深振业Ａ：2021年年度报告.docx

深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告 深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告 2022 年 04 月 1 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司董事李伟先生、王道海先生因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，分别授权董事长赵宏伟先生、董事孔国梁代为出席会议并行使表决权，公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号行业信息披露中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2021年总股本为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.21元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义2 第二节 公司简介和主要财务指标5 第三节 管理层讨论与分析9 第四节 公司治理26 第五节 环境和社会责任43 第六节 重要事项44 第七节 股份变动及股东情况53 第八节 财务报告58 第九节 备查文件目录171 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 深振业 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD. 公司的法定代表人 赵宏伟 注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 办公地址的邮政编码 518057 公司网址 电子信箱 szzygp 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨晓东 罗丽芬 联系地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 电子信箱 szzygp szzygp 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 91440300618831041G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层 签字会计师姓名 黎明、陈子涵、徐平 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 3,088,570,522.77 2,934,733,294.89 5.24% 3,731,330,139.73 归属于上市公司股东的净利润（元） 541,690,150.63 864,638,857.34 -37.35% 801,163,074.41 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 532,405,818.31 835,474,937.00 -36.28% 779,466,306.30 经营活动产生的现金流量净额（元） -3,874,666,592.53 -167,505,495.30 -2,213.16% -194,256,904.36 基本每股收益（元/股） 0.4013 0.6405 -37.35% 0.5935 稀释每股收益（元/股） 0.4013 0.6405 -37.35% 0.5935 加权平均净资产收益率 7.22% 12.26% -5.04% 12.39% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 23,601,034,832.62 15,434,760,023.28 52.91% 15,745,320,850.65 归属于上市公司股东的净资产（元） 7,645,579,620.25 7,364,438,479.21 3.82% 6,735,583,248.30 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 - 支付的永续债利息（元） - 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.4013 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 918,286,858.38 555,383,706.40 828,600,477.07 786,299,480.92 归属于上市公司股东的净利润 269,373,883.33 118,710,006.10 173,939,104.61 -20,332,843.41 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 262,518,867.23 115,629,310.09 173,809,083.16 -19,551,442.17 经营活动产生的现金流量净额 309,582,992.74 -3,847,678,967.82 -146,526,647.91 -190,043,969.54 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -24,614.66 -7,848.33 -90,530.52 - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - - 147,024.89 - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融6,251,761.87 42,962,878.21 29,021,753.33 - 负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 7,516,840.36 155,000.00 9,057,155.10 - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 667,406.39 2,102,573.23 -5,604,544.13 - 减：所得税影响额 4,439,020.71 11,306,689.84 8,096,038.45 - 少数股东权益影响额（税后） 688,040.93 4,741,992.93 2,738,052.11 - 合计 9,284,332.32 29,163,920.34 21,696,768.11 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所处的行业情况 2021 年，在疫情反复及结构性调整的影响下，国家财政政策、货币政策齐发力，持续巩固疫情防控和经济复苏成果。上半年，国内经济实现较强劲增长，为完成全年预期目标打下了坚实的基础，下半年，经济结构持续优化，但是整体景气度有所下降，随着国家宏观政策的精准发力，投资、出口增速加快，消费稳步恢复，国内经济稳健复苏。 2021 年，中央对地产行业继续坚持“房住不炒”定位，延续“稳房价、稳地价、稳预期”的总基调，“三道红线”、“五档房贷”、“两个集中”等调控政策效应凸显。与此同时，随着房地产长效机制不断完善，房地产市场供给逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局逐步形成，房地产行业进入理性增长时代。 2021 年，全年商品房销售金额与面积均创新高，其中销售面积 17.94 亿平方米，销售金额 18.19 万亿元，同比增长 1.9% 和 4.8%；房地产新开工与施工维持慢节奏，全年新开工面积 1.6 亿平方米，同比下降 31.2%，全年累计施工面积 97.5 亿平米，同比增长，但是增速不断下行；同时，在新开工、施工降速及房企资金整体收窄的影响下，也使得开发投资同比负增长，累计开发投资同比增速放缓，全国房地产开发投资合计 14.76 万亿元，同比放缓至 4.4%；在土地市场方面，年度购置面积 2.16 亿平方米，同比下降 15.5%，土地成交价款 1.78 万亿元，同比增长 2.8%。 2021 年，城市发展区域分化愈发明显，住房需求和市场热度主要集中于一线城市群及新一线城市群，公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数同比均有一定上涨，其中涨幅最大地区为长沙，上涨 7.5%。城市更新及老旧小区改造迎来风口期，存量市场机会日益增多。 为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕，并适时布局成渝等快速发展区域；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一） 公司业务概述 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。 面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，报告期内新获取 3 个代建项目，并成功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，宝安西乡海乐花园棚改项目按计划继续推进。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁运营管理公司）与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。 通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向, 牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。 （二） 公司经营与管理情况回顾 2021 年，在“房住不炒”的政策基调下，“三道红线”、“五档房贷”、“两个集中”等调控政策效应凸显，地产行业持续降温，行业发展面临前所未有的困境和挑战。面对严峻形势和疫情等不利因素的影响，公司上下一心，迎难而上，奋勇拼搏，逆势之下取得不错的成绩。全年实现营业收入 30.89 亿元，利润总额 7.53 亿元，归属于母公司股东的净利润 5.42 亿元，加权平均净资产收益率为 7.22%；截至 2021 年 12 月 31 日，公司资产规模首次突破 200 亿元关口，达到 236.01 亿元，较年初增长 52.91%，净资产达到 81.84 亿元，资产负债率为 65.32%。 1、土地投资传捷报，更新代建显成效 2021 年是公司“十四五”战略规划的开局之年，公司科学研判，于危机中觅新机。一是先后在广州、南京两地获取四宗优质地块，开创与头部房企项目合作的先河，首度进驻长三角核心城市，累计新增土地储备建筑面积 30.77 万平方米，发展后劲获得显著增强。二是发挥国企品牌优势，进军城市更新领域，与多家村股份公司及万科等头部房企建立战略合作关系，4 个实质性城市更新项目签约落地。三是践行“服务城市”功能定位，积极承接政府代建业务，严把代建项目质量关，年内新增代建项目 3 个，至此累计承接代建业务总投资额超 18 亿元，工程管理输出和全过程咨询等轻资产运营领域愈加行稳致远。 2、 逆势前行促销售，产业链条获延伸 受地产紧缩调控和部分头部房企暴雷的影响，市场下行趋势明显。公司充分调动各方资源，及时调整营销策略，全力保障年度任务目标。全年累计实现合同销售面积 26.08 万平方米，合同销售金额 42.36 亿元，回笼资金 40.01 亿元，分别完成年度计划的 98%、107%、121%。此外，公司在商业资产的运营和拓展上实现突破，租赁收入累计 1.15 亿元，创近年来新高，租率及租金收缴率继续稳定在 93%以上；与窝趣公寓强强联手，精准布局“蓝领公寓”细分赛道；组建城市服务公司，迅速承接多个自有项目的物业服务，在管面积共计 67.90 万平方米，推动地产开发产业链持续完善，为实现房地产全生命周期管理提供了有力支撑。 3、 提速增效重运营，产品品质稳提升 为适应行业发展新形势，公司在项目运营层面实施了一系列强化举措。一是对标行业头部房企，成功搭建大运营体系，全景计划工期标准较以往压缩近一半时间，工程进度管理成效显著，一级节点达成率创历史新高；二是整合全公司设计力量，持续提升产品设计水平，并通过系统搭建产品线体系、推进实施精装修标准化管控文件等手段，促进产品品质和标准化水平的提升；三是建立公司首批优质供应商名录，开发海纳物资供应链采购平台，实现小金额招标全链条信息化；此外，将成本管控前置到设计环节，强化设计方案限额控制，有效降低现场签证变更发生率；四是创新建立红黄线管理办法，运用智慧工地数字化手段，加强季度检查和专项检查，工程实测实量合格率稳步提升，安全管理平稳有序。 4、 狠抓管理不放松，机制改革在路上 公司以促进战略目标达成为导向，大力优化内部管理模式。一是顺利完成董监高换届选举工作，并修订完善多项法人治理制度、匹配董监高责任险，公司规范运作水平得以稳步提升，信息披露连续第 9 年获得深交所最高 A 级评级。二是创新融资手段，尝试中期票据、资产证券化 ABS、车位融资、同业拆借等多种融资方式，融资渠道得以畅通，并合理安排资金使用节奏，全年实现理财收益达 4,000 余万元；三是找准数字化建设方向，实现信息化向数字化转变，成功上线运行协同办公系统、智慧工程系统、主数据系统，管控过程、管控效果和考核运用更加可视化；四是推行刚性考核、刚性退出机制，实现中高层管理团队任期制和契约化的全覆盖，重塑绩效薪酬激励体系，推进实施员工项目跟投方案，激发全员干事创业激情。 5、 奔赴一线勇抗疫，驰援乡村促振兴 面对多个开发项目所在城市出现疫情反复的不利局面，公司密切关注并严格执行疫情防控政策，建立常态化的防控机制，切实保障员工和社区安全。公司积极配合当地防疫部门，先后派驻干部员工奔赴一线支援抗疫工作，组织数十人次党员志愿者参与基层防疫，向当地街道、社区捐赠抗疫物资，及时向施工单位一线员工给与补贴和慰问，下属的城服公司也迅速反应，主动承接政府应急安置点的物业服务，竭尽所能为疫情防控贡献振业力量。精准扶贫方面，在对口帮扶的河源新四村实现脱贫摘帽、扶贫工作圆满收官后，公司持续开展了巩固脱贫成果“回头看”工作，与新四村保持密切联系，定期回村探访并了解情况，积极帮助扶贫对象解决问题。与此同时，公司迅速衔接参与乡村振兴，再度派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全力支援乡村振兴建设。 （三）项目开发情况及相关事项 1、 新增土地储备项目 序号 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价（万元） 1 广州振业天成 广州市黄埔区广汕路以北、黄埔军校小学西侧 居住用地 52,238 104,476 挂牌 100% 256,452 256,452 2 广州振业学府里 广州市增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧、大王岗小学以北 居住用地 15,868 47,605 挂牌 100% 73,000 73,000 3 南京翡丽铂湾 南京市秦淮区南部新城红花路以南、冶修二路以东 住宅 28,786 67,554 挂牌 51% 249,000 126,990 4 南京铭著风华 南京市江宁区麒麟片区纬七路以南、经二路以西 住宅 44,036 88,071 挂牌 51% 199,000 101,490 2、 累计土地储备情况 序号 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 1 长沙 振业城 五期 3.20 10.7 10.7 2 六期 1.68 8.57 8.57 3 振业悦江府（原天心区书院路项目） 1.79 8.14 8.14 4 惠阳 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65 5 振业城 E1 组团 2.24 1.04 1.04 6 振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06 7 振业城 K 组团 7.31 11.40 11.40 8 振业城 M 组团 0.40 1.05 1.05 9 河源 河源振业深河湾三期 3.31 13.04 13.04 总计 30.44 86.65 86.65 注：累计土地储备情况为截止到 2021 年 12 月 31 日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。 3、 主要项目开发情况 序号 城市/ 区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 1 长沙 振业城二期别墅 长沙市岳麓区 住宅 80% 2021.10 在建 39% 45,900 25,217 / / 32,373 8,307 2 振业城三期 住宅/ 商业 2018.08 竣工 100% 70,501 204,555 258,483 258,483 139,614 102,344 3 振业城四期 住宅/ 商业 2021.07 在建 20% 40,301 94,719 / / 66,166 24,774 4 深汕合作区 振业时代花园二期一标段 鹅埠镇深汕大道与创强路交汇处 住宅/ 商业 100% 2019.03 在建 71% 65,507 90,022 / / 45,000 27,896 5 振业时代花园二期二标段 竣工 100% 76,033 101,007 101,007 40,000 32,600 6 惠阳 U 组团 经济开发区叶挺大道西侧 住宅/ 商业 87% 2020.12 在建 12% 69,104 234,290 / / 124,918 36,168 7 河源 振业 深河湾一期、二期 高新区兴业大道东、科技大道南 住宅 50% 2020.09 在建 57% 62,113 132,276 / / 137,860 51,795 8 南宁 振业启航城 江南区友谊路吴圩段 33-1 号 住宅/ 商业 97.36% 2019.04 竣工 100% 37,639 112,915 / 149,780 60,785 50,440 9 东莞 振业清溪雅苑 清溪镇振兴二路 1 号 住宅、商业 100% 2020.10 在建 75% 28,556 85,658 / / 160,000 130,000 10 西安 振业泊悦府 高陵区泾渭新城陕汽北侧规划路以南、渭华路以西 住宅/ 商业 100% 2021.04 在建 70% 29,605 73,398 / / 83,385 35,800 11 广州 振业天成 黄埔区广汕路以北、黄埔军校小学西侧 住宅/ 商业 100% 2021.11 在建 5% 52,238 104,954 / / 350,429 266,366 12 振业学府里 增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧、大王岗小学以北 住宅/ 商业 100% 2021.10 在建 10% 15,868 47,605 / / 115,339 37,218 13 天津 御湖 滨海高新区海洋科技园 住宅/ 幼儿园 100% 2020.06 在建 52% 50,767 104,216 / / 188,877 101,046 14 南京 翡丽铂湾 秦淮区南部新城 住宅/ 商业 51% 2021.09 在建 30% 28,786 67,554 / / 385,000 266,000 15 铭著风华 江宁区汇通路 住宅/ 商业 51% 2021.08 在建 35% 44,036 88,071 / / 320,000 214,000 注：主要项目开发情况为截止到 2021 年 12 月 31 日在建及新竣工项目。 4、主要项目销售情况 序号 城市/ 区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售）面积（） 本期预售（销售）面积（） 本期预售（销售）金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元）1 长沙 振业城三期 A 组团 商业/ 住宅 80% 77,143 76,236 75,802 4,550 7,025 75,802 / / 2 B 组团 80,373 74,334 71,435 1,755 2,358 71,435 71,435 20,721 3 C 组团 商业/ 公寓 47,039 45,352 24,137 21,039 17,482 24,137 24,137 12,048 4 河源 振业深河湾一期、二期 高新区 住宅 50% 132,276 128,819 44,565 44,565 20,924 / / / 5 南宁 振业启航城 江南区友谊路吴圩段33-1 号 住宅/ 商业 97.36% 112,915 112,915 41,527 15,431 7,410 35,195 35,195 19,569 6 东莞 振业清溪雅苑 清溪镇振兴二路 1 号 住宅/ 商业 100% 85,668 72,021 32,378 72,021 180,240 / / / 7 广州 振业天颂花园 荔湾广钢新城 住宅/ 商业 100% 112,127 110,575 114,873 33,448 132,485 106,028 39,968 168,367 8 天津 启春里 红桥区双环路与佳宁道交口东北 住宅/ 商业 100% 98,857 96,167 92,633 2,998 5,199 92,633 3,167 5,500 9 御湖 滨海高新区海洋科技园 住宅/ 幼儿园 100% 104,216 99,588 4,421 4,421 7,508 / / / 10 惠阳 振业城 Q 组团 经济开发区 住宅/ 商业/ 车位 87% 92,722 96,694 90,300 1,248 584 90,620 11,437 9,270 11 振业城GH 组团 商铺/ 别墅 87% 35,896 348,560 33,045 1,104 1,223 33,266 2,150 2,285 12 南京 G27 翡丽铂湾 秦淮区南部新城 住宅/ 商业 51% 67,554 74,413 36,282 36,282 167,035 / / / 13 G46 铭著风华 江宁区汇通路 住宅/ 商业 51% 88,071 89,050 39,943 39,943 120,000 / / / 14 深圳 锦荟PARK 龙岗区横岗地铁车辆段 住宅 / 公寓 / 商业 （见注释） 315,600 266,323 262,110 1,294 5,655 261,478 13,659 56,623 注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70% 的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11 月28 日在中国证券报、上海证券报、证券时报和巨潮资讯网的公开披露公告）。 5、 主要项目出租情况 序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（万） 累计已出租面积（万） 平均出租率 1 深圳 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100% 2.52 2.25 89% 2 星海商业广场 深南路前海路西南侧 商业 100% 3.79 3.56 94% 3 星海名城-其他 深南路前海路西南侧 商业/幼儿园/会所 100% 1.70 1.70 100% 4 振业峦山谷 宝荷路沙荷路交汇处 商业/会所 100% 3.08 3 97% 5 桂园市场 桂园路 商业 100% 0.74 0.74 100% 6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100% 0.44 0.44 100% 7 振业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100% 0.41 0.41 100% 8 宝泉庄负一层 罗湖区桂园路 商业 100% 0.46 0.46 100% 9 翠海一期 福田区润田路 会所 100% 0.25 0.25 100% 10 振业城 龙岗区深惠路梧桐路交汇处 会所/配套 100% 0.26 0.26 100% 11 广西 振业尚府 南宁市鲁班路46-6 号 商业 100% 0.22 0.064 28.75% 12 西安 西安振业泊墅会所 西安市浐灞生态区广安路 800 号 会所/商业 100% 0.34 0.34 100% 13 长沙 长沙振业城 长沙市岳麓区麓景路 628 号 商业 100% 0.25 0.25 100% 14 惠州 惠阳振业城 惠州惠阳惠南大道北侧 幼儿园 100% 0.33 0.33 100% 合计 - 14.79 14.05 93% 6、 土地一级开发情况 适用 不适用 7、 融资途径单位：亿元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/ 平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 49.20 4.42%-6.027% 11.45 5.87 23.69 8.19 票据 9 4.4%-5.0% 4 - 5 - 非银行类贷款 1.48 6.18% - - 1.48 - 其他 23 3.915%-5.17% 14 9 - 合计 82.68 4.42%-6.027% 29.45 5.87 39.17 8.19 8、 发展战略和未来一年经营计划 未来，公司将坚定不移地以新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动” “双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的