房地产企业成本管理制度.doc

- .房地产企业本钱管理制度第一章 本钱管理规定第一条 总那么1、所有开发工程的本钱管理均必须明确目标本钱，并分阶段进展本钱动态统计分析，确保工程本钱控制在规定的围。2、工程公司在工程前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低本钱的途径。3、为保证对实际发生本钱的有效监视，工程公司运营部负责工程目标本钱控制。4、所有与工程开发相关的直接本钱支出不含贷款利息必须经运营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。5、XX公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。6、工程开发过程中，工程公司运营部人员持续参与各阶段活动，统计分析工程本钱变化，及时发现、纠正异常本钱情况，以保证对工程本钱的有效控制。7、对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制，确保设计费支出标准不高于市场平均水平。第二条 目标本钱确定1、 目标本钱由集团运营中心下达。集团运营中心、工程公司运营部在不同阶段制定相应的目标本钱，并完成规定的报批程序，包括：工程投资决策阶段，集团运营中心依据方案编制投资估算，经集团领导团队审定、批准，作为工程总目标本钱；方案设计阶段，依据总目标本钱、规划方案、建筑方案设计，由各工程公司编制目标本钱表，经集团运营中心审核后，报集团领导团队审批，审批后的目标本钱作为工程公司的本钱控制指标；施工图阶段，由各工程公司将本钱控制表细分，作为工程公司对各分项本钱考核依据，同时上报集团运营中心备案；第三条 本钱动态控制1、各工程公司必须依据已批准的本钱指标，对工程开发过程中各阶段的业务活动进展连续监控，制定控制本钱的措施方案。2、 工程公司运营部必须参与和控制所有影响工程本钱的业务活动，包括，但不限于：设计方案优化；业务分包招投标；材料设备采购比价、限价；合同签订；设计变更及现场签证；合同付款等。3、工程公司运营部负责建立动态本钱台账包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐，工程公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息本钱台账，集团运营中心销售管理部建立XX公司销售费用台帐，登记、审核实际发生本钱是否在本钱控制指标规定围。第四条 本钱核算与分析1、 工程公司必须按?工程本钱核算与分析?的规定，每月进展工程本钱核算和经济活动分析，对本钱指标的执行情况进展阶段性的检查和总结，分析本钱发生的增减动态和趋势，并通过分析本钱细项超支发生的原因，及时采取控制本钱的措施。2、工程公司本钱核算与分析报告，作为工程公司月度经营分析报告的组成局部。第五条 工程本钱超支处理及调整1、本钱超支的处理措施由工程公司运营部按?本钱细项超支预警的围和要求?、填写?工程本钱细项超支预警表?，以书面形式报集团运营中心备案或审批：不使用不可预见费，拟采取降低本钱措施补救，由公司总经理审批；拟使用不可预见费弥补，调整细项本钱，报集团运营中心本钱管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；需要突破工程目标本钱时，必须经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。2、 在工程实施过程中，因经营方案调整引起本钱细项的目标本钱的增加或减少，应及时报集团运营中心审查，并根据第五条1、款规定进展处理。第二章 工程本钱核算与分析第一条 本钱核算及经营情况分析要求1、 工程公司每月13日对上月度本钱核算及经营情况进展分析，同时上报集团运营中心。2、 工程公司运营部负责人是直接本钱不含贷款利息核算和经营情况分析的的责任人，工程公司财务负责人是管理费用及贷款利息核算责任人，其余各部门均是配合部门。3、异地公司运营部负责人是销售费用核算的责任人，集团运营中心销售管理部负责人是XX公司销售费用核算的责任人。第二条 本钱差异分析表的编制方法1、 ?本钱差异分析表?是进展本钱核算及经营情况分析的主要文件，由各公司运营部依据?月度本钱动态控制表?于每月3日前完成，同时上报集团运营中心本钱管理部。2、 工程公司在完成?本钱差异分析表?的同时，应提出上月本钱核算意见，以供进展工程经济分析使用。其主要容应包括：直接本钱和非直接本钱上月的总体变动情况超支或节省及趋势判断。直接本钱和非直接本钱在上月发生较大变动超支或节省的本钱细项的变动情况及趋势判断。实际发生本钱与本钱指标的比拟和说明及控制本钱的建议。第三条 动态本钱的控制1、动态本钱的控制由?月度本钱动态控制表?、?合同台帐?、?设计变更台帐?和?现场签证台帐?实现。2、 根据签订的各类分包合同的容确定?合同台帐?工程的分类明细划分，合同金额应为合同价款真实值，如签订合同时为暂定金额，在规定时间确定真实的合同价款后，填入合同金额表。3、?设计变更台帐?和?现场签证台帐?的工程，按照?合同台帐?的分类明细进展划分，同?合同台帐?建立一一对应关系。4、 ?月度本钱动态控制表?根据?合同台帐?、?设计变更台帐?和?现场签证台帐?汇总而成。第四条 月度经营情况分析1、 经营情况分析的主要容工程公司运营部对预算外工程本钱增减情况分析，包括变更设计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。工程公司财务部统计核算期实际发生的管理费用和贷款利息，比拟与月度方案的节超情况并分析节超原因。异地公司运营部统计核算期实际发生的销售费用，比拟与月度方案的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统计XX公司核算期实际发生的销售费用，比拟与月度本钱方案的节超情况并分析节超原因2、 对超支或即将发生超支的本钱细项，分析找出原因，制订相应的控制本钱措施。3、 针对节省本钱的本钱细项，提出调整本钱指标的意见。4、 工程公司完成月度经营情况分析报告，该报告应对主要经营情况如融资、销售等对工程目标本钱和效益的影响做出评估，并同时下达下月度本钱管理工作方案，明确本钱控制重点和主要措施，于每月3日将公司月度经营情况分析报告上报集团运营中心本钱管理部。5、集团运营中心于每月6日完成集团月度经营情况分析报告，提交集团领导团队。第三章 本钱细项超支预警围和要求第一条 本钱预警的适用围1、工程开发建立过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致本钱细项即将发生或很可能发生超出目标本钱时，由预警人向工程公司总经理发出警讯，进展本钱预警。2、 不可预见的事项围： 发生工程事故或其他经营活动中的事故；发生法律诉讼；因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；因政府或其他单位突然以行政手段如制定法规、政策调整收费、税率、利率标准；发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承当新的责任；出现了未方案的对外捐赠；目标本钱预测时不准确；发生重大设计变更；其他经营过程出现的意外情况。3、管理不善的围：作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；计算不精发生多余采购物资；为无效劳动支付了劳动报酬；工作质量低劣引起的返工开支；使用过程中的浪费；非必需的方案外开支；未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；工期拖延造成的费用增加；其他管理不严的情况。第二条 预警操作要求1、只要某个本钱细项即将发生超支或很大可能超支如已订经济合同总价已超支，变更设计测算已超支等就必须预警，而不是本钱科目超支再预警。2、运营部负责人是直接本钱不含贷款利息超支的预警责任人，财务部负责人是管理费用及贷款利息超支预警责任人。3、异地公司运营部负责人是销售费用超支的预警责任人，集团运营中心销售管理部负责人是XX公司销售费用超支的预警责任人。4、直接本钱项不含贷款利息，针对每一开发工程由运营部按工程方案将目标本钱分解，设置阶段控制目标，假设某个阶段本钱超该阶段本钱控制目标，就等于超本钱细项，运营部进展本钱预警。 5、管理费用及贷款利息项，由工程公司财务部按经营方案设置阶段控制目标，只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过本钱细项，财务部进展本钱预警。6、 异地公司销售费用由运营部按销售费用方案设置阶段控制目标，只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过本钱细项，运营部进展本钱预警。7、XX公司销售费用由集团运营中心销售管理部按销售费用方案设置阶段控制目标，只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过本钱细项，集团运营中心销售管理部进展本钱预警。8、所有本钱预警均应填写?工程本钱细项超支预警表?并按表中程序进展审批。情况紧急时如工程事故处理可先口头预警，但必须在三日补办书面审批文件。第三条 预警处理本钱细项的超支预警由工程公司运营部或集团运营中心本钱管理部负责处理，一般情况可以分别选择以下三种方式：1、不使用不可预见费调整目标本钱，采取有效降低本钱措施解决，经公司总经理审批。2、对已经超支的或通过努力也无法防止的即将超支，需要使用不可预见费调整目标本钱，报集团运营中心本钱管理部审核后，由运营中心总经理、集团主管副总裁审批。3、当不可预见费已经用完，或将不可预见费预留它用，不能在不可预见费调整时，即意味着工程目标本钱将被突破，此时应编制工程目标本钱调整的专题报告，报集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。第四章 工程目标本钱调整围和要求第一条 适用围除本钱报警以外的任何原因引起的本钱细项的目标本钱的增加和减少。第二条 目标本钱调整的围1、因经营方案调整引起本钱细项的目标本钱的增加或减少，如：1） 由于市场因素或公司主动调整竞争策略、工程产品定位发生变化而引起增减；2） 调整销售方案而使广告费、样板房、代理费等发生增减；3） 贷款额度调整导致财务费用增减；4） 发生机构重组、公司合并、产业调整引起增减。第三条 目标本钱调整的操作要求1、工程公司运营部是直接本钱调整工作的经办部门，工程公司财务部是管理费用和贷款利息调整工作的经办部门，异地公司运营部和集团运营中心销售管理部是销售费用调整工作的经办部门，具体操作按流程规定进展。2、目标本钱调整处理选择目标本钱调整由工程公司运营部组织，与总经理确定处理，一般情况下，可以选择以下三种方式：1) 不使用不可预见费，采取有效措施在本钱细项调整或消化，由公司总经理审批。2) 使用不可预见费调整目标本钱，报集团运营中心本钱管理部审核，由运营中心总经理、主管副总裁审批；3) 不可预见费已用完，或将不可预见费留做它用而不能在不可预见费调整时，即意味着工程目标本钱将被突破，此时应编制工程目标本钱调整的专题报告，报集团运营中心本钱管理部备案，经运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。第五章 相关表格1、工程目标本钱表2、工程目标本钱调整表3、本钱差异分析表4、工程本钱细项超支预警表5、工程月度本钱动态控制表6、工程设计变更台帐月度统计表7、工程现场签证台帐月度统计表. word.zl