签订二手房买卖合同需要注意的事项.docx

签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？2一、合同签订前应考前须知2二、合同签订时应考前须知3第三章   二手房交易考前须知6第三节：如何签订二手房买卖合同6一、签订二手房买卖合同应具备的条件61 二手房买卖合同的根本内容62 签订二手房买卖合同的主体资格63 共有权人售房的主体条件74 如何防止无处分权人处分别人的房产75 购房人多于二人办86 如何以未成年子名义购房87 登记在未成年子名下的房屋如何再次转让98 能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款99 非京籍人士在购置二手房时与北京户口购置的区别9二、签订二手房买卖合同的考前须知91 卖方诈骗手法9 1 用假房产证诈骗10 2 利用假诈骗10 3 查封的房屋。10 4 列入拆迁范围的房屋。10 5 利用房屋买卖合同诈骗。10 6 房主拖欠物业费让买方支付。10 7 私卖夫妻房产行骗。102 买方诈骗手法11 1 以先过户后付款的方式再次房屋11 2 以不支付首付款的方式贷款购房11 3 先过户后办个人住房抵押贷款。11三、如何签订二手房买卖合同111 核对买卖双方的根本信息112 核实并在合同中注明房屋的根本状况123 如何约定抵押权124 如何审核或约定房屋共有权内容125 对产权纠纷的声明126 对房屋租赁的声明137 对特殊的声明138 签订未产权证的房屋买卖合同应注意的问题139 如何约定付款方式1310 如何约定房屋的交付14 1 确定二手房的交付14 2 约定与房屋一并交付的物品15 3 房屋附属物的交付1511 如何约定房屋风险转移1512 提早入住装修的风险1613 提早入住对装修费的约定1614 如何约定物业费等费用1615 已售公房物业费、供暖费如何处理1616 签约时注意小区的供暖方式及收费1717 如何约定公共维修1718 在签订购房合同时如何约定延交房内容1719 售房人不同意签订详细房屋买卖协议办1820 产权登记的约定1821 如何约定违约责任1823 房屋买卖合同中违约金的比例约定多少为适宜1924 如何约定争议的解决方式2025 如何约定二手房买卖合同的解除2026 如何约定合同的变更与转让2027 如何约定合同的生效条件2128 合同的附件包括哪些内容2129 卖方在签订和履行买卖合同时应考前须知2230 在楼价上涨背景下的购房应注意的问题23四、二手房买卖合同履行中应注意的问题241 对买方有利的交易程序242 对卖方有利的交易程序243 对买卖双方都是平安的交易程序24(1) 引入房屋中介作为交易平安的担保。24(2) 引入专业的金融担保。24(3) 银行的资金托。25(4) 买方或卖方自己提供担保。25(5) 提存。254 提存协议的根本内容25签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？在二手房交易中许多购房者往往只关注房产价值的上下而忽略了对交易中可能出现的问题对于如何签订房地产买卖合同所知更少。一、合同签订前应考前须知在签订二手房买卖合同前购房者需要对售房者有较为全面的理解：首先产权所有人的件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?假如是几位共有那么共有人是否全部同意?房产时房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时也要全部到场。如有特殊情况不能到场需出具经过的委托书及代理人件由委托代理人替其签章第二购房者要对即将进展交易的房产进展必要的理解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用处是；是办公还是居住或是其他；该房产有没有被和行政依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押?根据?担保法?的规定：抵押间抵押人转让已登记的抵押物的应当抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。在这里假如该房产已设定抵押那么抵押方即为售房者抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方在转让该房产时并未第三方或未告知购房者此房已设定抵押那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下此房产方可进展买卖。另外还要注意该房产是否已设定租赁？假如该房产已经出租那么需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购置权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？二、合同签订时应考前须知购置二手房时除了在签订二手房合同前要对该房产有一个大体的理解外在签订二手房合同时也需要注意以下问题：第一需要准备的证明材料。购置房地产购房者可能是一人也可能是数人。无哪种情况都需要购房者准备好如下材料：1原件或护照原件及复印件；2未成年人的户口簿或出生证明；3有委托代理人须提供经的委托书及代理人。购房者如是境外人士所提供的材料是外文的需到翻译翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构、认证前方为有效。另外要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或、住所。这里主要是搞清当事人的详细情况、联络等以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、构造、格、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属要与第一条衔接房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部；房屋的物业理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款。这里也是很主要的内容主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等履行限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介、律师、评估机构等效劳；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承当违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式需要注意的是假如双方同意采用仲裁的形式解决纠纷应按照我国?仲裁法?的规定写清明确的条款。合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事入不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后财产如何进展返还。合同中止、终止或解除条款。按照?合同法?第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的、协助、等义务；解除权的行使限；补救措施；合同中止、终止或解除后财产如何进展返还。合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进展变更、转让的制止条款。第三章   二手房交易考前须知 第三节：如何签订二手房买卖合同 一、签订二手房买卖合同应具备的条件 1 二手房买卖合同的根本内容 二手房交易的过程比拟复杂涉及的内容较多按照法律规定房屋买卖应签订书面的合同这是法律的强迫性规定。二手房买卖合同应当具备下面主要内容： 1 当事人名称或者和住所； 2 房屋所有权证书名称及编 3 房屋根本状况；包括产权声明等 4 房屋的用处或使用性质； 5 房屋价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间； 6 房屋交付及过户及日； 7 房屋装饰、设备的现状； 8 权利义务内容； 9 违约责任； 10 解决争议的； 11 合同生效条款 12 合同的中止、终止或解除； 13 合同的变更与转让； 14 双方约定的其他事项； 15 合同附件。 2 签订二手房买卖合同的主体资格 我国?合同法?规定不具备主体资格所签订的合同无效无效的合同在合同中所约定各项权利义务对签约双方均无法律约束力将产生互相返还的法律后果。在签订买卖合同时买卖双方都必须具有相应的民事行为才能和民事权利才能。 1 买卖双方都必须具有完全的民事行为才能。?民法通那么?从第九条至第十四条规定公民从出生时起到亡时止具有民事权利才能依法享有民事权利承当民事义务。 公民的民事权利才能一律平等。 十八周岁以上的公民是成年人具有完全民事行为才能可以进展民事活动是完全民事行为才能人。十六周岁以上不满十八周岁的公民以自己的劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为才能人。第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为才能人可以进展与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为才能人由他的法定代理人代理民事活动。 不能识别自己行为的精病人是无民事行为才能人由他的法定代理人代理民事活动。不能完全识别自己行为的精病人是限制民事行为才能人可以进展与他的精安康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。 无民事行为才能人、限制民事行为才能人的监护人是他的法定代理人。 2 买卖双方都必须具有完全的民事权利才能。从上述法律规定来看任何一个公民从出生至亡这一段时间均有民事权利才能即他都有民事权利。从房屋买卖的角度来说任何一个人都有权利买卖房屋签订买卖房屋的合同但并不是任何一个人签订的房屋买卖合同都有效。要想使房屋买卖合同合法买卖双方必须具备民事行为才能。只有符合了民法通那么的规定买卖双方才能才能签订房屋买卖合同也就是说有权利买卖房屋但不一定有行为才能。房屋买卖行为因为房屋买卖涉及的金额宏大也很复杂超过了未成年人的行为才能与未成年人的年龄、智力不相适应因此不能签订房屋买卖合同只能由他的监护人或法定代理人签署。精病人或意识不清的人显然也不能签订房屋买卖合同。 上面是针对自然人来讲的房屋买卖的主体资格问题对于法人组织来说卖方必须有销售房屋的权利卖方的登记名称必须与房产证登记的一致。 3 共有权人售房的主体条件 二手房买卖中的共有权分两种情况一是夫妻之间的互为共有权人二是其他自然人之间的共有权。夫妻之间的共有权关系在一方售房应另一方应同意另一方的主体条件与上面提到的主体条件一致。共有权人售房时需全体共有权人同意任何共有权人都必须具备行为才能且意思表示符合前面提到的主体资格条件才能售房。 4 如何防止无处分权人处分别人的房产 在二手房交易过程当中有时会发生房屋所有权以外的人处分房产比方子卖父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋、其他的房屋。发生这种事情的原因很多一是有权处分的房屋所有权人委托无权处分的人代理售房有些是未经允许擅自无处分权的房屋还有些涉及刑事犯罪用偷来的房产证及再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房获得合法处分权外其余均属于行为买方一旦购置了这样的房屋那么后患无穷。如何防止出现这种情况呢？的就是预防。在买房时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与相对应必须一字不差然后再根据上的照片与本人相对照一致后才能根本确认是房屋所有权人本人但也会出现过失比方孪生兄弟姐妹比方上的相片与自称是房主的人比拟像这种情况都比拟难识别。在房屋行政主部门的交易窗口经常发生这样的事情当工作人员核对时对房主的身份提出异议后该“房主都不说就主动走了还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了再也没有回来这种情况肯定是冒充的假房主一般中介经常冒充房主。一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字即使完了过户手续那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是假如房主本人没有出现应委托书的真伪并与真正的房屋所有权人核实并核实代理人的身份同时委托书的受权范围核对代理人是否有权该房屋。即使是的委托书也不能全部防止购房的风险。 2005 年北京有一个案例签订经过的房屋买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋最后买房人都没有得到购房款也没有退回。除了上述风险之外售房人想反悔不想卖房了经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要求撤销已过户的房产证。 5 购房人多于二人办 在房屋买卖过程中经常出现两人及两人以上共同购置一套商品房情况如夫妻双方、父子、母、恋爱中尚未结婚的双方、合伙人等按?民法通那么?的规定两人以上所购房屋应为共同财产所以在订立合同时就应该表达财产共有人的身份在以后的房产证上才能表达财产共有人的份额。二人以上共同购置一套房屋在房屋买卖合同上应当共同签署合同。房地产产权登记主可以在房产证上表达共同买受人但只能由一个人持有主证其他共有人持共有权证。两人以上购置一套房屋需要做主要是财产份额的。对于份额的比例法律没有规定完全在于当事人之间的约定比方两个买受人对于房产的份额双方可以约定各占 50 的份额也可以约定一个人占 99 的份额另一个人占 1 的份额。 产权证上登记的产权人是根据购房合同上签字的购房人来确认的并非想登记谁的名字就能登记谁的名字。假如房屋买卖合同只由一个人签字那么另外的共有权人或出资人无权要求房屋登记将自己的名字登记在房屋所有权证书上。 6 如何以未成年子名义购房 有些购置二手房的购房人因为考虑将来征收遗产税或者考虑婚姻的问题希望以未成年子的名义购房房产证落在未成年子名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署未成年子的名字主要涉及到房屋买卖民事法律行为其前提条件是行为人公民必须具备民事行为才能。民事行为才能指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务并且可以对自己的行为承当民事法律责任的资格。 根据?民法通那么?第十二条规定十周岁以上的未成年人是限制民事行为才能人可以进展与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为才能人由他的法定代理人代理民事活动。由此可见我国法律根据年龄、智力开展程度的不同将公民的民事行为才能分为三种：即完全民事行为才能、限制民事行为才能和无民事行为才能。从年龄上分析十八周岁以下的子属于限制民事行为才能人或无民事行为才能的人能进展与其智力才能相当的法律行为。购房行为标的数额高手续复杂风险与收益并存这已大大超出了未成年人所能和承当风险的范畴因此购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。 另外根据我国房地产交易的相关法律规定在房屋权属证书上登记的产权人必须与?房屋买卖合同?上的“买方名称一致。因此假如想以未成年子的名义买房必须以自己未成年子的名义签署?房屋买卖合同?。但未成年子不能以自己的名义单独签署购房合同而必须由其监护人以“买方监护人的名义同时签署。以未成年子名义购房必须父母和子关系。 7 登记在未成年子名下的房屋如何再次转让 假如父母或其它人以未成年子的名义买房获得房屋所有权证之后 该房屋将很难再进展所有权人变更也就是说无以何种形式再次转让都很困难。按照?民法通那么?第十八条规定： “ 监护人除为被监护人的利益外不得处理被监护人的财产。 这就是说假如房产登记在未成年子名下在孩子具备完全民事行为才能之前父母想这套房屋必须是为未成年人的利益才能否那么无权再这套房子了。因此以未成年子名义购房的成年人应该想清楚。 8 能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款 假如只以未成年人自己的名义购房因未成年人没有经济收入银行不会放贷只能采用一次性付款方式支付房款。假如有固定收入的成年人与未成年人作为共同的购置人签订合同那么成年人购置人可以申请按揭贷款。按揭贷款是另一种单独的民事法律行为它不仅要求行为人具备民事行为才能而且银行还有其它更为严格的要求以降低放贷的风险。结合以上分析申请住房按揭贷款也必须由限制民事行为才能人的监护人来进展。对此银行有相关的要求：第一申请人监护人必须在?房屋买卖合同?上签字。第二监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请。第三父母和子关系及共有产权和父母代为还款的承诺。第四银行需要的其它。完成以上程序才有可能到达贷款的要求但理当中银行一般不批准这类贷款除非未成年人与其监护人作为共同买受人银行才会考虑向监护人发放贷款由监护人由归还贷款。 9 非京籍人士在购置二手房时与北京户口购置的区别 外个人在北京购房程序与北京户籍的购房人根本一样非京籍人士要办一个暂住证。以前外个人在京购房需向北京房地产交易中心提交购房申请书。交易中心审核无误后签发有效为六个月的?外个人在京购房批准单?办产权证时申领?外个人在京购房产权单?这些规定不符合原那么及公平公正的原那么早已取消。但是涉及到政策性的房屋比方经济适用住房五年内不允许上如上只能以原价购置对象必须具有购置经济适用住房的资格并经过北京相关部门的审批。假如持有北京工作寄住证的非京籍人士不受此限制。 二、签订二手房买卖合同的考前须知 1 卖方诈骗手法 在二手房买卖中有些售房人采用隐瞒或诈骗的手段损害买房人的利益。售房人采用的诈骗手法如下： 1 用假房产证诈骗 假房屋所有权证诈骗的手法一般如下：一般是假房主大多数是房屋的承租人制作假房屋所有权证将房屋所有权人在假证上写上自己的名字然后要求买方核对自己的及房产证买方核对时假如不能发现房产证是假的就会确信这个房主是真的因为房产证与是一致的。这时假房产证的持有人会在购房的程序上提出对买方有利的交易程序比方只交一个定金房产证押在买方这里或者只交一个首付款房产证押在买方待备齐了房款去办过户。为了让双方尽快成交售房人都会在价格上给出优惠条件一般都会低于价以让买方尽快。等买方交了定金或产首付款后售房人便逃之夭夭。 2 利用假诈骗 按照民法通那么 第六十三条的规定公民、法人可以通过代理人施行民事法律行为。 也就是说公民有权将自己的事情交给别人这是符合法律规定的但是应当符合法律规定的手续。比方代售房屋的行为按照?房屋权属登记工作?的要求委托书应当。委托书后代理人便有权房屋。正是因为有代理的法律规定售房人本人不一定亲自售房的详细事宜这样就给某此不法人员可乘之机有些不法人员将其租赁的或借住的房屋并且假书以到达房屋领取房款的目的。 3 查封的房屋。 查封的房屋不能过户手续还有被变卖、拍卖的可能。有些售房人所售的房屋是被查封的售房人在明知的情况下仍与买方签订买卖合同仍然查封的房屋导致买方不能过户手续责任应当由售房人承当。但目前在二手房中对于查封的问题很难查清有时签订合同时查清了但合同的履行过程当中被查封也有时有发生的。 4 列入拆迁范围的房屋。 列入拆迁范围的房屋不能过户手续假如没有完毕过户手续即使拆迁时买方已入住也不会得到拆迁补偿。 5 利用房屋买卖合同诈骗。 有些房屋是开发商刚刚开发不久的楼盘可能了房屋所有权证也可能没有。在有产权证的前提下售房人称没有产权证产权证正在过程当中将与开发商签订的房屋买卖合同交给买方购房也交给买方以便让买方相信其诚意。实际上假如卖方已经了房产证购房合同与已经没有实际意义。这种诈骗手续一般是房主与另外一个唱双簧由非房主一方亲自出面冒充房主卖房将合同、等都给买方然后收取定金或首付款或全款后逃跑不再露面而真房主随后出现假装房子被人卖了自己是产权人拿出产权证要求买房人搬家买房人不搬家那么起诉到要求腾退房屋。 6 房主拖欠物业费让买方支付。 有的售房人在售房前拖欠物业的物业费、供暖费、水电费、天然气费用、费等费用有的时间长达几年物业费等费用从几千到几万不等尤其是在社区工程中物业费等费用可能欠付十几万元。这些费用在售房时售房人成心隐瞒不告诉购房人而且在签订买卖合同时对于付款的方式售房人竭力要求先付款后过户然后再交接手续或者过户后付款然后再房屋交付手续。待售房人获得房款后将 钥匙交出后不再物业费等其它费用的交接购房人在与物业进展交接时发现售房人因该房屋欠下大量债务。有时物业因为前一业主没有交清物业等费用回绝新业主入住物业要求新业主交纳老业主欠下的物业等费用虽然没有法律根据但可能会给新业主的入住带来费事比方小区内的水、电、天然气等需到小区物业处购置那么物业可能会以此要挟新业主否那么就不卖水、电、不供暖新业主被逼无奈只能为老业主背债。 7 私卖夫妻房产行骗。 有些夫妻感情破裂准备离婚在离婚前一方转移婚姻共同财产将登记在自己名下的房屋私自。按规定夫妻共同财产的房屋应该由另一方出具同意的证明但方伪造另一方的签字谎称另一方已签字同意过户手续办完过户手续拿到房款后将房款转移。 2 买方诈骗手法 1 以先过户后付款的方式再次房屋 买房人的这种诈骗手法如下：买方与卖方接洽准备买房房屋的定价比拟高卖方觉得房价卖得比拟高很值很快乐因此很容易成交但买方的要求是先过户再一次性付款买方只付一个定金卖方觉得房价卖得高所以在交易程序方面很可能会让步容许买方的条件双方办完过户手续后买方并不急于付款而是将这套房屋再次并先收取下一家的购房款收到购房款后便逃之夭夭即使不逃买方也拒付房款卖方到起诉因买房人没有可执行的房产卖房人的债权也得不到保障。 2 以不支付首付款的方式贷款购房 有些购房人通过贷款买房但说自己的资金缺乏没有才能支付首付款要求卖方先给打一个收条证明已经收取了首付款用于银行贷款。银行贷款时确实需要首付款的证明等贷款办下来之后房主只能拿到银行贷款部而首付款部买方要么拖着不给要么干脆翻脸拿出卖房人给打的收条一口咬定房款已付清否那么卖房人会给我打收条？假如卖房人没有其它证据证明首付款未付只能气得七窍生烟。 3 先过户后办个人住房抵押贷款。 很多买房人都通过二手房贷款来支付房款有时贷款办不下来而贷款要求先办过户然后才能放贷尤其是个人住房抵押贷款的情况下只有获得了买方名下的房产证才能贷款这种情况对卖方的风险万一买方的贷款办不下来又没有才能用其它的方式支付剩余房款那么卖方的损失就非常大。 三、如何签订二手房买卖合同 1 核对买卖双方的根本信息 在签订二手房买卖合同时应认真核实对方的情况并在合同的开头写明双方当事人的、住址、码、现住址、 、 等根本信息。买卖双方所有资料都要完好填写不可有空项。假如有中介参与应该将中介的营业 执照注册、企业资质证书、住所、实际经营地、法定代表人的住所、 、 等内容写清楚 。假如中介有“委托代理人那么不仅相关内容要详细注明而且还要出具有中介盖章的“受权委托书并将此“受权委托书作为合同附件。假如买方或卖方有“委托代理人并且房屋买卖合同是由该委托代理人签名的那么买方或卖方除分别要与委托代理人签订“受权委托书之外该“受权委托书还必须经过的。假如是父母或其他监护人代理未成年子签订?房屋买卖合同?的必须具备经过的、是该未成年人监护人的证明。根本信息写清楚后不仅可以通过工商或建立部门中介的根本情况还可以防止因为代理权的问题产生争议并可以在诉讼时提交准确的起诉信息以作为送达或执行的参考以利于诉讼及案件的执行。 2 核实并在合同中注明房屋的根本状况 二手房买卖合同一定要注明房屋所有权证并核实房屋所有权证与买卖合同约定的房及现状房屋是否相符。房屋所有权证上房屋的房买方所购置的是哪一套房屋房应该是唯一确定的在合同中写明的房应与房产证标注的完全一致。在房相符的前提下还要在合同中标明房屋的坐落位置、构造形式、层数、 房屋面积、房屋用处 等信息并与实际的房屋相核对。 签订未获得房屋所有权证的买卖合同应注明买卖合同、开发商的名称、房屋的位置、施工、房屋的面积或约定的面积、房屋的层数、朝向及房屋用处等根本情况除此之外还应注明销售答应证或登记在开发商名下的大产证等信息。没有产权证的房屋是不得转让的假如签订了买卖合同可能被认为是无效的行为。 3 如何约定抵押权 假如售房人所售房屋没有抵押在合同中用文字声明未抵押假如已做抵押购房人应当要求售房人声明已抵押并承诺解抵押解除的时间如超过承诺的限仍未解除抵押的售房人应承当违约责任。违约责任可以这样约定：首先给售房人一个解除抵押的宽限在宽限之内按照合同总价款的日万分之三支付违约金超过宽限仍未解除抵押的购房人有权解除合同购房人解除合同的售房人应赔偿购房人的实际损失或约定一个违约金的比例。假如购房人不解除合同那么合同继续履行售房人仍应按房屋总价款的日万分之三承当违约责任直至抵押解除。假如售房人隐瞒抵押的导致合同无效或解除的给购房人造成损失的购房人要求售房人承当相应的赔偿责任。详细的赔偿可由双方协商在合同中约定。 4 如何审核或约定房屋共有权内容 购房人应当要求售房人声明房屋是否存在共有权人如存在共有权人应当保证签订本合同前已经征得了房屋共有权人的书面同意该房屋并要求共有权人本人到场签订同意的证明。假如售房人隐瞒共有权人主张权利导致合同无效、被撤销或解除的售房人应当赔偿共有权人。双方可约定赔偿的数额或约定损失的计算方式。 5 对产权纠纷的声明 购房人应要求售房人保证所售房屋在 签订前没有设定抵押权等他项权利没有被查封、无权属争议或者其他的债权债务纠纷。售房人还应保证合同签订后不得将房屋再次转让、赠与或者以其他的方式处分给任何第三人。 6 对房屋租赁的声明 售房人应当对所售房屋租赁的予以声明否那么影响到房屋交付或承租人要求优先购置权时售房人应承当相应的违约责任详细的违约责任双方应的合同中约定。 7 对特殊的声明 有些售房人卖房的原因是因为该房屋内发生过刑事案件或者其它治安案件或者其它类似的假如购房人知道后肯定不会购置因此购房人应当要求售房人声明该房屋未发生过任何异常不会导致购房人做出错误的判断。假如购房人因为重大误解购置了该房屋购房人可以撤销该房屋买卖合同。 8 签订未产权证的房屋买卖合同应注意的问题 房屋未产权证即签订买卖合同所签订的合同可能被认定为无效。因此未产权证的房屋买卖对于买卖双方来说都存在风险。未产权证的房屋买卖至少应注意下面的问题： 约定售房人保证于某年某月某日之前完毕本人名下的所售房屋所有权证否那么双方可解除合同。 将售房人所购房屋的根本信息在买卖合同中注明比方购房合同签订的日、开发商的名称、合同编、房屋坐落位置、楼、房实测建筑面积或暂测建筑面积、购房方式及付款金额、与开发商买卖合同的履行情况等。并要求售房人声明对其所提供的商品房买卖合同、购房款原件、税费原件的合法性、性及有效性负责否那么将承当详细约定的违约责任。 因新建商品房开发商承当保修责任或其它义务因此买卖双方转让时部开发商应当履行的义务也应当转让给购房人因此售房人与购房人应在合同中约定完毕房屋验收交接手续之日起甲方将享有的与开发商签订的?商品房买卖合同?项下的一切权利一并转让给乙方行使转让的权利包括但不限于： 1 、房屋质量不合格时要求其承当违约责任的权利； 2 、要求开发商修复房屋的权利。 9 如何约定付款方式 购房人购置房屋的付款方式主要有三种第一种是一次性付款第二种是分付款第三种是贷款方式付款。贷款方式付款至少有两种贷款方式可供选择一是商业银行贷款二是住房公积金贷款。 三种主要的最常见的付款方式外表看没有太大区别都是向售房人付款但这几种方式对购房人的影响还是不一样的有时影响还比拟大着买卖双方的利益甚至风险。购房者在确定付款方式时仍需仔细考虑一下几种付款方式对自己有影响以便争取到将来对自已有利的结果。 选择一次性付款可能会得到售房人一定幅度的房价款优惠但购房者必须以足够的资金做后盾对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度这种付款方式风险比拟大尤其是在售房人要求先付款后办过户的情况下当购房人把全部积蓄都交给售房人时可以说主动权已经不在购房人手里了假如售房人诈骗或恶意违约不过户、不交付房屋或者将来房屋质量出了问题或出现延交房的情况对购房人来说就相当不利的风险是房子住不上钱又要不回来。假如所购房屋在签订合同前已存在抵押那么采用一次性付款方式付款对于售房人来说那么售房人不一定着急做解除抵押登记因为购房人的钱已经付清售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不归还售房人可能用购房人已付的房款做其它的事情这样一旦售房人最终不能解除抵押购房人的损失就比拟大。一次性付款适用于购房者资金充足、售房人信誉良好且经确信房屋产权等没有任何问题的情况下。即使是在这种情况下笔者也建议付全款的 90 以此来对抗可能出现的质量问题或其它在合同履行之前不能预见的其它问题以便开售房人及时配合解决这些问题。 相对来说分付款对购房者比拟有利购房者可以按交易的阶段分几次向售房人支付房款直至房屋完毕产权证、实际交付房屋为止再付最后一笔尾款这样对买卖双方都比拟公平。但这种方式对买卖双方来说都有风险。首先买方的首付款平安不能保证有些售房人利用先付定金或首付款的形式进展诈骗或者恶意违约购房人交付定金或者首付款后再次将房屋与其它第三方过户手续这样即使购房人起诉得到的支持在执行阶段也未必能顺利要回定金或首付款。其次卖方后续的房款也不一定能顺利得到。因为有些购房人完毕过户手续及获得房屋钥匙后消极对待尾款不按合同约定支付给售房人造成一定的费事。分付款的方式虽说对双方来说比拟公平但同时对双方来说都存在风险。 贷款支付房款的方式目前相当多的一部购房者都采用原因主要是资金的问题。 很多 购房者都没有实力一次性支付房款必须采用贷款的方式。银行要求二手房贷款必须先支付不低于购房款 20 的首付款有些银行要求不低于 30 的首付特殊情况首付款比例还要进步其余部由购房者按月向银行归还。以按揭方式购房除负担银行的利息外还需支付银行的律师费、费、评估费等费用这样购房人的额外支出是显而易见的。比方某人贷款三十万还款限二十年那么按现行的利率二十年后还清贷款时除了三十万本金外其大约还要支付十八万多元的银行利息从购房本钱的角度来考虑其总房款在购房价的根底上又增加了十八万这是一笔非常大的支出。但通过银行贷款从风险的角度来说对购房者是有利的对售房人也是有利的购房者及售房人可以利用银行的信誉转嫁风险。另外通过贷款方式支付房款还可以考验售房人所售房屋的合法性。对于银行来说给哪套房屋的购房人发放贷款银行会对该套房屋的风险进展评估银行认为产权合法手续齐全风险不大才会给该套房屋发放贷款否那么银行也不会给该套房屋放贷这样银行就为购房人把了一关。假如某套房屋不能办贷款那么证明该套房屋肯定风险比拟大这样购房人就可能判断该房屋是不能购置的。当然通过银行贷款也存在首付款的风险问题有些银行是要求将首付款也存入银行的将来与贷款一起支付给售房人但有些银行不要求。因此购房人对贷款支付首付款的风险也应当有充分的认识并通过适宜的方式化解。 上述三种方式实际上都不能完全解决买卖双方资金的平安问题假如想保证买卖双方的付款方式选择与资金的平安挂钩可以将这三种付款方式进展变通比方采用银行的资金托业务或提存业务或者居间担保的业务。这几种变通的付款方式在后续问题中陆续介绍。 10 如何约定房屋的交付 1 确定二手房的交付 一般中介在合同中房屋交付中约定房屋交付的是“现状这样的约定因为缺少可参照的等于没有约定。曾经发生过这样的事情买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意于是很快签订了买卖合同在房屋交付条件中注明“按现状交付但是买方交完房款、完毕过户手续后在房屋交接时发现房屋内的精装修都被撤除空调也被拆走。当买方提出强烈质疑时中介及卖方都一口咬定当初就是这样的房价款中不包括精装修的这种情况让买方始料不及又无话可说因在合同中没有明确约定交付的所以起诉也不能胜诉。在签订二手房买卖合同中对于房屋交付的及现状一定像向一手房一样列一个附件以及将装修、设备、电器及家具情况列一作为交房的千万不可略并约定实际交付与合同约定不符的违约责任。等房屋交接手续时与合同约定的一一对照符合合同的约定即交接手续不符合约定的要求售房人按照事先的约定承当违约责任。 2 约定与房屋一并交付的物品 售房人交房时应将以下物品同时向购房人交付：房屋钥匙、单元门钥匙或磁卡、信箱钥匙、水、电、暖、燃气门的钥匙等所有钥匙；?住宅使用说明书?、?住宅保修书?、物业合同、物业理公约；各种水、电、气等卡；有线电视交费凭证；买卖双方约定的其它物品。买卖双方房屋交接时售房人应协助购房人与物业理签订物业理效劳合同相关变更手续。 房屋交接时买卖双方均应到场。房屋交验完毕后双方应签署?物业交验单?对房屋设施、设备状况予以明确。 3 房屋附属物的交付 有些房屋附属带有的使用空间比方地下室等有些地下室是可使用的有些是与房屋一体的比方一层的地下室。在房屋买卖合同履行当中曾发生过这样一个案例房主的房屋是带有地下室的该地下室从一层客可通过楼梯进入地下室也可以在室外通过一个窗户进入。房主在售房时没有在合同中注明房屋的转让包括地下室买方也理所当然地认为该房屋包括地下室但该地下室并没有计入房产证的房屋建筑面积房产证的附图上也没有标明房屋建筑面积含地下室但在房屋交付手续时房主回绝交付地下室房主称房款是不含地下室的假如交付地下室那么需另行交钱。 在此律师提醒在签订房屋买卖合同时假如房屋有、半使用的附属物或与房屋不可分割的附属物一定要在房屋买卖合同里写清楚说明所购房屋即包括所购房屋也包括与房屋相关的附属物。 11 如何约定房屋风险转移 二手房买卖合同中对于房屋风险的转移可约定如下：该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日或者权利转移之日起转移给买方。这里的风险包括自然的风险和人为的风险自然风险包括、外来物体撞击等人为因素包括人为撤除、等；房屋正式交付之日应为交 钥匙的时间或实际占有使用该房屋的 时间；权利转移之日为获得房屋所有权证的日。选择房屋交付之日风险转移对卖方有利选择完过户手续风险转移对买方有利。 12 提早入住装修的风险 在买卖双方约定在完过户手续提早入住存在很大的风险对买卖双方来说风险都非常大尤其是买方提早入住对房屋进展了装修。有时买卖双方对房屋的产权及过户条件或一方存在诈骗等并不理解签订合同后导致无法过户手续合同无法继续履行那么装修损失由谁来承当那么成了双方争议的焦点。对于卖方来说房子卖不了买方入住间也无法收取租金假如买方对房屋进展了装修或者装修了一部装修工程无法处理只能撤除卖方再次卖房还需对房屋进展重新处理。对于买方来说假如合同中没有约定装修损失的问题那么买方的损失可能特别大所有的装修费用由可能要自己承当即便让卖方承当那么通过诉讼解决的可能性比拟大对买方来说可谓费时费力因此建议买卖双方不要提早入住即便提早入住了也不要装修另外对提早入住后合同不能继续履行应约定房屋使用费问题这样对买卖双方来说是比拟公平的即便是卖方违约也应该给卖方的房屋在占用间的使用费。 13 提早入住对装修费的约定 二手房买卖合同当中买卖双方有时会约定签订合同后在没有付款或没有办过户手续前即提早入住。提早入住一旦双方发生纠纷买方又对房屋进展了装修那么装修的费用由谁承当双方的争议就非常大。为了防止这种情况的发生买卖双方可以这样约定：甲乙双方房屋交接之日乙方可以自行对房屋进展装修。假设由于甲方违约导致合同被确定无效或者解除的甲方除了承当相应违约责任之外还应当赔偿乙方支付的一切装修费用。如乙方违约导致合同无效或被解除的乙方