房地产企业会计概述PPT课件.ppt

12概况一点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容整体概述概况三点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容概况二点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容3目 录 房地产开发企业论述房地产会计的特点房地产企业的会计核算成本费用的核算房地产企业税收4一、房地产开发企业论述56房地产的特点特点房地产商品位置的固定性房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性房地产的单件性78房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的的进行自主经营、独立核算的经济组织。指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务性企业。包括：房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等指以营利为目的，从事房地产开发和经营的，独立核算的经济组织。物业管理企业房地产中介服务企业房地产开发企业房地产企业按照经营内容和方式不同分为9房地产开发企业的行业特性v（一）房地产业投资的消费性 房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，但是房地产业投资规模的极度增长集中在生活资料方面。v（二）房地产业经营的风险性 房地产业的物理属性导致房地产具有风险性和投机性。 风险性形成因素：外部因素，国家或地区的政治、经济形势的变化、产业政策的调整，城市建设规划的修改等；内部因素，投资决策失误、经营管理不善和融资渠道受阻等。v（三）房地产业发展的周期性：国民经济发展的晴雨表房地产业发展包括繁荣、衰退、萧条和复苏四阶段，各具特点，在交易量、房屋空置率、房价、房地产投资等方面表现不同。10房地产开发企业的具体经营特点1 1开发经营的计划性。2 2开发库存商品的商品性。3 3开发经营业务的复杂性： (1) (1)经营业务内容复杂。 (2) (2)涉及面广，经济往来对象多。4 4开发建设周期长，投资数额大。5 5经营风险大。11三、房地产开发企业的设立程序（一）前期准备阶段的工作1 1、全面调查了解开发地块的详细情况2 2、调查了解当地房地产市场的发展状况及未来发展趋势3 3、当地政府对房地产开发经营支持力度、基本政策导向、税收优惠政策的执行情况4 4、当地房地产开发企业的经营情况5 5、编制项目开发可行性研究报告（二）策划设计阶段的工作1 1、设计注册资本数额 考虑公司设立条件、企业资质等级要求、项目投资总额、企业筹资能力和纳税筹建以及注册费用的要求。2 2、投资性伙伴的选择 企业设立环节的业务概述 与企业资质等级相当的注册资本：一级20002000万元，二级10001000万元，三级500500万元，四级200200万元。123 3、设计企业组织机构及其人员构成 满足企业资质等级要求（4 4名专职人员、2 2名财会人员、1 1名统计人员）、当地下岗就业人员、按业务需要设部门和岗位。4 4、设计企业治理结构：股东会、董事会和经理班子之间的制衡关系（三）具体实施阶段的工作1 1、依据将要开发的项目向当地一级市建委提出申请等2 2、召开全体投资人参加的公司设立会议等3 3、验资等4 4、签订办公场所租赁合同等5 5、3030日，领取资质证书等企业设立环节的业务概述 13公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产房地产开发企业的业务流程14房地产开发工作流程图房地产开发工作流程图15配套设施：城市基础配套设施和公共配套设施代建工程：土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程等周转性适用房：安置动迁居民周转而使用的房屋投资性房地产：用于出租经营的各种房屋经济适用房：国家为低收入人群解决住房问题的政策性安排安置房：对被拆迁户进行安置代建房等土地交易市场土地所有权和使用权相分离三级土地买卖市场二级土地交易市场一级土地批租市场：国家住宅市场非住宅市场房屋市场的主体，以住宅档次分豪华型、舒适型、经济实用型和保障型市场商业：办公场所、商场和店铺等工业：厂房和仓库等房屋市场其他建筑物的开发房屋开发与经营土地使用权的交易业务范围包括但不限于 狭义：已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋； 广义：建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，包括相应的土地使用权房屋房地产开发企业的业务范围 房地产开发经营指房地产开发企业所进行的基础设施建设、房屋及建筑物建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的经营活动。16房地产业的经济活动房地产业是从事地产开发、建设、经营、管理和服务的综合性行业。主要的业务范围如下：业务范围土地开发商品房开发城市基础设施和配套设施的建设代建房或工程房屋的出租和经营房地产的管理与服务17房地产业的经济活动土地开发范围土地平整建筑物拆除地下管线铺设道路等基础设施建设土地开发包括新城区的土地开发和旧城区的土地再开发。1、新城区的土地开发是为城市的新建、扩建和改建提供新的建设场地，是通过征用农村集体所有制土地、受让土地使用权和城市基本设施建设来实现的，包括前期工程如道路、上下水、电力、煤气、热力通信设施的建设，使“生地”变为“熟地”。2、旧城区的土地再开发包括道路和基础设施的改造。18房地产业的经济活动房地产经营范围房地产出售房地产租赁房地产抵押我国目前房地产经营主要是指房地产的出售和租赁。19房地产业的经济活动房地产的管理与活动范围房地产产权管理：房地产的取得、转让房地产产业管理：经营房屋的管理房地产物业管理：物业各项服务产权管理是房地产开发企业对开发的商品房所有权的取得和转让；产业管理是房地产开发企业对其经营的场地、房屋和基础设施等进行的数量、价值和质量的管理；物业管理主要是对出售和租赁后的房地产的各种服务，包括房屋和基础设施的维修保养、房屋的装饰装修、住宅小区的清洁绿化、治安保卫等。20房地产行业特殊性房地产开发企业区别于工业生产型企业两者生产/开发过程明显不同相对于其它企业在可预见的将来持续经营，房地产项目的预计持续期间往往是有限的异同点房地产开发企业工业生产型企业过程不同生产周期通常较长而销售集中生产与销售同步进行持续经营假设基础不同开发的所有房地产均用于出售，则预期的项目期间较短，若开发商试图在若干年内持有或出租开发场地，则项目期间将会延长；在可以预见的将来，持续经营21二、房地产会计的特点22房地产开发企业会计概述现行企业会计准则没对房地产开发企业的会计核算作出具体规定。一、房地产开发企业会计改革房地产开发企业会计经历三个历史阶段19831983年底以前基本建设简易会计制度；1984-1-11984-1-1至19881988年国营建设单位会计制度会计科目和会计报表；19891989年国营城市建设综合开发企业会计制度会计科目和会计报表；19931993年房地产开发企业会计制度等房地产企业会计准则房地产企业会计制度房地产行业会计制度企业的会计目标发生实质变化；1999年修订中华人民共和国会计法等20062006年制定并颁布企业会计准则1 1号存货；房地产开发企业会计制度23房地产会计的定义房地产会计是用来管理房地产业经济活动的一种专业会计。它和工业企业会计、商品流通企业会计等用于特定行业的会计一样，都是运用会计学的基本理论和基本方法来研究特定行业的具体核算。其特殊性在于房地产会计是结合房地产业开发经营特点，来研究房地产业在开发、经营、管理和服务活动中所涉及的会计理论和方法。24房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1 1产成品的种类多，核算方法不同。2 2库存商品成本的核算复杂。3 3经营收入及其相关税金的核算不同。 25三、房地产开发企业会计核算26房地产开发企业的会计对象l房地产开发企业的会计对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容，即房地产开发企业的各项经营业务过程中的资金运动。l会计对象按经济特征分类，就是会计要素，包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。27房地产开发企业的会计对象v（一）资产和负债核算的特点l资产指过去的交易、事项形成并有企业拥有或者控制的资源，该自愿与其会给企业带来的经济利益，是房地产开发企业经营的物资基础和前提条件。l负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致企业未来经济利益的流出。1 1、存货的核算2 2、预付账款的核算 主要科目，预付账款的核算的范围和金额通常大于一般工商企业；预付业务发生在建筑材料采购、购置土地使用权、受托单位的施工和支付建筑工人工资保证金环节。283 3、投资性房地产的核算 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备在增值后转让的土地使用权；已出租的和建筑物、持有并准备在增值后转让的房产。该项单独计量和出售。4 4、预收账款的核算 因投资额较大且营业周期较长，实行商品房预售制度，由于项目尚未完工，即使预售完毕，预售款项只能计入预收款项。在其附注中列示账龄余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例。房地产开发企业的会计对象29v（二）收入和费用核算的特点u收入是房地产企业在销售商品、提供劳务以及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的流入。u广义的收入指引起企业净资产增加的所有收入。包括经营性收入（包括营业收入和投资收益）和非经营性收入（即营业外收入，包括罚款收入和固定资产转让收入等）。u费用是指为了销售商品、提供劳务等经常性活动所发生的经济利益的流出。u广义费用指为取得广义的收入而发生的耗费，包括营业成本、期间费用、投资损失和营业外收入。房地产开发企业的会计对象301 1、收入的核算 项目验收后，才能将大量预售款项确认收入2 2、开发成本的核算 房地产开发企业的经营成本既不是完全成本，也不是制造成本，且产品种类多等特点导致成本组成差异大，要根据具体情况分析核算。3 3、销售成本的核算 成本结转方法：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，再乘以销售面积得出本期销售成本。4 4、期间费用的核算 房地产开发企业的存货的借款利息可以资本化为开发成本，注意销售费用和管理费用的核算。房地产开发企业的会计对象31v（三）利润和权益核算的特点l利润是指企业在一定会计期间的经营成果。包括收入减去费用的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。l所有者权益简称“权益”，是指企业资产扣除负债后企业投资人或者所有者享有的剩余权益，其余额为资产减去负债的余额。包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益。房地产开发企业的会计对象32房地产开发企业的会计科目房地产开发企业会计科目设置的原则：1 1、统一性与灵活性相结合原则按照企业会计准则坚持统一性，根据房地产行业特征采取灵活性。2 2、通用性和专属性相结合原则33房地产企业的报表科目科目或事项说明直接开发成本核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。企业对出租房进行装修及增补室内设施而发生的出租房工程支出也在此科目核算；该科目适用于房地产企业自行开发或者委托开发房地产。开发间接费用该科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，如：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，计入“管理费用”不在本科目核算。企业发生的各项间接费用，先借记本科目，后应按企业成本核算办法的规定分配计入有关的成本核算对象。开发产品指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎有关设计、质量等的标准，可按照合同规定移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。本科目由“直接开发成本”与“开发间接费用”转入；其它科目分期收款计算方式销售开发产品，将“开发产品”转入”分期收款开发产品“企业将开发的土地和房屋用于出租经营的，根据实际用途从“开发产品”转入对应科目如：“出租开发房屋”“周转房”等；企业将自主开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视为自用固定资产处理，从“开发产品”转入“固定资产”核算34存货核算-库存设备用于房地产开发建造，并构成房屋实体的各种电梯设备、取暖设备、通风设备、供电设备、供水设备、卫生设备等，一般通过外购取得，设置“库存设备”科目核算设备的实际成本。【案例1 1】巨人房地产企业购入电梯5 5台，买价300000300000元，运费2000020000元，款项用银行存款支付，设备已验收入库，并交付安装，请写出会计分录：35存货核算-库存设备答案【案例1 1】借：库存设备 320000320000 贷：银行存款 320000320000借：开发成本 320000320000 贷：库存设备 32000032000036存货核算-开发产品 开发产品指房地产企业已经完成全部开发建造过程，并已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已经开发建造完成的土地、房屋、配套设备和代建工程等。37存货核算-开发产品 作为开发产品的土地，按开发目的可以分为两种： 一是用于出租或有偿转让而开发的商品性建设场地，二是为建造商品房、经营房、周转房而开发的自用建设场地。38存货核算-开发产品 作为开发产品的房屋按照用途划分为四种：一、为销售而开发建造的商品房；二、为出租经营而开发建造的出租房；三、为安置被拆迁居民周转使用而开发建造的周转房；四、受其他单位委托而代为开发建造的房屋。39存货核算-开发产品 作为开发产品的配套设施包括两大类：一、开发小区内独立的非经营性公共配套设施，如停车场、水塔、公厕、消防等。二、城市规划中的大配套设施项目：包括开发小区为居民服务的供电、供暖、交通道路；小区内的商店、银行等营业性设施。第一类设施费用应计入商品房成本，第二类设施费用不论有偿转让还是本企业用于出租或经营，都作为企业最终产品。40存货核算-开发产品的会计核算 房地产企业应设置“开发产品”账户，借方登记已竣工验收合格开发产品的实际成本；贷方登记转让、销售、出租、周转使用和结转受托单位的开发产品实际成本。本账户的借方期末余额表示尚未转让、销售和结转的开发产品的实际成本。41存货核算-开发产品案例【案例2 2】巨人房地产公司已开发建造完成商品房一批，验收交接凭证上注明的实际成本为86008600万元。本期销售商品房的实际成本为36003600万元，其中采用分期收款方式销售600600万元，用于出租经营房屋的实际成本800800万元，用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本400400万元，将开发的经营性配套设施- -商店，作为第三产业经营用房投入使用，实际成本700700万元。编制上述业务的会计分录。42存货核算-开发产品案例2 2【答案】借：开发产品 贷：开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 借：投资性房地产 周转房 贷：开发产品 借：固定资产 贷：开发产品 43周转房的核算1 1、概念及内容：周转房是指用于安置被折迁居民，产权归企业所有的各种房屋，包括：在开发过程中已明确其为安置折迁居民的房屋；搭建用于安置折迁居民的临时性简易房；开发的商品房在销售前用于安置折迁居民。 2 2、核算账户设置：周转房在用周转房 周转房摊销 应根据周转房的使用情况等进行明细核算，并建立“周转房卡片” 。44周转房的核算（1 1）周转房增加的核算 企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。明确作为周转房后，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”账户。45周转房案例例题：房地产开发公司将自己建造的一栋楼作为折迁居民的周转房，实际成本300300万元。根据交付使用凭证结转完工成本：【答案】借：开发产品 300300万 贷：开发成本 300300万转入周转房成本：借：周转房在用周转房 300300万 贷：开发产品 300300万 46 （2 2）周转房的摊销： 周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值，因此，应根据周转房的使用年限按月摊销其损耗价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用，将它计入土地、房屋的开发成本。周转房摊销额的基本计算公式如下：月摊销率（1-1-估计净残值率）（摊销年限1212）月摊销额= =周转房账面原值月摊销率 47 （2 2）周转房的摊销：周转房损耗价值的摊销额，应在“周转房周转房摊销”账户核算。A A、每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本土地开发”或“开发成本房屋开发”账户，贷记“周转房周转房摊销”账户。B B、对不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应记入“开发间接费用”账户的借方和“周转房周转房摊销”账户的贷方。 48周转房案例例题：公司每月计提周转房摊销额0.50.5万元【答案】借: :开发间接费用( (或开发成本) 0.5) 0.5万 贷: :周转房周转房摊销 0.50.5万 49存货核算-周转房（3 3）周转房销售的核算企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款”、 “应收账款”等账户，贷记“主营业务收入商品房销售”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本商品房销售”账户，按累计已提摊销价值，借记“周转房周转房摊销”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房在用周转房”账户。50周转房案例【案例3 3】巨人房地产公司开发完成的B B栋商品房在尚未出售前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本10001000万元，已办理投入使用手续。案例3 3【答案】结转周转房成本：借：周转房- -在用周转房 贷：开发产品 51周转房案例【案例4 4】上述周转房每月计提的周转房摊销额2 2万元。案例4 4【答案】按月计提摊销额：借：开发间接费用 2000020000 贷：周转房- -周转房摊销 2000020000 52周转房案例【案例5 5】用银行存款支付周转房修理费0.60.6万元。案例5 5【答案】支付修理费用：借：开发间接费用 60006000 贷：银行存款 6000 600053周转房案例【案例6 6】将C C栋周转房作为商品房对外销售，售价500500万元，原价450450万元，累计摊销额5050万元，价款尚未收到。案例6 6【答案】周转房出售收入借：应收账款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 周转房- -周转房摊销 500000500000 贷：周转房- -在用周转房 54投资性房地产-概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括: :已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产的有:(1):(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;(2);(2)作为存货的房地产。55投资性房地产-特点1 1投资性房地产不是用于销售。在我国一些地区，房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。2 2投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。3 3由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。4 4企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资产的核算，应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认。56投资性房地产-范围1.1.属于投资性房地产的范围(1)(1)已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。(2)(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。(3)(3)已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。57投资性房地产-范围2.2.不属于投资性房地产的范围(1)(1)自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。(2)(2)作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。(3)(3)出租柜台：不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。58投资性房地产-范围2.2.不属于投资性房地产的范围(4)(4)企业持有以备经营出租的空置建筑物：这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局( (董事会或类似机构) )作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。(5)(5)企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产：企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。59投资性房地产具体核算详见助理会计师初级会计实务60房地产业的收入收入来源有偿转让商品性建设场地和商品房收入结算代建工程款收入提供装修装饰收入售后服务等劳务收入61营业收入的核算 1 1、营业收入的核算内容 房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。 主营业务收入也叫经营收入（主营业务收入），是指开发企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。其他业务收入是指在主营业务以外，不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、其他多种经营收入（主营业务收入）等。 62 核算内容营业收入主营业务收入其他业务收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入代建工程结算收入出租开发产品租金收入等商品房售后服务收入材料销售收入固定资产出租收入其他多种经营收入63收入的确认企业会计准则对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；2 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；3 3、收入的金额能够可靠的计量；4 4、相关的经济利益能够流入企业；5 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。64收入的确认一、适用于建造合同下的房地产建造收入的确认： 建造合同的定义是一个为建造一个特定的资产或者资产组合而协议订立的合同，这个资产组合在设计、技术、功能、最终用途上是密不可分的。 建造合同的收入确认按 完工进度法 确认收入。二、非建造合同下房地产行业的销售收入确认：新会计准则的收入确认原则强调收款确认的条件之一是企业已将商品所有权上的主要风险与报酬转移给购货方，但对于房地产企业而言，房产物业的销售包括建造、预售、付款、完工、交付和法律权属转移等步骤，而且这些步骤发生在一个较长期间内，因此，实务上，哪个步骤是收入确认的时点确实存在不少的争议。65案例【案例7 7】巨人房地产企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800800万元，实际开发成本560560万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。编制上述业务的会计分录。案例7 7【答案】（1 1） 确认已实现的收入时：借：银行存款8 000 0008 000 000贷：主营业务收入土地转让收入8 000 0008 000 000（2 2） 结转转让土地的实际成本时：借：主营业务成本土地转让成本5 600 0005 600 000贷：开发产品土地5 600 0005 600 00066案例【案例8 8】巨人房地产公司出售商品房一栋，取得收入670670万元，已存入银行，该住宅的实际成本为580580万元。案例8 8【答案】（1 1）确认收入：借：银行存款 670670万 贷：经营收入（主营业务收入） 670670万（2 2）结转成本：借：经营成本（主营业务成本） 580580万 贷: :开发产品房屋开发 580580万67案例【案例9 9】巨人房地产企业出售多余建筑用水泥2020吨，每吨售价650650元，价款已收，其相应的进价成本为500500元/ /吨。编制上述业务的会计分录。案例9 9【答案】68案例【案例1010】巨人房地产公司采用预收款方法销售开发产品200200套，协议规定每套销售价格180180万元，收到预收货款40%40%，剩余价款在办理过户手续后一次结清。该项目建成，每套成本120120万元，收到剩余货款，并办妥过户手续。编制上述业务的会计分录。案例1010【答案】69四、成本费用核算70(一)成本核算的六个步骤1、确定开发产品种类2、确定成本核算对象3、确定成本项目4、归集开发成本费用5、分配共同成本和间接成本6、确定完工标准，计算总成本及单位成本土地、房屋、配套设施、代建工程可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分原则土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费占地面积法（土地），建筑面积法，直接成本法（借款费用），预算造价法（借款费用）开发成本核算一、土地开发成本核算71房地产开发企业成本费用核算 生产成本 （开发成本）土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费土地出让金、安置费、 青苗补偿费、土地补偿费、拆迁费 等勘察设计费、规划设计费、可行性研究费、三通一平费用道路、水电气设施、供热绿化、通讯设施、照明设施发生的建筑安装工程费 不能转让的：公共会馆、锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等 独立核算开发部门或现场工程指挥部门的工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、办公费、差旅费及周转房摊销期间费用管理费用财务费用营业费用72成本费用1 1、房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。2 2、其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。3 3、期间费用是指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。4 4、在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。73指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1) (1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地收益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2) (2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3) (3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4) (4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。74中国土地制度概述一、土地所有权和使用权的制度二、土地获取方式土地所有制的两种形式全民所有制劳动群众集体所有制：城市市区的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地（法律规定属于国家所有的除外）宅基地、自留地、自留山划拨（一级市场）转让投资入股其他（兼并，收购等）出让（一级市场）土地获取方式75土地使用权 土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。根据土地管理法、土地登记办法的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。761 1、出让方式：l 出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者并收取土地使用权出让金的行为。l 城市规划区内的集体土地需依法征用转为国有土地后方可有偿出让使用权。l 招、拍、挂制度：经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招拍挂方式出让 招、拍、挂程序l 改变土地用途：即土地变性。必须取得出让方和规划行政主管部门的同意，签订出让合同变更协议并调整土地使用权出让金。 中国土地制度概述签订出让合同付清出让金办理土地登记土地行政主管部门20日前发布公告对投标人的资格审查与中标人签订成交确认书772 2、划拨方式l 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为l 除法律法规另有规定外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。l 划拨土地一般不得转让、出租、抵押。三、闲置土地处理制度中国土地制度概述78（2）闲置土地处置方案延长开发时间，不得超过1年 改变土地用途（即土地变性）安排临时使用价 置换其他等价闲置土地确定新的土地使用者将土地使用权交还给政府 中国土地制度概述四、终止土地使用权的情形：1、为公共利益需要使用土地的；2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。五、其他土地政策79一、获取土地使用权的确认1 1、出让方式取得的土地使用权入账价值：土地出让金加上相关税费。2 2、转让方式取得土地使用权成本：购买价款、其他行政事业性收费和其他税费3 3、投资者投入：协议或合同约定的价值（不公允的除外）。4 4、其他方式。获取土地环节的会计处理80二、账务处理1 1、用于土地（或商品房）开发缴纳的出让金、契税、耕地占用税：借：开发成本土地开发（房屋开发）土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款等）2 2、用于土地（或商品房）开发缴纳的印花税、土地使用税借：管理费用 贷：银行存款（应付账款等）3 3、自建用房的：a a、用于自建用房的土地使用权缴纳的出让金、契税、耕地占用税计入无形资产 借：无形资产土地使用权 贷：银行存款（应付账款等）b b、缴纳的印花税及土地使用税计入管理费用c c、土地使用权与地上建筑物分别进行摊销与折旧，相应计入“累计摊销”和“累计折旧”科目。获取土地环节的会计处理81获取土地环节的会计处理4 4、暂时没有确定用途的土地使用权，计入“无形资产土地使用权”科目。5 5、用于赚取租金的土地使用权：在开发完毕后，将开发成本转入“投资性房地产”进行核算。 借：投资性房地产 贷：开发成本土地开发82成本费用核算案例【案例1111】巨人房地产开发公司开发场地甲工程，征用土地50005000平米，本月共计发生下列费用：土地征用及折迁补偿费10001000万元；前期工程费200200万元；基础设施费500500万元；建筑安装工程费100100万元，共计18001800万元，款已支付。案例1111【答案】借：开发成本土地开发土地征用及折迁补偿费10001000万 前期工程费 200200万 基础设施费 500500万 建筑安装工程费 100100万 贷：银行存款 18001800万83指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：(1) (1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金( (或墙改专项基金) )、教师住宅基金( (或中小学教师住宅补贴费) )、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2) (2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费( (含支付社会中介服务机构的市场调研费) )，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。(3) (3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。(4) (4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( (含地下排水管、沟开挖铺设费用) )、供电、道路( (含按规定应交的占道费、道路挖掘费) )等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用( (包括开工前垃圾清运费) )等。(5) (5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6) (6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7) (7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。84指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用）。主要包括以下内容：(1) (1) 道路工程费：小区内道路铺设费。(2) (2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3) (3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(4) (4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。(5) (5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。(6) (6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7) (7) 电视工程费：小区内有线电视( (闭路电视) )的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8) (8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 (9) (9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。(10) (10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站( (箱) )、公厕等支出。85项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 ( (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费) )，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定）。主要包括以下内容：(1) (1) 土建工程费(2) (2) 安装工程费(3) (3) 装修工程费：(4) (4) 项目或工程监理费：86（即房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出）。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：(1) (1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房( (建筑成本) )、变电所( (建筑成本) )、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观( (建筑小品) )、环廊、街心公园、凉亭等设施。(2) (2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施。87配套设施开发成本的核算配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目不能有偿转让的公