物业管理人员必备的相关法律知识.docx

物业理人员必备的相关法律知识1.    售楼广告上的内容开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。假如广告上的宣传内容没有写入合同中即使将来这些宣传没有兑现开发商一般也不会因此而承当责任。假如开发商在这些材料上写得非常明确详细内容确定如“送多少钱的精装修“绿化面积到达多少平方米等等这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响即使这些内容没有写入合同开发商也要兑现。所以一些重要的广告一定要保存好假如将来发生纠纷可以作为证据。参考法条：?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条  2.    房地产商承当虚假广告民事责任的必要条件有？1房地产商发布了虚假广告。购房者要可以证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的这种虚假是房地产商主观成心所为。这是房地产商承当责任的前提。2购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖虚假广告对该广告承诺的内容抱有望才购置房屋的即受到了欺骗和误导。假如购房者在购房前或应知广告内容虚假或者购房者的购房行为与虚假广告无关那么不能认为是受到了欺骗和误导。3购房者的合法权益受到了损害。购房者的合法权益受到实际发生的损害这种损害包括财产的、金钱的、精的。4损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说是虚假广告欺骗和误导了购房者给购房者的权益造成了损害即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： ? 广告法?第三十七条 3.    ?认购书?一般包括哪些内容？?认购书?的内容包括：房及户型。房屋的建筑面积。房屋的价款及计算方式。签订正式购房的日。在一方不履行的处理问题。开发商的预售答应证。当事人双方根本情况。参考法条: ?人民适用担保法假设干问题的解释?、 第一百一十五条?合同法?第一百一十五条 4.    是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：?建筑面积计算规那么? 5.    是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积套内墙体面积台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+台建筑面积。 6.    套内墙体面积包括？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积一部分是非公用墙体面积。公用墙体程度面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体程度面积全部计入套内墙体面积。 7.    是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套单元商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有购房人按照法律、法规的规定对其享有权利承当责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 8.    公用建筑面积的分摊原那么是？公用建筑面积的分摊以幢为。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房效劳的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊；为部分范围效劳的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。屡次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后不划分各套商品房分摊的建筑面积的详细部位但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么? 9.    哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门、走廊、过道、公用厕所、电楼梯前、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业理用房等以及其他功能上为该建筑效劳的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体面积程度面积的一半。计算建筑面积的房屋层高高度均应在2.20米以上含2.20米以下同。参考法规： ?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么?。10.哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的使用空间。售房自营、自用的房屋。为多幢房屋效劳的警卫室、理包括物业理用房。参考法条：?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么?第九条 11.面积变了购房者可以退房吗？经有关部门批准以后商品房的面积可以变更但要在10日内购房者。在接到的15日内购房者可以作出退房的书面答复。在此间内未作书面答复的视为同意变更。开发商没有在规定的限内购房者有权退房。假如退房开发商要承当违约责任。参考法条：?商品房销售理?第二十四条12.面积误差比的公式是？面积误差比产权登记面积合同约定面积合同约定面积            ×100参考法规： ?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么? 13.处理房屋面积纠纷的原那么是？合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原那么处理：1面积误差比绝对值在以内含按照合同约定的价格据实结算买受人恳求解除合同的不予支持；2面积误差比绝对值超出买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在以内含部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出部分的房价款由出卖人承当所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在以内含部分的房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。参考法条：?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第十四条 14.买房一般要交哪些税？1       印花税。2契税。3证件印花税。参考法条：?北京人民修改<北京契税理规定>的?第一条、第二条 15.买房一般要交哪些费？1       房屋所有权登记费。2公共维修。(3)综合地价款。4证件工本费。 16.买车库交契税吗？购房者伴随普通住宅购置的车库可以减半征收契税按照1.5的税率征税；购房者伴随非普通住宅(如别墅)购置的车库不适用减半征收契税的政策仍然要按照3的税率征税。 17.继承和承受遗赠而获得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税定继承人继承房屋属于赠与行为应征收契税。 18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些？1贷款对象为有完全民事行为才能的自然人。2具有城镇常住户口或有效居民身份即要求借款人有合法的身份。3有稳定的职业和收入信誉良好有归还贷款本息的才能。4对首付款的要求银行间有些许差异。5有贷款人认可的资产作抵押或质押或有符合规定条件、具备代偿才能的或个人作为归还贷款本息并承当连带责任的保证人。6具有购房合同或协议。7贷款人规定的其他条件。 19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用？1       律师审查费。2费。3产权登记费。4费。 20.哪些财产可以抵押？一抵押人所有的房屋和其他地上定着物。二抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。三抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。四抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。五依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物当事人了抵押物登记以后可以抵押。六借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的必须将住房价值全额用于贷款抵押。 21.哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监的财产；以法定程序确认为、违章的建筑物。  22.哪些权利可以质押？1汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；2依法可以转让的股份、股票；3依法可以转让的商标专用权专利权、著作权中的财产权； 23.是转按揭？“转按揭是指已在银行个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款限或将抵押给银行的个人住房或转让给第三人而申请个人住房款变更限变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按延长原借款限的称为“加按变更抵押物称为“换按。 24.样的房子要评估？商品房、二手房和担保中心认为有必要进展评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。 25.是组合贷款？组合贷款是住房资金理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款是政策性和商业性贷款组合的总和即在住房公积金额度之外的贷款需求由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。 26.是个人住房贴息贷款？所谓个人住房贴息贷款是北京住房资金理中心、北京贷款担保中心与有关商业银行合作推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款无须再到理中心、银行跑两套手续交两笔手续费。这样贷款时间尤其是组合贷款的时间可能由以前的几个月节到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差那么由住房提供的利息返还给商业银行最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。 27.申请个人住房贴息贷款的条件是？1申请人必须是住房公积金的缴存人截至申请日为止申请人持续缴存住房公积金6个月以上或累计缴存12个月以上当前为正常的缴存状态。2提供符合要求的担保方式。3夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。4同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。 28.是住房补贴？住房补贴是停顿实物分房后为职工解决住房问题而给予的补贴资助采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将原用于建房、购房的资金转化为住房补贴分次(如按月)或一次性地发给职工再由职工到住房上通过购置或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的详细数额各地根据当地经济适用住房平均价格、平均工资以及职工应享有的住房面积等因素详细确定。 29.住房补贴随人走吗？职工在本范围内因各种原因变开工作且调入已建立住房补贴账户时应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入住房补贴账户。因职工停薪、离任、调开工作等各种原因中断为其交存住房补贴在未复薪、未找到新的工作或由于新的工作未建立住房补贴时职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原住房补贴账户下。住房补贴资金封存间仍按规定计息。此外和职工持有效证件可以查询本或个人住房补贴账户有关信息。 30.是一表？一表是指：?建立工程开工验收备案表?。 31.是两书？两书是指：?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。 32.收房时还哪些？?商品房面积实测技术书?、?物业理公约?。 33.室内环境检测一般由开发商提供吗？2002年7月1日以后开工的工程开发商必须提供室内环境检测。2002年7月1日以前开工的工程假如在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的开发商也要提供室内环境检测。 34.开发商时候算交房？当商品房已经开工并且到达交付使用条件以后开发商会书面购房者交接手续。在进展交接的时候开发商要提供一表两书、?商品房面积实测技术书?、室内环境检测和?物业理公约?。当购房者认为房屋符合约定并且在?房屋验收交接单?上签字以后开发商就完成了房屋的交付。假如开发商提供的不全购房者有权回绝接收房屋由此产生的延交房的责任由开发商来承当。 35.何种质量问题可以退房？经有关机构检测后确实发生房屋主体构造质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况购房者可以要求退房同时可以要求开发商承当违约责任。 36.房屋损毁、灭失谁来赔？在房子交付使用以前毁损和灭失的风险由开发商承当。在房子交付使用以后毁损和灭失的风险由购房者承当。购房者签了?房屋验收交接单?以后房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的视为开发商已经交付。 37.“不交费就不给钥匙？有些购房者在收房时会遇到这种情况开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用否那么就不给入住手续。购房者要清楚有些费用不是由开发商来收取的。契税：契税是在房屋交易时由购房者向税务缴纳的。假如购房者没有委托开发商开发商就不能代为收取。公共维修：此项只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修满后的大修、更新、改造一般由开发商代收但是开发商把交纳公共维修作为交付房屋的条件是没有法律根据的。面积测绘费收取原那么为“谁委托谁付费购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务费用应由开发商交纳。 38.了入住手续房子就是你的了吗？不是。只有经过登记以后获得了个人的?房屋所有权证?的房子才真正属于自己而且这种权利受到法律的保护。 39.“乡产权房能买吗？农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立开发商假如没有对土地的性质进展转换,不能用于房地产的开发建立。乡一级无权颁发房屋产权证。购房人一旦购置了这种房屋不但无法获得发放的房地产权属证明不能买卖而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。 40.一般时间办房产证？购房者可以委托开发商房产证也可以自己。假如购置的是现房购房者应该在订立合同之日起90日内房产证。假如购置的是房购房者应该在房屋交付使用之日起90日内房产证。 41.没有房产证的房子能抵押、买卖吗？房产证是房屋所有权的唯一证明没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。假如从事了上述的行为也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的但是假如双方因此诉至在一审法庭辩完毕以前可以提供房产证或者补办登记手续的抵押还是有效的。 42.人可以申请购置经济适用住房？1有当地城镇户口(含符合当地安置条件的人员)或、人民确定的供给对象。2无房或现住房面积低于、人民规定的住房困难家庭。3家庭收入符合、人民划定的收入线。4、人民规定的其他条件。由于各地的经济条件有很大差异上述规定的条件只是一个原那么性的规定详细购置经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。 43.预购经济适用住房开工前可以转让吗？可以。预购人在经济适用房开工前可以转让其预购的经济适用房但受让人必须已经获得经济适用房购房资格并持审核证明预售转让登记手续。 44.原价经济适用住房还以再买吗？对于以原价已购经济适用房的原购房人,在房屋产权转移手续后由北京各区国土房交易理部门出具不高于经济适用房购置单价经济适用房的证明可再次申请购置经济适用房可凭证明到北京建委开发办经济适用房购置资格的审核手续。 45.哪些公房不能上交易？1以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购置并且没有按照规定补足房屋价款的公房。 2已经被列入拆迁范围内的公房。 3所有权共有的房屋其他共有人不同意的公房。 4有所有权纠纷的公房。5已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。 6上后会形成新的住房困难的公房。7擅自改变房屋使用性质的公房。8被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。参考法条：?北京已购公有住房和经济适用住房上理?第五条 46.已购公房上价格由谁定？已购公有住房进入的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。 房屋转让和变更登记手续时房屋所在地的房地产交易理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进展核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常价格程度的区、房屋土地理应当进展现场勘察和评估并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。 买卖双方当事人对评估价格有异议的可以自接到评估价格书之日起15日内向北京房屋土地理申请复核北京房屋土地理应当自接到复核申请之日起10日内作出复核。 参考法条：?北京已购公有住房和经济适用住房上理?第十三条 47.没有?房屋租赁答应证?可能会产生后果？何处?房屋租赁答应证?？假如没有?房屋租赁答应证?租赁合同仍然有效。但是在房屋租赁中以下两类承租人假如没有?房屋租赁答应证?就不能相关手续。一是对于租用房屋从事消费经营活动的承租人来说?房屋租赁答应证?可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说?房屋租赁答应证?是向户口登记的凭证之一。假如要?房屋租赁答应证?您应该到当地房地产理部门。假如是所在地以外的建制就要在、房地产理部门委托的机构。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第十六条、第十七条。 48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？假如承租人在房产证上看到有其别人的名字就说明该房屋是共有房屋这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房因为房屋是夫妻共有的假如妻子不同意出租承租人就不能租住该房屋了。 49.被抵押的房屋可以出租吗？假如房东得到了抵押权人的同意就可以出租假如没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以承租人一定要仔细检查房产证理解房屋的产权状况假如看到房产证上说明该房屋已被抵押的承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。 50.哪些房屋不能出租？没有房产证的房屋是不能出租的产权证是房屋的权属证件没有产权证就无法证明房屋的法律关系从而就没有房屋租赁的法律根底；共有的房屋未经全体共有人书面同意的以及产权不清权属有争议的属于建筑的房屋也不能出租；另外假如该房屋不符合平安不符合、环保、卫生等主部门的有关规定或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的属于法律法规制止出租的房屋那么就不能出租。假如经和行政裁定、查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的同样不能出租。此外还有需要注意的问题未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人这样做一是违背法规二是对承租方平安造成威胁。对于房屋所有人已亡的房屋继承人应当按?继承法?的规定办妥房屋继承过户手续后方可出租该私有房屋。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第六条。 51.假如租用了法律制止出租的房屋办？租用了这样的房子就有可能因违背了法律法规的强迫性规定而导致租赁合同无效承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租假如出租人有过错的话还可要求出租人赔偿损失。假如承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律制止出租的房屋承租人还可以撤销合同要求对方赔偿损失。假如房屋不符合平安危及承租人平安安康承租人即使在租赁的时候知道这种情况也可以随时解除合同。参考法条：?合同法?第五十八条、第二百三十三条。 52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？根据法律规定租赁房屋当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益应尽量使用中国消费者协会或当地房部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的可以被视为是不定租赁合同但是一旦产生纠纷就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是样的从而就难以保护双方的利益了。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第九条。?合同法?第二百一十五条。 53.房屋租赁合同必需要备案吗？对于经营性用房来说签订、变更、终止房屋租赁合同出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产理部门登记备案手续。而住宅用房暂可不备案但为有效保护承租人的权益还是登记备案否那么就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样出租人也面临着承租人将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了但凡在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、国土资源和房屋理或其委托的街道办事处、乡镇人民租赁效劳站登记备案手续。假如出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人出租人就要到北京国土资源和房屋理备案了。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第十三条。 54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？双方当事人应当向房屋所在地的、人民房地产理部门登记备案手续。房屋租赁合同登记备案主要是为了便于理同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案合同还是合法有效的双方必须按照合同的规定履行。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第十四条。 55.承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施而且在装修的时候也不能随意改变房屋的构造撤除承重墙。假如承租人没有得到出租人的书面同意就装修了承租人不仅要恢复原来的状态还要赔偿出租人的损失。经过出租人同意的装修双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下将装修后的财产折价转让给出租人。参考法条：?执行民法通那么假设干问题的?第八十六条。 56.承租人可以随意改变房屋的用处吗？承租人必须按照合同的约定使用房屋不能私自改变房屋的用处。倘假设需要改变的话也应当事先征得出租人的书面同意。假如法律对该出租房屋有特别要求的话还要征得主的批准。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第二十四条。 57.在出租间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务除非双方在合同中约定由承租人来承当维修义务否那么出租人有义务检查、维修房屋保证房屋符合合同规定的用处。对于承租人增添的附属设备双方也可以约定由谁来负责维修。假如是因为出租人不及时修复房屋没有尽到检查和维修的义务从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故并且给承租人的人身财产带来损失的出租人就应当承当赔偿责任。参考法条：?合同法?第二百二十条。?城私有房屋理?第十九条。建立部?城房屋租赁理?第二十一条、第二十三条。 58.在情况下出租人可以不负责任？假如房屋损坏是因为承租人的过错造成或者是因为等不可抗力的因素造成或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的出租人可以免责。但是要注意的是假如该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务使得房屋未处于良好使用状态下发生了不可抗力的而致使房屋损坏的出租人不能免责并应依过错程度承当一定责任。假如双方约定由承租人负责检查、维修房屋但是出租人在出租时对该房屋的现状有所隐瞒的假如房屋发生破坏性事故的话出租人也不能因此完全免责。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第二十三条。?合同法?第二百二十二条。 59.房屋拆迁后原来的租赁合同还有效吗？房屋拆迁后房屋租赁关系仍然有效双方应当按照租赁合同继续履行出租人不能以此为理由终止租赁合同但由于以前的房屋被撤除了所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。假如补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样双方还可以根据实际情况调整租金。假如不符合原来的用处承租人也可以解除合同。参考法条：?城房屋拆迁理?第二十七条。 60.承租人可以获得拆迁补偿吗？承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定我国各地的情况都不太一样。在北京拆迁人必须对被拆迁人予以补偿这个被拆迁人就包括承租人但是承租人必须具有北京常住户口按照规定的租金正式承租房屋而且必须是长居住才能获得拆迁补偿。参考法条：北京?北京城房屋拆迁理?第二十七条。 61.承租人可以购置承租的房子吗？  假如出租人要卖掉房子应当首先承租人。假如想购置房子的人给出的条件和承租人的条件一样那么出租人应当把房子卖给承租人这就叫作“优先购置权。当然假如承租人出的价格比别人低出租人就可以把房子卖给别人了。参考法条：?合同法?第二百三十条。62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？假如承租人不想买下这套房子那么承租人在原租赁合同规定的时间内还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁。因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的承租人应向老房东履行合同义务所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权承租人向新房东支付租金并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前承租人仍应按原合同履行将租金交给老房东。参考法条：?合同法?第八十条、第二百二十九条。 63.出租人依法终止合同被转租人应当办？假如出租人依法终止房屋租赁合同那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。被转租人可以要求承租人承当转租合同的违约责任假如出租人也参与了增值租金的分成那么出租人也应当承当一部分责任。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第三十一条。 .转租限可以比原租长吗？转租限一般不能超过原租赁。但是假如出租人同意并且和承租人签订了相应的补充协议那么转租限就可以比原租长。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第二十九条。 65.承租人能提早退租吗？假如提早退租应当提早多长时间出租人？假如合同中规定了租赁限同时没有对提早退租问题作出特别规定的话承租人提早退租就是一种违约行为需要承当违约责任。承租人提早退租应当在合理的限以前出租人以便出租人能找到新的房客。合理限是多长法律上没有规定要根据详细情况和合同的约定来定通常是一个月。 66.租房满未签订新的租房合同会导致结果？租赁满双方未签新的合同出租人有权要求承租人搬出。假如承租人继续住在租赁房屋里而出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效但此后的租赁间为不定也就是双方当事人可以随时解除租赁合同但出租人解除合同时应在合理限前承租人。参考法条：?合同法?第二百三十六条。 67.承租人在情况下可以解除合同？在房屋租赁间假如存在以下情况承租人就可以单方面解除合同：1出租人未按时交付房屋经承租人催告后在合理限内仍未交付。2出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定致使承租人不能实现房屋租赁的目的。3出租人已交付的房屋存在缺陷危及承租人平安或安康的。4出租人不履行检查、维修义务以致危及承租人平安或安康的。参考法条：?合同法?第九十四、二百三十二、二百三十三条。 68.叫做廉租住房？谁能申请廉租住房？城镇廉租住房是和为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭而向他们提供的租金相对低廉的普通住房。如今大多数城已经有了廉租住房。申请廉租住房以家庭为。申请廉租住房的家庭应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资格提出书面申请然后经所在区房屋土地理廉租住房理部门审核登记后才能轮候配租。收到房租补贴或分配廉租住房后每年还要承受家庭人口与收入状况定审核。符合最低收入和住房困难的城镇居民可申请配租廉租住房详细由地方确定北京城近郊八区的是： 1)连续享受北京城最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本非农业常住户口、持有本门认定的优抚对象明的家庭。 2)家庭人均住房使用面积75平方米以下。参考法条：北京国土资源和房屋理?北京城镇廉租住房理施行?第一条第一款。北京国土资源和房屋理?北京城镇廉租住房理?第一条。 69.廉租住房的租金如何确定？城镇廉租住房制度主要有3种形式即租金减免、租金补贴和实物配租其中以租金补贴为主。以北京为例配租按人均10平方米使用面积包括原住房面积每平方米补贴25元。参考法条：北京国土资源和房屋理?北京城镇廉租住房理?第三条。建立部、税务总?城镇最低收入家庭廉租住房理?第五条。 70.在哪些情况下会收回廉租住房或停发租赁补贴？假如将承租的廉租房转借、转租擅自改变廉租房用处或者连续6个月以上没有在廉租房里居住就会收回廉租房或者停发租赁补贴。参考法条：建立部、税务总?城镇最低收入家庭廉租住房理?第十九条。 71.叫做承租权转让？怎样承租权转让？承租权转让就是在租赁限内承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人由第三人代替承租人直接向出租人继续履行该房屋租赁合同这个第三人就叫作承租权的受让人。承租人首先要征得出租人的书面同意然后和受让人签订“房屋承租权转让合同最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同变更承租人由受让人继续履行合同。假如原租赁合同进展了房屋租赁登记备案那么还要到同一机构登记备案手续。参考法条：?合同法?第八十八条。72.按揭房屋能出租吗？以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行从而获得贷款房东拥有对房屋有限的产权因此不能未经银行同意、出租或抵押该房屋。假如出租人想出租按揭房那么可以向贷款银行提出申请经同意后出租该房屋。 73.出租人能转租公房吗？假如将所租住的公房作为廉租房转租需要经过同意吗？对于出租人租住的公房假如获得拥有该公房所有权的同意出租人就有权转租公房且有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。假如出租人将自己租住的公房作为廉租房出租那么无需经过同意而也无权分享出租该公房获得的利益但应向所在区房屋土地理申报。  74.假如租住公房的出租人和承租人发生了纠纷出租人有权起诉吗？对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况假如出租人事先征得了房屋的所有权人的同意那么出租人就有权起诉承租人要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。假如出租人没有征得的同意私自转租那么出租人就只能恳求判决合同无效然后要求承租人搬出并支付房屋的使用费了。对于出租人已经购置的公房因为出租人是房屋的所有人所以他当然有权提起诉讼要求承租人履行合同支付租金和违约金并且赔偿损失。参考法条：?合同法?第五十八条。 75.涉外出租需要履行哪些手续？属于涉外出租房屋的都应在房屋土地理部门备案。在北京应向房屋土地理房改处提出申请,经审核符合规定的发给北京房屋土地理统一印制的?房屋租赁证?并加盖“涉外；同时还要具备涉外平安审查批准。此外出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、明等。参考法条：?北京房屋土地理在全范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的?第一条。 76.要将房屋出租给经营者出租人应当证件？还应当注意？出租人应当?房屋租赁证?。对于租用房屋从事消费、经营活动的承租人来说?房屋租赁证?是经营场所合法的有效凭证因此出租人应当?房屋租赁证?。要将房屋出租给经营者出租人应当检查承租人的证件确保承租人进展的是合法经营。此外还需要经常检查一旦发现有犯罪、无照经营等活动出租人应当向举报。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第十七条。部?租赁房屋治安理规定?第七条、第九条第三款。 77.假如出租人将房屋出租给了无照经营者会产生后果？假如出租人知道或者应当知道承租人进展的经营活动是属于无照经营仍然将房屋租给他们的就会受到工商理部门的行政处分。    参考法条：?无照经营查处取缔?第十五条。 78.出租房屋用于消费经营和用于居住有何不同？两者的理体制不同。用于消费经营的出租房出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的而住宅用房那么需遵循有关的租赁政策。出租房用于消费经营的特征：租金不同：双方可以自行商定租金而不受住房租赁指导价格的约束。修缮责任不同：对于房屋的自然损坏可以在合同中规定由谁负责维修而不一定由出租人负责维修。 79.出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出租人缴纳吗？个人出租房屋并获得收入应依法纳税。根据?北京个人出租房屋税收征收理?的规定税务可以委托各级的外来人口理部门、区房屋土地理、街道办事处乡镇或经北京地方确认的其他具有代征税费才能的作为代征人负责出租房屋税款的征收。应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例出租人应缴纳以下税费：营业税、城维护建立税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城房地产税、印花税。如今除了个人所得税按照现行进展申报纳税以外其余只需按实际收入的5计征综合税费就无需缴纳此外的其他税费了。除了合同印花税由双方各自承当50以外所有税费都应由出租人缴纳而不可约定由承租人承当。参考法条：北京地方?北京个人出租房屋税收征收理?第三条、第四条。 80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要承租人吗？出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去但是房屋的所有权还是属于出租人的他有权按照自己的需要处置自己的房屋。出租人卖掉房屋需要承租人。在卖出房屋之前出租人应当在合理的时间范围内承租人因为在同等条件下承租人有权优先购置承租的房屋。参考法条：?合同法?第二百三十条。 81.出租人把出租房抵押出去原租房合同有效吗？有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁间内承租人可以继续住在那里出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能归还债务而将房屋变卖或者拍卖了承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。参考法条：?担保法?第四十八条。 82.房屋租赁间承租人亡的合同还有效吗？有效。在本情景中虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋但是因为承租人是与家人一起居住的所以承租人亡后其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。参考法条：?合同法?第二百三十四条。 83.承租人亡后未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？承租人亡假如该承租人的家人并没有和他共住原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。 84.假如是出租人亡合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？在租赁间出租人亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时继承人就自动成为新的产权人双方应当继续履行合同出租人的家人无权收回房屋。 85.出租人有权提早收回房屋吗？对于有固定限的房屋租赁出租人是否有权提早收回房屋首先要看合同是规定的。假如合同中没有规定出租人就必须事先征得承租人同意；假如承租人不同意出租人就只好继续履行合同了。但假如承租人利用租赁的房屋从事活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变构造、改变用处或者拖欠房租达6个月之久出租人就可以提早收回房屋终止合同了。参考法条：?合同法?第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建立部?城房屋租赁理?第二十四条。 86.假如双方没有约定租赁限出租人可以随时收回房屋吗？假如双方没有约定房屋租赁的限就是不定租赁了双方可以随时解除租赁合同但出租人也应提早承租人。参考法条：?合同法?第二百三十二条。 87.承租人不交房租出租人该讨租呢？承租人无正当理由延迟缴付或回绝缴付房租的出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。假如承租人未缴付房租累计达6个月之久出租人可以收回房屋解除合同并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。假如承租人还是拒不缴付出租人就可以恳求强迫其缴纳租金了。参考法条：建立部?城房屋租赁理?第二十四条。 88.承租人没有缴纳物业费物业有权要求出租人付款吗？假如出租人和承租人约定由承租人向物业缴纳物业费而且得到了物业的书面确认那么物业就不能再要求出租人付款了否那么物业还是有权要求出租人付款的。 也就是说承租人向物业缴纳物业费的约定必需要得到物业确实认。假如出租人和承租人的这个约定没有得到物业的书面确认那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力而对物业不发生效力出租人必须对物业承当责任。参考法条：?合同法?第八十四条。 .合格的中介机构该有哪“两证？有效证件应当挂在哪里？合格的中介机构应当有“两证也就是