房地产抵押评估技术报告(共12页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房地产司法估价报告估价报告编号：渝瑞达2016房鉴字第R057号估价项目名称：重庆市南川区南平镇龙塘村一社农村宅基地上的房屋市场价值评估项目估价委托人：重庆市南川区人民法院房地产估价机构：重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司注册房地产估价师： 王 勇（司法鉴定人） 谢 渝（司法鉴定人） 估价报告出具日期：二一六年八月十七日专心-专注-专业致估价委托人函重庆市南川区人民法院：受贵院的委托，我公司派出估价人员，对位于重庆市南川区南平镇龙塘村一社(建筑面积为243.76平方米)农村宅基地上的房屋（不包含房屋内动产、可移动的设备、相应的债权债务及特许经营权等其他财产或者权益）进行了估价。 估价目的是为贵院受理的李波与黄卓伟借款合同纠纷一案所涉农村宅基地上的房屋提供公开市场价值参考，价值类型为市场价值，价值时点为2016年7月19日。我公司根据贵院所提供的有关资料、国家有关法规、制度、规范，结合估价目的，通过实地查勘，市场调查等必要的程序，采用成本法，对各种资料进行了详细的分析、测算，并得出估价结论。认为在价值时点2016年7月19日，估价对象的市场价值如下：房地产总值：人民币15.11万元（大写：人民币壹拾伍万壹仟壹佰元整）。估 价 结 果 汇 总 表 币种：人民币估价方法 相关结果成本法测算结果总价（万元）15.11单价（元/）620评估价值总价（万元）15.11单价（元/）620以上内容摘自估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告全文。此致 重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司法定代表人：二一六年八月十七日目 录第一部分 注册房地产估价师声明1第二部分 估价的假设和限定条件2第三部分 房地产估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、估价对象4五、价值时点4六、价值类型5七、估价依据6八、估价原则6九、估价方法7十、估价结果7十一、注册房地产估价师8十二、实地查勘期7十三、估价作业期8第四部分 附 件9第一部分 注册房地产估价师声明我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 二、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。 三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实和潜在的利益，与估价委托人和估价利害关系人没有利害关系，也与估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-2015）房地产估价规范、中华人民共和国国家标准（GB/T 50899-2013）房地产估价基本术语标准进行估价工作，撰写本估价报告。第二部分 估价的假设和限定条件 本报告书遵从于以下的假设和限定条件，在使用本报告书时应当遵从这些假设和限定条件： 一、估价的假设前提(一)估价的一般假设1、估价对象能自由在市场上出售。2、撰写估价报告时，是以价值时点公开房地产市场前提下公开市场价值为标准，没有考虑市场变化风险和短期强制处分等因素对估价价值的影响。3、本估价报告书中所指的估价对象处于正常的使用状态，如果遇到不可抗拒的自然力或其他原因对估价对象造成损坏，则会对估价价值造成影响，那么本估价报告结果也随之作废，并应对估价对象进行重估。4、任何有关估价对象房地产的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、本次估价所依据的估价委托人提供的重庆市南川区人民法院司法评估委托书、重庆市农村房屋所有权证等相关资料估价人员已进行了审慎检查，无理由怀疑其资料的合理性、真实性、准确性及完整性。故假设估价估托人提供的资料合理、真实、准确、完整。6、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘期的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。同时由于估价师的专业范围限制，我们未对委估房地产所在地块的水文及地质状况进行研究，我们假设其水文和地质状况为该地区的一般状况，并假设其不存在任何可能影响房地产价格的有害物质。（二）未定事项假设估价人员未发现估价对象存在未定事项。（三）背离事实假设根据估价委托人提供的重庆市农村房屋所有权证（复印件）记载，不能判断估价对象是否存在抵押等他项权利，根据本次估价目的及价值类型，故本次估价不考虑抵押权对价值的影响，即设定估价对象无抵押他项权。（四）不相一致假设估价人员未发现估价对象存在不相一致事项。（五）依据不足假设估价人员未发现估价对象存在依据不足事项。 二、本报告使用限制条件（一）本估价报告必须完整使用方为有效，对使用篡改报告和复制报告或仅使用估价报告中部分内容所导致的损失，本公司不承担责任。（二）根据有关法律、法规规定，本估价报告结论有效期自估价报告完成之日起为壹年，对逾期使用本报告书，本公司不承担责任。（三）本估价报告书得出的价格结论只适用于报告书中特定的估价目的，不得作其它任何用途，否则本公司对其产生的后果不承担任何责任。（四）未经本公司签章，并由房地产估价师签字，本报告书的复印件一律无效，本公司对其产生的后果不承担任何责任。 第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人：名 称：重庆市南川区人民法院联系人：杨光平联系电话：023-二、房地产估价机构机构名称：重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司法定代表人：兰云地 址：重庆市渝中区和平路7号6-19号、6-20号资格等级：一级资质证书号：渝房评准字（2016）第1-002号资质证书有效期：2016年7月1日至2019年6月30日营业执照注册号：6124联系电话：(023)传真号码：(023)邮政编码：三、估价目的为重庆市南川区人民法院受理的李波与黄卓伟借款合同纠纷一案所涉农村宅基地上房屋提供公开市场价值参考。四、估价对象（一）估价范围及基本状况本次估价对象为位于重庆市南川区南平镇龙塘村一社(建筑面积为243.76平方米)的农村宅基地上的房屋。（二）土地状况估价对象坐落于重庆市南川区南平镇龙塘村一社，土地使用权面积不详，四至：东临空地，南临空地，西临空地，北临空地。土地开发程度：宗地内“四通（通水、电、气、讯）一平（场地平整）”，宗地外“五通（通水、电、气、路、讯）”。（三）建筑物实物状况估价对象位于重庆市南川区南平镇龙塘村一社。 所在建筑物总楼层2层，均为地上，总高约7米。估价对象所在楼层为第1-2层，建成于约70年代，建筑结构为砖混结构，外墙为裸砖，建筑面积为243.76平方米。截止价值时点装修情况：估价对象每层层高约3.5米，入户部门卷帘门、部分木门，木窗，水泥地面，墙顶均刷白。估价对象通水、电、讯等生活配套设施齐全。建筑物维修保养一般，成新率较差。目前空置。（四）权益状况1、根据估价委托人提供的重庆市农村房屋所有权证（渝农房权证：304字第号）复印件记载：估价对象房屋所有权人为黄卓伟。2、他项权利：根据估价委托人提供的重庆市农村房屋所有权证（渝农房权证：304字第号）（复印件）记载，不能判断估价对象是否存在抵押等他项权利，根据本次估价目的及价值类型，故本次估价不考虑抵押权对价值的影响，即设定估价对象无抵押他项权。（五）区域状况位置：估价对象坐落于重庆市南川区南平镇龙塘村一社。估价对象所在房屋东临道路，南临道路、西临道路、北临道路。距南平镇中心约1.5公里，估价对象朝向为东南，位于所第1-2层。交通：估价对象坐落于重庆市南川区南平镇龙塘村一社，有专线巴士通往南川城区，距南平高速出口约8公里。交通条件及道路状况一般。环境：估价对象所在区域无重大污染源，自然环境较好；所在区域周边多为农村房屋，人文环境一般；所临道路也有一定的绿化景观，景观较好。公共配套及基础设施状况：估价对象坐落于重庆市南川区南平镇龙塘村一社，附近有南川区第一中学校、农商行、君逸国际、南平卫生院、南平二小、农业银行、邮政银行等公共服务及生活生产配套设施较为完善。周边道路、给排水(给水、雨水、污水)、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施较完善。五、价值时点本次估价实地勘查勘日期为二一六年七月十九日，故本次估价价值时点为二一六年七月十九日。六、价值类型根据本次估价目的及估价委托人要求，确定本次估价的价值类型为公开市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则房地产估价应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则。在本次估价过程中，主要遵循以下原则：（一）独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。（二）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。（三）最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。（四）价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。（五）替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。八、估价依据（一）中华人民共和国城市房地产管理法；（二）中华人民共和国土地管理法；（三）中华人民共和国物权法；（四）司法鉴定程序通则（司法部令第132号）；（五）重庆市司法鉴定条例重庆市人民代表大会常务委员会（2007）第31号；（六）重庆市高级人民法院印发关于执行工作中司法评估的规定（试行）的通知（渝高法20121号）；（七）关于推进司法鉴定工作的若干意见渝司发（2015）175号（八）房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013）；（九）房地产估价规范（GB/T50291-2015）；（十）重庆市南川区人民法院司法评估委托书（2016）南川法委评字第37号；（十一）估价委托人提供的重庆市农村房屋所有权证（渝农房权证：304字第号）（复印件）；（十二）估价委托人提供的其他资料及本公司人员现场勘测、调查所得的资料。九、估价方法（一）估价方法的名称：本次估价选用成本法作为本次的估价方法。（二）估价方法的定义成本法是指测算出估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。（三）估价思路：本次估价价值类型是估价对象在价值时点的公开市场价值，未考虑估价对象是否存在的他项权利事项，即根据成本法测算出估价对象评估单价。十、估价结果我公司根据贵院所提供的有关资料、国家有关法规、制度、规范以及贵院确定估价对象公开市场价值的目的，通过实地查勘，对各种资料进行了详细的分析、测算，并得出估价结论。我公司认为在2016年7月19日，估价对象的市场价值如下：房地产总值：人民币15.11万元（大写：人民币壹拾伍万壹仟壹佰元整）。估 价 结 果 汇 总 表 币种：人民币估价方法 相关结果成本法测算结果总价（万元）15.11单价（元/）620评估价值总价（万元）15.11单价（元/）620十一、注册房地产估价师姓 名注 册 号签 名签名日期谢 渝（司法鉴定人）王 勇（司法鉴定人）十二、实地查勘期二一六年七月十九日十三、估价作业期二一六年七月十三日至二一六年八月十七日第四部分 附 件一、 重庆市南川区人民法院司法评估委托书（2016）南川法委评字第37号；二、 估价对象实地查勘情况及相关照片；三、 估价对象位置图；四、 估价对象权属证明材料复印件；五、 相关专业帮助情况（除参与本次估价的估价人员外，没有他人对估价报告提供重要专业帮助）；六、 房地产估价机构企业法人营业执照、资质证书及司法鉴定许可证（复印件）；七、 注册房地产估价师司法鉴定人执业证书（复印件）。