教学课件第2章房地产市场运行的一般规律.ppt

西安建筑科技大西安建筑科技大学学第一篇第一篇 房地产经济的房地产经济的基础理论基础理论 第第2 2章章 房地产市场运行的房地产市场运行的一般规律一般规律 西安建筑科技大西安建筑科技大学学 2.1房地产市场概述 第2章 房地产市场运行的一般规律 1 2.2房地产市场均衡的供求模型 2 2.3房地产市场均衡的四象限模型 3西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.1房地产市场的内涵和构成要素房地产市场的内涵和构成要素 1）房地产市场的交易主体）房地产市场的交易主体 （1）房地产供给者）房地产供给者 （2）房地产需求者）房地产需求者 （3）相关专业机构）相关专业机构 2）房地产市场的交易客体）房地产市场的交易客体 3）房地产市场交易方式）房地产市场交易方式西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.2房地产市场的特性房地产市场的特性 1）影响范围的区域性影响范围的区域性表表2-1 2009年中国年中国32个大中城市的商品住宅平均成交价格（元个大中城市的商品住宅平均成交价格（元/m2） 洛阳呼和浩特乌鲁木齐贵阳长春南昌长沙合肥重庆郑州兰州沈阳哈尔滨西安南宁太原3049349635323777406041744309440246244747484548454902492949405085海口成都武汉济南青岛天津大连南京福州苏州广州三亚北京杭州深圳上海508851085501577772067240731774948166825594881353014341144141544115858西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2）供给调节的滞后性 3）交易的复杂性 4）对金融业的依赖性 5）易受政府干预6）投机性 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.3 房地市房地市场结构场结构房地产市场是典型的不完全竞争市场，它与完全竞争市场在各个方面的比较如表2-2所示：表表2-2 房地产市场结构的特点与完全竞争市场的比较房地产市场结构的特点与完全竞争市场的比较特征完全竞争市场房地产市场买者和卖者的数目大量参与者少数参与者，在“卖方市场”上由卖者控制，在“买方市场”上由买者控制产品标准化程度不同卖家的产品同质，产品之间具有完全替代性房地产产品高度差异化，不存在完全相同的两处房地产价格和购买次数价格相对便宜；且经常被购买房地产价格昂贵，通常是家庭的最大一笔支出，且购买次数很少进出壁垒无市场壁垒，卖者进出自由房地产项目投资需要大量的资金投入，具有较高的资金壁垒产品知识和交易成本买者和卖者对产品都有高度的认知，交易成本低交易的专业性、复杂性强，交易成本高，买者和卖者对产品缺乏知识；市场的各种信息告知程度不够充分，且严重不对称，卖者处于绝对的信息优势西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述房地产市场是区域性市场，在不同区域，由于同类房地产开发项目数量的不同，房地产市场有可能是完全垄断市场，也有可能是寡头垄断市场或垄断竞争市场。也就是说，三种不完全竞争市场结构在不同的房地产区域市场都有可能存在。 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.4 房地产市场分类房地产市场分类 1） 按照用途划分按照用途划分 2） 按照区域划分按照区域划分 3） 按照运行层次划分按照运行层次划分 4） 按照购置目的划分按照购置目的划分 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.2房地产市场均衡的供求模型 2.2.1 房地产的需求房地产的需求 房地产需求表示在一定时期内，购房者在各种可能的价格下，愿意并且能够购买的房地产的数量。房地产需求具有多样性，房地产需求按照需求目的可以划分为生产性需求、居住性需求和投资性需求。 影响房地产需求的因素有很多，其中最重要的影响因素是房地产价格。 除了房地产价格以外，一般而言，影响房地产需求的因素还包括以下几方面：国民经济发展水平与城市化水平、城市人口数量与结构、居民收入水平、消费者和投资者偏好、房地产信贷条件、对市场的预期及相关政策等因素。 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.2房地产市场均衡的供求模型2.2.2 房地产的供给房地产的供给房地产供给是指房地产开发商或房地产持有者在某一特定时期内、 某一价格水平上愿意并且能够租售的房地产数量。房地产可以是土地、新建房屋，也可以是存量房。房地产供给受多种因素的影响，其中价格是最具决定性的因素。 除了价格以外，房地产供给还受经济发展水平、开发成本、税收、信贷、土地政策以及市场预期等多种因素的共同影响。西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.2房地产市场均衡的供求模型2.2.3 房地产市场的供求平衡房地产市场的供求平衡房地产的供给价格与需求价格相等，而且供给量与需求量相等时的经济状态就是传统经济学中的房地产市场的供求均衡状态。PQ0DSEPeQeP1QDQS图图2-1 房地产市场供求均衡房地产市场供求均衡如图2-1所示，房地产供给曲线与房地产需求曲线相交于E点，E点就是市场供求的均衡点，均衡价格是Pe，均衡数量是Qe。从理论上讲，房地产市场总会达到均衡状态的，当房地产价格是达到Pe时，价格才会稳定。 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.2房地产市场均衡的供求模型但是，均衡状态是相对的，偶尔的，而非均衡状态是绝对的，是常在的。在现实的房地产市场中，由于市场机制不完善、市场信息不完备性、市场存在垄断性和投机性，房地产市场的非均衡性非常显著。西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.2房地产市场均衡的供求模型2.2.4 房地产市场的非均衡房地产市场的非均衡 1）总量上的非均衡）总量上的非均衡 2）结构上的非均衡）结构上的非均衡 （1）产品结构的非均衡 （2）市场层次结构的非均衡 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.3房地产市场均衡的四象限模型2.3.1 空间市场与资产市场的区别和联系空间市场与资产市场的区别和联系 1 1）空间市场与资产市场的区别）空间市场与资产市场的区别 表表2-4房地产空间市场与资产市场的区别房地产空间市场与资产市场的区别 需求目的需求目的需求实现需求实现方式方式需求需求客体客体实现形式实现形式资产市场资产市场投资买所有权价格空间市场空间市场使用租或买使用权租金西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.3房地产市场均衡的四象限模型 2）空间市场与资产市场的联系）空间市场与资产市场的联系 （1）租金 （2）新开发量 是 开发商 否房地产空间市场空间供给方空间需求方租金入住率新增开发量房地产资本市场是 否 有 利润？成本测算（包括土地）现金流预测物业价值业主（卖方）投资人（买方）特定风险水平下市场要求的回报率资本市场风险-回报关系地方、地区、全国乃至全球经济现状和趋势西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.3房地产市场均衡的四象限模型2.3.2 四象限模型的构建四象限模型的构建 四象限模型的示意图见下图四象限模型的示意图见下图2-3。租金（元）。租金（元） 资产市场：资产市场： 物业市场：物业市场： 估价估价 P=R/i D(R,经济状况经济状况)=S 价格（元）价格（元） 存量（平方米）存量（平方米） S=C/ P=f(C) （S=CS=CSS） 资产市场：资产市场： 新开发建设量新开发建设量 物业市场：物业市场： 新项目的开发建设新项目的开发建设 （平方米）（平方米） 存量调整存量调整 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.3房地产市场均衡的四象限模型 1）第）第象限：租金的确定象限：租金的确定 2）第）第象限：价格的决定象限：价格的决定 3）第）第象限：新开发量的确定象限：新开发量的确定 4）第）第象限：存量的调整象限：存量的调整 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.3房地产市场均衡的四象限模型2.3.3 四象限模型的应用四象限模型的应用 1）经济增长对房地产市场的影响）经济增长对房地产市场的影响 租金（元）租金（元） 资产市场： 物业市场： 估价 P=R/i 确定租金 D(R,经济状况)=S 价格（元） 存量（平方米） S=C/ P=f(C) （S=CS） 资产市场： 新开发建设量 物业市场： 新项目的开发建设 （平方米） 存量调整 图图2-4 四象限模型：经济增长的影响分析四象限模型：经济增长的影响分析 2）资本化率变化对房地产市场的影响）资本化率变化对房地产市场的影响