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房地产业中国房地产行业研究深度报告 · 房地产业中国房地产行业探讨深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国土地管理法将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，削减0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，削减0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2022年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2022年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。 目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必需贯彻节约资源、爱护环境的原则，削减住宅发展的资源环境代价。一要根据节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境爱护技术。 1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物安排，推动住房商品化。随着住房市场化改革的深化，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要接着强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍旧是发展中国家，财政实力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从将来一段时期的实际状况动身，增加中低价位、中小套型一般住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有实力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。 二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。 住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建立商。 在土地资源稀缺或供应受到政府强力限制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商起先囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商起先积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必需回来到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必需降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回来房产业的制造业本质。 住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获得收益。有利于快速回笼资金，但是不能获得土地的长期增值收益。 商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。 但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依靠银行贷款；最终，购房者购房支出的70%都依靠房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。 三、具有地产属性的农业和交通基础设施 农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要供应动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。 农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体全部。企业只能拥有国有土地运用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流淌性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府限制，土地增值要实现并不简单；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害实力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。 拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海疆6773公顷(10.1595万亩)运用权，海参养殖海疆由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(全部权归集体)，吉林森工有450万亩(全部权归国家,运用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。 交通基础设施包括港口、机场、铁路网、马路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地运用权(最长50年)，国有土地运用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。 四、房地产业的生产流程 1、土地取得 五、房地产开发涉及到的部门 1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地运用证) 2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。 3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)? 4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、平安质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)? 5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。 6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常运用状况。 7、环保：负责噪音(中心空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。 8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。 9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。 10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。 11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。 12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。 另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。 六、住宅用地的供应 2005年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。 可以看得出来，我国国土整治的空间相当广袤，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。 依据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。根据容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。假如能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地供应"耕地占补平衡"的基础。 随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以干脆作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应非常足够，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺当进行，空心村、分散村落合并能够顺当进行并转化为国有建设用地。 地方政府财政对卖地的依靠很大，无论房地产行情好坏，都必需持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有实力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。 但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。 但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严峻依靠，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，假如某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。 无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的限制实力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随意左右的。 七、人民币升值预期下的房地产价 持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。 除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一样的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不行避开的。因为均衡状态就是"美国商品价格=中国商品价格×名义汇率"。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。 所以，热钱进入中国房地产数量是浩大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。 八、中国房地产商的赢利模式 靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格土地和建安的价格)。 不过，这种赢利是不行持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必需回来制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。 可以这么对中国地产商进行分类： 1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快；缺点是，可能丢失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。 2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获得地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都须要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺当出手而遭遇重大损失。泛海和金地属于此类。 3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。 4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地须要现金流。恒大地产属于此类。 5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。 6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工须要现金流。 7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。 8、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。 9、拿地，开发，不出售并长期持有、经营租赁。优点是可以获得稳定的现金流和土地增值收益，缺点是现金缺口比较大。 房地产业中国房地产行业探讨深度报告 中国房地产业 中国房地产业浅析 中国房地产业的现状 房地产业 中国房地产业与房地产市场营销发展历程 中国房地产业现状与将来 中国房地产业发展趋势 中国房地产产业分析报告 房地产业营销报告 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第13页 共13页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页