2022年天津市金奥国际销售筹备工作计划及营销沟通报告 .pdf

20071.10 万科金奥国际销售筹备工作计划及营销沟通报告关于本次工作汇报的前言本次报告主要分为两部分，第一部分为我司关于金奥国际项目的销售筹备工作计划，此计划从销售角度出发，制定开盘前各项主要工作的时间节点，如：示范区建设、精装修方案研讨， 销售道具制作等，并与发展商详细讨论其具体细节，以便下阶段工作的顺利进行。第二部分则是我司前期营销沟通报告，主要目的是将我司对于项目整体的理解与万科进行全面的沟通，通过对项目市场环境的总结分析，竞争对手的分析，项目目标客户群体的解读， 以及项目产品的解读，提炼项目的核心价值，同时鉴于本案为万科在津首个精装修项目，因此对于精装修的设计方案应全面重视，制定全面的计划予以执行。第一部分销售筹备工作计划此工作计划主要以万科金奥国际项目工程排期为主要依据，并针对项目的产品实际情况，通过我司丰富销售经验，对开盘前的主要工作进行梳理，并明确工作时间，以及责任单位。因为本案为万科天津首个精装修项目，因此针对精装修的设计工作，我司也将全面参与，并对此研究工作也明确计划，进行全面的统筹。第二部分营销沟通报告市场环境及竞争对手分析产品解读、客户解读核心价值提炼销售方案指导销售执行明确市场机会提炼核心价值报告思路目录项目推盘策略项目市场环境及竞争对手分析项目产品解读相关人员安排目标客户群分析商业招商方案项目核心价值点提炼本次报告关于统计分析数据的说明报告中的主要房地产数据来源于天津市房地产市场管理处、天津市国土资源和房屋管理局综合信息网、天津土地交易中心及市场调研，另有部分数据来源于焦点房地产网、搜房网、北方网。本报告中典型项目销售情况分析中的成交数据及未售数据，指的是已具备销售资质的商品房； 其中对销售均价，销售面积和已售套数的统计，均为已签署商品房买卖合同的商品房；未取得销售许可证或未签署商品房买卖合同的商品房不在统计内。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 项目市场环境及竞争对手分析土地市场分析南开区、河西区市场分析区域竞争环境分析项目名称：万科金奥国际项目开发单位：天津万科房地产开发有限公司项目区位：南开区卫津南路中石油桥东侧（国风星苑小区旁）项目规划指标：项目本体基本属性毛坯交房层高 5.1 米，面宽约5 米，进深约10 米。单套建筑面积约50 平方米。层数根据规划。16000-17000 LOFT 有泳池3000 健身会所800-1000 大型正餐一至两家；其余 100-300 中小型特色时尚餐饮。3000 集中餐饮还有 100-200 平米面积区间的商业开间 4-5 米，进深12-15 米。面积区间50-100。两层用地的东侧及中央步行道。70008000 沿街商业精装交房暂按户式中央空调考虑层高 3 米,单套建筑面积55 平米左右， 30 层用地北侧，平层四栋，一梯八户。50000 公寓精装交房不设置集中热水系统，均采用电热水器。小于 90 平方米，32 层用地南侧，一梯四户，七栋80000 住宅其他精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 定位布局总面积类型20XX年南开区商品房市场整体情况从价格走势来看，与去年相比，3 月至 9 月增速较快；从价格上看， 20XX年 9 月，南开区整体均价已达到9000 元/平米 ; 从户均面积看，当前成交面积较大，成交面积在120 平米左右。20XX年河西区商品房市场整体情况从价格走势来看，与去年相比，7 月至 9 月增速较快 ; 从成交量来看，后半年比去年同期明显增加; 从价格上看， 20XX年 9 月，河西区整体均价也接近9000 元/平米 ; 从户均面积看， 河西区户均面积较大，各月保持在140 平米左右， 目前区域内小户型需求旺盛。项目市场环境及竞争对手分析土地市场分析南开区、河西区市场分析区域竞争环境分析本案所在奥运板块东南端，周围项目较多，属于天津市热点区域之一。【区域竞争环境分析】区域竞争对手确定（项目周边1-1.5 公里）天房美域阳光 100 富力津门湖奥运板块时代奥城大学城板块梅江板块金厦香槟谷五一阳光公寓项目在售住宅项目世纪梧桐未售住宅项目物业类型：普通住宅（毛坯）建筑类型：6 幢 18 层的小高层及2 幢 32 层的高层占地面积： 5.8 万平方米建筑面积： 10.7 万平方米（已售9.7 万，未售 1 万）产品情况：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 项目房型齐全，主要由平层和跃层构成二期产品仅剩1 栋未售，预计年底开盘，2 梯 3 户，全部 2 室，面积为100、 112、120，其中 120 平米为跃层预计售价：约1 万元【区域竞争环境分析】未售竞争项目分析五一阳光尊园（二期产品，有余房，但未售）五一阳光三期（未售）建筑面积： 8 万，其中可售部分为5-6 万（不可售部分为1 栋楼，为还迁使用）产品情况：产品还在规划当中，但肯定满足70/90 政策120-140 平米80-120 平米60 平米25% 65% 10% 三室面积二室面积一室面积销售情况分析（二期尊园已售部分）项目已售面积53891 平米，销售周期8 个月，均价6763 元/平米，均价较低，月平均消化面积 6736 平米。由于房管局数据问题，通过我们现场及渠道的实际调研，后期预售价格将达到 10000 元/平方米06 年 11 月和 07 年 5 月经历两次开盘，销售面积及销售额都有明显增长。二次开盘价铬高于首次开盘，尾盘期价格达到最大，实现价值的最大化。卖点及真空点卖点：、项目隶属河西区，拥有优势的区位条件，易在客户心理形成潜在的购买影响、社区周边区域配套全，环境成熟，交通可达性强、产品形式多样，适合客户面广；真空点：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 1、项目自身配套不全，需要依靠周边配套补足功能2、主力户型大，总价高客户群分析、项目隶属河西区，拥有良好的教育资源，所以项目也吸引了许多为子女考虑而购房的客户、适宜的面积、价格，便捷的交通环境及周边配套，吸引了一定数量的二口之家、三口之家概况：开发的延续性相对较好，属复合型社区。物业类型：普通住宅（克拉公馆，精装）、 （棕榈花园，精装）建筑类型：框架小高层、框架高层建筑面积： 151 万容积率： 1.78 绿化率： 55% 开盘时间： 07.11 月初（克拉公馆） （棕榈花园）产品情况：克拉公馆： 30 层， 3 栋楼（开盘推2 栋） ，4 梯 14 户，40-70 平米 1 居小户型为主，精装费用2000 元/平米（不含家具、家电），70 年产权棕榈花园： 30 层， 230-290 平米大户型后期产品还在规划中预计价格： 12800 【区域竞争环境分析】未售竞争项目分析富力津门湖（未售）卖点：1、该项目本身位于天津市紫金山路起始点，外环线以里， 景观环境优越， 区位价值高；2、40-70 平米为主的精装修小户型，出房率高，吸引了众多客户；3、良好的生态环境，高品质的配套，以生态居住为主要价值点；真空点：1、地块易主后带来的系列问题规划调整，产品复杂性2、组团复杂，客户人员复杂，难以保证素质梅江区域内的享受型客户部分投资型客户时尚白领自住兼投资客户卖点及真空点客户群分析克拉公馆客户分析鉴于棕榈花园的产品形式与定位档次与本案相差较大，因此以下将主要对克拉公馆进行分析。物业类型：住宅（毛坯），高层、小高层，15 栋楼占地： 7.8 万总建筑面积： 13 万精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 绿化率： 40% 出房率： 75-80% 容积率： 1.6（住 11.48，商 1.38 ）开盘时间： 2007.11 （一期）产品：90-100 平米， 1 梯 2 户； 120 平米， 2 梯 3 户；140 平米，2 梯 2 户一期推出1 栋 120 平米， 2 栋 140 平米产品70 年土地使用权，配中央空调、新风、地采暖、酒店精装大堂价格：约 1 万（一期）【区域竞争环境分析】未售竞争项目分析世纪梧桐（未售）40% 140 三室160-180 120 平米90-100 以下面积比例户型10% 四室40% 10% 二室一室卖点：1、坐落于天津新贵居住区梅江的核心地段2、自身拥有商业，生活配套完善，交通便捷真空点：1、虽整体容积率低，但建筑密度不高，带来的相应弊端2、价格高，客户会产生一定抗性；梅江区域内的享受型客户及投资型客户卖点及真空点客户群分析概况：是拥有多种物业形态的复合社区建筑类型：普通住宅（精装）占地面积： 44 万建筑面积： 75 万（已售65 万，未售10 万）精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 建筑类型： 18 层，高层， 3 栋楼绿化率： 37% 产品情况：现存量 10 万平米，共3 栋楼，预计11 月底开其中1 栋楼， 3 梯 8 户。只有 2 种户型，分别为70 平米的一室、90 平米的两室，各占50%。其余 2 栋楼的规划还没有确定，但会以小户型为主，符合70/90 政策。目前价格： 10000 万/平方米【区域竞争环境分析】已售竞争项目分析阳光 100（仅剩五期，未售）销售情况分析（已售部分）项目已售面积15136 平米，销售周期7 个月，均价7367 元/平米，月平均消化面积2162 平米。目前均价已达1 万平米。开盘期，销售面积及销售额明显高于其他销售阶段，但整体来看，销售均价波动不大。卖点及真空点卖点：1、位于南开区内，西南奥运版块的核心地段，紧邻奥体板块，东临奥运中心、南面外环与大学城相临，区位优势明显，交通便捷，升值前景巨大。2、大盘运做开发实力雄厚，开发商品牌号招力，业内评价高，拥有品质保证，利于提升项目价值3、面向城市新兴白领，提倡更自由、更青春、更简朴的生活方式。真空点 : 1、位置紧邻外环噪音较大,东侧铁路影响居住品质2、社区内人口密度较高，舒适度较差3、紧邻外环周边，周边环境不佳仍需改善，对项目形象影响大。客户群分析客户以华苑片区、大学城一带为主，年龄段在25- 40 之间，占客户总数的62%。三口之家居多，仍有少部分投资客户。概况：开发的延续性相对较好，属复合型社区。物业类型：普通住宅（毛坯）建筑类型：高层、小高层，9、11、17 层短板为主占地面积： 30 万平方米建筑面积： 46 万平方米（在售8 万，未售 38 万）容积率： 1.5 绿化率： 45% 产品情况：在售部分全部南北朝向，共有3320 套商品房，户型配比为：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 未售 38 万平米部分，规划未定，但会以满足70/90 政策的小户型为主目前均价： 8700 【区域竞争环境分析】已售竞争项目分析天房美域（在售）95、104、109 两室131 95、104、109 平米80-89 平米面积比例户型20% 三室70% 70% 10% 主力户型二室一室销售情况分析（已成交部分）项目已售面积27031 平米，销售周期4 个月，均价5972 元/平米，月平均消化面积6758 平米。目前均价已达8700 元 /平米。销售期中间阶段，销售额高。销售后期，销售面积下降，但价格依旧持续上涨。卖点及真空点卖点：1、容积率1.5，适宜居住，自身为复合型社区，拥有商业配套，弥补周边配套不完善的缺点2、开发商为国企上市公司，实力、信誉的保证，46 万大盘整体资源共享。3、项目交通便利4、车位比1：1 但项目周围环境不理想，仍需时间改善。项目周遍配套现状较差真空点：1、周遍路桥建设现状环境较差2、生活配套不齐全，周边环境尚需完善3、西青户口客户群分析主要来源卫津南路沿线，体院、经济贸易学校老师、环湖、肿瘤医院医生30-40 岁的客户占65%以上概况：开发的延续性相对较好，属复合型社区。物业类型：普通住宅（毛坯）精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 建筑类型：别墅、洋房、多层、小高层（在售部分为6 层板式多层）建筑面积：整体40 万平方米，在售1 万绿化率： 35% 开盘时间： 07.10.27 产品情况：在售部分户型配全为90 平米两室， 90 套后期小高层规划还未确定，但会以满足70/90 政策的小户型为主目前价格： 8500 元/平方米【区域竞争环境分析】已售竞争项目分析金厦香槟谷（新都庄园四期，部分在售）南开、河西区域内的改善型，工薪阶层，空巢养老族，追求安静的生活。卖点及真空点客户群分析卖点：1、属于外环线以内，接近奥运板块，区域升值潜力较好2、产品为多层低密度住宅，适宜居住3、户型多为90 平米左右两居，价格相对较低，总价低，市场需求大3、项目规模较大，是拥有多种物业形态的复合社区，自身配套完善真空点：1、项目靠近津徕公路，现在的交通状况很差而且出行不方便；2、虽有大盘配套，但项目较大，未能方便项目内的全部居民，未能完全弥补项目周边配套不完善的问题概况：开发的延续性相对较好，属复合型社区。物业类型：公寓（精装）建筑类型： 30 层，塔楼，5 个楼（一期2 楼 ，二期 1 楼，现存2 楼）在售面积： 2.4 万现存量：约6 万平米装修标准： 1200 元（含家具、家电）50 年土地使用权目前均价： 1.4 万元 /平方米【区域竞争环境分析】已售竞争公寓项目分析时代奥城80-90 60-70 平米40-50 平米面积比例户型精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 10% 三室30% 50% 二室一室销售情况分析（已售部分）07 年以来，已售面积3259 平米，均价9247 元 /平米。目前均价已达目前价格已达14000 07 春节以来，项目销售均价持续上涨，4 月份涨幅明显，但在6 月出现回落现象。卖点：1、地处奥运板块的核心位置，占尽奥运先机2、50 左右平米为主的精装修小户型，适合投资3、复合大盘配套齐全真空点：1、高建筑密度，带来的相应弊端2、开发商的信誉度下降，对客户产生负面影响3、大量的抵债房影响项目的品质和美誉度梅江区域内的享受型客户，投资型客户，时尚白领自住兼投资客户卖点及真空点客户群分析区域竞争项目分属河西、南开和西青三区。从客户心理和其他需求上分析，坐落河西、南开的项目有一定优势。从行政区划分上，本案隶属于西青区，不具优势。南开宾水西路与水上东路交口时代奥城河西区紫金山路与珠江道交口西侧卫南洼风景区内富力津门湖河西区珠江道与九连山路交汇点世纪梧桐南开区红旗南路延长线与外环线交口阳光 100 西青区卫津南路立交桥向南200 米天房美域西青区卫津南路津涞公路河西区黑牛城道环湖中路项目位置金厦香槟谷五一阳光尊园项目名称【区域竞争环境分析】区域竞争小结位置分析现阶段，区域内在售面积小，但存量较大，达到218.3 万平米，未来市场竞争激烈。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 【区域竞争环境分析】区域竞争小结市场存量分析1.3 2.4 时代奥城135 0 2007.11 富力津门湖12 约 1 万平米2007.10 金厦香槟谷13 0 2007.11 世纪梧桐38 3 20XX年初天房美域10 0 2007.12 （五期）阳光 100 9（二期 1 万，三期8 万）0 二期 07 年年底三期未定五一阳光尊园市场存量（万平米）在售面积（万平米）存量开盘时间项目名称区域内产品多追求居住的舒适程度，普遍面积设计较大。多数项目将主力户型定为两室产品，面积在90-130 平米范围内。区域内一室产品整体比例较小，公寓产品一室比例相对较大。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 11 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 公寓类产品户型设计的差异较为明显。值得注意的是世纪梧桐项目，虽是公寓产品， 但整体户型设计面积大，会成为未来市场的稀缺产品。10% 80-90 30% 60-70 50% 40-50 公寓时代奥城10% 160-180 40% 140 40% 120 10% 90-100 以下住宅世纪梧桐住宅住宅住宅住宅住宅建筑类别四室面积100% 75% 50% 65% 两室比例精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 20% 25% 三室比例100% 10% 50% 10% 一室比例70-90 富力津门湖(克拉公馆）90 金厦香槟谷131 95、104、109 80-89 天房美域90 70 阳光 100 120-140 80-120 60 五一阳光尊园四室比例三室面积两室精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 面积一室面积项目名称【区域竞争环境分析】区域竞争小结产品配比分析（不包括没有规划设计部分）目前，周边项目的销售均价已达到8500 以上。其中精装类产品均价全部超过万元。【区域竞争环境分析】区域竞争小结价格分析（现均价）普通住宅精装产品【区域竞争环境分析】区域竞争小结品牌分析天津新塘投资有限公司天津融创奥城投资有限公司天津耀华投资发展有限公司天津市金厦中天房地产开发有限公司天津市房地产发展（集团）股份有限公司天津阳光壹佰房地产开发有限公司天津市职工住房合作社、天津市岳泰房地产开发有限责任公司、天津市成功投资发展有限公司开发商时代奥城富力津门湖金厦香槟谷世纪梧桐天房美域阳光 100 五一阳光尊园项目名称区域内项目的开发商，均有一定实力， 由此可见本项目在推广时，强调并突出品牌优势的必要性和重要性。竞争项目均处在天津的热门板块，所以区位是区域内竞争项目的共同诉求点。虽然区域是热门板块，但周边环境、配套尚不完善，而竞争项目中，多数是综合性的大盘，用自身配套弥补区域盲点。由此，综合性也成为了众多项目的核心价值之一。与普通住宅相比，公寓类产品更多的强调了其产品本身在户型、面积、装修上的卖点。区位、综合型社区、产品区位、综合型社区、产品区位、综合型社区、生态宜居、产品区位、综合型社区、舒适居住环境精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 14 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 区位、综合型社区、产品、品牌区位、综合型社区、年轻、品牌区位、交通便捷、周边配套完善卖点梅江区域内的享受型客户；投资型客户；时尚白领自住兼投资客户。时代奥城梅江区域内的享受型客户；部分投资型客户；时尚白领自住兼投资客户。富力津门湖南开、河西区域内的改善型，工薪阶层，空巢养老族，追求安静的生活。金厦香槟谷梅江区域内的享受型客户；投资型客户；时尚白领自住兼投资客户。世纪梧桐主要来源卫津南路沿线，体院、经济贸易学校老师、环湖肿瘤医院医生。30-40 岁的客户占60%以上。天房美域华苑片区、大学城一带为主，年龄段在25- 40 之间，占客户总数的 60%。三口之家居多，仍有少部分投资客户。阳光 100 二口之家、三口之家，希望解决户口或子女教育问题；以河西、南开、梅江区域客户为主。五一阳光尊园主要客户群项目名称【区域竞争环境分析】区域竞争小结卖点及客户分析项目市场环境及竞争对手分析土地市场分析南开区、河西区市场分析区域竞争环境分析20XX年土地成交情况3574.6 2968.7 3232.3 楼面地价2006-11-29 2007-2-1 2006-8-4 成交日期：天房发展精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 15 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 天津市金港置业投资有限公司招商地产土地使用权人：9970 44530 100200 成交价格：1.20.7 2.47 2.23 容积率：居住商业金融业用地居住及商业用途：23242.6 60733.6 139226.9 出让面积：西青区卫津南路南开区宾水西道南侧、凌宾路东侧，东至天津体育馆，南至在建大馆，西至凌宾路，北至宾水西道东至卫津南路，南至规划小区路，西至体育中心二期，北至规划小区路具体位置：津西青卫（挂）2006-059 津南宾（挂） 2006-096 号津南卫（挂） 2006-031 号地块编号：招商地产项目住宅为40 层超高层住宅，预计明年下半年入市，主力户型为120-150 平米，其他户型如150 平米以上、 80 平米体量较少，价格尚未确定，整体定位为高端项目。招商地产金港置业天房发展土地市场环境未来竞争压力大20XX年周边土地出让结果总建筑规模不突破110000 平方米，其中居住型公寓建筑规模不突破65000 平方米，商业金融业建筑规模不突破45000 平方米备注4363.6 楼面地价2007-9-24 成交日期：商业金融业为40 年、居住型公寓为70 年土地使用年限：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 16 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 北京嘉益德房地产开发有限公司土地使用权人：480000000 成交价格：容积率：挂牌供地方式：商业金融业、居住型公寓用途：19001.6 出让面积：南开区红旗南路西侧具体位置：津南红 (挂)2007-110 地块编号：此地块为中海集团旗下的嘉益德房地产获得，为居住型、 公建一体的综合型用地，当前尚未有明确信息出现。中海嘉益德房地产预计住宅售价应在10000 元/平米以上土地市场环境未来竞争压力大备注70 70 土地使用年限：53600.00(平方米 ) 80500.00(平方米 ) 可建设用地面积21440.00(平方米 ) 53666.67(平方米 ) 规划用地面积2.5 1.5 容积率：居住居住用途：未出让未出让出让面积：东至 :奥林匹克村西至 :彩虹小区南至:红旗南路北至 :时代奥城居住区东至 :丽江道西至 :昌凌路南至 :现状住宅北至 :市测绘院精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 17 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 四至范围天津市南开区天津市中心城区南侧天津市西青区西青区外环线内区域具体位置：红旗南路地块昌凌路地块地块名称：项目周边正在招商的地块临近项目周边目前有两块土地供应，同为居住用地，可能会对项目后期产生一定影响红旗南路地块昌凌路地块土地市场环境小结1 周边区域将近40 万土地尚未正式开发，未来竞争压力极大。2 土地性质以居住、综合用地为主，未来在产品种类、产品形式上，将不可避免的面对同质化竞争。目录项目推盘策略项目市场环境及竞争对手分析项目产品解读确立对接方式目标客户群分析商业招商方案项目核心价值点提炼对项目品类进行综合解读项目本体基本属性项目整体规划分析分项产品分析项目地块解读LOFT 50 ， 5.1 米层高青年主题会所万科中石油桥项目精装公寓50 精装住宅主力 90 以下集中餐饮、社区商业30-700 项目产品构成对项目品类进行综合解读项目本体基本属性项目整体规划分析精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 18 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 分项产品分析项目地块解读东：国风星苑小区李港铁路线李七庄污水处理厂南：天津经贸学校旧厂房及工业烟筒西：中石油桥北：程村排水河李港铁路地块位置四至国风星苑李港铁路线李七庄污水处理厂中石油桥程村排水河陈塘庄支线铁路天津经贸学校地块现状项目本体研究丽江道与梅江湾区域的珠江道尚未连同环湖中路被黑牛成道分为两道，两端间无法通达丽江道地下通道工程正在协调中，尚未启动，由卫津南路下行车辆可由此调头现状道路通达情况郁江西道正在修建中，地下通道工程正在协调中，修建日期尚未确定富力津门湖梅江居住区海逸长洲五一阳光华韵欧风王兰庄花园天房美域国风星苑 3 期金厦香槟谷仁爱濠景庄园欧翔奥锋凯摩国际公寓精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 19 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 时代奥城招商地产项目区域周边现有居住区分布情况地块向北，跨过铁路的中石油桥下，已建成平米超市，但档次较低，货品不全；地块东侧的国风星苑社区内多为社区便利店，体量较小，辐射范围有限; 地块东北角为国风星苑北侧菜市场，当次较低，菜品不全；受交通道路的影响，出行不便利，黑牛城道丰富的商业设施对于本区域来说阻隔性较大。地块周边生活配套分析周边配套相对低端、不完善，受交通阻隔影响，辐射范围受局限超市便利店菜市场教育：地块周边无幼儿园、小学；南侧为天津经贸学校，中专，教学质量一般；金融：地块北侧跨过铁路的黑牛城道上有中国银行；医疗：地块西侧跨过高架桥为滨湖医院，医疗设施一般；生活：地块北侧跨过铁路的黑牛城道上有中国移动、燃气站、票务中心、餐饮、足疗保健、国美电器。地块周边市政配套分析中国银行以 1000 米为半径，对项目周边市政配套进行研究滨湖医院黑牛城道经贸学校项目地块分析结论地处奥体中心区域，借奥运之势，潜力无限；总结一地块周边社区品质较低，但未来规划有大量中高端居住物业，同时交通状况正不断完善；总结三总结二地处城市南部板块，是天津市传统的大型居住区，同时也是政府规划的宜居板块；地块周边社区商业配套、主题商业的档次和规模均未形成；总结四区域内缺乏商务办公产品，且与华苑、奥体区域实际联结不顺畅；总结五对项目品类进行综合解读项目本体基本属性项目整体规划分析分项产品分析项目地块解读项目总体规划分析规划概况：住宅部分共7 栋楼：沿东南、西南、南侧相应排列，整体面积约8 万平米；公寓部分共4 栋楼：临中石油桥，南北一次排列；LOFT部分 2 栋楼：北侧临郁江西路精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 20 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 商业部分：住宅底商、独立商业店铺1 2 3 4 5 6 8 7 9 10 11 注：为了下面分析的更为清晰简洁，因此对公寓、住宅进行整体排号，如图显示。项目包括住宅、公寓、LOFT 、商业四大物业种类，属综合性地产，昭示性强，易形成规模效应；各物业之间在功能上相互补充，相互提升价值，最终实现地块整体价值的实现及提升：楼座分布规划较合理，保障所有楼座都为南北朝向；且公寓产品与住宅产品均可享受一定的景观资源。整体规划优势：用地形状整体不规则，地块南端部分较方正，北端部分狭长，距离中石油桥过近。各业态布局：公寓与住宅分布紧密，分区不明显，两者之间私密性将无法保障。整体规划劣势：对项目品类进行综合解读项目本体基本属性项目整体规划分析分项产品分析项目地块解读公寓产品分析整体分析整体优势：公寓沿规划纪秀路分布，错落排列，保障南侧采光面积，享受中心景观。精装修提升产品价值，造就高品质形象50 平方米左右实用户型设计，高达75%的出房率，小面积下的全功能居住户型，空间浪费少，符合更广泛的市场需求公寓少有的三梯八户设计，且摒弃公用通道狭长、房间分布两侧的设计，8 户分两区，各区增设入口，增加了居者的私属感、安全感1 2 3 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 21 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 4 整体劣势公寓部分整体紧临中石油桥，汽车造成的噪音、尾气污染，部分楼层将受桥身遮挡，公寓周围商业密集，对其安全性、居住舒适度等造成影响公寓北侧直接面对李港铁路及排污河，噪音、污染影响较大。公寓产品分析分楼座分析1 号楼位置劣势：南侧紧邻 2 号楼，北侧紧邻LOFT ，距社区中心远，采光较差；楼座靠北，紧邻商业部分，安全程度易受质疑，社区感不强；西侧临近中石油桥，受汽车噪音、污染影响。距李港铁路较近，火车噪声影响极大。1 2 3 4 1 号楼位置优势：西侧相比公寓其他楼座，距中石油桥较远；东侧无遮挡，日照时间长；距商业配套较近，生活便利。2 号楼位置劣势：西侧临近中石油桥，受汽车噪音、污染影响；楼座靠北，紧邻商业部分，安全程度易受质疑，社区感不强。1 2 3 4 2 号楼位置优势：东南侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，南侧可享受小区中心景观；距商业配套较近，生活便利；紧邻社区中心，安全感强。1 2 3 4 3 号楼位置劣势：西侧临近中石油桥，受汽车噪音、污染影响；楼座临近规划路，紧邻商业部分，安全程度相对较低。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 22 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 3 号楼位置优势：东南侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，南侧可享受小区中心景观；距商业配套较近，生活便利；和住宅部分形成中心社区的整体围合，超大的楼间视野，贴近享受中心景观资源。1 2 3 4 4 号楼位置劣势：西侧距中石油桥最近，受汽车噪音、污染影响最大，且部分楼层受中石油桥遮挡；距李港铁路较近，火车噪声影响极大；南侧紧邻住宅5 号楼，采光受一定影响。4 号楼位置优势：东侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，可享受小区中心景观；和住宅部分形成中心社区的整体围合，社区感强公寓产品分析北侧户型分析面积小却功能齐全室内全明设计客厅开间大户型方正紧凑，浪费少，使用率高卧室角窗设计补足采光，私密性佳厕所干湿分离吧台设计增加时尚感采光不足，通透性不佳无南侧采光入户门狭长，玄观功能被弱化厨房面积小，无窗排风排烟北侧户型优势北侧户型劣势公寓产品分析端头中间户型分析采光不足，通透性不佳无南侧采光厨房面积小，无窗排风排烟暗卫端头中间户型优势面积小却功能齐全；户型方正紧凑，浪费少；使用率高玄观、客厅相连，开敞式厨房餐厅设计，拥有小面积下的开阔空间；精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 23 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 吧台设计增加时尚感卧室私密性佳端头中间户型劣势公寓产品分析端头中间户型分析面积小却功能齐全南侧采光，两侧户型为明卫客厅开间大户型方正紧凑，浪费少，使用率高卧室角窗设计补足采光，且私密性佳吧台设计增加时尚感玄观、客厅相连，开敞式厨房餐厅设计，拥有小面积下的开阔空间通透性不佳中间 2 户型卫生间无采光客厅、卧室南侧采光好厨房面积小，无窗排风排烟南侧户型优势南侧户型劣势公寓产品分析小结1、整体规划方面整体方案与上一方案相比，楼栋均好性加强，但产品分布较散，私密性较差。2、单体方面根据其所在位置、临近环境，充分考虑采光、视野、生活便捷性、安全性等因素，我司判断，其单体优劣顺序应为：32 4 1 3、户型方面：整体户型内部功能分布相差不多，其根本差异在户型位置上，我司认为其优劣排序应为：南侧户型端头中间户型北侧端头户型住宅产品分析整体分析优势：外立面设计纯净而稳健7 栋楼围合设计，增加社区私属感、宁静感，同时可共享社区中央景观中央大面积景观弱化住宅密集感楼座近乎正南正北错落摆放，适宜的间距，充分保证日照，符合大众居住习惯90 平方米实用户型设计，78%的出房率在高层住宅中较有竞争力，符合更广泛的市场需求精装修提升产品价值，造就高品质形象二梯四户增加了居者的尊贵感、私属感、安全感劣势：东、西两侧栋楼排列过于紧密，采光将受一定影响。南侧楼座紧邻旧厂房，工业烟筒对其影响较大；西侧楼栋紧邻中石油桥，汽车噪音、尾气影响较大；东侧商业服务区较为集中，其嘈杂环境对紧邻楼栋有一定影响。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 24 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 住宅产品分析分楼座分析5 号楼位置优势：东侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，可享受小区中心景观；与其他住宅围合成中心社区，社区感强。5 号楼位置l 劣势：西侧临近中石油桥，汽车噪音、污染影响较大；南侧临近 6 号楼，采光受一定影响；距离商业集中区域较远，商业便捷性较差。6 号楼位置优势：南侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，北侧可享受小区中心景观；与其他住宅围合成中心社区，社区感强。6 号楼位置l 劣势：西侧临近中石油桥，汽车噪音、污染影响较大；南侧与旧厂房相对，工业烟筒对客户影响较大；距离商业集中区域较远，商业便捷性较差。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 25 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 7 号楼位置优势：南侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，北侧可享受小区大面积中心景观；与其他住宅围合成中心社区，社区感强。7 号楼位置l 劣势：南侧与旧厂房相对，工业烟筒对客户影响较大；8 号楼位置优势：南侧无遮挡，视野开阔，日照时间长，北侧可享受小区大面积中心景观；与其他住宅围合成中心社区，社区感强。东侧无遮挡，日照时间较长。8 号楼位置l 劣势：南侧侧面与旧厂房相对，工业烟筒对客户有一定影响；9、10、11 号楼位置优势：东侧无遮挡，日照时间较长；与其他住宅围合成中心社区，社区感强；西侧近邻中心景观区。紧邻商业服务区，购物便捷。9、10、11 号楼位置l 劣势：南侧紧邻 8 号楼，采光相对较差；北侧与与 10 号楼相邻，建筑密度较大；精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 26 页，共 45 页 - - - - - - - - - - 紧邻商业服务