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装坚固、合理，标识清晰。 （7）保安岗亭、保安道闸安装坚固，配件齐全，标识清楚，完好无损。 （8）停车场地面平整、照明足够、标识清晰，平安设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装坚固，照明足够，标识清晰，平安防护和排水设施良好。 （9） 地 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装坚固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 （10）护坡，档土墙泄水通畅，砌筑坚固；台阶，踏步砌筑平实，坚固，无裂缝。 （11）.雕塑、小品坚固，完好，平安;招牌，广告牌安装坚固，平安，表面平整光滑。 三.机电设备: 1.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整齐，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及平安防护装置齐全，标识清晰，设备表面干净，光明。 2.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，平安防护装置齐全，标识清晰，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 3.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清晰,设备表面油漆完好无损伤、设备安装坚固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。 4消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应灵敏、标识清晰、表面完好无损，设备安装坚固、机房干燥、通风、采光良好。 5保安监控设备；同消防监控设备。 6、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 四室内部分接管验收 1.入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。 2.电源箱安装坚固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。 3.有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。 4.室内卫生间、厨房防水性能良好。 5.燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。 6.地脚线干净，预埋线位正确、齐全。 7 .土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。 第三物业接管时的工作 分书目:一 .需向发展商收集的资料 二.管理处应发给业主的资料 三.接管问题的处理 四.入伙工作流程图 一需向发展商收集的资料 1 .为了尽快了解用户的基本状况，须要销售部门供应的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。 2.参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理运用）。 二.在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：（ 1）客户服务指南；（ 2）房屋装修申请表； （3）临时管理规约； （4）前期物业管理服务协议；（ 5）房屋验收交接单；（ 6）房屋质量保证书；（ 7）住宅运用说明书 （8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）； 三.接管问题的处理 （1） 对资料验收中发觉的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题记录表，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组主动同发展商联系补齐，必要时请公司总经理帮助解决。 （2） 对物业硬件设施，接管验收中发觉的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备遗留问题记录表，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当主动要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当主动要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当主动要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理帮助进行。 （3） 对于在同业主收楼过程中发觉的遗留问题，管理处将依据住宅质量保证书规定的内容主动联系返修。（对部格外包工程将联系原施工单位保修）。 （4） 对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实 际修理所产生的费用找发展商收取。四：入伙工作流程图 检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录预收物业管 理费3个月 文件存档 房屋钥匙交接 办理装修申请手续见装修申请表 签订物业管理协议一式两份，一份交管理处签订业主公约一式两份，一份交管理处填写业主资料交回管理处 办理入伙手续 请备齐： 1业主身份证原件 2 书面托付书（如代办） 3 购房合同书 4预交管理费 前期物业管理介入及验收 物业管理前期介入 物业管理前期介入 物业管理的前期介入 物业管理前期介入方案 浅谈物业管理前期介入 物业管理前期介入探析 商业物业管理前期介入 物业管理前期介入心得 物业管理前期介入合同 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页