开发商买卖合同.docx

律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳操作指引目 录总 那么第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律效劳的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律效劳第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节 商品房销售广告要约与要约邀请第三节 商品房买卖合同的认购书与定金第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节 合同对商品房根本情况的约定第二节 合同对商品房面积和价格的约定第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节 合同对质量与维修的约定第五节 合同对精装修与样板房的约定第六节 合同对付款方式与付款限的约定第七节 合同对设计变更与规划变更的约定第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节 合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章 商品房买卖合同无效情形第四章 商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节 商品房买卖合同的履行第二节 商品房买卖合同的变更第三节 商品房买卖合同的转让第四节 商品房买卖合同的解除第五节 商品房买卖合同的终止第五章 律师提供法律效劳时不同类型商品房的区分及要点第六章 商品房买卖合同中的按揭第七章 商品房交付时间、交接(交付程序)与初始登记(大产权证)、买受人房屋所有权证(小产权证)的与获得第一节 商品房交付时间第二节 商品房交接(交付程序)第三节 初始登记的第四节 买受人房屋所有权证(小产权证)的与获得第五节 物权获得风险(商铺、住宅与建立工程优先受偿)第八章 诉讼、仲裁前的调解第九章 律师为开发商提供法律效劳时自身风险的防范及相关内容第一节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节 律师为委托方提供法律效劳时的操作程序第三节律师为开发商提供法律效劳的根本形式及内容第四节律师执业风险提示第二编 律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律效劳的操作指引第一章 诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章 商品房买卖合同纠纷的类型第一节 商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及其处理第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证(小产权证)获得的纠纷及其处理第六节 不同类型商品房的纠纷及其处理第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章 律师提供商品房买卖合同诉讼法律效劳的执业风险提示及相关内容第一节 诉讼委托合同的签订第二节 律师的执业风险提示附 那么总 那么条 制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律效劳委托人的合法权益进步律师商品房买卖合同法律效劳的质量和程度指导全国律师有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律效劳中华全国律师协会民事业务会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳经历的根底上制定本操作指引。第2条 适用范围本操作指引适用于律师在境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律效劳。 本操作指引所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义专指由房地产开发企业为获取商业利润而进展开发建立、向不特定的社会公众销售的房屋不包括公房改制给个人的房屋(即房改房)和经济适用房(包括安居工程住房和集资合作建立的住房)。本操作指引不涉及已经获得?房屋所有权证?和?国有土地使用权证?并可在房屋二级交易的各类房屋(包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、自有房和已购商品房)的再转让。对此类房屋的交易行为另行制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳。第3条 法律根据本操作指引涉及的主要法律根据为：法律类：?民法通那么?、?合同法?、?物权法?、?城房地产理法?、?土地理法?、?城乡规划法?等；行政法规类：?城房地产开发经营理?等；部门规章类：建立部?城房地产抵押理?、?城商品房预售理?、?商品房销售理?、?房屋登记?等；解释类：?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?等。律师提供商品房买卖合同法律效劳时应当注意各级地方部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征并且其调整和控制会在不同时出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律效劳时必须详细理解当地与商品房交易相关部门(包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供给等理)的现行政策和法规。第4条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳的根本原那么律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应遵循如下原那么：41忠诚守信原那么。律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应当以维护委托人合法权益为目的在委托事务过程中不受任何及其他组织和个人的干预。42专业精湛原那么。律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应当熟悉和精通法律知识掌握与商品房买卖相关的专业知识进步操作才能和程度以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律效劳。43勤勉尽责原那么律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应当恪尽职守勤勉敬业对相关法律作尽职调查向委托人提示各种法律风险在与委托人约定的限内完成各项详细的法律效劳。第5条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳的根本要求51 律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应在核实委托人的主体资格并充分理解受托事项的详细情况后与委托人制作谈话笔录提示法律风险分析法律后果。52律师承受当事人的委托应当与委任人签订的委托合同根据委托合同所约定的详细效劳内容和要求在委托权限内履行职责不得损害委托人的合法权益。53律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应严格遵守开展和改革会、部?律师效劳收费理?和部?律师事务所收费程序规那么?的规定向委托人收取合理的律师效劳费、代理费和其他相关费用。54律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的?律师执业行为()?、?律师职业道德和执业纪律?注意防止出现利益冲突的情形保守当事人商业机和个人隐私(根据有关规定须向主行政案情及已失或已解的事项除外)。55律师为开发商提供商品房买卖合同法律效劳应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益在委托益与第三方利益发生严重冲突时律师应以构建和谐社会为宗旨尽力防止冲突恶化促进矛盾化解引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第6条 特别声明本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律效劳过程中参考。本操作指引所述的内容不是强迫性的也不保证涵盖商品房买卖合同法律效劳的全部内容。在提供商品房买卖合同法律效劳的详细操作过程中律师应当根据我国现行法律、法规结合律师事务所的实际情况自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律效劳所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承当本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引主体内容的完成时间是2021年10月份。2021年5月人民相继出台了?人民适用(合同法)假设干问题的解释(二)?(以下简称?合同法解释二?)、?人民审理建筑物区分所有权纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释?(以下简称?建筑物区分所有权的解释?)、?人民审理物业效劳纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释?(以下简称?物业效劳的解释?)对操作指引的内容有一定影响由于对解释的理解尚需进一步深化研究且在理中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现律师在参考本操作指引提供法律效劳时应按上述三个解释的规定执行慎重处理并且亲关注理的动态。第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律效劳的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律效劳第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第7条 一般规定商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师承受一方当事人的委托对合同相对方的主体资格、履约才能、资信情况等相关事项进展审核和调查。对买受人的审核与调查内容主要包括但不限于买受人的根本情况、买受人的履约才能、买受人资信情况等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同非诉讼法律效劳中的一项单独内容进展。第8条 律师为开发商提供法律效劳时对买受人的审核与调查81对买受人根本情况的审查811买受人为中国公民时的审核(1)本居民：居民(无居民的提交户口簿)。(2)外居民：居民(无居民的提交户口簿)和暂住证(需要暂住证的城)。(3)：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证。812买受人为中国法人及其他经济组织时的审核(1)企业法人：企业法人营业执照、上级批准证明、法定代表人或负责人明、购房。(2)其他经济组织：营业执照、有关的批准和具备其他经济组织条件的证明。(3)、事业：成立的批准、上级主部门批准购房的。(4)、所属企事业：事务理批准购房成立的批准。(5)银行、企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的受权委托书和承当法律责任保证书。813买受人为中国港、澳、台同胞时的审核(1)港澳同胞：(澳门)特别行政区护照或居民或往来内地通行证。(2)同胞：台胞证或行证或经确认的明。814买受人为外国公民、法人时的审核(1)外国人：护照和外国人居留证(无外国人居留证的提交中国机构的护照中文译本)。(2)境外法人(含港、澳、台法人)、其他组织(含港、澳、台组织)：经的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的；外国法人或其他组织的注册在注册地后需中国驻该国使、领馆认证。815对买受人委托代理人的审核(1)委托代理人购房的提交受权委托书(原件)(如受权委托书不是当面签署的应当经过)、受托人明。(2)无(限制)民事行为才能人购房的由其监护人代理购置提交监护人关系明、被监护人居民或户口簿、证明法定监护关系的户口簿(监护人由指定的提交出具的证明)。(3)港、澳、台法人、其他组织、个人的委托书应。根据2002年部69?中国委托人()理?第3条、第5条规定出具的书应由中国法律效劳()加章转递方为有效。根据2021年?人民、澳门特别行政区内地与澳门特别行政区互相认可和执行仲裁裁决的安排?2条规定：“由一方有权限公共机构(包括员)做成的文书正本或者经的文书副本及译本在适用本安排时可以免除认证手续在对方使用。可见澳门有权限的机构出具的书在内地可以直接认可使用。根据1993年部发布的?海峡书使用查证协议施行?第2条规定出具的书应由中国员协会或者、自治区、直辖员协会确认。(4)外国法人、其他组织、个人的委托书应在外国的需中国驻该国使、领馆认证。另外对于境外机构和人士在中国境内购置商品房律师还应根据建立部、开展和改革会、中国人民银行、工商行政理总、外汇理于2006年7月11日公布的?房地产外资准人和理的?(建住房2006171)的规定以及结合当地的详细政策应对以下两个方面的问题予以关注：境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过1年的境外个人可以购置符合实际需要的自用、自住的商品房不得购置非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人不得购置商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购置自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我国有关部门批准设立驻境内机构的证明境外个人应持其来境内工作、学习经我国批准的证明下同)到土地和房地产部门相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原那么境外机构和个人的产权登记对不符合条件的不予登记。82对买受人履约才能、资信的审核821 买受人为公民时的审核买受人的职业背景个人收入和家庭收入状况的有关证明如已缴个人所得税或家庭财产税的税单。买受人其他物业及财产证明如私人汽车所有权证等。买受人的信誉审核如征信中心的信誉记录(买受人须按揭贷款时详细调查和审核详见本操作指引本编第六章内容)。822买受人为法人或其他组织时的审核注册资金、营业额、银行信誉、资产负债表等财务报表、税收情况等。83 法律、法规、政策及当地对外居民、法人及其他经济组织对港、澳、台同胞、法人及其他经济组织外国人、法人及其他经济组织有特别规定的从其规定。 本节中对组织或者个人的明如营业执照、护照等都需要在有效内。 律师主要是审核为主如发现证件有虚假伪造嫌疑的应当进展及时调查。第9条 律师为开发商提供法律效劳时的重点内容91对房地产开发工程、对当事人主体资格开展适格性调查。在签订合同时发现证明有虚假伪造嫌疑的应当及时调查。92对购房人的资信审查。应审查购房人是否符合法律规定的主体资格其经济收入来源是否足够和稳定是否自用购房是否存在“炒楼意图或协同房地产商虚假按揭骗取银行贷款等情况(假如可能或者确实存在虚假按揭的情况律师必须防范自身的执业风险)。93 协助开发商审查购置工程商品房客户的购房明及有关购房手续的合法性。0条 律师为开发商提供法律效劳时的风险提示101 买受人提供虚假信息、资料、证件骗购商品房的风险。102买受人资信有瑕疵开发商未能的风险。103买受人归还贷款的才能有风险可能导致履约过程中无力还贷引发开发商担保的风险。 104买受人的诚信度存在瑕疵可能存在违背合同的风险。105 因为房地产的原因导致买受人不履行合同的风险。106买受人代理人不具备合法受权导致买卖合同效力瑕疵的风险。有以上情况出现时律师应当及时出具法律书提示法律风险。第二节 商品房销售广告要约与要约邀请1条 一般规定111要约邀请与要约的区分要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。 要约是一方当事人以缔结合同为目的向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方为要约人受领要约的一方为受要约人。商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象以直接缔结合同为目的。在商品房买卖中商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?(以下简称?解释?)第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违背的应当承当违约责任。因此开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约。112法律法规及性的相关规定我国?商品房销售理?对商品房销售的广告作了原那么性的规定。房地产开发商、房地产中介效劳机构发布商品房销售宣传广告应当执行?广告法?(以下简称?广告法?)、?房地产广揭发布暂行规定?等规定广告内容必须、合法、科学、准确。为了房地产广告工商行政理于1996年公布了?房地产广揭发布暂行规定?并于1998年进展了修订。?城房地产开发经营理?第26条、第27条规定房地产开发企业不得进展虚假广告宣传商品房预售广告中应当载明商品房预售答应证明的文在预售商品房时应向预购人出示商品房预售答应证明。?城商品房预售理?第9条也规定售楼广告和说明书应当载明?商品房预售答应证?的批准文。2条 律师为开发商提供法律效劳的内容121广告审查商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施。购房者往往通过商品房销售广告来是否有意向购置。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。根据?房地产广揭发布暂行规定?第6条的规定律师应提示开发商认真审查销售广告是否具备以下必须载明的事项：(1)开发商名称；(2)中介效劳机构代理销售的载明该机构名称；(3)预售或者销售答应证书；(4)广告中仅介绍房地产工程名称的可以不必载明上述事项。假如以上事项欠缺律师那么应提示开发商补齐资料。的商品房销售广告一般还会标注忠告性用语如“本广告仅作参考、“广告中详细确定的内容可作为购房合同附件等但律师应提示开发商此类内容不能作为免责理由。122制止发布商品房销售广告的情形根据?房地产广揭发布暂行规定?第4条的规定律师应提示开发商以下情形是制止发布销售广告的：(1)在未经依法获得国有土地使用权的土地上开发建立的；(2)在未经征用的集体所有的土地上建立的；(3)和行政依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的；(4)预售房地产但未获得该工程预售答应证的；(5)权属有争议的；(6)违背有关规定建立的；(7)不符合工程质量经历收不合格的；(8)法律、行政法规规定制止的其他情形。123 商品房销售广告内容应注意以下几种情形：根据?房地产广揭发布暂行规定?第7条、0条、3条、4条、6条、8条的规定律师应提醒开发商对销售广告尤其应注意以下事项：(1)不得含有、占卜等封建迷信内容对工程情况进展的说明、渲染不得有悖社会良好风气；(2)表示工程位置的应以从该工程到达某一详细参照物的现有交通干道的实际间隔 表示不得以所需时间来表示间隔 广告中工程的位置示意图应当准确、清楚、比例恰当；(3)涉及构造、装修装饰的应当、准确预售、预租商品房广告不得涉及装修装饰内容；(4)不得利用其他工程的形象、环境作为本工程的效果；(5)不得出现融资或者变相融资的内容不得含有升值或者回报的承诺；(6)不得含有广告主可以为人住者户口、就业、升学等事项的承诺。124审查广告要约邀请与要约的界限审查广告律师应提示开发商特别注意要约邀请与要约的区别商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请假如未写入合同对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约。该说明和许诺即使未载人商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违背的应当承当违约责任。3条 律师为开发商提供法律效劳时的重点内容131 提示开发商发布广告应备齐的资料和证明。132参与广告的文案创意防止广告文案中出现法律制止的内容；防止开发商做出在商品房买卖合同中没有涉及的属于要约性质的广告内容；防止开发商做出违背现行法律而不能履行的承诺内容。133审核制作完成的广告防止出现不符合相关法律、法规的内容以及遗漏相关法律、法规规定应出如今广告中的内容。134提示开发商应当慎重宣传。由于在商品房交付中客户假如不满意从广告中找理由是常见做法。所以律师应提示开发商在开发商业地产工程中应重视广告行为。135充分调查理解广揭发布详细媒体的审核和需要提供的证明资料。136提醒开发商在进展广告宣传时应注意的事项：(1)在商品房小区规划尚未通过批准前不应在广告中将自己设想中的小区状况详细描绘以免误导广告受众；(2)广告宣传的内容应特别是对那些内容确定且可能影响定价或买受人决策的部应实事求是切合实际；(3)涉及商品房小区规划、设计等可能发生变更的情况应向买受人说明并在签订合同中详细注明；(4)对委托销售代理机构对外发布的广告开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。4条 律师为开发商提供法律效劳时的风险提示141 因不理解相关媒体广告审核规定而导致广告不能播出的风险。由于广揭发布媒体的不同各个媒体的相关广揭发布审核也不尽一样而且一些详细的广告内容也需要提供相应的证明资料。假如不能及时理解相关规定很可能造成商品房销售广告不能及时审核通过并发布进而影响到商品房销售。142开发商提供虚假资料和证明的风险。由于相关法律法规和各个媒体的相关广揭发布审核规定商品房销售广告的内容不同需要提供的资料也不同。开发商为了广告可以及时在媒体发布可能会提供虚假甚至伪造的证明资料以图通过审核一旦被媒体和工商查出广告就可能被撤销发布。143假如商品房销售广告中的某些详细内容符合要约的条件即使商品房买卖合同中并没有相关内容条款开发商仍然存在承当违约责任的风险。144商品房销售合同中有些内容是制止提到的有些内容是不能实际实现的性内容(比方返本销售、售后包租、预租回报、零风险、买顶层送花园等承诺)。此类广告不能顺利通过媒体的广告审查即使通过最后也不能实现买受人可以撤销合同要求开发商承当缔约过失责任。 145 委托销售代理机构对外发布的广揭发生不符合法律规定、做出商品房买卖合同中没有的承诺、承诺内容开发商不能实际履行等情况发生的后果将由开发商承当。第三节 商品房买卖合同的认购书与定金5条 一般规定认购书(预订协议)一般是商品房买卖合同双方由于订立正式商品房买卖合同的条件、条款尚不明确而有待协商情况下从老实守信的原那么出发对将来订立商品房买卖合同的预先约定。定金是指为了担保债权的实现当事人一方根据合同的约定向对方给付的一定数量的金钱。债务人履行债务后定金应当抵作价款或收回给付定金的一方不履行约定的债务时无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。这就是我国合同法中定金罚那么的规定。定金罚那么是一种惩罚性的规定目的在于催促当事人正确、积极地行使权利。定金按其作用来分主要有订约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金五种实际中常见的有解约定金(是指当事人在合同中约定的以承受定金罚那么作为保存合同解除权的代价的定金)和违约定金(违约定金实际就是履约定金即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱)。在认购书中约定的定金性质较为复杂在审讯理中也有不同的判例。因此在人民发布相关解释前律师应当慎重处理。特别说明：?合同法解释二?已经施行对合同成立是一个打破商品房买卖合同又是一个特殊的合同是适用?解释?还是?合同法解释二?在理中会有争议律师应慎重处理亲关注理的动向。6条 律师为开发商提供法律效劳的内容161 参与开发商的销售工作会议草拟并协助开发商确定认购书并对开发商签订认购书中出现的法律问题提供口头或书面的法律和建议。162协助开发商拟定与销售有关的理制度。起草开发商致未正式签约客户以及已签约客户的、催款、终止等法律文书。7条 律师为开发商提供法律效劳时的重点内容171签订认购(预订)书的前提条件协商签订?商品房买卖合同?一般都有个较长的过程开发商为了稳住买受人要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)并要求买受人交付一定的定金。由于商品房开发的特点开发商既可能在预售答应证后签订认购协议也可能在未获得预售答应证的情况下签订认购协议。如开发商与买受人就尚未获得预售答应证的工程签订认购协议的属于类似意向书的法律律师应提醒开发商在此类认购书中加上类似于“买受人知道开发商尚未获得商品房预售答应证一旦获得预售答应证开发商立即买受人双方应当立即签订正式的?商品房买卖合同?的内容。172认购书(预订书)的根本内容签署认购书要注意认购书应包括以下根本内容：当事人或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订限、定金数额及定金处理等。假如尚未获得预售答应证那么应在认购书中说明。假如商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。在商品房买卖合同中律师应慎重适用?解释?和?合同法解释二?。173定金的处理定金是认购协议中一个很重要的内容也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同定金就按法律规定没收或双倍返还处理。但是假如因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。但是根据?解释?第5条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备?商品房销售理?6条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。因?合同法解释二?已经施行对商品房买卖而言是适用?解释?还是?合同法解释二?律师应慎重处理。认购协议中常常出现订金、押金等字眼这些不是法律意义上的定金。但假如认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同买受人违约订金、押金不退还出卖人违约双倍返还订金、押金对于这种订金、押金的法律性质认定就存在争议。在理中或仲裁机构有认定这是一种违约责任的约定也有认定为定金的。因此在人民发布相关解释前律师应当慎重处理。律师为开发商提供商品房买卖法律效劳时的工作：律师应当提示开发商如在合同约定的预约签订正式合同的限内买受人没有前来与开发商协商正式合同的或者双方经协商但无法就?商品房买卖合同?的内容达成一致的或其他认购书中约定的解约理由出现时开发商应当将解除认购书的发送至对方并留下记录(必要时可通过合法邮寄的方式送达)防止被买受人以重复房屋为由追究责任。174开发商销售商品房与买房人签订认购书买房人需要提供相应的资料：(1)公民认购商品房需要提交的证件：参照811。(2)法人认购商品房需要提交的证件：参照812。(3)委托代理人登记时应当提交的证明：参照815。8条 律师为开发商提供法律效劳时的风险提示181 当开发商经协商与详细买受人签订的认购书具备了商品房买卖合同的本质性内容且开发商已经按照约定承受了房款买受人支付部或全部价款时预约即转化为本约假如开发商改变不卖此房那么必须承当违约责任。182认购书中错把定金写成“押金或“订金的风险。押金和订金都不是法律意义上的定金假如认购书中没有特别说明且假如由于对方原因导致签约不能那么开发商不能按法律规定要求买受人双倍返还此款。第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节合同对商品房根本情况的约定9条 一般规定商品房的根本情况包括但不限于工程建立根据、商品房的销售根据以及商品房的坐落、用处、构造、层高、建筑层数、台是否封闭、建筑面积(套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积商品房面积在第二节介绍)、房屋平面图。191工程建立根据工程建立根据内容应约定国有建立用地使用权(在?物权法?施行前称国有土地使用权)根本情况、建立工程规划答应证编、施工答应证编等内容。1911 国有建立用地使用权(1)获得方式。根据?城房地产理法?(以下简称?城房地产理法?)的规定房地产开发用地的获得方式为划拨和出让两种但普通商品房建立用地必须以出让方式获得。国有建立用地使用权出让是指将国有建立用地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向支付土地出让金的行为。(2)规划用处及使用年限。建立用地规划用处及出让的年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生体育用地50年；商业、用地40年；综合或其他用地50年。1912建立工程规划答应证在城、镇规划区内进展建筑物、构筑物、道路、线和其他工程建立的建立或者个人应当向城、人民城乡规划主部门或者、自治区、直辖人民确定的镇人民申请建立工程规划答应证。建立工程规划答应证一般包括以下内容：答应证编发证名称和发证日建立建立工程名称、位置、宗地以及子工程名称、建筑性质、栋数、层数、构造类型计容积率面积及各分类面积附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。1913建筑工程施工答应证从事各类房屋及其附属设施的建造、装修装饰和与之配套的线路、道、设备的安装以及城镇政根底配套设施工程的施工建立在开工前应向工程所在地级以上建立主部门申请领取施工答应证。建筑工程施工答应证一般包括以下内容：建立、工程名称、建立、建立规模、设计、施工、监理、开开工日。192商品房的销售根据根据?商品房销售理?第3条规定商品房销售包括商品房现售和商品房预售。(1)商品房现售是指开发商将开工验收合格的商品房给买受人并由买受人支付商品房价款的行为。(2)商品房预售是指开发商将正在建立中的商品房预先给买受人并由买受人支付定金或者商品房价款的行为。除了上述规定部地方为了加强对商品房预售的理为商品房预售增设了一些条件。 房地产理部门在审查了开发商提供的营业执照、建立工程的立项、规划、用地和施工等批准、证件和工程施工进度方案、投入开发建立的资金证明等材料后对符合条件的发给?商品房预售答应证?。?商品房预售答应证?是商品房可以预售的唯一合法性其主要内容有：预售答应证、售房名称、工程名称、预售总建筑面积、房屋坐落、房屋用处、发证及发证日等。193房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中确实切位置包括商品房所在幢(座)、层数、门牌。194商品房用处是指行政主部门根据城规划、土地用处核准的房屋应用范围如住宅、写字楼、营业用房等。不同用处的商品房的价格、土地使用年限、物业理费用、税负等都有区别。 195房屋建筑构造根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别根据2000年8月1日施行的?房产测量?(gbt 17986-2000)的规定房屋的建筑构造分为六大类：(1)钢构造：承重的主要构件是用钢材料建造的包括悬索构造；(2)钢、钢筋混泥土构造：承重的主要构件是用钢、钢筋混泥土建造的；(3)钢筋混泥土构造：承重的主要构件是用钢筋混泥土建造的包括薄壳构造、大模板现浇构造及使用滑模、升板等建造的钢筋混泥土构造的建筑物；(4)混合构造：承重的主要构件是用钢筋混泥土和砖木建造的如一幢房屋的梁是用钢筋混泥土制成以砖墙为承重墙或者梁是用木材建造柱是用钢筋混泥土建造；(5)砖木构造：承重的主要构件是用砖、木材建造的。(6)其他构造：如竹构造、窑洞等。196层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直间隔 。根据?房产测量?的规定计人建筑面积的房屋层高应在220米以上(含220米)。层高与楼层的净高是不同的概念净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直间隔 层高=净高+楼板厚度。197房屋层数是指房屋的自然层数一般按室内地坪±00以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室其室内层高在220米以上的计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层地下层次以负数表示。198商品房的台是否封闭与房屋面积确实定有直接关系根据?房产测量?的规定封闭式台的建筑面积按其外围程度面积计算非封闭式台的建筑面积按其外围程度面积的一半计算。第20条 律师为开发商提供法律效劳时的内容201 参加开发商组织的合同评审会审查前审批资料并与工程等相关部门核实商品房的根本情况。202审查开发商起草的合同草稿并提出审查。203 协助开发商根据当地规定向工商行政主部门及或房地产开发行政主部门解释格式合同文本内容使开发商起草的格式文本通过上述部门的备案。204参加开发商与买受人的签约会谈向买受人解释合同内容。第21条 律师为开发商提供法律效劳时的重点内容211 核对开发商提供的有关国有建立用地使用权出让的相关合同以及其他相关资料(如、补充协议等)以确认商品房买卖合同约定的有关国有建立用地使用权根本情况与出让规定内容是否一致。212核对建立工程规划答应证内容以确认商品房买卖合同约定的有关商品房构造、层数等内容是否与建立工程规划答应证内容一致。213 核对商品房买卖合同约定的房屋幢为施工编还是地名编假如是施工编那么应向买受人告知房屋交付使用后的地名编以免引起不必要的纠纷。214核对所附房屋平面图该平面图应明确标注门、窗、墙体以及柱子如厨房、卫生间线集中或者除厨房、卫生间外的其他功能空间有线通行那么应向买受人告知并在平面图上标注线位置。215核对商品房室内层高假如室内层高不一致的应分别标注。216核实商品房层数是否按自然幢、层数编如未按自然幢、层数编而是根据当地风俗“跳编制(如跳13、14层)的应告知买受人。第22条 律师为开发商提供法律效劳时的风险提示221 商品房买卖合同约定的建立用地规划用处、出让年限、商品房构造、用处、层高、房屋平面图等商品房根本情况与实际交付的商品房情况不符的买受人有权要求解除商品房买卖合同也可以要求开发商赔偿其相应损失。222除合同约定的内容外如开发商发布的广告楼书对商品房根本情况所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立及房屋价格确实定有重大影响的应当视为合同的组成部对开发商具有约束力。223在起诉前开发商未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。224不符合商品房销售条件的开发商不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用；违背法律、法规规定擅自预售商品房的责停顿行为没收所得；收取预付款的可以并处收取预付款1以下的罚款。第二节 合同对商品房面积和价格的约定第23条 一般规定商品房的建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成。231套内建筑面积套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内台面积之和。(1)套内使用面积是指客、卧室、厨房、卫生问等商品房各功能使用空间墙体内外表所围合的程度面积之和是可以让买受人直接使用的面积。(2)套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积有共用墙和套内自有墙体两部。商品房各套(单元)之间的分割墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙(山墙)均为共用墙共用墙墙体程度面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按程度面积全部计入套内墙体面积。(3)套内台建筑面积。台建筑面积按?房产测量?的规定计算面积。232共有建筑面积共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑效劳的公共部位和公用房屋。共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有开发商无权随意处置不得、出租、赠送等。2321 共有建筑面积的组成。根据?房产测量?规定共有建筑面积由以下两部组成：一是电梯井、道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门、过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑效劳的公共用房和理用房的建筑面积；二是套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体程度面积的一半。使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑效劳的警卫室理用房作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。2322共有建筑面积的分摊。共有建筑面积的分摊原那么是整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积由整幢房屋产权人共同分摊非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。(1)住宅楼共有建筑面积的分摊。住宅楼以幢为须先计算出整幢建筑的共