新房拿房过程中要注意什么问题.docx

新房拿房过程中要注意什么问题 新居拿房过程中要留意什么问题 不少人将奋斗了大半辈子的积蓄都放在了购房上面，只是为了拥有一个属于自己的暖和的小窝，因此买房不易，收房需谨慎。提前驾驭收房流程以及一些留意要点，可以让自己在收房的过程中做到心中有数，避开权益受到损害。 一、新居拿房交房要满意哪些条件？ 根据规定开发商交付商品房屋必需符合以下条件： 1、经建设工程质量监督机构核验合格 商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，假如验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。 2、住宅房屋所属的楼必需取得了住宅交付运用许可证 住宅房屋所属的楼需取得住宅交付运用许可证，住宅交付运用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。 3、取得了新建商品房房地产权证（大产证） 事实上只要取得"大产证"，就必需具备 一、二条所列条件。没有“大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。 不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付运用许可证和商品房房地产权证。 这时购房者只能是左右犯难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购 房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失担当肯定责任。因此，在收房时肯定要审核开发商是否符合上面的条件。 二、新居交付的一般流程 1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家运用。 2、验收 购房者应依据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清楚进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商担当责任。 3、供应住宅质量保证书和住宅运用说明书 依据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅运用说明书制度的规定等相关法规，商品房交付运用时，应当供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。该法规规定，住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅担当质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按住宅质量保证书的约定，担当保修责任。开发商不供应的，购房者可以拒签 房屋交接书。商品住宅售出后，托付物业管理公司等单位修理的，应在住宅质量保证书中明示所托付的单位；而住宅运用说明书应当对住宅的结构、性能和 各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出访用留意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。 三、业主收房时需留意的要点 1、在验房之前，假如开发商要求交费或者是签署文件，那业主肯定不要答应，否则在验房时业主发觉的质量问题，就只能自己付钱解决了。 2、假如开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，假如交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。 3、必需先验房后收住宅钥匙。 购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为依据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明（下称商品房买卖司法说明）的规定，“交钥匙”就算房屋交付运用。因此领取住宅钥匙以后验房发觉问题，开发商只担当房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 4、验房中所发觉的质量问题肯定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无方法。 5、收房时必需细致查看的文件。律师说，在正常交房过程中，业主应当查看以下文件： 第一：房产开发商必需已经取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的。 其次：常说的"两书"-"质量保证书"和"运用说明书"，这是建设部商品房销售管理方法中要求的，现在交房时开发商都应供应。 第三：开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 四、逾期交房可否先收房后追究责任？ 担忧开发商逾期交房，担忧一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。缘由如下： 第 一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后依次，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任； 第 二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的状况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利； 第 三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主见自己的权利。 五、哪些状况可以退房？ 由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事务时有发生，那么在什么状况下，购房者可以退掉已购房屋呢？ 1、延迟交付房屋 这种状况是目前买房人最可能遇到的一种状况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 2、开发商缺“证”，导致合同无效 目前，开发商必需证件齐全才能盖楼、卖房。假如开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。 3、开发商没经购房人同意变更设计 在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必需经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的状况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。假如是公积金贷款，须要开发商出具相关资料， 交由公积金归集部门审核。假如开发商供应的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。 5、拿不到产权证 由于开发商的缘由，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规 范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。 6、房屋面积误差超过3% 目前，假如交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比肯定值在3%以内（含3%），购房人要求退房的，法院将不予支持。而假如面积误差比肯定值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。 7、房屋质量不合格 房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种状况，首先是开发商难以拿到竣工备案表，无法交房。或者是房屋交付运用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。 8、房屋质量导致严峻影响运用 依据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法说明，因房屋质量问题严峻影响正常居住运用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也 会支持。一般认定房屋质量问题严峻影响正常居住运用，主要是房屋入住后由于前期施工缘由导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。 9、开发商把房子抵押 假如开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。 新居拿房过程中要留意什么问题 买房按揭贷款过程中须要留意什么问题 地铁房须要留意什么问题 离婚要留意什么问题 买房须要留意什么问题 异地买房须要留意什么问题 订婚宴须要留意什么问题 关于房屋出租要留意什么问题 家庭装修要留意些什么问题 购房过程中须要留意的问题有哪些 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页