房地产企业财务部的项目管理.docx

房地产企业财务部的项目管理财务部的项目管理我认为“财务部的项目管理”对于完成项目目标要比“项目的财务管理”更加主动，范围更广，管理力度更大。所以用“财务部的项目管理”为题更能反映财务部在项目管理中的作用。传统上，衡量项目是否胜利实施的标准是“按时、不超预算和精确”。新的标准除了这些，还包括“实现预期收益、赢得股东或投资者的支持和接受”等。财务项目管理的目的：财务管理的目标是“利润最大化”，针对项目的财务管理应当是“项目利润最大化”，换句话说就是让股东或投资者收益最大化。而项目目标的胜利要受工作范围、项目成本、进度安排及客户满足四个因素制约。即财务管理及项目管理的目标都是要让客户满足。所以我理解财务部的项目管理是通过在实现成本、进度及质量三者平衡的基础上而进行安排限制等的系列管理工作来达到股东或投资者收益最大化目标的管理过程。每个项目都是独一无二的、属于一次性的任务，即每个项目有其独特性。但也有其共性，共性就是都要经过立项、开发销售一系列的阶段。一、 项目各阶段财务对应的管理工作：项目管理不只是项目经理部，而是全部部门都在协作、执行，记录、分析项目进程，保障项目顺当进行。财务部管理工作也渗透到项目打算、安排，执行与限制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督的管理职能：序号项目各阶段名称对应的管理工作标准依据必备资料1.1项目打算阶段,项目可行性分析对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率）投入少、回报高、见效快(公司内部财务制度)项目的基本概况，项目开发安排、估算成本，项目销售安排，合作方承诺等1.2项目听证会打算将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预料内部收益率25%销售净利率9%1.3项目土地合同谈判、签订有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。风险最小化、利益最大化(公司内部财务制度)2.1项目安排，设立项目经理部依据项目开发安排、销售安排等资料编制项目经营安排项目投资回报，利润、费用指标(公司内部财务制度)按开发销售安排编制的固定资产购置安排、人员配置安排、营销费用安排2.2目标成本确定会同成本管理部编制目标成本可控，符合经营安排(公司内部财务制度)项目规划设计指标确定，项目施工图完成3.1项目执行与限制，项目招标、签订施工、甲供材料合同施工、甲供材料合同的审核在目标成本范围内，付款条款合理目标成本目标成本确定3.2项目施工，合同款及进度款的支付合同款及进度款支付的审核按合同付款对应的合同对应的合同已签订3.3项目动态成本状况每月会同成本管理部编制项目动态成本，分析成本变动缘由与目标成本比较(公司内部财务制度)目标成本确定3.4项目前期销售推广营销合同及付款的审核在安排范围内营销费用安排营销费用安排确定3.5项目开盘预售财务前台收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等应收帐款最少化(公司内部财务制度)预售许可证3.6项目综合变动状况分析分析项目各变动因素对经营安排的影响与经营安排比较(公司内部财务制度)以上资料确定4.1项目收尾，项目入住房款补差的审核，入住前台收款支配等工作与预料面积比较(公司内部财务制度)测绘报告4.2项目竣工结算会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告(公司内部财务制度)4.3项目结盘审计帮助总部审计室完成项目结盘审计内部收益率25%销售净利率9%(公司内部财务制度)项目竣工结算二、 财务部在项目管理中所起的作用：从上表财务部项目管理的各项工作中无法清楚地看出财务部在项目管理中所起的作用。事实上，财务部在项目管理中的确是起到了举足轻重的作用。下面我用几个例子进行说明。例1、 项目可行性分析： (有关公司机密，隐去)通过测算分析，为领导决策供应依据是财务部项目可行性分析的作用。例2、 合同款支付的审核：(有关公司机密，隐去)这里要提示我们留意的是在开工安排时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度动身。例3、 动态成本测算分析：经测算？月？日稿的？成本较年初项目经营安排时的？元/上升了？元/，可售住宅及商业单位成本达到了？元/。由于成本上升项目利润削减？万，税后利润削减？万，单位净利削减？元/，净利率下降？%，售价增加？元/才能达到从前净利率？%的要求；2003年安排贡献利润？万，由于成本上升，影响经营安排？万。经分析，了解到成本上升是因为：？；？。最终？月？日的成本会议上一期成本定在？元/，调整分摊方法，？，财务帐务处理则仍持稳重性原则，？。例4、 综合状况分析：？月中旬？部反馈顶层房型加建阁楼可能出现？等的问题，通过会议探讨后，定下来？。财务部在项目综合状况变动分析中将上述决策的过程记录了下来，在以后面临同样决策时就有了依据。下面探讨的是上述例子财务部项目各项变动状况分析中资料的来源。记录分析项目各项变动状况的基础就是与项目相关部门的资料共享和信息沟通。记得有一句广告词：“沟通无限，欢乐无限”，用它来形容财务部的沟通最恰当不过了。三、 项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：1、 项目施工阶段付款业务流程：从上图可知施工阶段的付款流程很简洁。但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发觉问题，要发觉问题各个部门经办人员就必需沟通和信息反馈。比如： (有关公司机密，隐去)2、 项目销售过程信息的沟通：下面是有关应收帐款催缴的业务流程：供应水单询问是否到帐已支付供应水单到帐，开具发票银行财务部催缴业务员客户收款凭证客户以转帐的方式支付房款从上图可发觉，(有关公司机密，隐去) 财务部项目管理的重点在于业务流程管理，在于沟通。财务部项目管理的乐趣在于沟通，进步也在于沟通。财务部项目管理的发展方向：？。这样财务部项目管理参加度会更大，要求的专业化越强，沟通实力越强。 第11页 共11页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页