某地产三亚落笔洞项目营销策划投标报告.pptx

万科三亚项目 营销策划报告谨呈：海南万科房地产有限公司谨呈：海南万科房地产有限公司世联地产世联地产.2010.03.2010.03商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。壹世联三亚0101Figures 数字世联在海南至至2009年年12月，世联已月，世联已参与海南参与海南80余余个个 地产项目发展顾问；地产项目发展顾问； 服务政府服务政府/开发企业开发企业38家，其中政府客户家，其中政府客户14家，开发企业家，开发企业24家；家；海南耕耘海南耕耘5 5年年；世联在海南的案例库世联在海南的案例库区域开发代表项目区域开发代表项目n中信博鳌亚洲论坛特别规划区海鸭湖项目n海口美兰灵山7000亩项目n亚龙湾二期区域开发项目n三亚小鱼温泉项目n海南鲁能盈滨半岛项目n海口综合体项目n三亚红塘湾区域发展项目n海南鲁能三亚湾新城项目 n海南燃气盈滨岛项目n海口新坡镇项目n海口旅游局项目n海南乐东项目n海航大英山3000亩项目住宅开发代表项目住宅开发代表项目n鲁能海口海蓝椰风项目n海口西海岸项目n海口海甸岛82亩项目n海口南渡江470亩项目n三亚下洋田住宅小区项目n贵州西元三亚项目n鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问n三亚湾新城452亩项目n三亚山海天营销顾问项目n三亚香水湾项目n三亚清水湾大规模旅游地产项目n海口长信蓝城广场项目n三亚土福湾项目n三亚湾高尔夫和游艇地块项目n海航兴隆产权式酒店项目n三亚亚龙湾顶级别墅项目城市重建代表项目城市重建代表项目n三亚湾阳光海岸项目n三亚月川村旧改n海口城发海甸溪北岸改造项目n海口城发海甸溪南岸改造项目其它专题研究项目其它专题研究项目n鲁能山海天地块经济测算项目n海口市长流起步区经济测算与招商方案项目n海口新港项目招商条件研究与经济分析n三亚市行政中心选址项目n鲁能三亚海棠湾取地项目n海口美丽沙土地营销项目n金地三亚旅游市场专题研究n海棠湾土地推介项目n文昌铜鼓岭项目世联代理、营销顾问服务项目：世联代理、营销顾问服务项目：鲁能海口海蓝椰风项目世联持续营销顾问服务三年，将项目打造成“海口名片”鲁能三亚高尔夫别墅项目 世联营销顾问服务半年，实现5万平米住宅全部100销售三亚山海天项目世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实现均价由7000元/平米提升至20000元/平米鲁能海口盈滨半岛项目世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套别墅的销售奇迹海口三林怡和园项目世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平米提升至4500元/平米海南鸿洲江山项目世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批客户，认筹20套，扩大了项目的知名世联三亚实践世联三亚实践1三亚红塘湾区域发展项目5土福湾旅游地产项目9三亚湾新城452亩项目13星狮三亚海棠湾项目17鲁能三亚湾新城游艇别墅期项目2海南鲁能三亚湾新城项目 6重庆东和三亚陵水湾项目10三亚月川城中村改造14崖州湾专家公寓项目18三亚市行政中心选址项目3亚龙湾二期区域开发项目7三亚山海天鲁能度假公寓项目11三亚西元住宅项目15亚龙湾顶级别墅项目19三亚小鱼温泉项目4鲁能三亚海棠湾取地项目8三亚下洋田住宅小区项目12鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问16鲁能三亚湾高尔夫三区项目20新加坡星狮集团项目123456789101112131415171819崖州湾红塘湾三亚湾海棠湾土福湾1620亚龙湾大东海贰三亚模式0202本报告是严格保密的。目前三亚的市场环境下目前三亚的市场环境下, ,三亚三亚“不差钱不差钱”也也“不差人不差人”。典型项目典型项目0909年历史价年历史价格格近期价格近期价格销售情况销售情况三亚凤凰岛公寓44.5万公寓6.57万一期于1月11日开盘，700余套公寓在当天销售一空半山半岛3万3.8-4.1万四期于1月初开始内部认购，目前已全部认购完毕鸿州时代海岸公寓1.2-1.5万公寓2.3万09年底开始内部认购，目前认购数量超过9成宝莲城1.5万3万多一期售罄，目前开始二期认筹红勘香水湾联排1.5-2万3.3万联排一月上旬全部售罄富力湾别墅2-2.5万4.5-8万剩余少量独栋雅居乐清水湾联排1.5万，独栋22.5万3.8-4.5万1月5日星海传说组团开盘，600套单位当天全部售罄在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤其是滨海物业，既其是滨海物业，既“不差钱不差钱”，也，也“不差人不差人”最近我们这里的上门客户特别多，但是我们也没办法，房子早就卖完了。当初在规划3期的时候有点问题，导致现在无房可卖公主郡销售代表徐小姐公主郡销售代表徐小姐从11月份开始我们这儿就特别火，公寓平均1个月能卖1栋，7栋的号一个星期不到就全部排完了红磡香水湾销售代表袁小姐红磡香水湾销售代表袁小姐仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，然而短期市场行为无法取代长期市场趋势然而短期市场行为无法取代长期市场趋势本报告是严格保密的。海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡, ,从长期来看非理性投机行为不是市场主流从长期来看非理性投机行为不是市场主流宏观层面：宏观层面：n09年货币政策持续宽松，民间资金充裕，推动资产价格上涨n1月海南国际旅游岛规划正式获得批准，政策利好明显微观层面：微观层面：n海南在今年3月底之前，将暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目n部分开发商捂盘惜售，加剧楼市紧张气氛n适逢旅游旺季，区域客户数量增加宏观层面：宏观层面：n2010年通胀趋势抬头，货币政策将进入加息周期以抑制流动性过剩n国家旅游岛的规划已酝酿多年，“政策市”短期内迅速爆发，未来国际旅游岛的建设将持续至2028年，非短期刺激行为微观层面：微观层面：n国际旅游岛规划中，房地产业仍然是海南省的支柱产业，短期内有近200个地产项目等待审批n未来海南省政府将引导房地产市场健康发展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象短期市场诱因短期市场诱因长期市场趋势长期市场趋势海南省近期海南省近期市场表现市场表现近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用下的群体非理性行为，其根源是短期供求失近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用下的群体非理性行为，其根源是短期供求失衡，不具备可持续性。衡，不具备可持续性。未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间万科品牌项目优势：万科品牌项目优势：知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力承载万科品牌三亚乃至海南市场强势起势！万科浪琴湾万科浪琴湾2007年万科收购富春东方年万科收购富春东方收购的项目。占地收购的项目。占地11.6万，万，建面建面5.7万，万，0.5容积率。容积率。公寓公寓250户、叠墅户、叠墅32户、户、联排联排64户、独栋户、独栋39栋栋销售销售9成，进入尾盘阶段。成，进入尾盘阶段。本项目本项目浪琴湾浪琴湾万科三亚项目万科三亚项目2010年入市。占地年入市。占地133万，建面万，建面79万，万，销售销售9成，成，海口三亚万科本项目战略定位：万科本项目战略定位：万科三亚第一个高端标杆型度假项目万科三亚第一个高端标杆型度假项目三亚高端品牌企业开发运营方式分析三亚高端品牌企业开发运营方式分析 中粮央企政府联合土地运营模式：海南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力成为三亚旅游地产价值的奠定者1996199720011998200320052007完成中心广完成中心广场建设和滨场建设和滨海大道、东海大道、东污水处理厂、污水处理厂、变电站、邮变电站、邮电中心、卫电中心、卫视中心等项视中心等项目。目。中粮投资的、中粮投资的、中国中国第一家五星级度假第一家五星级度假酒店酒店亚龙湾凯亚龙湾凯莱开业莱开业经营策略从过经营策略从过去单纯的土地去单纯的土地转让走向对度转让走向对度假区的综合性、假区的综合性、全方位的旅游全方位的旅游开发；生态园开发；生态园林旅游景区正林旅游景区正式向游人开放。式向游人开放。进口大批水进口大批水上运动设施，上运动设施，引进潜水项引进潜水项目；湾内的目；湾内的海上游乐活海上游乐活动大为丰富。动大为丰富。被评为国家被评为国家4A4A级旅游景区；级旅游景区；亚龙湾海洋乐亚龙湾海洋乐园的项目立项园的项目立项工作完成。工作完成。世界小姐选世界小姐选美大赛决赛美大赛决赛在三亚举行。在三亚举行。引入二级引入二级开发企业开发企业陆续开发海滨公园、游艇码头、蝴蝶陆续开发海滨公园、游艇码头、蝴蝶谷、湖滨商业街等公建配套谷、湖滨商业街等公建配套开发开发“公主郡公主郡”住宅项目住宅项目政府政府中粮中粮1992成立国有成立国有亚龙湾股亚龙湾股份公司，份公司，一级市场一级市场考法。考法。中粮以其央企背景，建立信心，使亚龙湾成为目前中国最成熟的国中粮以其央企背景，建立信心，使亚龙湾成为目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐。已拥有开发面积际度假湾区，深受国内外游客青睐。已拥有开发面积18.618.6平方公里，平方公里，现正积极争取二期超过现正积极争取二期超过1010平方公里开发权平方公里开发权亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海地块，以酒店集群开发一线临海地块，以酒店集群+ +高尔夫球场成就地产高尔夫球场成就地产价值依托。价值依托。13亚龙湾海岸线是目前汇聚国内外著名度假酒店品牌最集中的度假区海亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线地规划有中高档别墅度假区，目前处于启动阶段地规划有中高档别墅度假区，目前处于启动阶段 A A区区B B区区CC区区D D区区 以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆； 以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持；以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，构筑完善的国际化滨海度假区未来的格局将是：未来的格局将是：五星级酒店四、三星级酒店度假公寓、别墅区：（107.37公顷） 村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地区：（325.94公顷） 山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地 区：（538.40公顷） 未来亚龙湾最高档的度假别墅区，不盲目开发区：（47.59公顷） 山地别墅度假的最佳地段3 35 5大型核心潜大型核心潜艇基地艇基地规划中的田园山庄、规划中的田园山庄、度假村度假村1 14 46 62 29 97 78 81010高尔夫球场高尔夫球场目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。 亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓； 亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/欠发展区域； 在亚龙湾东侧有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系亚龙湾未来发展的制约亚龙湾未来发展的制约类型类型编编号号设施设施现状现状酒店集群1一线8家（另有一家瑞吉在建）已经成为亚龙湾的价值标已经成为亚龙湾的价值标杆杆2二线7家（不含海底世界）和海的联系不强和海的联系不强，价值不如一线高尔夫球场3 红峡谷近年开始盈利4 亚龙湾高尔夫球会房地产项目5 公主郡亚龙湾唯一的品质大盘，稀缺型住宅，远超三亚湾一线物业价格水平观光设施6 中心广场（贝壳馆）对度假游客的吸引力较弱对度假游客的吸引力较弱7 蝴蝶谷8 海底世界商业9 湖滨商业街除酒店配套外，唯一的商除酒店配套外，唯一的商业配套，晚上生意较火业配套，晚上生意较火10 百花谷对高端客户而言，亚龙湾配套支持存在显著不足，缺乏景观之外的吸引力，这将限制亚对高端客户而言，亚龙湾配套支持存在显著不足，缺乏景观之外的吸引力，这将限制亚龙湾国际化地位的提升。龙湾国际化地位的提升。1717年中粮砥砺亚龙湾，捧出一个公主郡，但并未实现市年中粮砥砺亚龙湾，捧出一个公主郡，但并未实现市场标杆影响力。场标杆影响力。项目面积区间价格凤凰水城高层110 别墅300 （带地下室）高层均价2.7万/别墅1200万/套中央海岸高层150200 3.54.0万/半山半岛高层140220 3.84.1万/公主郡公主郡高层（高层（8080120 120 ) )别墅（别墅（300300380 380 ）高层均价高层均价2 2万万/ /；别墅别墅3.53.54 4万万/ /产品价格与市场影响力并未形成市场领先！开发商：中粮集团占地：562亩建筑面积：150000m2容积率：0.4套数：562套（一期）主力户型： 80120m2均价：公寓均价16500/m2；迷你别墅均价300400万/套；独栋别墅31000/m2销售情况：售罄三亚高端品牌企业开发运营方式分析三亚高端品牌企业开发运营方式分析 鲁能粗放圈地，资本运作模式：“国际国际旅游岛旅游岛” 预热，国企实力取地优势，圈地粗放型开发模预热，国企实力取地优势，圈地粗放型开发模式，开发水平限制未能成为房地产领军标杆。式，开发水平限制未能成为房地产领军标杆。n鲁能集体企业白皮书：鲁能集体企业白皮书：鲁能集团有限公司成立于2003年，以煤电、房地产等为核心业务，企业实力雄厚。煤电产业煤电产业煤、电一体开发模式，运营发电装机容量722万千瓦，在建600万千瓦；运营煤矿年产能1650万吨，在建煤矿年产能3780万吨。铝产业铝产业形成完整产业链条，建设循环经济园。运营氧化铝年产能100万吨，在建氧化铝年产能100万吨。山西鲁能晋北铝业公司被列为国家八大铝工业基地之一。港运物流业港运物流业在福建罗源湾、青岛胶南规划建设大型港电项目。已建成运营5个5万吨级以下码头，在建2个5万吨级码头，备开工1个15万吨级码头。房地产业房地产业住宅地产与商业地产并举，住宅地产与商业地产并举，重点在中心城市和优势区域发展有影响力项重点在中心城市和优势区域发展有影响力项目，以千亩以上大盘为主。目，以千亩以上大盘为主。 0404年进入海南开年进入海南开发。发。以鲁能为代表的大型国企，在地产行业具有三大优势：1 1、具有土地储备的优势、具有土地储备的优势。这些企业手头往往积存了一些当年由于历史原因通过协议出让取得，正在开发或者尚未开发的地块。2 2、具有资金优势、具有资金优势。由于其背后有一个实力雄厚的国有垄断性集团做资金支持，所以无论在自有资金还是获得银行贷款方面都具有优势。3 3、具有政策和谈判优势、具有政策和谈判优势，鉴于其大型国企身份，地方政府愿意与这类企业合作进行成片开发，并在政策上给予优惠。” 石力“”鲁能多年海南土地持续储备，成为海南土地储备最具规模鲁能多年海南土地持续储备，成为海南土地储备最具规模优势的企业。以环岛战略布局，打造鲁能环岛休闲圈。优势的企业。以环岛战略布局，打造鲁能环岛休闲圈。三亚湾新城山海天海南福源海南椰风鲁能集团海南开发历程鲁能集团海南开发历程1993年登陆海南，多年耕耘，拥有数个体量庞大的土地储备项目，其中“万宁项目”和“文昌项目”的土地储备面积分别为3000多亩和4000亩，被规划为主题式的高档旅游度假区。 到到0909年土地储备达年土地储备达80008000亩亩，是海南土地储备最具规模优势的企业。先后开发了鲁能山海天、三亚湾新城、海蓝椰风和海蓝福源等项目堪称是岛上最大的“地主”。2009年，重新整合旗下四大项目资源，成立了海南鲁能城将统筹规划、全面协调、管理鲁能集团在海南的房地产业务发展。提出“鲁能环岛休闲圈”战略，定义高端休闲地产标准。海南椰风海南椰风海口东海岸高端体验式休闲大盘20092006鲁能鲁能 山海天山海天三亚高端公寓项目的开山之作 海蓝福源海蓝福源11平方公里鲁能湾 20072008三亚湾新城三亚湾新城6.8平方公里滨海度假王国三亚湾三亚湾临海开发基本完毕，承担了一部分城市功能，临海开发基本完毕，承担了一部分城市功能，配套齐全，住宅的比重大，酒店和住宅物业排布非常密集，配套齐全，住宅的比重大，酒店和住宅物业排布非常密集，目前主要消费者层次低于亚龙湾目前主要消费者层次低于亚龙湾 三亚湾一线海景地集中了三亚各湾区66.7%的度假公寓、别墅物业，这是海坡的典型特征。目前一线海景地块已基基本用尽本用尽。已基本开发已基本开发完毕完毕1 三亚海航度假酒店2 帝王花园3 金银岛大酒店4 银韵海景酒店5 阳光海岸6天福源滨海产权度假酒店7 凭海临风8 椰风海韵9 三亚湾假日酒店10 椰林滩大酒店11 天涯度假村12 国光滨海花园13 三亚度假村14 金海大酒店15 夏日海岸购房以国内客户为主国内客户为主，三亚外的客户所占份额超过95%，其中上海地区的占相当比例；住宅产品住宅以独立别墅、小高层、多层公寓为主，价格独立别墅15000-25000元/ 公寓（毛坯）8000-18000元/ 产权酒店10000-150000 元/客户国内客户所占份额超过95%以度假、投资为主要目的销售状况海景单位销售相对较好销售速度30-35套/月n酒店物业n住宅物业住宅物业五星级四星级三星级大东海26.7%18%47%29%三亚湾66.7%24%32%57%亚龙湾6.7%58%21%14%酒店客户为国内较好旅游观光团队、中产阶层度假、中级会议团队等；酒店最高限价比大东海同档次酒店低200元，远远低于亚龙湾低于亚龙湾；三亚湾拥有三亚各湾区中超过一半的三星级酒店三星级酒店；三亚高端品牌企业开发运营方式分析三亚高端品牌企业开发运营方式分析 雅居乐专业开发模式：“国际旅游岛”升温，民营上市企业成熟的度假大盘运作模式，刷新三亚价值标杆 第二期第二期3 3年年投资投资4040亿亿 第三期第三期3 3年年投资投资5050亿亿 整体开发完整体开发完毕毕政府计划引入浙江绿城做政府计划引入浙江绿城做III III区共区共40004000多亩地的二级开发，以制衡雅居乐多亩地的二级开发，以制衡雅居乐 06 06年年7 7月引入雅居月引入雅居乐做清水湾共乐做清水湾共1500015000亩（亩（1 1区、区、II II区、区、III III区）一级开区）一级开发，限期发，限期2 2年内开年内开发完；发完；0707年年2 2月雅居乐月雅居乐以以10.1810.18亿投得亿投得清水湾清水湾1212块地块地（I I区）共区）共67006700亩二级开发权亩二级开发权20072009201220152006清水湾度假区目前处于发展成熟阶段，雅居乐主导土地一级开发，清水湾度假区目前处于发展成熟阶段，雅居乐主导土地一级开发，配套建设已经完成并开始发售。配套建设已经完成并开始发售。七星级朱美拉酒店七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店豪瑞格酒店远期规划远期规划清水湾顶级海景度假配套累加：6家国际超五星级海景酒店+3个18栋滨海高尔夫+温泉+游艇+海洋馆+商业街n 千个泊位游艇码头及游艇俱乐部千个泊位游艇码头及游艇俱乐部n温泉疗养度假温泉疗养度假n3 3个个1818洞国际滨海高尔夫球场洞国际滨海高尔夫球场 n六星级莱佛士酒店效果图六星级莱佛士酒店效果图n七星级朱美拉酒店效果图七星级朱美拉酒店效果图雅居乐清水湾：配套先行下带动住宅物业的销售，实现住宅物业的价值标杆。20072008201220152006投资投资3030亿，完亿，完成基础设施建成基础设施建设和设和2 2个高尔夫个高尔夫住宅住宅启动启动2009签约莱佛签约莱佛士酒店并士酒店并动工动工一期金色一期金色果岭开盘果岭开盘2010莱佛士酒店投入运营；莱佛士酒店投入运营；其他酒店再未来其他酒店再未来2 25 5年内陆续运营年内陆续运营项目金色果岭一期开盘当天，同时与六家国际酒店签约。项目开盘前，酒店建设已经率先动工，预计将于2010年5月陆续投入营业。项目自样板房开放至开盘当天，共实现销售面积8 8万平米万平米，销售额8 8亿亿，实现洋房80008000元元/ /平米平米，别墅1800018000元元/ /平米平米的价格。至09年末，共实现销售额5050亿亿，别墅均价上升至4000040000元元/ /平米平米三亚高端品牌企业开发运营方式分析三亚高端品牌企业开发运营方式分析总结总结时代特征时代特征运营模式运营模式运营关键点运营关键点企业企业性质性质典型企业典型企业品牌及项目传播品牌及项目传播93年海南房地产泡沫后政企联合社会价值商业价值央企中粮地产政府推动，更多的侧重于社会责任与企业形象。04年“海南国际旅游岛”预热期粗放圈地，资本运作国企的资金背景取地优势大型国企/大型名企鲁能集团海航跑马圈地，以雄厚的资金实力和取地优势占领市场，售卖海景资源但开发水平有限06年“海南国际旅游岛”升温专业开发成熟度假大盘产品线+专业地产经验+商业地产资源成熟房地产开发企业雅居乐华润中信依托单个项目建立品牌价值；整合海景度假元素，增加海景售卖价值共性：特点共性：一级土地运营售卖“海景”主题资源开发方式：度假配套先行，前期造势成功后，启动住宅物业万科在新时代下选择什么样的开发模式呢？提问：叁项目立意0303凤凰机场A地块地块B地块地块落笔洞风景区落笔洞风景区三亚学院三亚学院项目劣势：项目位于腹地，离海岸线较远，项目劣势：项目位于腹地，离海岸线较远，配套缺乏配套缺乏在海资源决定高溢价的三亚市场里，如何突破价格层级？1项目认知非临海项目，缺乏三亚最强势的海景资源依托。非临海项目，缺乏三亚最强势的海景资源依托。A地块地块B地块地块项目劣势：地块分割零散项目劣势：地块分割零散完全独立的完全独立的A A区与区与B B区，区，A A地块私密性强，自然资源保护较地块私密性强，自然资源保护较好；好；B B地块交通方便地块交通方便项目项目A A、B B两地块相距约两地块相距约5 5分钟车程，两地块相对独分钟车程，两地块相对独立。立。项目优势：大规模项目优势：大规模/ /低密度山水资源项目低密度山水资源项目占地占地134134万低密度社区万低密度社区三面环山三面环山自然水库自然水库A A地块指标地块指标占地占地95.3395.33万平方米万平方米容积率容积率0.50.5总建面总建面4545万万平米平米B B地块指标地块指标占地占地38.7838.78万平方米万平方米容积率容积率0.90.9总建面总建面3434万万平米平米项目四至项目四至东至：自然山体自然山体西至：南新农场 十四队南至：自然山体自然山体北至：自然山体自然山体项目四至项目四至东至：水库及自然山体水库及自然山体西至：茂月村、中央村 及自然山体自然山体南至：三亚理工学院北至：自然山体自然山体项目位于三亚“落笔洞”区域紧邻落笔洞风景区和三亚学院距市中心6公里（10分钟车程）距凤凰机场约20分钟车程项目优势：离核心城区、凤凰机场近。项目优势：离核心城区、凤凰机场近。距市中心距市中心6 6公里公里(10(10分钟车程分钟车程) )距凤凰机场约距凤凰机场约2020分钟车程分钟车程凤凰机场凤凰机场市中心市中心本项目本项目本项目地理交通图本项目地理交通图1010分钟车程分钟车程2020分钟车程分钟车程“三亚/非海景/内陆山地/大盘”项目属性界定：项目属性界定：2 2、占地、占地133133万，规模大万，规模大1 1、非海景资源，、非海景资源，2 2、距市区较远，认知度低，、距市区较远，认知度低，3 3、万科品牌开发商、万科品牌开发商1 1、全国知名旅游城市三亚、全国知名旅游城市三亚优势劣势4 4、稀缺山地资源、稀缺山地资源3 3、度假、生活配套缺乏、度假、生活配套缺乏4 4、入市时间紧、入市时间紧5 5、近核心城区、机场、近核心城区、机场区位区位项目项目规模规模产品形态产品形态主力户型主力户型均价均价卖点卖点一线海景凤凰岛凤凰岛960万公寓、别墅5070，150160平米57万元/平米顶级配套游艇清水湾清水湾960万平米公寓、独栋公寓面积为79，99，123-128，250-264，304-355平米；别墅面积在297-415平米公寓1.75万元/平米，别墅4。5万元/平米,最高8万元/平米6个五星，超五星级酒店，游艇会，36洞高尔夫半山半岛半山半岛四期20万8栋30-33层公寓2T2266，3T8复式136，2012T2均价41000，3T8均价38000五星级酒店游艇富力湾富力湾40万公寓、独栋、联排联排190-210平米,公寓70-120平米公寓1.75万元/平米，别墅4。5万元/平米,最高8万元/平米五星级洲际游艇酒店，万豪酒店海洋风情商业街二线海景中粮公主中粮公主郡郡15万板式公寓，大独栋，mini独栋公寓80140平米，大独栋300600平米，mini独栋建面90平米板楼1600018000，别墅4000045000高尔夫、五星级酒店、私家沙滩香水湾一香水湾一号号9.2万独栋、联排180-680，其中180小独栋占据6成，联排200左右均价7-8万，其中一线海景总价相当于二线的2倍60套客房游艇酒店，泊位几十个；特色婚礼教堂时代海岸时代海岸70万高层100m188m新一期均价23000鸿州游艇会，酒店内陆腹地凤凰水城凤凰水城130万高层、别墅高层110平米，别墅300平米高层2.7万元/平米，别墅56万元/平米配套城市资源三亚湾新三亚湾新城城680万2万元/平米配套，商业本项目本项目79万别墅中渡项目中渡项目占地1309亩别墅高尔夫教育三亚供给量大三亚供给量大, ,主要为二线海景与内陆腹地项目主要为二线海景与内陆腹地项目2市场分析市场供应趋势变化：市场供应趋势变化：三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向腹地发展、向两翼扩张度假区开始向腹地发展、向两翼扩张区域区域待开发用地待开发用地开发时间开发时间关键信息关键信息成熟区域三亚湾6.8km22006 - 2012三亚湾新城，为三亚湾仅可开发的二线用地二线用地三亚湾东侧2.1km2以上2006 未知 一线为军事用地一线为军事用地，未来三年放量有限，在售项目为蓝海美丽城、凤凰水城等鹿回头2.98km22006 - 2012土地出让完毕土地出让完毕，包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店大东海2001 -2006 建设完毕建设完毕，未来存在小规模改造用地放量但尚未确定，如山海天二期市区1.6km2以上2006 - 2012土地出让基本完毕土地出让基本完毕，在建大规模项目只有山水国际亚龙湾6km22009 - 目前只有二线用地开发目前只有二线用地开发，整体报批即将结束，目前有部分已批项目在售“下一版规划，我们称为，下海上山，山海相连，城市发展不是一层皮的圈层发展，而是指状生长的。我们希望利用腹地，整合更新三亚的城市功能。” 邓东竞争分析：竞争分析：项目竞争主要为位于二线腹地和二线海资源项目；亲海资源项目对本项目仅为干扰。本项目本项目三亚湾新城三亚湾新城公寓1.23万元/独栋1.73万元/凤凰水城凤凰水城高层2.7万元/别墅56万元/公主郡公主郡多层2万元/别墅3.54万元/半山半岛半山半岛公寓3.84万元/清水湾清水湾公寓22.5万元/独栋4万元/时代海岸时代海岸公寓4万元/二线腹地二线腹地/海景海景一线海景一线海景中度项目中度项目区位区位三亚市区田独镇学院路，距离三亚市区5钟车程，距离凤凰机场约20分钟车程规模规模占地1309亩，球道总长7256码，球场由Schmidt-Curley公司设计，是国内唯一一家19洞球场产品产品高尔夫球场半山地风格，四面环山，拥有自然水库；高尔夫别墅（产品未知）配套配套长江商学院（由李嘉诚基金会捐资创办）五星级酒店、温泉SPA、购物餐饮娱乐、三亚龙泉谷高尔夫球会该项目进入性和昭示性优于本项目；该项目进入性和昭示性优于本项目；1919洞峡谷洞峡谷高尔夫低密度社区，高端度假配套具有较强竞争高尔夫低密度社区，高端度假配套具有较强竞争力。力。本项目本项目核心竞争对手剖析：核心竞争对手剖析：1.1.中度龙泉谷高尔夫项目中度龙泉谷高尔夫项目价值体系价值体系高尔夫别墅高尔夫别墅长江商学院长江商学院国内唯一国内唯一1919洞球场洞球场位于二线腹地，大盘开发，高端配套营造度假氛围，均价位于二线腹地，大盘开发，高端配套营造度假氛围，均价2700027000元元/ /平米平米n项目位置：项目位置： 三亚市河东路与金鸡路的交汇处三亚市河东路与金鸡路的交汇处n建筑面积：建筑面积：130万平米万平米n资源资源: 项目位于三亚湾二线腹地，一览壮丽的三项目位于三亚湾二线腹地，一览壮丽的三亚湾亚湾17公里海域景观，背靠万亩金鸡岭公园公里海域景观，背靠万亩金鸡岭公园n容积率：容积率：1.14n目前在售产品目前在售产品: 尾盘尾盘110平米的单位平米的单位n价格价格: 27000元元/平米平米n规划规划:项目包括五大湾区，凤凰湾已售完，目前在项目包括五大湾区，凤凰湾已售完，目前在售红树湾售红树湾海滨沙滩海滨沙滩体育公园体育公园外围竞争对手剖析：外围竞争对手剖析：2 2、凤凰水城、凤凰水城价值体系价值体系规模规模+ +大盘综合型配套大盘综合型配套五星级山海河度假酒店五星级山海河度假酒店，拥享近20000m2的超大型河滨度假广场、会议、娱乐室、温泉SPA、中西餐饮、茶室、酒吧、购物街等配套三亚湾椰林海滨沙滩三亚湾椰林海滨沙滩特设凤凰水城业主专享的尊贵区段。闲时，举办一场私人派对，尽情在节日里狂欢，烧烤、野营、垂钓、草地聚会、树下休憩三亚最大社区体育公园三亚最大社区体育公园：器材齐全的健身场馆，动静结合的休闲体育会所，时尚尊贵的网球生活，设施一流的沙滩运动场，修生养性的垂钓中心6 6公里私家河度假公园公里私家河度假公园，沿河规划晨跑大道，红树林（白鹭）生态公园，中老年人室外运动公园，游艇码头，河畔风情酒廊，垂钓公园，河滨情人走廊，河畔发呆亭,河滨运动场凤凰湾弗洛里达风情商业街凤凰湾弗洛里达风情商业街，原创现代欧美建筑风情，中高档美食餐饮及风情酒吧定位。在完善三亚城市功能的同时，更为凤凰水城业主提供更便利的度假风情配套。五星级五星级酒店、私人海滩、体育公园、风情商业街等高端配酒店、私人海滩、体育公园、风情商业街等高端配套强势营造高端私人度假氛围套强势营造高端私人度假氛围价值体系价值体系规模规模+ +大盘综合型配套大盘综合型配套在高端配套营造度假氛围的基础上，凤凰水城提出了一种新的服务概念在高端配套营造度假氛围的基础上，凤凰水城提出了一种新的服务概念- -“泛酒店泛酒店” 管家式服务管家式服务，以，以“全程酒店级度假生活方案全程酒店级度假生活方案”和和“全球私人海滨度假屋全球私人海滨度假屋”主打项目形象，体现高端的服务配套，主打项目形象，体现高端的服务配套，并邀请著名影星并邀请著名影星章子怡章子怡为项目形象做代言。为项目形象做代言。三亚凤凰水城度假屋酒店有限公司引进先进的酒店管理模式、管理经验、管理标准和管理程序，向住户提供特有的“泛酒店”管家式服务。秉承“客户第一，服务规范，礼貌得体，温馨胜家”的服务理念，为住户提供专业化、人性化、个性化的温馨服务。让住户在凤凰水城安枕无忧，悠享闲适度假生活；同时，物业得以保值和升值。以全新的以全新的“泛酒店泛酒店”管家式服务概念，主打私人管家式度管家式服务概念，主打私人管家式度假形象，邀请著名影星章子怡为之代言假形象，邀请著名影星章子怡为之代言营销模式营销模式管家式服务管家式服务+ +明星代言明星代言一线海景资源，同时享有三亚河资源，强势海景资源拉动；一线海景资源，同时享有三亚河资源，强势海景资源拉动；三亚首个引进游艇会项目三亚首个引进游艇会项目鸿州国际游艇会鸿州国际游艇会在三亚，海是最有力的溢价动力在三亚，海是最有力的溢价动力外围竞争对手剖析：外围竞争对手剖析：3 3、时代海岸、时代海岸价值体系价值体系高端配套复合型旅游资源高端配套复合型旅游资源区位区位三亚市内三亚河与南海三亚湾的交汇处，毗邻鹿回头公园 ，与东边规划中的凤凰广场（规划已定）隔河相望规模规模总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米 物业类型物业类型9栋2933高层住宅、8栋联排别墅、12套独栋别墅、1栋酒店式公寓、五星级酒店景观景观一线河景，远观山景、海景产品产品产品: 别墅-独栋780平米、联排270-370平米；公寓-67平米1居，94平米2居，118平米3居价格水平价格水平产品: 别墅-独栋780平米、联排270-370平米；公寓-67平米1居，94平米2居，118平米3居园林风格园林风格东南亚泰式风情功能定位功能定位三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，高端配套极致展现海资源旅游地产，高端配套极致展现海资源项目集项目集“度假、休闲、度假、休闲、娱乐、商务娱乐、商务”四大功能四大功能于一体，包括高尚住宅、于一体，包括高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超别墅、酒店式公寓、超五星级酒店、休闲健康五星级酒店、休闲健康城、游艇名车俱乐部、城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街风情酒吧街、海鲜街、海鲜街、大型游乐场等大型游乐场等外围竞争对手剖析：外围竞争对手剖析：3 3、时代海岸、时代海岸核心价值核心价值区域规划上引入全新的区域规划上引入全新的“e.HOPSCAe.HOPSCA”概念，打概念，打造国际化功能复合大型度假港区域造国际化功能复合大型度假港区域外围竞争对手剖析：外围竞争对手剖析：4 4、三亚湾新城、三亚湾新城 二线腹地，无强势资源、二线腹地，无强势资源、通过高端配套，打造滨海度假城通过高端配套，打造滨海度假城n项目位置：项目位置：三亚湾海坡二线海景地块三亚湾海坡二线海景地块n占地面积：占地面积：6.8平方公里平方公里n资源资源:地处三亚湾地处三亚湾22公里海岸线的核心地段，号称公里海岸线的核心地段，号称亚洲第一大道的亚洲第一大道的“椰梦长廊椰梦长廊”n容积率：容积率：2n规划规划:三亚首席复合型商业娱乐三亚首席复合型商业娱乐Living Mall，分三，分三个区个区-游艇别墅区、高尔夫区、美丽城游艇别墅区、高尔夫区、美丽城n产品产品:游艇游艇2区区-联排联排210-260平，独栋平，独栋270-280平平；美丽美丽Mall一区一区-90-153的住宅，的住宅，140-150是三房；是三房；二房是主力二房是主力外围竞争对手剖析：外围竞争对手剖析：4 4、三亚湾新城、三亚湾新城游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成三亚首席复合型商业娱乐三亚首席复合型商业娱乐Living MallLiving Mall美丽城美丽城计划将其打造成集计划将其打造成集演艺娱乐、休闲购物、演艺娱乐、休闲购物、时尚文化与温泉休闲为一体时尚文化与温泉休闲为一体的国际时尚娱乐休闲中的国际时尚娱乐休闲中心，美丽与时尚交汇，度假与演艺集合的缤纷度假心，美丽与时尚交汇，度假与演艺集合的缤纷度假之城。之城。GOLF绿地社区绿地社区由由1700亩城市运动绿地和亩城市运动绿地和804亩度假休闲住宅区两部分组成。公司邀请澳大利亚亩度假休闲住宅区两部分组成。公司邀请澳大利亚太平洋海岸设计公司担纲太平洋海岸设计公司担纲球场设计球场设计，新加坡，新加坡DP建筑建筑设计公司负责设计公司负责GOLF会所设计会所设计，澳大利亚，澳大利亚BON咨询咨询管理公司担任管理公司担任球场建设及运营管理咨询，球场建设及运营管理咨询，并融入并融入热热带温泉生活元素带温泉生活元素，打造最高尚的滨海，打造最高尚的滨海GOLF社区。社区。游艇会港湾社区游艇会港湾社区包括包括港湾码头、游