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物业管理案例分析 物业管理案例分析与处理技巧培训 1.业主与物业管理公司的关系 答：同等的法律主体关系。 经济关系（市场商业交易）。 合同关系（权利和义务对等，） 具有人性化的和谐关系。 2.住户财产被盗受损，物业管理公司是否都应担当赔偿责任？ 答：不肯定。 关键看物业管理合同如何约定，有约定按约定办（合同中留意不要随意承诺增加自己的义务）。 看物业管理公司是否存在工作过错（过错的界定标准以合同约定为准，由相关部门裁定），假如有过错则担当过错责任，反之则不应担当责任（东方园案例）。 责任的大小不由业主或物业公司单方面说了算，必需由有关方面来判定。 3.空调安装有何规范？ 答：南宁市颁布的房屋平安管理方法已有规定。 必需安装在实心砖、混凝土或强度相等效的安装面。 应预留足够的安装位置。 支架承重里应等于人重+机重之和的两倍以上。 机组自重超过120千克时，安装不得离开地面悬挂安装（竹青苑案例）。 4.对欠费户管理处能否擅自停水停电？ 答：不能简洁确定。 不是一户一表的可以，已改为一户一表的不行。 欠水电费（含公摊费）的可以，反之不行 交物业费不交水电费的想方法让他欠水电费（嘉丰案例）。 5.业主擅自变更房屋结构如何处理？ 答：装修申报审批时应告之约束件（最好以书面形式发给业主）。 找出违规惩罚依据（建设部颁布的装修管理规定）。 发出限期复原整改通知。 责令停工。 报房屋管理监察大队处理（滨江、竹青苑案例）。 6电梯运行费一刀切有何依据？ 答：法规上有依据。建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理方法规定：运行维护费应由全体业主按产权面积分摊。 业主既然已经买了房，就等于买了相关设施，就应担当相应的义务。 但担当多少义务可以通过合同约定或征求业办法见而定（紫光阁、东方园案例）。 7.业主装修损害邻里利益发生纠纷怎么办？ 答：装修审批时应告知约束条件。 涉及邻里的应告知邻里。 加强现场监督。 违章装修者应负全责。 物业公司只能协调处理。 支持受损害的业主合法维权。 8房子未入住是否要交费？ 答：要收，因为： 法规上有依据。国家物业管理条例、南宁市物业管理方法、物业服务 收费管理方法都有明确规定。 物业管理公司只是依据合同约定供应公共性服务。 服务的对象是小区整体而不是针对业主个体。 物业管理公司只是依据合同约定收取相关费用。 收费计算时间以规定入伙的时间为准。 如房屋质量存在瑕疵但不影响入住的，开发商应负责修理，物业服务费照收，由业主担当。但假如房屋质量存在瑕疵影响入住的，开发商应负责修理，物业服务费照收，由开发商担当，直至修理完成业主入伙为止。（2007年9月分南国早报有过说明） 9.公共修理资金来源、权属、用途和管理 答：公共修理资金来源于向业主收取。 权属业主。 用于保质期满后房屋共用部位、保修期满后设备设施的大中修更新改造（物业费中已含日常修理费与修理资金的区分案例）。 按物业服务合同约定单位代管，专款专用，审批运用，定期公布，不得挪用。 10.公共修理资金能否不收取？ 答：可以。 以合同约定为准。 假如大部分业主不同意，可以不收。 假如不收，双方必需以文字说清晰修理资金没有积累，如发生修理工程，物业公司不担当费用，应先向业主收费后修理（恒安案例）。 11.为什么自己公司员工运出物品也要办理放行手续？ 答：防止监守自盗。 12.如何计算水电公摊、二次加压用电和电梯运行分摊费？ 答：公共绿化、公共卫生、公共秩序用水电和水电损耗由全体业主分摊，（三种方法）。 二次加压和电梯运行费用由享受业主分摊。 采纳哪一种分摊方法，应按大多数业办法见办。（计算案例） 13.已知暴风雨即将到来，应提前实行什么预防措施？ 答：公司应由行政部会同工程部统一下发预防通知，布置、检查、落实预防措施。 各管理处应依据公司的看法和方案提前做好打算包括：提前发布预防告示，排涝功能和设施、发电设备的检查，可能发生各种突发事务的处理及救助方案的落实，平安防范措施的落实，人员值班的支配（东方园、嘉丰案例）。 14.发生管道燃气泄漏应实行什么措施？ 答：切断气源（必需熟识燃气主阀门）。 如尚未造成火灾前应渐渐打开门、窗通风，切记禁止室内打电话、金属剧烈碰撞和运用电器，更忌讳明火。 马上报告领导和相关部门检查、处理泄露缘由。 如已造成火灾则还要报告公安、消防、急救中心。 组织灭火。 15.路面有凹坑，近期有大雨，应实行什么预防措施？ 答：如能填平则尽量填平，不能填平应刚好在现场贴出警示（案例）。 大雨过后应刚好清扫，避开积水和长青苔，造成平安隐患。 16.车辆停放应实行哪些预防措施？ 答：有车辆进入停车场时应主动引导停放。 视察车辆外观有无破损，如有破损必需马上告知车主和记录。 提示车主关好车门车窗，拿走车内的珍贵物品。 告知车主是否要收费。 发放通行牌，做好登记。 17.业主接房后是否还代管钥匙？ 答：不应当，当业主对房屋验收完毕确认后必需马上将全部钥匙全部交给业主这是一个有关责任问题（恒安、嘉丰案例）。 18.业主未接房前如有工程质量人员入场返修物业人员应留意什么？ 答：要特殊留意返修人员顺手牵羊。返修前后都要仔细检查，并当面对返修人员说清晰。 19.业主假如已交水电费而不交物业费，能否停水电？ 答：原则是不能。但有些业主有意刁难只交自用水电费就是不交水电公摊费和物业费。因此，对这部分业主一般都是以牙还牙，连水电费都不收，造成其拖欠水电费而一起处理（嘉丰案例）。 20.为预防突然长时间停电，平常应做好哪些打算工作？ 答：平常应打算好应急照明。 常常检查备用发电机，备好柴油、接电电缆。 刚好告之业主。 假如是水浸造成停电，应留意内涝和地下停车场的车辆，如状况紧急应马上告之车主撤离车辆。 21.欠费滞纳金如何计算？ 答：累计欠费额×滞纳金率×当月日历数 22.房屋顶层修理由谁负责？ 答：正常状况下屋顶属全体业主全部，修理费用应由全体业主共同担当。 假如房屋顶层被顶层住户运用，则根据“谁运用，谁担当修理”的原则，应由顶层住户担当。 23.紧急状况，物管人员是否能破门而入？ 答：正常状况物业管理人员是不能破门进入业主房屋的，但紧急状况下，经派出所批准，在有证人的状况下可以破门。 25.顶板漏水而上层住户不愿修理怎么办？ 答：按建设部城市异产毗连房屋管理规定，此事应属上层住户的责任，应由上层住户负责修理。假如上层住户不协作，下层住户可干脆通过司法渠道解决（安湖案例）。 26.车辆借故堵塞出入口（通道）怎么办？ 答：疏导交通，其他车辆改道行驶。 先向车主表示歉意，问清晰原由。 检查自身工作，征求他们对我们工作的看法。 向车主陈述车辆停在道口堵塞交通的危害。 要求车主将车移到旁边，其他事情渐渐商议解决。 假如车主不听劝说，则向相关部门报告处理。 27.污水管道返水导致业主室内水浸怎么办？ 答：接到报告必需马上赶到现场。 假如是公共主管道堵塞造成室内水浸则立刻疏通管道。 假如是住户室内管道堵塞造成水浸则应说明责任范围，把握免责和收费依据。 住户同意后可实施疏通。 为体现人性化管理，疏通完毕后可供应一般性保洁。 28.业主屡屡违反物业管理规定、拖欠费用怎么办？ 答：按正常程序发函提示。 假如不整改，发出限期整改通知。 如拒不订正则上报相关部门处理。 严峻拖欠费用则坚决实行惩罚措施。（嘉丰案例） 起诉。 29.配电故障导致火灾如何处理？ 答：切断电源。 实施灭火，如火势太大必需拨打“119”火警电话。 发出紧急通知告知业主，火势太大时必需疏散人员。 火灾扑灭后必需做好事故记录备忘。 立刻组织修复。 追究个人责任。 30.业主要随意封闭阳台怎么办？ 答：找寻合同依据，主要看购房合同是否有明确约定，如无约定则可批准。如购房合同明确约定不准封闭阳台，则必需发函向住户阐明原则和看法（违反规划管理规定、变更运用功能、变更阳台承重实力、影响验收和办房产证）。 假如业主拒不接受，就向房屋监察部门报告处理。 31.公共消防通道乱停乱放车辆怎么办？ 答：制作告示牌立放在禁止停车的范围。 建立检查制度，加强巡逻检查。 车辆进入小区时大门岗应提示车主。 发觉乱停乱放车辆坚决处理（告知车主，贴违章通知，屡犯者考虑拖、锁车） 32.如何预防突发性的电力事故？ 答：制订定期检查、保养、交接班制度并坚决执行。 晚上、节假日、休息日小区必需要有水电工值班，值班电话必需向全体业主公布。 配电设备旁边必需放置消防器材。 发生事故后5分钟内必需到达现场妥当处理。 全部相关人员必需全天候开启通讯工具，不得以任何理由拒绝。 33.实行什么措施可以降低业主的水电公摊费？ 答：电方面调整公共照明时间； 调整公共照明的数量； 削减公共道闸的运用次数。 水方面保持定期水管检查（通过公摊水费的动态分析是否有管漏）；强调整约公共绿化和公共卫生用水； 留意避开二次加压水泵的溢水； 削减水龙头的跑冒滴漏。 34.如何堵塞部门、小区财务上的漏洞？ 答: 选购、开支尽量转帐，1000元以上的大额开支必需转帐。 个人手上的现金必需限额，不能太多。 小区收入原则上不准在个人手上过夜。 工作须要以个人名义开设的存折、信用卡必需折（卡）密码分别。 工作须要以个人名义开设的存折、信用卡所存公款必需定期划转公司帐户。 物业管理案例分析 1.业主与物业管理公司的关系 答：同等的法律主体关系。 经济关系（市场商业交易）。 合同关系（权利和义务对等，） 具有人性化的和谐关系。 2.住户财产被盗受损，物业管理公司是否都应担当赔偿责任？ 答：不肯定。 关键看物业管理合同如何约定，假如约定为保管费则应担当相应责任，反之则不应担当责任。 看物业管理公司是否存在工作过错（过错的界定标准以合同约定为准，由相关部门裁定），假如有过错则担当过错责任，反之则不应担当责任（东方园案例）。 3.空调安装有何规范？ 答：近期已有规定。 必需安装在实心砖、混凝土或强度相等效的安装面。 应预留足够的安装位置。 支架承重里应等于人重+机重之和的两倍以上。 机组自重超过120千克时，安装不得离开地面悬挂安装（竹青苑案例）。 4.对欠费户管理处能否擅自停水停电？ 答：不能简洁确定。 不是一户一表的可以，已改为一户一表的不行。 欠水电费（含公摊费）的可以，反之不行 交物业费不交水电费的想方法让他欠水电费（嘉丰案例）。 5.业主擅自变更房屋结构如何处理？ 答：装修申报审批时应告之约束件。 找出违规惩罚依据（建设部颁布的装修管理规定）。 发出限期复原整改通知。 责令停工。 报房屋管理监察大队处理（滨江、竹青苑案例）。 6.底层业主拒交电梯运行费如何处理？ 答：建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理方法规定：运行维护费应由全体业主按产权面积分摊。 业主既然已经买了房，就等于买了相关设施，就应担当相应的义务。 但担当多少义务可以通过征求业办法见而定（紫光阁、东方园案例）。 7.业主装修损害邻里利益发生纠纷怎么办？ 答：装修审批时应告知约束条件。 涉及邻里的应告知邻里。 加强现场监督。 违章装修者应负全责。 物业公司只能协调处理。 8房子未入住是否要交费？ 答：物业管理公司只是依据合同约定供应公共性服务。 服务的对象是小区整体而不是针对业主个体。 物业管理公司只是依据合同约定收取相关费用。 物业管理条例和物业服务收费管理方法对此已做出规定。 收费计算时间以规定入伙的时间为准（不含因工程质量修理时间）。 9.公共修理资金来源、权属、用途和管理 答：公共修理资金来源于向业主收取。 权属业主。 用于保质期满后房屋共用部位、保修期满后设备设施的大中修更新改造（物业费中已含日常修理费与修理资金的区分案例）。 按物业服务合同约定单位代管，专款专用，审批运用，定期公布，不得挪用。 10.公共修理资金能否不收取？ 答：可以。 以合同约定为准。 假如大部分业主不同意，可以不收。 假如不收，双方必需以文字说清晰修理资金没有积累，如发生修理工程，物业公司不担当费用，应先向业主收费后修理（恒安案例）。 11.为什么自己公司员工运出物品也要办理放行手续？ 答：防止监守自盗。 12.如何计算水电公摊、二次加压用电和电梯运行分摊费？ 答：公共绿化、公共卫生、公共秩序用水电和水电损耗由全体业主分摊，（三种方法）。 二次加压和电梯运行费用由享受业主分摊。 采纳哪一种分摊方法，应按大多数业办法见办。（计算案例） 13.已知暴风雨即将到来，应提前实行什么预防措施？ 答：公司应由行政部会同工程部统一下发预防通知，布置、检查、落实预防措施。 各管理处应依据公司的看法和方案提前做好打算包括：提前发布预防告示，排涝功能和设施、发电设备的检查，可能发生各种突发事务的处理及救助方案的落实，平安防范措施的落实，人员值班的支配（东方园、嘉丰案例）。 14.发生管道燃气泄漏应实行什么措施？ 答：切断气源（必需熟识燃气主阀门）。 如尚未造成火灾前应渐渐打开门、窗通风，切记禁止室内打电话、金属剧烈碰撞和运用电器，更忌讳明火。 马上报告领导和相关部门检查、处理泄露缘由。 如已造成火灾则还要报告公安、消防、急救中心。 组织灭火。 15.路面有凹坑，近期有大雨，应实行什么预防措施？ 答：如能填平则尽量填平，不能填平应刚好在现场贴出警示（案例）。 大雨过后应刚好清扫，避开积水和长青苔，造成平安隐患。 16.车辆停放应实行哪些预防措施？ 答：有车辆进入停车场时应主动引导停放。 视察车辆外观有无破损，如有破损必需马上告知车主和记录。 提示车主关好车门车窗，拿走车内的珍贵物品。 告知车主是否要收费。 发放通行牌，做好登记。 17.业主接房后是否还代管钥匙？ 答：不应当，当业主对房屋验收完毕确认后必需马上将全部钥匙全部交给业主这是一个有关责任问题（恒安、嘉丰案例）。 18.业主未接房前如有工程质量人员入场返修物业人员应留意什么？ 答：要特殊留意返修人员顺手牵羊。返修前后都要仔细检查，并当面对返修人员说清晰。 19.业主假如已交水电费而不交物业费，能否停水电？ 答：原则是不能。但有些业主有意刁难只交自用水电费就是不交水电公摊费和物业费。因此，对这部分业主一般都是以牙还牙，连水电费都不收，造成其拖欠水电费而一起处理（嘉丰案例）。 20.为预防突然长时间停电，平常应做好哪些打算工作？ 答：平常应打算好应急照明。 常常检查备用发电机，备好柴油、接电电缆。 刚好告之业主。 假如是水浸造成停电，应留意内涝和地下停车场的车辆，如状况紧急应马上告之车主撤离车辆。 21.欠费滞纳金如何计算？ 答：累计欠费额×滞纳金率×当月日历数 22.房屋顶层修理由谁负责？ 答：正常状况下屋顶属全体业主全部，修理费用应由全体业主共同担当。 假如房屋顶层被顶层住户运用，则根据“谁运用，谁担当修理”的原则，应由顶层住户担当。 23.紧急状况，物管人员是否能破门而入？ 答：正常状况物业管理人员是不能破门进入业主房屋的，但紧急状况下，经派出所批准，在有证人的状况下可以破门。 25.顶板漏水而上层住户不愿修理怎么办？ 答：按建设部城市异产毗连房屋管理规定，此事应属上层住户的责任，应由上层住户负责修理。假如上层住户不协作，下层住户可干脆通过司法渠道解决（安湖案例）。 26.车辆借故堵塞出入口（通道）怎么办？ 答：疏导交通，其他车辆改道行驶。 先向车主表示歉意，问清晰原由。 检查自身工作，征求他们对我们工作的看法。 向车主陈述车辆停在道口堵塞交通的危害。 要求车主将车移到旁边，其他事情渐渐商议解决。 假如车主不听劝说，则向相关部门报告处理。 27.污水管道返水导致业主室内水浸怎么办？ 答：接到报告必需马上赶到现场。 假如是公共主管道堵塞造成室内水浸则立刻疏通管道。 假如是住户室内管道堵塞造成水浸则应说明责任范围，把握免责和收费依据。 住户同意后可实施疏通。 为体现人性化管理，疏通完毕后可供应一般性保洁。 28.业主屡屡违反物业管理规定、拖欠费用怎么办？ 答：按正常程序发函提示。 假如不整改，发出限期整改通知。 如拒不订正则上报相关部门处理。 严峻拖欠费用则坚决实行惩罚措施。（嘉丰案例） 起诉。 29.配电故障导致火灾如何处理？ 答：切断电源。 实施灭火，如火势太大必需拨打“119”火警电话。 发出紧急通知告知业主，火势太大时必需疏散人员。 火灾扑灭后必需做好事故记录备忘。 立刻组织修复。 追究个人责任。 30.业主要随意封闭阳台怎么办？ 答：找寻合同依据，主要看购房合同是否有明确约定，如无约定则可批准。如购房合同明确约定不准封闭阳台，则必需发函向住户阐明原则和看法（违反规划管理规定、变更运用功能、变更阳台承重实力、影响验收和办房产证）。 假如业主拒不接受，就向房屋监察部门报告处理。 31.公共消防通道乱停乱放车辆怎么办？ 答：制作告示牌立放在禁止停车的范围。 建立检查制度。 车辆进入小区时应提示车主。 发觉乱停乱放车辆坚决处理（亲自告知车主，贴违章通知，屡犯者考虑拖车） 32.如何预防突发性的电力事故？ 答：制订定期检查、保养、交接班制度并坚决执行。 晚上、节假日、休息日小区必需要有水电工值班，值班电话必需向全体业主公布。 配电设备旁边必需放置消防器材。 发生事故后5分钟内必需到达现场妥当处理。 全部相关人员必需全天候开启通讯工具，不得以任何理由拒绝。 33.实行什么措施可以降低业主的水电公摊费？ 答：电方面调整公共照明时间；调整公共照明的数量；削减公共道闸的运用次数。 水方面保持定期水管检查（通过公摊水费的动态分析是否有管漏）；强调整约公共绿化和公共卫生用水； 留意避开二次加压水泵的溢水； 削减水龙头的跑冒滴漏。 物业管理案例分析 物业管理案例分析 物业管理案例分析 物业管理案例分析 物业管理案例分析 物业管理案例分析 物业管理案例分析培训 100物业管理案例分析 物业管理实务案例分析 物业管理案例分析一 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页