某地下商业项目市场调查报告89p课件.pptx

广西合富辉煌房地产顾问有限公司广西合富辉煌房地产顾问有限公司2012年年1月月10日日目录目录一一经济发展形势对商业地产的影响经济发展形势对商业地产的影响 按照我国目前的经济发展惯性，中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。宏观政策宏观政策 近年来国家调控的房产新政都只针对房地产住宅市场，对省会城市、房价上涨过快地区实行限购令，限售第3套房，抑制炒房等行为，对于非住宅，如商铺，办公楼，厂房等，则丝毫未受新政影响。在购房受到限制的情况下，越来越多的投资者开始将资金流注入未实施限购的商铺，南宁本地人“一铺养三代”的观念也日趋加深。从各房地产项目加大对自身商铺的营销力度上看，也能看出南宁楼市开始显现出商业地产的转型趋势。商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。经济发展形势对商业地产的影响经济发展形势对商业地产的影响宏观政策宏观政策 随着房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。金融政策对商业地产的影响金融政策对商业地产的影响宏观政策宏观政策小结小结 目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商业发展有利。业发展有利。 对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。 综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发商业地产，顺应时代潮流。商业地产，顺应时代潮流。宏观政策宏观政策二二轻轨轻轨1号线号线2015年建成开通年建成开通 西乡塘片区规划西乡塘片区规划合富观点：合富观点：2015年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻轨大学站，年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻轨大学站，对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有较大的帮助。对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有较大的帮助。西乡塘客运站将于西乡塘客运站将于2011年底竣工投入使用年底竣工投入使用 合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建成后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一带阻塞的交通情况成后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一带阻塞的交通情况起到缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。起到缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。西乡塘片区规划西乡塘片区规划东西向快速路与南北快速路立交东西向快速路与南北快速路立交 合富观点：除受到轻轨施工影响外，南宁每天城东至城西的巨大交通流，也是造合富观点：除受到轻轨施工影响外，南宁每天城东至城西的巨大交通流，也是造成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。互通立交互通立交西乡塘片区规划西乡塘片区规划三三南宁90年代早期商圈的形成南宁早期商圈以朝阳商圈为核心，进行对外发展，首先发展到了西面的华西、华强路的小商品批发市场，以南宁百货大楼为核心，通过零售和批发类贸易辐射服务整个全区的商品供应；紧接着，以东葛和古城、七星、星湖为2个方向的商圈逐渐形成，使得南宁的商业发展奠定了向东发展的趋势。朝阳商圈朝阳商圈华西、华强路商圈华西、华强路商圈七星、古城、星湖商圈七星、古城、星湖商圈东葛商圈东葛商圈百货大楼百货大楼南宁市商业发展历程南宁市商业发展历程项目名称开业时间南宁百货南宁百货1988年，年，1996年（新楼开业）年（新楼开业）梦之岛古城店梦之岛古城店1995年年10月月18日开业日开业梦之岛民族店梦之岛民族店2002 年年 1 月月 1 日开业日开业南宁万达广场南宁万达广场2004年年万达百盛百货万达百盛百货2004年年7月月17日试业日试业梦之岛金朝阳优购百货梦之岛金朝阳优购百货2004 年年 10 月月 31 日日新朝阳商业广场新朝阳商业广场2005年年9月月1日日梦之岛水晶店梦之岛水晶店2006年年10月月29日开业日开业广州友谊广州友谊2007年年7月月五象广场五象广场2007年年9月月29航洋国际航洋国际2007年年巴黎春天巴黎春天2007年年11月月9日开业日开业国贸中心国贸中心2009年年3月月15日开业日开业金源金源CBD现代城（金源名现代城（金源名店）店）2009年年5月月九一天地九一天地2009年年12月月26日开业日开业永凯现代城购物广场永凯现代城购物广场2010年年5月开业月开业华润万象城华润万象城未开业处于招商中未开业处于招商中萌芽阶段萌芽阶段1995年之前，南宁的商业发展起步很早，最早是南宁百货起步阶段起步阶段1995年-2002年:先后发展南宁百货新楼、梦之岛古城店、民族店发展阶段发展阶段2004年-2007年，万达广场和新朝阳广场完善了朝阳商圈，同时发展形成了五象广场商圈繁盛阶段繁盛阶段2009年至今，继续在已形成的商圈中差异化补充商业规模南宁商业正式发展是从南宁商业正式发展是从20022002年，梦之岛、万达广场等年，梦之岛、万达广场等先后开业，先后开业，20102010年之后又有了更快的商业扩张。年之后又有了更快的商业扩张。南宁市商业发展历程南宁市商业发展历程21世纪形成商圈往东发展的趋势，琅东商圈成为南宁世纪形成商圈往东发展的趋势，琅东商圈成为南宁CBD的象征的象征随着的城市的不断东移，南宁的商圈发展亦在不断的往东发展，最先形成的东部商圈就是琅东、琅西为主的琅东商圈；琅东商圈以金湖广场的南宁百货为核心，向外辐射，包括梦之岛水晶城、广州友谊百货、金源CBD商业裙楼、金州路商业区等；目前的琅东商圈已经成为南宁CBD的代表区域。朝阳商圈朝阳商圈琅东商圈琅东商圈华西、华强路商圈华西、华强路商圈七星、七星、古城星湖商圈古城星湖商圈东葛商圈东葛商圈南宁市商业发展历程南宁市商业发展历程南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展南宁目前的商圈发展，以西部的大学路商圈、北湖商圈、华西华强路商圈以及南部的江南商圈为围合之势，继续服务于整体朝阳商圈为核心的整体商业经营效应，并逐渐往东部倾斜和转移；形成东部以金湖广场为核心的琅东商圈、航洋为核心的凤岭商圈以及即将面世的华润万象城为核心的东盟商务区商圈，三个商圈组成的东部商圈。江南商圈江南商圈朝阳商圈朝阳商圈琅东商圈琅东商圈东盟商圈东盟商圈凤岭商圈凤岭商圈北湖商圈北湖商圈大学路商圈大学路商圈华西、华强路商圈华西、华强路商圈城市核心商圈城市核心商圈中部两翼商圈中部两翼商圈古城星湖商圈古城星湖商圈东葛商圈东葛商圈东部商圈东部商圈西部卫星商圈西部卫星商圈南宁市商业发展历程南宁市商业发展历程商业形态以百货为主，MALL型购物中心形态刚刚起步，最具代表性的是航洋国际；百货商业发展起步早，快速发展于2004年后，至今，商业总量约600多万方，人均商业面积约1平方米，人均商业标准已超过国际标准。餐饮市场市场火爆，目前比较好的高档餐饮类型主要是粤系和商务咖啡等系列。餐饮市场机会较大。同时，休闲娱乐市场非常旺，高档休闲娱乐市场机会凸现。百货业客户对本地品牌认可度高，消费频率高，但平均消费额度不高，对高端奢侈品的需求不大。客户分析南宁市的高档餐饮娱乐与百货品牌的消费群体主要是商务和政界人士，特别是南宁市和下属县市的大型企业和公务员领导等。南宁市商业南宁市商业发展历程发展历程业态名称百货百货百盛商场百盛商场 、梦之岛民族店、梦之岛古城店、梦之、梦之岛民族店、梦之岛古城店、梦之岛水晶店、广州友谊、南宁百货、巴黎春天、九一岛水晶店、广州友谊、南宁百货、巴黎春天、九一新天地新天地购物中购物中心心航洋国际、新朝阳广场、金源航洋国际、新朝阳广场、金源CBD、永凯购物广、永凯购物广场、万达广场场、万达广场街铺街铺七星路、古城路、东葛路七星路、古城路、东葛路超市超市华联、人人乐、南城百货、沃尔玛、梦之岛优购华联、人人乐、南城百货、沃尔玛、梦之岛优购超市超市南宁市商业南宁市商业发展历程发展历程南宁商圈集中式商业物业的占比比例南宁商圈集中式商业物业的占比比例南宁市商业南宁市商业发展历程发展历程商圈名称项目名称商业总建筑面积商圈面积合计东葛商圈永凯现代城购物广场50000122000九一新天地13000梦之岛民族店47000南城百货长湖店12000朝阳商圈南宁万达广场90000672600万达百盛百货14000新朝阳商业广场8500梦之岛金朝阳优购百货15000南宁百货20100国贸中心130000裕丰商厦32000钻石广场43000西南商都10000新和平商业广场30000大和平商业广场50000交易场36000盛世联邦广场45000民族商场16000南方广场（奥特莱斯广场）30000天成一品80000华天国际8000南宁电脑城（外滩）15000东盟商圈利海亚洲国际120000410000华润万象城290000凤岭商圈航洋国际130000145000巴黎春天15000江南商圈江南香格里拉广场2500055000淡村商贸城30000华联10+1店10000大学路商圈城市碧园广场6000090000时代天骄广场30000七星、星湖、古城商圈南宁文化市场780083800梦之岛古城店13000电子科技广场11000华星城15000华星时代广场32000永嘉名店广场5000琅东商圈梦之岛水晶店50000136000金源CBD现代城16000广州友谊20000金湖广场50000北湖商圈北湖南城百货3000080000云星城市广场50000合计1804400小结经过20年的发展，目前南宁已经形成有10个主流商圈发展的趋势；南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展；随着城市的不断扩张以及人口不断增加的因素，商业物业亦也在不断的增加，朝阳商圈的市场份额比例在持续的减少，但目前主流的百货类集中式商业中心依然保留在朝阳商圈，我们认为未来20年朝阳商圈依然可以保持着南宁商圈的核心位置。南宁市商业发展历程南宁市商业发展历程三三南宁市商业案例分析商业案例分析琅东商圈朝阳商圈民族大道旁百盛购物广场项目基本资料地 址朝阳路朝阳路18号号周边配套各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、KTV娱乐场等娱乐场等交通状况2、 4 、5 、6 、8 、9 、10、 17、 18 、21 、22 、23 、26、 31、 33、 40 、41 、58、 72路等路等业态规划一层化妆品、女鞋、名表化妆品、女鞋、名表、香水、珠宝、香水、珠宝铺面面积一层545二层男正装、男休闲装、男正装、男休闲装、男鞋、男服饰品男鞋、男服饰品二层1540三层少淑女装、化妆品、少淑女装、化妆品、时尚手袋、时尚手表时尚手袋、时尚手表三层1540四层羊毛、羊绒、保暖、羊毛、羊绒、保暖、女包饰品、基本衣着女包饰品、基本衣着四层2545五层中性休闲、运动装、中性休闲、运动装、时尚休闲、运动器材时尚休闲、运动器材五层1550六层家居、童装、小家电家居、童装、小家电、床上用品、玩具、床上用品、玩具、文化用品文化用品六层1560七层Adidas、Converse特特卖场卖场七层2545百盛购物中百盛购物中心心百盛强力进驻，通过自身资源拉拢百盛强力进驻，通过自身资源拉拢品牌，购物广场内聚集大量的中高品牌，购物广场内聚集大量的中高端客户，人气旺端客户，人气旺百百盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广百盛购物广场面积35780层数7层层人流量约约5万万6万人次万人次/日日进驻品牌万国表、万国表、TISSOT、依波表、帝舵表、依波表、帝舵表、RADO表、积家表；表、积家表； OLAY、欧珀莱（、欧珀莱（AUPRES）、美谛）、美谛高丝（高丝（BEAUTE DO KOSE）、）、LONDON； ST&SAT、kisscat、Lo You、罗蒙、法尔狮特、罗蒙、法尔狮特、沙驰；奥卡索、圣伽步沙驰；奥卡索、圣伽步品牌价格水平（范围） 手表：万国表手表：万国表800066000元，元，RADO表表520022400元；化妆品：欧珀莱元；化妆品：欧珀莱120650元，美元，美谛高丝谛高丝230420元；服装：罗蒙西服元；服装：罗蒙西服13004900元：名鞋：圣伽步元：名鞋：圣伽步1003750元元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体以白领阶层为主要消费群体橱窗展示万国表、帝舵表、积家表万国表、帝舵表、积家表历史演变百盛是马来西亚金狮集团于百盛是马来西亚金狮集团于1987年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚各大城市开设了各大城市开设了34间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。集团。 百盛于百盛于1993年开始进入中国，经过十多年的发展，从年开始进入中国，经过十多年的发展，从1994年在北京开设第一家百盛旗舰年在北京开设第一家百盛旗舰店店“北京百盛北京百盛” 至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。 2004年年7月月17日开始试营业日开始试营业的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第38家分店。家分店。百盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广百盛购物广场面积35780层数7层层人流量约约5万万6万人次万人次/日日进驻品牌万国表、万国表、TISSOT、依波表、帝舵表、依波表、帝舵表、RADO表、积家表；表、积家表； OLAY、欧珀莱（、欧珀莱（AUPRES）、美谛）、美谛高丝（高丝（BEAUTE DO KOSE）、）、LONDON； ST&SAT、kisscat、Lo You、罗蒙、法尔狮特、罗蒙、法尔狮特、沙驰；奥卡索、圣伽步沙驰；奥卡索、圣伽步品牌价格水平（范围） 手表：万国表手表：万国表800066000元，元，RADO表表520022400元；化妆品：欧珀莱元；化妆品：欧珀莱120650元，美元，美谛高丝谛高丝230420元；服装：罗蒙西服元；服装：罗蒙西服13004900元：名鞋：圣伽步元：名鞋：圣伽步1003750元元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体以白领阶层为主要消费群体橱窗展示万国表、帝舵表、积家表万国表、帝舵表、积家表历史演变百盛是马来西亚金狮集团于百盛是马来西亚金狮集团于1987年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚各大城市开设了各大城市开设了34间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。集团。 百盛于百盛于1993年开始进入中国，经过十多年的发展，从年开始进入中国，经过十多年的发展，从1994年在北京开设第一家百盛旗舰年在北京开设第一家百盛旗舰店店“北京百盛北京百盛” 至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。 2004年年7月月17日开始试营业日开始试营业的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第38家分店。家分店。百盛购物商场将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿整个卖场，使得客流循环较少u从商场动线布局上看，百盛将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿全场，顾客多走“回”字的内线，少走“回”字的外线，形成了狭长形楼体的客流小循环问题。注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线南宁百货大楼 百货大楼地 址朝阳路朝阳路3941号号周边配套各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、KTV娱乐场等娱乐场等交通状况101、10、18、201、204、210、211、213、218、21、220、23、24、2、31、32、40、41、4、58、5、6、81、8、9路、大沙田路、大沙田专线专线业态规划地下一层药店、家用电器药店、家用电器铺面面积地下一层1055一层化妆品、护肤品化妆品、护肤品一层555二四层服装、床上用品服装、床上用品二四层12110五层手袋、家纺、五手袋、家纺、五金、超市金、超市五层20300六层电子产品，学习电子产品，学习用具，健身器材用具，健身器材，运动服装等，运动服装等六层435铺面数量地下一层约约150空置数量地下一层无无一层约约130一层二四层约约380二四层五层约约76五层六层约约68六层南宁百货南宁百货南宁百货聚集大量的知名品牌，此商南宁百货聚集大量的知名品牌，此商业中心依靠大量品牌聚集人气，客户业中心依靠大量品牌聚集人气，客户忠实度强。忠实度强。百货大楼为南宁老商业中心，商业环境十分成熟百货大楼面积约约7万万层数6层层人流量约约78万人次万人次/日日进驻品牌欧莱雅、美宝莲、索芙特；周大福首饰、欧莱雅、美宝莲、索芙特；周大福首饰、IDEAL、梦迪珠宝、梦迪珠宝、VVG首饰、爱迪尔钻饰、嘉华钻石、首饰、爱迪尔钻饰、嘉华钻石、南非迈克尔钻石、艾尚银饰、麟麟宝羿、金尔雅南非迈克尔钻石、艾尚银饰、麟麟宝羿、金尔雅18K首饰；美诺表、西铁城表、依波表、天王表、首饰；美诺表、西铁城表、依波表、天王表、罗西尼表、飞亚达表；圣梵诺、老爷车、梦特娇、罗西尼表、飞亚达表；圣梵诺、老爷车、梦特娇、G200 Women、Only、哥弟、柒牌、李维斯、胜、哥弟、柒牌、李维斯、胜龙、金利来、敦奴、娜儿思；、依富高、富安娜、堂皇、费尼斯、水晶、圣夫岛、佳丽斯龙、金利来、敦奴、娜儿思；、依富高、富安娜、堂皇、费尼斯、水晶、圣夫岛、佳丽斯品牌价格水平（范围）化妆品：欧莱雅化妆品：欧莱雅69250元；珠宝、玉器首饰：周大福钻戒元；珠宝、玉器首饰：周大福钻戒56009800元；手表：罗西尼手表元；手表：罗西尼手表1705100元；服装：梦特娇元；服装：梦特娇3501200元家纺：恒源祥元家纺：恒源祥1501500元元消费人群特征以以2545岁的年龄层为主要消费群体岁的年龄层为主要消费群体历史演变南楼创建于南楼创建于1956年年2月月,一至四层营业面积达一至四层营业面积达8700平方米。北楼于平方米。北楼于1996年落成竣工年落成竣工,楼高十层楼高十层(含地下含地下两层两层),总建筑面积约总建筑面积约7万平方米。万平方米。 注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线u百货大楼将上下电梯分开设立，形成“L”型回流，有效规避了楼体两边成了死区的问题，顾客在上下楼时需绕过整层商场半圈才能进出，这么一来顾客必须经过更多的卖场空间，接受更多的商品信息。百货大楼将上下电梯分开设立，形成“L”型回流，让顾客接受更多商品信息西南商都面积面积7.8万万层数层数6层层人流量人流量12万万进驻品牌进驻品牌商城主力店为百盛。一层引进了运动和大量的服饰、精品店商城主力店为百盛。一层引进了运动和大量的服饰、精品店，如：李宁、安踏、，如：李宁、安踏、361、乔丹、匹克柒牌男装等。、乔丹、匹克柒牌男装等。 租金价格租金价格（范围）（范围）50-200元元/平米平米消费人群消费人群特征特征以中端消费人群为主，聚集部分低端和高端客户以中端消费人群为主，聚集部分低端和高端客户空间布局空间布局历史演变历史演变及商业定及商业定位位项目属于南宁步行街一期改造工程西南商都项目，项目当前项目属于南宁步行街一期改造工程西南商都项目，项目当前正在进行品牌调整，之前定位为服饰、精品店、运动品牌、正在进行品牌调整，之前定位为服饰、精品店、运动品牌、珠宝等为主，这造成了项目招商存在较大困难，今年珠宝等为主，这造成了项目招商存在较大困难，今年1月份与月份与百盛签约，标志着百盛正式进驻该商城。百盛签约，标志着百盛正式进驻该商城。 西南商都西南商都西南商都前期定位不明确，招商困难，西南商都前期定位不明确，招商困难，后期及时调整策略，引入百盛主力店。后期及时调整策略，引入百盛主力店。万达广场面积面积13万万开业开业时间时间2004年年人流人流量量8-10万万/人次人次进驻品牌进驻品牌主力店：沃尔玛、万达国际影城、百盛、大歌星主力店：沃尔玛、万达国际影城、百盛、大歌星KTV、颐高世华电子、柏图家居六大主力店、必胜、颐高世华电子、柏图家居六大主力店、必胜客、肯德基、商务咖啡三家小主力店和万达时尚购客、肯德基、商务咖啡三家小主力店和万达时尚购物中心组成。物中心组成。 租金价格租金价格（范围）（范围）首层首层300-400元元/平米平米消费人群消费人群特征特征中低端客户为主，少部分高端客户中低端客户为主，少部分高端客户空间布局空间布局历史演变历史演变及商业定及商业定位位整个商业广场的整个商业广场的 A、B座底层为产权式商铺，其带租座底层为产权式商铺，其带租约销售时所约销售时所“承诺承诺”的投资汇报率为前三年的投资汇报率为前三年8%、9%和和10%，A座的二三层为沃尔玛，四五层为南宁座的二三层为沃尔玛，四五层为南宁柏图家居商场；柏图家居商场；B座主要引入的是万达影城。座主要引入的是万达影城。C座为座为南宁百货家电连锁卖场，南宁百货家电连锁卖场，D座为百盛购物中心。座为百盛购物中心。万达广场万达广场沃尔玛、肯德基、万达影院等众多国际品牌主力店的进驻沃尔玛、肯德基、万达影院等众多国际品牌主力店的进驻使得该综合体运营较为成功。使得该综合体运营较为成功。新朝阳商业广场项目名称新朝阳广场建筑面积总建筑面积约总建筑面积约7.6万平方米万平方米开业年份2005年年商业业种阿迪达斯、耐克、麦当劳、肯德基、迪斯尼、卡宾、自然阿迪达斯、耐克、麦当劳、肯德基、迪斯尼、卡宾、自然美等品牌加盟店美等品牌加盟店物业管理公司广州珠江物业酒店管理公司广州珠江物业酒店管理公司辐射能力辐射南宁市各城区，日均人流量约辐射南宁市各城区，日均人流量约45万人次万人次租金首层首层300-400，二层，二层100-250备注项目占地项目占地13883平方米，为平方米，为1栋地下栋地下2层和地上层和地上23 层的高层层的高层建筑。建筑。16层为商场，商业面积约层为商场，商业面积约4.3万平方米，万平方米，722层层为商务楼，为商务楼，23层为多功能厅，面积约层为多功能厅，面积约 1.8万平方米。其中商万平方米。其中商务楼每层共务楼每层共18间。停车位间。停车位299个。个。新朝阳商业广场新朝阳商业广场邕江银座面积面积23465层数层数4层层人流人流量量销售中销售中进驻品牌进驻品牌引进全国知名家居连锁品牌引进全国知名家居连锁品牌-好百年，目前已经好百年，目前已经进驻品牌进驻品牌ABB雷士照明、飞利浦、松下、雷士照明、飞利浦、松下、Tcl、艾美、艾美特等特等 ；一层以知名品牌灯具专卖店为主，二层、三；一层以知名品牌灯具专卖店为主，二层、三层以精品灯饰为主，四层以豪华极品灯饰为主的经层以精品灯饰为主，四层以豪华极品灯饰为主的经营格局。营格局。 在售商品在售商品价格（范价格（范围）围）25000-40000元元消费人群消费人群特征特征中高端消费人群中高端消费人群空间布局空间布局灰色为入口门、通过入口进入中庭，可乘坐电梯上灰色为入口门、通过入口进入中庭，可乘坐电梯上到所到楼层到所到楼层历史演变历史演变及商业定及商业定位位好百年家居是国内知名的家居连锁企业集团，创立好百年家居是国内知名的家居连锁企业集团，创立于于1999年，立足深圳，服务全国。在深圳、上海、年，立足深圳，服务全国。在深圳、上海、北京、福州、长沙、成都等全国大中城市开设了数北京、福州、长沙、成都等全国大中城市开设了数十家大型家居名店。十家大型家居名店。 邕江银座邕江银座邕江银座商场动线及业态分布图一层以知名品牌灯具专卖店为主；二层、三层以精品灯饰为主；四层以豪华极品灯饰为主。邕江银座邕江银座销售模式楼层楼层价格价格销售率销售率一层一层外街铺均价外街铺均价8.8万万/；内街铺均价；内街铺均价3万万/70%二层二层均价均价2万万/三层三层均价均价1.3万万/四层四层预约中，预约中，8800元元/起起经营模式经营模式引入好百年家居品牌，由好百年家居统计管理、招商，全部商铺引入好百年家居品牌，由好百年家居统计管理、招商，全部商铺均由好百年管理，客户购买商铺时与好百年签订返祖协议。均由好百年管理，客户购买商铺时与好百年签订返祖协议。返租形式返租形式客户与好百年签订协议，好百年一次性返还总房款客户与好百年签订协议，好百年一次性返还总房款25%，5年共年共返还总房款返还总房款40%。剩余。剩余15%总房款按总房款按5年内分配付清，每年给客年内分配付清，每年给客户返还总房款户返还总房款3%。销售速度销售速度从从2010年年12月月8日首次发售商铺以来，截至到日首次发售商铺以来，截至到2011年年8月，月，9个月个月时间已经完成销售约时间已经完成销售约1.6万平米的商业，月均销售面积约万平米的商业，月均销售面积约1800平平米，这对于分散的返租销售的商铺来说较为成功。米，这对于分散的返租销售的商铺来说较为成功。三三南宁地下商业百佳汇商业调查南宁地下商业百佳汇商业调查自民主路民主商场前入口起，贯穿朝阳花园、新华路，联通解放路。途径各出入口可直接到达朝阳花园、钻石广场、百货大楼、裕丰商场、南宁书城等地。图中标记为出入口。1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212百佳汇流行前线百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇商业调查南宁地下商业百佳汇商业调查 百佳汇流行前线，是南宁最具影响力的地下商业街，地处朝阳商圈中心地段，连接市中心各个商业街，共12个出入口。商场总体定位为“年轻人的中央休闲街区”，约500多间商铺，全长超过800米，分为七个商业主题街区。自07年开业起，长期与电台合作，中庭广场设置电台户外直播间，现推出节目为FM930的马达总动员一区：前一区：前沿特色宫沿特色宫二区：个二区：个性酷巴街性酷巴街三区：名三区：名店精品廊店精品廊四区：中四区：中庭广场庭广场五区：潮五区：潮流兰桂坊流兰桂坊六区：流六区：流行梦工厂行梦工厂七区：老七区：老鼠街鼠街百佳汇流行前线百佳汇流行前线出入口出入口南宁地下商业百佳汇商业调查南宁地下商业百佳汇商业调查百佳汇流行前线百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇商业调查南宁地下商业百佳汇商业调查户外电台直播间户外电台直播间百佳汇流行前线百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇商业调查南宁地下商业百佳汇商业调查入口处指引牌入口处指引牌百佳汇流行前线百佳汇流行前线区域区域业态业态面积区间面积区间租金范围租金范围目标人群目标人群商业档次商业档次点评点评百佳汇流百佳汇流行前线行前线餐饮、服饰、鞋帽、饰品、电子为主10120 260500元月 （为净使用面积，转让费另收）南宁年轻人群体中高端地处市中心繁华地段，连接朝阳商圈各主要路段，人流巨大，商业氛围浓厚，铺铺含金。特色鲜明，对南宁当地人影响较大。南宁地下商业百佳汇商业调查南宁地下商业百佳汇商业调查百佳汇流行前线百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇流行前线小结南宁地下商业百佳汇流行前线小结小结小结流行前线是南宁市第一个地下商业街，经过6年的发展，品牌号召力已经植入朝阳商圈。流行前线与本项目商业业态相似，以餐饮，潮服饰为主，消费客群以学生消费及中低收入客群为主，相似度非常高。依托朝阳商圈强大的人流支持，以及商圈周围丰富的商业衬托。流行前线虽然作为地下商业，在地下商业街中犹如朝阳商圈在南宁市商业的核心地位，无法撼动，在商业业态相似的情况下，对本项目是极大的威胁。2015年轻轨的开通，对于分流本项目的客流有非常大的威胁，学生消费群体到达朝阳商圈较为方便。流行前线位于市中心，租金相对较高。朝阳商圈商业小结 朝阳商圈是南宁市第一大商圈，区域商业范围浓厚，人流量大，属于南宁市人流第一集中地方，区域聚集着大量的低、中、高客户。 朝阳商圈主打商业业态及消费人群与本项目商业业态基本相似，消费人群亦雷同，所以朝阳商圈是本项目的最大竞争对手。 因本项目与朝阳商圈相似度较高，若让本项目不陷入于竞争对手的肉搏，需在商业业态的定位上有新的调整，区别竞争对手。小结小结南宁市商业案例分析商业案例分析琅东CBD朝阳商圈民族大道旁 航洋国际城项目基本资料地 址民族大道东段、南宁国际会展中心正对面民族大道东段、南宁国际会展中心正对面周边配套巴黎春天百货、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、巴黎春天百货、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政广场、会展中心、石门森林公园市政广场、会展中心、石门森林公园交通状况206、213、603、609、701、704、706、6、25、39、42、45、52、76、87、90路路业态规划一层少女淑装、餐饮休少女淑装、餐饮休闲、化妆品闲、化妆品铺面面积一层8200二层女鞋、饰品、女士女鞋、饰品、女士用品用品二层8150三层少淑女装、内衣、少淑女装、内衣、饰品、皮具饰品、皮具三层5155四层运动装、儿童用品运动装、儿童用品及启蒙学校（亲子及启蒙学校（亲子园）园）四层8350铺面数量一层72空置数量一层6二层44二层1三层80三层39四层68四层27五层0五层全空全空航洋国际城航洋国际城航洋国际城客户来源主要为凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，进驻品牌多为全球知名品牌，是市中心商圈外的又一高端消费市场聚集地航洋国际城面积40万万层 数5层层人流量约约6万万8万人万人次次/日日进驻品牌同仁堂、国美电器、同仁堂、国美电器、GIRDEAR、ZIPPO、法国、法国Volia女性主题小百货、女性主题小百货、KAPPA、ADIDAS、BMW Lifestyle、三枪、佐登妮丝、老爷车、雅芳、达芙妮、哥、三枪、佐登妮丝、老爷车、雅芳、达芙妮、哥弟弟品牌价格水平（范围）三枪三枪302000元；元；ZIPPO打火机打火机304000元；达芙妮元；达芙妮60700元元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体以白领阶层为主要消费群体历史演变由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发亿元人民币开发；斥资；斥资4000万元万元航洋国际城的商场动线设计布局较为合理，能有效疏散运载人流u从商场动线布局上看，航洋国际城的商场动线设计较为分流，电梯位置布局合理，有效疏散运载人流。注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线巴黎春天百货项目基本资料地 址民族大道东段、南宁国际会展中心正对面民族大道东段、南宁国际会展中心正对面周边配套航洋国际城、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政航洋国际城、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政广场、会展中心、石门森林公园广场、会展中心、石门森林公园交通状况206、213、603、609、701、704、706、6、25、39、42、45、52、76、87、90路路业态规划一层国际一线品牌国际一线品牌男女服饰、眼男女服饰、眼镜；珠宝；名镜；珠宝；名表表铺面面积一层1530二层女装、女鞋、女装、女鞋、饰品、女士用饰品、女士用品品二层1550三层女装、内衣、女装、内衣、皮具皮具三层2070四层童装、玩具童装、玩具四层30100铺面数量一层53空置数量一层无无二层48二层三层41三层四层44四层巴黎春天巴黎春天巴黎春天百货面积4万万层数5层层人流量约约2万万3万人次万人次/日日进驻品牌PRICH、TFIURCPH、FINTY、MOISELLE、LANCASHIRE、BRY、ELLE、SARHON、FF、CASIO、SISLEY、NEW AUPRES、Noble Time、周大福、周大福、TSL谢瑞麟、海角七号钻石、潮宏基钻石、天籁钟行谢瑞麟、海角七号钻石、潮宏基钻石、天籁钟行品牌价格水平（范围）商场整体服装价格商场整体服装价格1006000元，鞋类价格元，鞋类价格801000元，珠宝类元，珠宝类40010000元，钟元，钟表类表类70035000元元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体以白领阶层为主要消费群体Window shopping海角七号钻石、天籁钟行、海角七号钻石、天籁钟行、CASIO、SISLEY历史演变2007年年11月月9日开业，是（在华开设的）第十三家巴黎春天的分店。日开业，是（在华开设的）第十三家巴黎春天的分店。巴黎春天百货巴黎春天百货把电梯设置在商场中央，使得卖场出现盲区和死角，并且体现不出卖场的人性化设计。u巴黎春天百货采用的是水平动线，把电梯设置在商场中央，在很大程度上出现盲区和