房产中介法律知识及案例分享课件.ppt

经纪人培训学院房产中介法律知识及案例分享版权所有 不得侵犯每家加盟店独立拥有和运营合肥区域分部法务 合理规避风险 巧妙化解纠纷 树立专家形象中介法律知识的重要性我们为什么要进行房地产法律知识培训 1、具备经纪业务法律知识 合格的经纪人 2、掌握房地产经纪业务相关法律 优秀的经纪人 住房公积金管理条例 物业管理条例 城市房地产开发 经营管理条例 房地产广告发布暂行规定 城市房地产中介服务管理规定 城市房地产权属档案管理办法商品房销售管理办法城市商品房预售管理办法城市房地产抵押管理办法城市房地产管理法房屋登记办法民法通则、合同法、公司法、物权法、广告法等宪 法中介用语定义房地产中介服务：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产经纪：房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。委托协议：是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。独家代理：是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。房屋买卖 不得擅自转委托 （转委托转委托-是指代理人为了被代理人的利益，在必要时将代理事项的一部或全部转委托第三人代为实施的行为，又称“复代理”，受转托人称为“复代理人”。） 及时向委托人汇报 如实告知义务 交易资金监管 合法收取佣金（严禁吃差价） 共 有共有 一、夫妻共有房屋所有权一、夫妻共有房屋所有权第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。夫妻共同所有最高法院就婚姻法司法解释征求意见 第八条第八条 婚后由一方父母一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产一方的个人财产。由双方父母双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。第十一条第十一条 夫妻一方婚前一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理合理补偿。补偿。第十二条第十二条 登记于一方名下的夫妻共同所有夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。第十三条第十三条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产共同财产出资购买以一方父母名义一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。共有 二、家庭共有房屋所有权二、家庭共有房屋所有权 家庭共有房屋是家庭成员集体劳动兴建或通过接受赠与等方式获得的。 家庭共有房 屋在分家之前不得分割。 注意：注意：房屋的共同共有人对房屋享有平等的权利，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，尤其必须全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。 合肥市的特殊规定(一)机关办公区内、学校教学区内的住房；（二）违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房；（三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按规定退回或补足房价款及装修费用的住房；（四）已确定属房屋拆迁范围内的住房；（五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房；（六）上市出售后形成新的住房困难的住房；（七）擅自改变房屋使用性质的住房；（八）其他依法不得上市交易住房。本条前款第（一）项规定的已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购买、交换、租赁权利。房屋租赁 “买卖不破租赁” 承租人“优先购买权” 租赁双方权利义务 （出租人修缮、承租人爱护约定） 房屋转租 （1）需出租人同意 （2）出租人承租人（分租人）分承租人 不得改变房屋内部结构分割出租（商品房屋租赁管理办法，对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”群租行为明令禁止，打隔断出租最高将罚3万。 ）房屋登记 房屋权属证书是房屋权利的合法凭证 房屋登记的程序： 申请受理审核记载于登记簿发证 权属登记类别： 初始登记、转移登记 变更登记、注销登记 更正登记、异议登记 抵押权登记等新登记办法特点 以“房产证”为准以“登记簿”为准 强制登记登记为民 共有房产需共同申请登记 期房预登记 未成年人办证 询问、勘查制度中介公司风险 无法收取佣金 面临买方索赔诉讼风险 定金双倍返还之连带责任 合同法第425条： 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 中介公司信誉度降低（品牌伤害）法务建议 操作过程中： 不要过分依赖房产证（产调） 房屋登记办法第二十六条：房屋登记办法第二十六条： 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不 一致的，除有证一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误据证明房屋登记簿确有错误 外，以房屋登记簿为准。外，以房屋登记簿为准。 及时收取佣金，进行佣金确认 补救措施： 安抚客户，挽回客户信心 协助受害方挽回损失（追定） 向过错方追佣或居间合理费用房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法： （一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。（十）法律、法规禁止的其他行为。案例一：共有 2008年12月，合肥徐小姐通过合肥某中介公司找到了一套中意的房源，遂与该中介公司签订了房地产经纪合同，并在经纪人史某的居间磋商下，与卖家范先生签订了存量房买卖合同。合同签订当日，为表示买房诚意，徐小姐通过该加盟店交付卖家范先生定金5000元，三方约定于过户时由买卖双方支付佣金。12月15日，办理过户手续时，发现此房有卖家范先生前妻份额，其现在美国，过户不能。法务分析此房产系共有房产，须共有权人共同办理过户手续。但客户前妻现在美国居住，并已拿到绿卡，且客户上市出售此套房屋没有告知其前妻（此共有权人不知情），同时，客户也不希望其前妻知道有此房屋股份。鉴于以上情况，此房产不具备合法办理过户的条件。 房屋登记办法第十三条：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 现在要办理此项过户手续，必须符合以下任一条件： 1、卖方前妻通过中国驻美使馆办理售房委托公证手续； 2、卖方前妻本人到场签字。案例进展涉险过关 存在瑕疵 1.卖方单位及房改办出具证明 2.卖方承诺正确流程 1.更正登记权利人同意 2.异议登记权利人不同意 3.诉讼或仲裁确定房屋归属 4.处分房屋（房产过户） 案例二：跳佣一 买卖双方经居间方撮合，共同签订了房地产买卖居间协议，约定于三日后签订正式买卖合同，并就佣金数额与支付条件达成一致。第二天，卖家以房屋的共同共有人之一不同意出卖该房屋为由，与买家就解约事宜达成一致，并在居间方主持下签订了解约协议。嗣后，居间方得知双方于二个月之后，至当区的房地产交易中心完成了产权过户手续，买家已经取得了该套房屋的产权，居间方即向法院提起诉讼，要求双方赔偿居间方佣金损失。庭审纪实法院认为，此案是一件非常典型的买卖双方私下成交的跳佣案件。买卖双方签订解约协议，然后私下成交，达到逃脱向中介公司支付佣金的目的。按照合同法第59条：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。同时合同法第426条规定，居间方促成合同成立的，委托人应当支付报酬。据此判决，买卖双方应当全额支付居间方佣金。 法务建议 经纪人在业务操作中，应将涉及交易的法律文书签署齐全，如客户服务确认书、购买意向书、居间协议等，以免买卖双方有跳佣事实后，无法以相关证据来支持追索佣金的诉讼。 在签署居间协议后，遇上有一方违约不买或不卖的情况，要密切关注双方是否有私下成交的事实，即可至该区的房地产交易中心取得产权调查证明，一经发现属实，即可考虑提起诉讼，保护自身合法权益。 案例三：跳佣二 实质同上案例，唯一区别在于，买卖双方以交易条件未能全部达成一致为由，签署解约协议，并且通过其他中介公司操作，完成产权过户。居间方得知跳佣事实后，诉至法院要求被告支付全额佣金。 庭审纪实 法院经审理认为，本案中，尽管居间方促成买卖双方签订的三方房地产买卖居间协议，其中包含买卖该物业的基本条款，但其性质仍为居间合同。因居间方未促成买卖双方签定正式的买卖合同，根据合同法第426条、第427条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。且房地产买卖居间协议中未约定买卖双方不得在一定期限内通过其他中介公司完成涉案房屋的交易，因此买卖双方通过其他居间方完成交易也不构成违约，故不支持居间方的诉讼请求，仅判令支付居间方5000元居间服务补偿费。居间方不服提出上诉，二审法院维持原判。法务建议 营业部门在业务操作过程中应尽量促成买卖双方完成正式买卖合同的签署，否则将可能丧失收佣的基础。 应尽量避免买卖双方在签订买卖合同前正面接触，从而减少买卖双方私下交易或通过其他中介成交以逃避支付佣金的风险。 在居间协议中特别约定“买卖双方在一定期限内不得私下交易或通过其他中介成交，否则将追究买卖双方相应的违约责任”，若出现上述案件中情形，则可通过追究买卖双方的违约责任来补偿佣金损失。案例四：独家委托 2008年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。 庭审纪实 庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显失公平。 经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。法务分析 依据中华人民共和国合同法第32-41条规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。 若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。法务建议 一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。 中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。 从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。 在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。 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