某花园物业管理投标文件(doc 28页).docx

n 当前文档修改密码：8362839n 当前文档修改密码：8362839n 更多资料请访问.(.)天鸿花园物业管理投标书目 录第一章 序言第二章 企业法人地位及法定代表证明第三章 公司简介第四章 投标的报价第五章 管理方案第六章 物业管理服务费测算第一章：序言依据天鸿控股有限公司的天鸿花园的物业管理招标书及招标须知，遵照前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，经考察现场和对招标文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全部物业管理服务工作。若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。我司接管天鸿花园后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。我司同意招标文件中各项条款，愿意按投标价总额交纳保证金伍万元（大写）。如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。投标单位：广州市xx房地产物业服务有限公司法定代表人：日期： 年 月 日第二章：企业法人地位及法定代表证明一、 法定代表人证明法定代表人资格证明书单位名称：地址：姓名： 性别： 年龄： 民族：职务： 技术职称： 身份证号码： 是广州市xx房地产物业服务有限公司的法定代表人。负责签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标单位：广州市xx房地产物业服务有限公司 日期：二、 营业执照：三、 资质证书四、 法人代码证书第三章：广州xx房地产物业服务有限公司简介广州市xx房地产物业服务有限公司成立于 年 月 日，注册资本300万元。取得国家建设部颁发物业管理资格证书；公司总部设于广州，现有员工 人，是广州市物业管理协会成员单位。公司实行董事会领导下的总经理负责制，在董事会授权范围内，总经理对外代表企业，对内任免下属人员，依法行使经营管理权。公司自创建以来，就以增规模、上资质、创品牌为指导思想，注重以人为本，除内部挖潜，培养人才外，还分别引进了一批来自国内多家著名物业管理公司的中、高级管理人才，从业人员全部经过严格的上岗培训并拥有上岗证书，用科学的管理方式竭力打造公司在物业管理行业中的企业品牌。为所接管的物业的广大住户提供专业的物业管理服务。目前已签约管理了 等物业 。多年来，xx物业不断探索经营管理新路子，公司所管理物业相继获得了 等荣誉称号第四章:投标的报价开 标 一 览 表 货币单位：人民币元项目名称投标报价投标单价(元/月)投标单价(元/年)优惠率%投标总价(元/3年)物业管理174636. 9209546.86286928.4总计：大写: 陆百贰拾捌万陆千玖百贰拾捌 元投 标 人（法人公章）：法定代表人（或授权代表人）：日 期：2004年 月 日第五章：管理方案一、 管理目的： 保持和提高物业的完好程度，通过加强对整体物业的管理养护和对使用人的服务和管理，确保物业保值、升值。 创造良好环境，统筹安排各项设备设施的管理和维修养护。 加强对业主和住户的行为管理，服务就是为了维护业主的整体利益。 加强实施社会化、专业化、经营型管理，不断提高服务管理质量，维护和提高发展商及物业公司的社会声誉。二、 管理原则：根据物业管理条例及有关政策规定，本着“以区养区，略有节余”和“业主至上，服务第一”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针。实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。三、拟采取的管理方式面对天鸿花园硬件设施环境均为上乘的优良条件，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，以严格的管理制度规范各类服务行为；采用直线管理方式，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实施品牌战略。我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。（一）组织系统1 组织架构（见图）。xx物业管理处经理天鸿花园发展商 管理处 行业行政主管部门财务部 保安部 物业部 工程部2 组织机构图说明：从天鸿花园内部管理机构图中可以看出，我们将在发展商的监督和指导下实行公司领导下的项目经理负责制，这是一种垂直领导方式，管理处以下不设部门副职，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面，由管理处经理直接负责，各项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而主管直接向经理负责。这样的结构使权力集中，责任明确，命令统一，联系简捷，工作高效。（二）运作程序系统1、 整体运作流程： 日常管理与维修养护 住户入住 房屋验收与接管 各类工种岗位培训 建立各种规章制度 保安部 服务部 保洁绿化部 工程部 各级各类人员开展管理与养护工作 完善各类配套设施及各部门关系的协调工作 2、 整体运作流程图说明：2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。2.2 整体运作的各个环节，我们将按照xx物业ISO9002质量保证体系进行运作。2.3 在整体运作过程中，始终坚持全面过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效，及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。（三）信息反馈系统1、 信息反馈示意图：组织指挥机构（经理） 执行实施机构（主管、专业人员） 监督机构（经理）信息反馈渠道2、信息反馈示意图说明：2.1 信息也是资源，管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2.2 管理处在平时运作时，管理处经理既是指挥员，又是督促检查员。当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作。此时，管理处经理就可以在信息反馈渠道中获得信息，对指挥机构所发出的各项指令，可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效的克服了在工作中的盲目现象。（四）激励系统1、激励系统图： 激励机制 工资福利机制 奖惩机制 培养提升机制 文化活动机制 思想工作机制 2、 激励系统示意图说明：2.1 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能,充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要方式有：与员工谈心、组织有益的集体活动和家访等。2.3 奖惩机制应以表扬为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可。其培养的目标是使员工有较强的事业化和敬业精神，对工作做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机的结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展，增强了员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密在一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请业主联欢等活动。四、工作计划根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为：接管期管理工作和进入正常运行期的管理工作，按照轻重缓急有序进行，具体计划如下：1、 接管期管理工作计划。序号项 目内 容时 间1签定物业管理委托合同1. 委托管理事项。2. 委托管理期限.3. 双方权利和义务.4. 物业管理服务质量.5. 物业管理服务费用.2接管验收工作1. 办理交接验收工作.2. 进驻管理人员及保安、清洁、绿化、维修人员。3. 调查听取业主意见。3档案的建立和管理1 收集档案资料。2 科学分类。3 建档。4 运用。2、 正常运行期的管理工作计划。序号项 目内 容时 间1房屋及公共设施维修养护1、制定房屋养护和维修计划方案；2、维修基金管理；3、房屋的维修管理；4、房屋的养护服务。2机电设备的维修养护1 设备的资料管理；2 设备的运行管理；3 设备的维修管理；4 设备能源和安全管理。3安保管理1 治安管理；2 交通、车辆管理；3 智能化系统的管理。4小区环境管理1 园林绿化管理；2 清洁卫生管理；3 环保管理。5财务管理1. 财务帐务；2. 费用收取。五、物资装备计划为确保天鸿花园的物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”的原则，配备物资装备。序号名 称单 位数 量备 注一管理处管理用房平方米100由甲方提供二管理服务人员住房平方米300就近租用民房三维修器具1室内疏通机台12电焊机台13气 焊套14冲击钻台15手枪式电钻台16管 钳个27台 钻台18套丝机台19玻璃枪把2101.5米铝合金梯把2112米铝合金梯把1123.5米铝合金梯把113套筒板手套214万用电表只215其它维修工具四通讯、交通器具1电 话部9不含坐机费和话费2对讲机部183其 它六治备1保安警械套122消防队员装备套123手电筒个12小 计七办公用品1电脑台72打印机台33复印机台14管理软件套25打卡机台16办公桌、椅套187档案、资料、文件柜个108保险柜个19照相机部110计算器等耐用文具、办公用品11工衣柜个1512其 它八其它开办费用合计金额：32万元六、 委托管理方式： 发展商依据物业管理条例及其双方议定的其它事项，全权委托 广州市xx房地产物业服务有限公司对天鸿花园实行综合一体化管理。 物业公司在管理合同期内负责对天鸿花园制定年度管理目标，在发展商大力支持下，实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。 委托管理年限：2年。七、委托管理内容： 房屋建筑本体共享部位的维修、养护、管理。 小区建筑本体共享设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施维修、养护和管理。 小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。 小区公共环境的清洁卫生,垃圾的收集、清运。 小区交通、车辆行驶和停泊管理。 小区生活秩序治安保卫，并配合当地公安部门进行安全监控和巡视等保安工作。 社区文化娱乐活动。 物业及物业管理档案、资料的收集归档管理。 为发展商创造良好的售楼环境。八具体目标和分项指标 在管理合同期内把天鸿花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的商住区。 分项指标：（）房屋及公共配套设施完好率98以上；（）住宅区无重大火灾、刑事和交通事故；（）住宅区内卫生消杀环境绿化国家级达标率98；（）房屋零修急修及时率98以上；（）管理人员专业培训合格率；（）业主（住户）对物业管理满意率8以上，投诉处理率。 九、实现目标的保证措施： （一）管理体制和人员的配备 管理架构：我公司拟设天鸿花园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责日常管理运作，统管小区内外事物。公司与管理处每年签定管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理，提供七大服务，即：房管、治安消防、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化，设保安部、清洁绿化部、工程部、服务部，兼设监控中心，实行24小时值班。纵向关系与内部管理机构分别见图示。区房管局 xx物业公司 发展商 物业管理协会 监督职能主管领导 行业指导 小区管理处 业主大会 业委会 小区管理处 2、根据天鸿花园的实际情况，为保证物业管理工作的有效进行，天鸿花园物业管理处岗位配备拟按如下配置：（合计53人）物业管理处经理：1人合计：1人物业部主管：1人物业助理：2人前台文员：1人合计：4人保安部主管：1人领班：4人保安员：30人合计：35人工程部主管：1人；领班：2人；技工：8人合计：11人财务部出纳：1人会计：1人合计：2人（二）管理处经1管理处经理（三）其它人员任职条件1 部门主管：中专以上学历，年龄2845岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作，具备相应的专业知识及资格证书和相关业务三年以上工作经验；具备良好的应变处事能力及组织协调领导能力。2 一般管理人员：中专以上学历，年龄2542岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作，具备相应的专业知识和相关业务2年以上工作经验。3 班/组领班：高中以上学历，年龄2135岁，持相关资格证书，具有相关工作二年以上实践经验，具有一定的组织协调领导能力。4 维修人员：中专以上文化程度，年龄23-45岁，持有相应岗位特殊工种上岗证，相貌端正，品行良好，有两年以上的物业管理行业实际工作经验。5 保安员：男要求退伍军人，身高170以上，保安员皆要求高中以上文化水平，持保安员上岗证（素质好的可上岗后送有关部门培训），相貌端正，品行良好，有机构或广州市户口担保人。（四）人员配置计划1 管理处经理、部门主管及财务人员将由公司内部调配；2 物业助理、工程技工人员将按内部调配与向外招聘1：1的比例进行配置；3 保安部主管、领班由公司内部调配，队员按调配与招聘1：1的比例进行配置；4 清洁、绿化分包相关专业公司承担；（五）管理处职责：(1) 负责对天鸿花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。(2) 完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。(3) 合理调配人员,保持每个岗位的分工与协作。(4) 定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。(5) 负责业主住宅或商铺的装修审批,协调违章处理和落实投诉处理。(6) 负责拟订小区月工作计划。(7) 负责周检工作,并做好记录,接受开发公司和本公司物业部、业主委员会的监督检查。(8) 负责天鸿花园的安全、防火工作。(9) 协调与供水、供电、工商、税务、房管部门、公安部门等与物业管理有关部门的关系，有效开展管理服务工作。（六）移交、接管 移交前的准备工作：(1) 成立天鸿花园管理处。委托管理合同签定后，落实管理用房和员工宿舍等，做好各项筹备工作。(2) 成立接收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施，熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向和存在的问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A 移交接管验收遗留问题统计表；B 公共配套设施接管验收表；C 公共配套设施接管验收遗留问题统计表；D 机电设备接管验收遗留问题统计表。 物业资料的移交接管：接管楼宇资料的验证及部分移交的资料：产权资料：a. 项目批准文件；b. 用地批准文件；c. 建筑执照；d. 业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。验收合格资料：a. 市建设工程竣工验收合格证书；b. 市建筑消防验收合格证；c. 小区综合验收合格证书；d. 用水、用电许可证。工程技术资料：a. 竣工图：包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b. 工程合同及开、竣工报告；c. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；d. 隐蔽工程验收签证；e. 竣工验收证明书；f. 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书。 接管验收程序：(1) 开发公司与 物业公司签定委托管理合同。并在适当时候通知天鸿物业验收接管； (2) 验收小组按ISO9002楼宇接管资料的移交，核对所接收的资料，签发验收复函； (3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行接管验收； (4) 对接管验收中发现的问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改并复核； (5) 对住宅室内对象无明显不全，符合检验标准要求的房屋，由管理处接收锁匙，承担保管责任； (6) 业主（住户）入住时，由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后，报告发展商，并要求工程队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项； (7) 在一年的保修期内，在使用过程中业主（住户）或管理人员发现由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告发展商查验证实后，大中修由发展商责令施工队更换或返修，小修、急修可委托本公司维修，费用由发展商负责。（七）房屋保修返修工作管理：保修工作流程：验房申报维修验收； (1) 验房: 住户领取锁匙后，在管理员陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格后，双方签定“楼宇交接书”，住户交此表回管理处存档；验收不合格时：A 业主（住户）必须在一周内交此表回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜。B 超过七日，房屋在保修期内，住户未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责。 (2) 申报返修:A 住户从领取锁匙之日起七日内，凭“楼宇交接书”到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；B “保修登记表”上需明确住户预约时间、联系电话等；C 房管员在预约时间内及时填写“派工单”委派施工单位进行维修。 (3) 维修:A 大中修由管理处通知开发单位负责维修，小修、急修由管理公司派工维修。B 住户必须在场。(4) 验收: 住户、房管员和维修人员三方到场验收并签字认可。九、管理用房和管理经费来源 管理用房：根据物业管理条例的规定，开发公司需提供一定面积管理用房，并应具备基本办公及居住条件。 管理经费来源：. 物业管理费。. 物业管理服务费的收费标准，根据小区实际管理服务费的测算结果再报政府物价部门审批。. 根据物业管理条例，建立房屋本体物业维修基金，专款专项专存到市国土房管局指定银行，以保障小区物业的公共配套设施和房屋本体的更新改造和重大维护费用。. 车辆保管费，车辆场地使用费。. 向业主提供多种有偿便民服务费。. 其它政策规定应收取的费用。第六章、物业管理服务费测算（一）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费： 人员编制和基本工资标准如下表：表1-1 序号项 目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）1管理处经理1340034002物业主管1280028003物业助理2160032004前台文员1150015005出 纳1220022006收费员1160016007保安主管1260026008工程主管1280028009工程领班22000400010技工816001280011保安领班41500600012保安员3011003300013合 计5375900 管理服务人员按规定提取的福利费测算见下表：表1-2 序 号项 目金额（元/月）依 据1基本工资75900表1-12福利费10626工资总额14%3工会经费 1518工资总额2%4教育经费1138工资总额1.5%5养老保险金6072工资总额8%6工伤保险金759工资总额1%7加班费4240人均加班：2天/月，日均40元/日8合 计（2-7）24323（二）公共设施、设备日常运行、维修及保养费见下表： 表1-3 序号项 目金额（元/月）1房屋本体（外墙、天面、楼梯等）及道路日常维护保养费13002电梯保养费（6台）60003消防设施维护费8004防盗对讲系统9005低压配电设备、公共照明电路及电器维护保养费10006排污排水设施维护费10007其它设施维护费800合 计11800（三）绿化管理费（3000元）（四）清洁卫生费（30000元）（五）保安费测算见下表 表1-4序号项 目测算依据金额（元/月）1装备费500元/人·年12002管理费保安管委办收500元/月5003合 计1700（六）办公费测算见下表表1-5序号项 目测算依据金额（元/月）1复印机维修保养费1台1002电脑、打印机维修保养每季度300元，1台1003文具、纸张易耗品办公3004邮电通讯、会议、宣传以电话费为主5005公关费10006交通费管理处往返总公司、有关部门、政府5007各类证照年检费税务、工商、房管、物价、公安（交通）等部门5008办公用水电费办公设备用电，卫生间用水25009合 计5500（七）管理酬金取10%管理酬金=（前六项之和）×10%=119223×10%=11922.3（元/月）（八）法定税费两税一费为前七项之和的8%税费=（前七项之和）×8%=10491.6（元/月）(九)各项费用测算合计：（见表1-8）表1-6 序 号项 目金额（元/月）总费用比例%1工资福利费75900+243232维修费118003绿化管理费30004清洁卫生费300005保安费17006办公费55007管理酬金11922.38税 费10491.69合 计174636. 9（十）每平方米综合服务管理费：用第（九）项测算出的月综合服务管理费除以现住宅建筑面积即为每平方米综合服务管理费：（面积6.4万平方米）174636.9÷64000=2.7元/平方米/月为业主让利，按2.6元/平方米/月收取。