第7章-营业税会计.pptx

第第7章章 营业税会计营业税会计主要内容主要内容n营业税概述营业税概述n营业税的确认计量与申报营业税的确认计量与申报n营业税的会计处理营业税的会计处理一、营业税概述一、营业税概述1 1、纳税义务人与扣缴义务人、纳税义务人与扣缴义务人（1 1）纳税义务人）纳税义务人n在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的销售不动产的单位和个人单位和个人，为营业税的纳税人，为营业税的纳税人n不包括依法不需办理税务登记的内设机构、员工为本单位不包括依法不需办理税务登记的内设机构、员工为本单位提供劳务提供劳务（2 2）扣缴义务人）扣缴义务人2、营业税的征税范围、营业税的征税范围（1）征税范围的基本规定）征税范围的基本规定n基本范围基本范围n“境内境内”是指：是指：提供或者接受提供或者接受劳务的单位或个人在境内（劳务的单位或个人在境内（任一方在境内任一方在境内）所转让的无形资产（不含土地使用权）的所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受接受单位或者个单位或者个人在境内人在境内 （ 为属人原则）为属人原则）所转让或者所转让或者出租出租土地使用权的土地在境内土地使用权的土地在境内所销售或者所销售或者出租出租的不动产在境内的不动产在境内 （ 为属地原则）为属地原则）“境内境内”提供劳务（七大行业）提供劳务（七大行业） 转让无形资产、销售不动产转让无形资产、销售不动产n视同发生应税行为视同发生应税行为单位单位或者或者个人个人将将不动产不动产或者或者土地使用权土地使用权无偿赠送其他单位无偿赠送其他单位或者个人或者个人 个人无偿赠与不动产、土地使用权，属下列情形之一的，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属下列情形之一的，暂免征收营业税：（暂免征收营业税：（1）离婚财产分割；（）离婚财产分割；（2）无偿赠与）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（女、兄弟姐妹；（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（养义务的抚养人或者赡养人；（4）房屋产权所有人死亡，）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（人（需提供证明文件需提供证明文件）单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为发生的自建行为以无形资产或不动产以无形资产或不动产投资投资入股、入股、无偿赠送其他无形资产、无偿无偿赠送其他无形资产、无偿提供劳务等不征营业税提供劳务等不征营业税（2）营业税与增值税征税范围的划分）营业税与增值税征税范围的划分n混合销售和兼营货物或者非应税劳务混合销售和兼营货物或者非应税劳务n期货：货物期货期货：货物期货增值税增值税 非货物期货非货物期货营业税营业税n商业企业向供货方收取的费用：平销返利商业企业向供货方收取的费用：平销返利增值税；否增值税；否则则营业税（营业税（如：进场费管理费等）如：进场费管理费等） n邮政部门销售集邮商品邮政部门销售集邮商品营业税，其他营业税，其他增值税增值税n电信部门销售电信物品电信部门销售电信物品营业税，其他营业税，其他增值税增值税n代购代销：手续费代购代销：手续费营业税，货物营业税，货物增值税增值税同增同增值税值税3、营业税税目与税率营业税税目与税率n营业税各税目之间的划分营业税各税目之间的划分n如：搬家业务如：搬家业务交通运输业交通运输业 融资租赁融资租赁金融保险业金融保险业 广告的播映广告的播映 服务业（广告业）服务业（广告业） 金融经纪业金融经纪业 金融保险业金融保险业 索道索道景点为旅游业，否则交通运输业景点为旅游业，否则交通运输业 版面费版面费服务业（广告业）服务业（广告业） 快递业务快递业务邮电通信业邮电通信业4 4、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限（1 1）纳税义务发生时间（）纳税义务发生时间（P199P199）n与增值税的差异：转让土地使用权、销售不动产、提供建与增值税的差异：转让土地使用权、销售不动产、提供建筑业、租赁业劳务，采取预收款方式的，为筑业、租赁业劳务，采取预收款方式的，为收到预收款的收到预收款的当天当天n取得索取凭据的当天：合同确定的付款日期的当天或应税取得索取凭据的当天：合同确定的付款日期的当天或应税行为完成的当天行为完成的当天（2 2）纳税地点）纳税地点n一般为机构所在地，但建筑业劳务为劳务发生地；土地不一般为机构所在地，但建筑业劳务为劳务发生地；土地不动产为其所在地动产为其所在地（3 3）纳税期限）纳税期限：银行等金融业纳税期限为：银行等金融业纳税期限为1个季度个季度二、营业税的计算与申报二、营业税的计算与申报n以收入全额为营业额以收入全额为营业额n以收入差额为营业额以收入差额为营业额n核定营业额核定营业额1、以收入全额为营业额、以收入全额为营业额应纳营业税应纳营业税= =营业额营业额税率税率价款和价外费用价款和价外费用同增值税同增值税注意：价外费注意：价外费用不存在转换用不存在转换问题问题营业额的特别规定营业额的特别规定n建筑业劳务（不含建筑业劳务（不含装饰劳务）装饰劳务）营业额应包括工程所用原材营业额应包括工程所用原材料、料、设备设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款供的设备的价款n娱乐业营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，娱乐业营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜茶水、鲜花、小吃花、小吃等收费及其他各项收费等收费及其他各项收费n折扣的处理同增值税：一张发票上注明折扣的处理同增值税：一张发票上注明n因受让方违约的赔偿金收入要并入营业额因受让方违约的赔偿金收入要并入营业额n已缴纳过营业税的预收性质价款转收入时允许扣除已缴纳过营业税的预收性质价款转收入时允许扣除n纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除纳营业税税额中减除 2、以收入差额为营业额、以收入差额为营业额应纳营业税应纳营业税= =（收入全额（收入全额允许扣除金额允许扣除金额）税率税率扣除凭扣除凭证证允许扣除的情况允许扣除的情况n纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，扣除纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用其支付给其他单位或者个人的运输费用n纳税人从事旅游业务的，扣除替旅游者支付给其他单位或纳税人从事旅游业务的，扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费其他接团旅游企业的旅游费n纳税人将建筑工程分包给其他单位的，扣除其支付给其他纳税人将建筑工程分包给其他单位的，扣除其支付给其他单位的分包款单位的分包款n外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价去买入价n单位和个人销售或转让其单位和个人销售或转让其购置购置的不动产或受让的土地的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额或受让原价后的余额为营业额n单位和个人销售或转让单位和个人销售或转让抵债抵债所得的不动产、土地使用所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额权作价后的余额为营业额n自自2010年年1月月1日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足5年的非普通住年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年年（含（含5年）的非普通住房或者不足年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过额征收营业税；个人将购买超过5年（含年（含5年）的普通年）的普通住房对外销售的，免征营业税住房对外销售的，免征营业税3、核定营业额、核定营业额n核定顺序同增值税核定顺序同增值税n组成计税价格：组成计税价格：营业额营业额 = =营业成本营业成本（1+1+成本利润率）成本利润率）(1(1税率税率) ) 省、自治区、省、自治区、直辖市税务局直辖市税务局确定确定n例例1：建筑业：建筑业n2009年年10月，某建筑公司在中国境内发生如下业务：月，某建筑公司在中国境内发生如下业务：（1）承建甲企业办公楼，合同中约定，甲企业提供电梯，）承建甲企业办公楼，合同中约定，甲企业提供电梯，价款价款800万元。该办公楼万元。该办公楼10月竣工并一次性结算工程价款月竣工并一次性结算工程价款11500万元（包括劳动保护费万元（包括劳动保护费20万元、临时设施费万元、临时设施费15万万元），另外取得提前竣工奖元），另外取得提前竣工奖20万元。万元。（2）承建乙企业家属宿舍楼，合同约定该工程实行包工）承建乙企业家属宿舍楼，合同约定该工程实行包工包料方式。该宿舍楼包料方式。该宿舍楼10月竣工并结算工程价款月竣工并结算工程价款5480万元，万元，其中：工程所耗用的水泥预制板由建筑公司非独立核算的其中：工程所耗用的水泥预制板由建筑公司非独立核算的生产车间提供，价款生产车间提供，价款220万元，其余建筑材料由建筑公司万元，其余建筑材料由建筑公司购进，价款购进，价款3400万元，建筑工程劳务价款万元，建筑工程劳务价款1860万元。万元。（3）承包某宾馆室内装修工程，装饰、装修劳务费）承包某宾馆室内装修工程，装饰、装修劳务费1300万元、辅助材料费用万元、辅助材料费用50万元；宾馆自行采购的材料价款万元；宾馆自行采购的材料价款2400万元及中央空调设备价款万元及中央空调设备价款120万元。万元。（1）当月该建筑公司承建甲企业办公楼应缴纳营业税（）当月该建筑公司承建甲企业办公楼应缴纳营业税（）万元。万元。A.88.95B.90.60C.345.60D.369.60n正确答案正确答案C （11500+20）3%=345.6（万元）（万元）（2）当月该建筑公司承建乙企业家属宿舍楼应缴纳营业税）当月该建筑公司承建乙企业家属宿舍楼应缴纳营业税（）万元。（）万元。A.55.80B.62.40C.157.80D.164.40n正确答案正确答案自产货物的销售额缴纳增值税，提供的建筑自产货物的销售额缴纳增值税，提供的建筑劳务要缴纳营业税劳务要缴纳营业税应纳营业税应纳营业税=（3400+1860）3%=157.8（万元）（万元）（3）当月该建筑公司装饰装修劳务收入应缴纳营业税（）当月该建筑公司装饰装修劳务收入应缴纳营业税（）万元。万元。A.40.50B.62.76C.112.50D.134.76n正确答案正确答案A （1300+50）3%=40.5（万元）（万元） n例例2：金融保险业：金融保险业n某银行第二季度买卖企业债券出现负差某银行第二季度买卖企业债券出现负差55万元；第三季度万元；第三季度购买企业债券共支付购买企业债券共支付564万元，其中包括各种税费万元，其中包括各种税费0.7万元；万元；第三季度转让企业债券取得收入第三季度转让企业债券取得收入690万元，在转让企业债万元，在转让企业债券过程中，支付各种税费券过程中，支付各种税费1.1万元。该银行第三季度上述万元。该银行第三季度上述业务应纳营业税税额（）万元。业务应纳营业税税额（）万元。A.3.55B.3.53C.3.59D.6.3n正确答案正确答案Cn答案解析答案解析第三季度转让价差第三季度转让价差690（5640.7）126.7（万元），第三季度营业税计税营业额（万元），第三季度营业税计税营业额126.75571.7（万元），第三季度应纳营业税（万元），第三季度应纳营业税71.75%3.59（万元）（万元） 同一大类出现的正负差可以在同一个纳税期相抵同一大类出现的正负差可以在同一个纳税期相抵,也可结也可结 转下一个纳税期，但不得转入下一年度转下一个纳税期，但不得转入下一年度 n例例3：邮电通信业：邮电通信业n某电信局某电信局2008年年4月发生如下业务：（月发生如下业务：（1）话费收入）话费收入200万万元；（元；（2）出售移动电话收入）出售移动电话收入30万元，万元，3月份销售的某一月份销售的某一型号移动电话因存在质量问题本月发生退款型号移动电话因存在质量问题本月发生退款15万元，已按万元，已按规定缴纳了营业税，该税款没有退还；（规定缴纳了营业税，该税款没有退还；（3）销售有价电）销售有价电话卡面值共话卡面值共60万元，折扣额为万元，折扣额为6万元；（万元；（4）电话机安装）电话机安装收入收入3万元。该电信局当月应纳营业额（万元。该电信局当月应纳营业额（ ）万元。）万元。A4 B7.25 C9.21 D9.28n【正确答案正确答案】 Cn【答案解析答案解析】 应纳营业税额应纳营业税额=（200+30-15+60-6+3）3%=8.16（万元）（万元） n例例4：服务业：服务业代理业代理业n机械厂委托甲金属企业购钢材两批。一批为机械厂委托甲金属企业购钢材两批。一批为100吨，每吨吨，每吨购进价格购进价格2000元，增值税共元，增值税共34000元，甲将从销售方取得元，甲将从销售方取得的专用发票转交给了机械厂并与机械厂结清了价税的专用发票转交给了机械厂并与机械厂结清了价税234000元；另外收取手续费元；另外收取手续费29250元开给了普通发票。另元开给了普通发票。另一批为一批为200吨，每吨买价吨，每吨买价2000元，取得了专用发票，甲企元，取得了专用发票，甲企业以购进价向机械厂开具了专用发票，另外收取手续费业以购进价向机械厂开具了专用发票，另外收取手续费29250元开具了普通发票。则该两批代购业务应纳营业税元开具了普通发票。则该两批代购业务应纳营业税为（）元。为（）元。A.1462.5 B.877.50 C.2925 D.2500n【正确答案正确答案】 An【答案解析答案解析】 只有第一批代购业务符合营业税法规定条只有第一批代购业务符合营业税法规定条件，应按收取的手续费计征营业税件，应按收取的手续费计征营业税2925051462.5(元元)。第二批代购业务因不符合税法规定条件，因。第二批代购业务因不符合税法规定条件，因此此项代购业务不属于征收营业税的业务，应缴纳增值税此此项代购业务不属于征收营业税的业务，应缴纳增值税 n例例5：服务业：服务业广告业广告业n某广告公司某广告公司4月账面记载的广告业务收入为月账面记载的广告业务收入为80万元，营业万元，营业成本为成本为90万元，支付给某电视台的广告发布费为万元，支付给某电视台的广告发布费为25万元，万元，支付给某报社的广告发布费为支付给某报社的广告发布费为17万元，经主管税务机关审万元，经主管税务机关审核，认为其广告收费明显偏低，且无正当理由，又无同类核，认为其广告收费明显偏低，且无正当理由，又无同类广告可比价格，于是决定重新审核其计税价格（核定的成广告可比价格，于是决定重新审核其计税价格（核定的成本利润率为本利润率为15%）。该广告公司当月以价值）。该广告公司当月以价值400万元的不万元的不动产，动产，100万元的无形资产投资入股某企业。另外参与主万元的无形资产投资入股某企业。另外参与主办服装表演取得收入办服装表演取得收入10万元，转让广告案例的编辑、制作万元，转让广告案例的编辑、制作权取得收入权取得收入10万元。请计算应纳营业税万元。请计算应纳营业税n广告业务的计税营业额广告业务的计税营业额 =90（1+15%）（15%）=108.95n应纳营业税应纳营业税 =（108.95 25 17） 5%+103% +105%=4.15n例例6：销售不动产：销售不动产n某房地产开发公司发生如下业务：某房地产开发公司发生如下业务：（1）开发部自建统一规格和标准的楼房）开发部自建统一规格和标准的楼房4栋，建筑安装总成栋，建筑安装总成本为本为6000万元（核定的成本利润率为万元（核定的成本利润率为15%）。该公司将）。该公司将其中一栋留作自用；一栋对外销售，取得销售收入其中一栋留作自用；一栋对外销售，取得销售收入2500万元；另一栋投资入股某企业，现将其股权的万元；另一栋投资入股某企业，现将其股权的60%出让，出让，取得收入取得收入1500万元；最后一栋抵押给某银行以取得贷款，万元；最后一栋抵押给某银行以取得贷款，抵减应付银行利息抵减应付银行利息100万元。该公司还转让一处正在进行万元。该公司还转让一处正在进行土地开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，取得收入土地开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，取得收入2 000万元。万元。 （2）该公司物业部收取的物业费为）该公司物业部收取的物业费为220万元，其中代业主支万元，其中代业主支付的水、电、燃气费共付的水、电、燃气费共110万元万元n开发部应纳营业税开发部应纳营业税6000 14（115%）3%（13%）25005%1005%+ 20005% 283.35n物业部应纳营业税物业部应纳营业税=（220 110） 5% =5.5n不动产抵押给银行使用，是以不动产租金抵充贷款利息，不动产抵押给银行使用，是以不动产租金抵充贷款利息，按按“服务业服务业”征税征税n正在进行土地开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按正在进行土地开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按”转让无形资产转让无形资产转让土地使用权转让土地使用权”征税征税三、营业税的会计处理三、营业税的会计处理n提供应税劳务提供应税劳务n销售不动产销售不动产n转让无形资产转让无形资产1、提供应税劳务、提供应税劳务n由收入负担的由收入负担的（包括主营业务收入和其他业务收入）（包括主营业务收入和其他业务收入）借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税借：银行存款借：银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 其他业务收入其他业务收入n某市商业银行开办融资租赁业务某市商业银行开办融资租赁业务(经人民银行批准经人民银行批准)，租，租期期5年，租赁费收入年，租赁费收入70万元，购买租赁资产价款万元，购买租赁资产价款50万元，万元，支付增值税支付增值税8.5万元，支付运输及保险费万元，支付运输及保险费1.5万元万元n应交营业税应交营业税= （70-50-8.5-1.5）3个月个月60个月个月5%=0.025n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 0.025 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 0.0252、转让无形资产、转让无形资产借：银行存款等借：银行存款等 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 应交教育费附加（应交教育费附加（P376） 营业外收入或借：营业外支出营业外收入或借：营业外支出（三）销售不动产（三）销售不动产n房地产企业销售不动产房地产企业销售不动产属于主营业务收入属于主营业务收入n预售收入要交税，销售实现时再扣减预售收入要交税，销售实现时再扣减借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税借：借：应交税费应交税费应交营业税应交营业税 贷：银行存款贷：银行存款n其他企业销售作为固定资产的不动产其他企业销售作为固定资产的不动产 属固定资产清理属固定资产清理n自建后出售不动产自建后出售不动产 征两道营业税：自建征两道营业税：自建建筑业建筑业 出售出售销售不动产销售不动产借：固定资产清理借：固定资产清理 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 应交教育费附加应交教育费附加 例例:n某房地产公司有关业务如下：某房地产公司有关业务如下：（1）1月份，房地产公司招标建商品房，甲建筑公司中标承月份，房地产公司招标建商品房，甲建筑公司中标承建建A地和地和B地两项商品房建筑工程，工程价款分别为地两项商品房建筑工程，工程价款分别为5000万元和万元和3000万元。甲建筑公司将万元。甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包地商品房建筑工程转包给乙建筑公司，工程价款给乙建筑公司，工程价款2820万元万元n不用作会计处理不用作会计处理（2）8月份，月份，B地商品房工程完工，甲建筑公司与乙建筑公地商品房工程完工，甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算，甲建筑公司将其自建的市场价格司进行工程价款结算，甲建筑公司将其自建的市场价格为为1600万元的万元的C地商品房（建筑成本地商品房（建筑成本1200万元）抵顶应万元）抵顶应付乙建筑公司的工程价款，另外支付银行存款付乙建筑公司的工程价款，另外支付银行存款1220万元；万元；乙建筑公司将其对外出售，取得销售收入乙建筑公司将其对外出售，取得销售收入1850万元（成万元（成本利润率本利润率10%）n甲公司：甲公司：n借：应付账款借：应付账款 2820 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 1600 银行存款银行存款 1220n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 120.82 1200（110）（13）3+ 16005） 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 120.82n借：主营业务成本借：主营业务成本 1200 贷：库存商品贷：库存商品 1200n乙公司：乙公司：n借：银行存款借：银行存款 1220 库存商品库存商品 1600 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 2820n借：营业税金及附加（借：营业税金及附加（28203）84.6 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 84.6 n借：银行存款借：银行存款 1850 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 1850n借：主营业务成本借：主营业务成本 1600 贷：库存商品贷：库存商品 1600n借：营业税金及附加借：营业税金及附加（18501600）512.5 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 12.5 （3）9月份，月份，A地商品房工程完工，房地产公司与甲建地商品房工程完工，房地产公司与甲建筑公司进行筑公司进行A地、地、B地商品房工程价款结算。房地产公地商品房工程价款结算。房地产公司用其市场价格为司用其市场价格为2000万元尚未开发的土地（万元尚未开发的土地（以出让以出让方式取得，支付土地出让金方式取得，支付土地出让金1200万元万元）抵顶甲建筑公）抵顶甲建筑公司的工程价款，另支付银行存款司的工程价款，另支付银行存款5000万元，其余款项万元，其余款项以甲建筑公司在以甲建筑公司在A地为该房地产公司建造的一部分商地为该房地产公司建造的一部分商品房（相应建筑安装成本为品房（相应建筑安装成本为600万元）抵顶万元）抵顶n房地产公司：房地产公司：n借：应付账款借：应付账款 7 000 贷：无形资产贷：无形资产 1200 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 （20005 100 营业外收入营业外收入 700 银行存款银行存款 5000n借：应付账款借：应付账款 1000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 1000n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 5010005） 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 50n借：主营业务成本借：主营业务成本 600 贷：库存商品贷：库存商品 600n甲公司：甲公司：n借：无形资产借：无形资产 2000 库存商品库存商品 1000 银行存款银行存款 5000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 5180 应付账款应付账款 2820n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 155.4 500030002820） 3） 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 155.4（4）10月份，房地产公司自建商品房月份，房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本平方米，工程成本1350元元/平方米，售价平方米，售价2600元元/平方米。当月销售自建商品房平方米。当月销售自建商品房150000平方米；平方米；将将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商平方米自建商品房向品房向C公司投资，占公司投资，占C公司股份的公司股份的3n销售：销售：借：银行存款借：银行存款 39000万元万元 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 39000万元万元n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 1500000.135（1+10）（13）3 +1500000.26 5 2638.92 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 2638.92n赠送：赠送：借：营业外支出借：营业外支出 305.18 贷：库存商品贷：库存商品 270万元万元 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 20000.135（1+10）（13）3 +20000.26 5 35.18n投资：投资：借：长期股权投资借：长期股权投资 2080 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 2080万元万元n结转成本：结转成本：借：主营业务成本借：主营业务成本 21 330（0.135 （150000+8000） 贷：库存商品贷：库存商品 21 330（5）10月份，为改善办公条件，房地产公司将月份，为改善办公条件，房地产公司将1500平平方米自建商品房装修后为公司办公楼；将本单位的旧方米自建商品房装修后为公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入办公楼出售，取得销售收入480万元，该办公楼购进价万元，该办公楼购进价格格520万元，累计折旧万元，累计折旧100万元万元n借：固定资产借：固定资产 202.5 （15000.135） 贷：库存商品贷：库存商品 202.5n借：固定资产清理借：固定资产清理 420 累计折旧累计折旧 100 贷：固定资产贷：固定资产 520n借：银行存款借：银行存款 480 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 420 营业外收入营业外收入 60（6）11月份，房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的月份，房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45，取得销售收入，取得销售收入3200万元，销售由乙建筑公司建筑商万元，销售由乙建筑公司建筑商品房的品房的79，取得销售收入，取得销售收入3000万元万元n房地产公司：房地产公司：n借：银行存款借：银行存款 6200n 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 6200n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 31062005） 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 310n借：主营业务成本借：主营业务成本 4620 贷：库存商品贷：库存商品 4620（7）3月份该房地产公司签订出租写字楼协议，租金收月份该房地产公司签订出租写字楼协议，租金收入入20万元万元/月，从月，从4月份起，租期月份起，租期2年，根据合同规定，年，根据合同规定，写字楼由承租方组织装修，装修费由出租方承担，承写字楼由承租方组织装修，装修费由出租方承担，承租方垫付装修费租方垫付装修费40万元，装修费从租金中扣除，扣除万元，装修费从租金中扣除，扣除装修费后，房地产公司装修费后，房地产公司2004年收取租金共计年收取租金共计140万元万元n房地产公司：房地产公司：n借；银行存款借；银行存款 140 应付账款应付账款 40 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 180n借：其他业务成本借：其他业务成本 40 贷：应付账款贷：应付账款 40n借：营业税金及附加借：营业税金及附加 91805） 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 9（8）12月份，房地产公司销售自己使用过的建筑设备，月份，房地产公司销售自己使用过的建筑设备，取得销售收入取得销售收入135.2万元，该设备原值万元，该设备原值120万元，已提万元，已提折旧折旧0.2万元万元n房地产公司：房地产公司：n借：固定资产清理借：固定资产清理 119.8 累计折旧累计折旧 0.2 贷：固定资产贷：固定资产 120n借：固定资产清理借：固定资产清理 2.6 贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）135.2（13）2 2.6 n借：银行存款借：银行存款 135.2 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 122.4 营业外收入营业外收入 12.8房地产企业涉及的主要税种房地产企业涉及的主要税种1 1、营业税、营业税n转让土地使用权，应按转让土地使用权，应按“转让无形资产转让无形资产”税目中的税目中的“转让转让土地使用权土地使用权”子目征税子目征税n销售不动产，税率为销售不动产，税率为5%n土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业服务业租赁业租赁业”征税征税2 2、城市维护建设税和教育费附加、城市维护建设税和教育费附加n以营业税为计税依据，依所在地区分别适用以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依征城市建设维护税，依3%计征教育费附加，广东加征计征教育费附加，广东加征2%的地方教育附加费的地方教育附加费3 3、印花税（、印花税（P378P378）n纳税义务人：立合同双方、权利凭证的领受人、立账薄人纳税义务人：立合同双方、权利凭证的领受人、立账薄人n土地使用权转让合同、房屋买卖合同应按产权转移书据土地使用权转让合同、房屋买卖合同应按产权转移书据 0. 5 缴纳印花税，房屋租赁合同按缴纳印花税，房屋租赁合同按1n应纳税额应纳税额=计税金额计税金额税率税率n会计处理：计会计处理：计“管理费用管理费用”4 4、契税（、契税（P384P384）n契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据作为计税依据n应纳税额应纳税额=计税依据计税依据税率税率n承受人（买方）为纳税人承受人（买方）为纳税人n会计处理：计会计处理：计“开发成本开发成本”或或“无形资产无形资产”、“固定资产固定资产”5 5、土地增值税（、土地增值税（P355P355）（1）纳税人：）纳税人：是对转让是对转让国有国有土地使用权、地上的建筑物及土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税（2）计算：）计算：应纳税额应纳税额（超率累进）（超率累进） =增值额增值额适用税率适用税率扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数n增值额增值额=收入额收入额扣除项目金额扣除项目金额n扣除项目：扣除项目：取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额; 房地产开房地产开发成本发成本;房地产开发费用房地产开发费用; 与转让房地产有关的税金（营与转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加等，印花税计管理费用，在开业税、城建税、教育费附加等，印花税计管理费用，在开发费用中扣除）发费用中扣除）; 按取得土地使用权时所支付的金额和按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计房地产开发成本之和，加计20的扣除的扣除n转让旧房的扣除项目：转让旧房的扣除项目：旧房及建筑物的评估价格（重置旧房及建筑物的评估价格（重置成本成本成新度）及评估费用；成新度）及评估费用； 取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额；的金额； 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金（3）征收）征收n预征与清算：先行转让或预售的要预征（预征率），竣工预征与清算：先行转让或预售的要预征（预征率），竣工结算进行清算，多退少补结算进行清算，多退少补n核定征收：不低于核定征收：不低于5%（4）会计处理）会计处理n计计“营业税金及附加营业税金及附加”（房地产企业）或（房地产企业）或“固定资产清理固定资产清理”（非房地产企业）（非房地产企业）6 6、城镇土地使用税（、城镇土地使用税（P368P368）n对对拥有土地使用权拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算计税依据，按规定税额、按年计算n年应纳税额年应纳税额=(各级土地面积各级土地面积相应单位税额相应单位税额)n会计处理：计会计处理：计“管理费用管理费用”7 7、房产税（、房产税（P370P370）n对对拥有房屋产权拥有房屋产权的单位和个人按照房产余值或租金收入征的单位和个人按照房产余值或租金收入征收的一种税收的一种税n年应纳税额年应纳税额=房产原值房产原值(110%30%)1.2% 或租金收入或租金收入12%n会计处理：计会计处理：计“管理费用管理费用”8 8、耕地占用税（、耕地占用税（P364P364）n占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人地占用税的纳税人 n耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收照规定的适用税额一次性征收n会计处理：计土地成本会计处理：计土地成本9 9、企业所得税、企业所得税1010、个人所得税（、个人所得税（P332P332）n代扣代缴代扣代缴“工资、薪金工资、薪金”所得个人所得税。适用所得个人所得税。适用3%-45%的超额累进税率。的超额累进税率。n应纳税额应纳税额=应纳税所得额应纳税所得额适用税率适用税率速算扣除数速算扣除数n会计处理：借：应付职工薪酬会计处理：借：应付职工薪酬 贷：应交税费贷：应交税费应交个人所得税应交个人所得税