物业管理法律知识培训40.pptx

物业管理的法律知识物业管理的法律知识第一节第一节 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 业主与业主与 非业主使用人非业主使用人 一业主一业主业主的权利条例业主的权利条例业主在物业管理活动中，享有以下权利：业主在物业管理活动中，享有以下权利：一按照物业效劳合同的约定，承受物业管理企一按照物业效劳合同的约定，承受物业管理企业提供的效劳；业提供的效劳；二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；关事项提出建议；三提出制定和修改业主公约、业主大会议事规三提出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么的建议；那么的建议；四参加业主大会会议，行使投票权；四参加业主大会会议，行使投票权；五选举业主委员会委员，并享有被选举权；五选举业主委员会委员，并享有被选举权；六监视业主委员会的工作；六监视业主委员会的工作；七监视物业管理企业履行物业效劳合同通过七监视物业管理企业履行物业效劳合同通过监视；监视；八对物业共用部位、共用设施设备和相关场地八对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监视权；使用情况享有知情权和监视权；九监视物业共用部位、共用设施设备专项维修九监视物业共用部位、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用；资金以下简称专项维修资金的管理和使用；十法律、法规规定的其他权利。十法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行以下义务：业主在物业管理活动中，履行以下义务：一遵守业主公约、业主大会议事规那么；一遵守业主公约、业主大会议事规那么；二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；章制度；三执行业主大会的决定和业主大会受权业主委三执行业主大会的决定和业主大会受权业主委员会作出的决定；员会作出的决定；四按照国家有关规定交纳专项维修资金；四按照国家有关规定交纳专项维修资金；五按时交纳物业效劳费用；五按时交纳物业效劳费用；六法律、法规规定的其他义务。六法律、法规规定的其他义务。二业主大会二业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的组织。 另一种形式：业主代表大会 业主代表大会的召开：但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么，选聘和解聘物业管理企主大会议事规那么，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。以上通过。业主大会的职责：业主大会的职责： 一制定、修改业主公约和业主大会一制定、修改业主公约和业主大会议事规那么；议事规那么；二选举、更换业主委员会委员，监二选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作；视业主委员会的工作；三选聘、解聘物业管理企业；三选聘、解聘物业管理企业；四决定专项维修资金使用续筹方案，四决定专项维修资金使用续筹方案，监视施行；监视施行；五制定、修改物业管理区域内物业五制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；章制度；六法律、法规或者业主大会议事规六法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。那么规定的其他有关物业管理的职责。首次业主大会的召开： 由行政主管部门指导召集组织 例行业主大会的召开：由业主委员会负责业主大会一般每年至少召开一次；特殊情况下可召开临时业主大会20%。业主大会闭会期间，由业主委员会代行职责。 三业主委员会三业主委员会 业主委员会：业主大会的执行机构。 由业主代表大会选举产生。 一业主委员会宗旨一业主委员会宗旨 代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创造良好生活、工作环境。造良好生活、工作环境。二业主委员会的职责二业主委员会的职责一召集业主大会会议，报告物业管理的施行一召集业主大会会议，报告物业管理的施行情况；情况；二代表业主与业主大会选聘的物业管理企业二代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；签订物业效劳合同；三及时理解业主、物业使用人的意见和建议，三及时理解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业管理企业履行物业效劳合同；监视和协助物业管理企业履行物业效劳合同；四监视业主公约的施行；四监视业主公约的施行；五业主大会赋予的其他职责。五业主大会赋予的其他职责。三业主委员会议三业主委员会议 一般定期召开，也可临时召集，半数以上出席委员通过的决议、决定有效。四业主委员会须遵守的原那么四业主委员会须遵守的原那么1及时答复议案，张贴重要事项；2所有决议决定议案不得违背政策法规；3提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项 以书面形式送达；4所办事项设立专门的档案备查。 四非业主使用人四非业主使用人指合法使用单位的租客、分租客或其别人。 其权益来自于法律、法规的规定和业主公约的受权。 第二节 物业管理法律关系的主体之一 物业管理经营人 物业管理经营人：从事物业管理的企业或组织。 需获得：经营资格 管理资格 物业管理经营人主体资格现状： 1独立法人资格 2附属于某法人企业的分支机构 一物业管理公司的法律地位一物业管理公司的法律地位一物业管理公司是企业法人一物业管理公司是企业法人有一般企业法人的共同特征有一般企业法人的共同特征二物业管理公司与业主和非业主使二物业管理公司与业主和非业主使用人的关系用人的关系总体关系：平等的民事法律关系总体关系：平等的民事法律关系以合同的订立为根底：即合同关系以合同的订立为根底：即合同关系详细地说：详细地说：与业主：委托被委托、效劳被效劳的与业主：委托被委托、效劳被效劳的关系关系与非业主使用人：效劳被效劳的关系与非业主使用人：效劳被效劳的关系三物业管理公司现今承担了某些城三物业管理公司现今承担了某些城市管理职能市管理职能二对物业管理公司的法律规制二对物业管理公司的法律规制一物业管理企业的资质条件一物业管理企业的资质条件四级资质：四级资质：一、二、三及临时资质一、二、三及临时资质资质要求：资质要求：1注册资本注册资本2一定资质的管理人员、技术人一定资质的管理人员、技术人员员3管理物业类型管理物业类型4管理物业规模管理物业规模5获奖情况获奖情况6企业管理制度与财务管理制度企业管理制度与财务管理制度7维修基金及使用制度维修基金及使用制度二物业管理从业人员应具备的条件二物业管理从业人员应具备的条件 业务知识、工作经历、思想品德合格。 企业经理采取集中定点培训 部门经理、管理员各地组织培训 培训合格：颁发“岗位培训合格证书思想、职业道德、工作经历才能绩等合格： 颁发“岗位合格证书 第三节第三节 物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体一建筑物的所有权类型一建筑物的所有权类型一专有部分一专有部分私人独占的部分，其权利行使具有排他性私人独占的部分，其权利行使具有排他性二共用部分二共用部分1任何人不可将其改做他用、自用特批除外任何人不可将其改做他用、自用特批除外2不干扰别人使用，不能给别人造成滋扰或危不干扰别人使用，不能给别人造成滋扰或危险。险。物业管理主要指的是对共用部分的管理、物业管理主要指的是对共用部分的管理、维修、养护等公共性效劳。维修、养护等公共性效劳。二物业管理主体的行为标准二物业管理主体的行为标准一分散业主的行为标准 依法依约，不损害集体，不影响别人。二非业主使用人的行为标准二非业主使用人的行为标准 几个方面：对业主 对物业 对公共 三物业管理公司的行为标准三物业管理公司的行为标准总体要求：总体要求：依法守约、克尽职守，依法守约、克尽职守，处事公正、效劳到位处事公正、效劳到位不渎职、失误。不渎职、失误。第四节 物业管理法律关系的内容 权利和义务一业主的权利和义务一业主的权利和义务一业主的权利一业主的权利1财产权财产权：占有权、使用权、收益权、处：占有权、使用权、收益权、处分权分权2提议权、建议权、监视权提议权、建议权、监视权3决策权、表决权决策权、表决权4业主权利的保存业主权利的保存政府或有关组织的相关规定等，均不政府或有关组织的相关规定等，均不阻碍业主售卖、转让、租赁或以其他方式阻碍业主售卖、转让、租赁或以其他方式处量、处理其拥有的份数。处量、处理其拥有的份数。二业主的义务二业主的义务遵章守规、交费、配合等遵章守规、交费、配合等 二物业管理公司的权利和义务二物业管理公司的权利和义务 物业管理公司应当具备的权利内容：1有权采取完成委托任务所必须的行为；2有权获得劳动报酬； 3有权根据物业管理合同制止违犯全体 业主利益的行为。一物业管理公司的管理权一物业管理公司的管理权1 1管理权问题的提出管理权问题的提出 l l 物业管理权产生的缘由物业管理权产生的缘由: :(1)(1)分散产权业主民主、统一管理物业分散产权业主民主、统一管理物业的要求的要求(2)(2)社会分工与专业化的要求社会分工与专业化的要求 业主大会及业主委员会之所以可以业主大会及业主委员会之所以可以采取或受权采取某些带有强迫性的手采取或受权采取某些带有强迫性的手段，其根据的是每个业主事先的受权。段，其根据的是每个业主事先的受权。 2 2管理权的来源管理权的来源 物业企业管理权的来源可归结为：物业企业管理权的来源可归结为： (1) (1) 业主承诺、合同表达业主承诺、合同表达 2 2行政管理机关受权行政管理机关受权二物业管理公司的义务二物业管理公司的义务 最大义务：遵法守规最大义务：遵法守规 应尽义务：依约尽责应尽义务：依约尽责 第五节第五节 物业管理的法律根底物业管理的法律根底 一物业管理法律的渊源一物业管理法律的渊源 一宪法 二法律 公司法、民法通那么、合同法等 三行政法规 ?城市私有房屋管理条例? 四地方性法规 ?广东省物业管理条例? 五部门规章及地方性规章二物业管理法律责任二物业管理法律责任 指由于违背物业管理法律标准而应当承担的法律后果。法律责任的前提：违法行为承担法律责任的结果：法律制裁 物业管理违法行为的构成要件： 一违法性 二危害性 三可罚性 以上三者同时具备，才能由当事人承担法律责任物业管理法律责任的种类：物业管理法律责任的种类：1民事责任：民事责任：停顿损害、排除阻碍、停顿损害、排除阻碍、消除危害、恢复原状、赔偿损失、修复更消除危害、恢复原状、赔偿损失、修复更换、赔礼抱歉等。换、赔礼抱歉等。2行政责任：撤消执照、罚款、公开行政责任：撤消执照、罚款、公开检讨、行政纪律处分、取消资质。检讨、行政纪律处分、取消资质。3刑事责任刑事责任作业作业1.谈谈在学习专业课之前所认识的谈谈在学习专业课之前所认识的物业管理物业管理2.论学习产权理论的意义与作用论学习产权理论的意义与作用3.如何理解物业管理中存在的委如何理解物业管理中存在的委托托代理问题？如何解决代理问题？如何解决？