教学课件第七章 房地产项目投融资策划.ppt

房地产项目策划西安建筑科技大学 兰峰 编著第七章：房地产项目投融资策划本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制，房地产项目的融资渠道； 2.熟悉房地产项目投资决策的概念，房地产项目投资时机选择，房地产项目开发方案选择与比较； 3.了解房地产项目资金成本分析，项目融资决策的步骤。7.17.1房地产项目投资决策房地产项目投资决策7.1.1房地产项目投资决策分析的概念与注意事项 1.房地产开发项目投资决策的概念 2.房地产开发项目投资决策分析的注意事项 7.1.2房地产项目投资时机选择 一般来说，进行房地产投资时机的选择主要从以下几个方面考虑： 1.经济复苏时期 2.通货膨胀来临前期 3.房地产周期低谷时期7.2 7.2 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算7.2.1 房地产开发项目投资估算 根据房地产开发项目开发地点不同、项目类型不同、经营方式的不同等，其费用构成存在一定的差异，主要包括： 1.土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产开发项目取得土地的方式不同，所发生的费用也各不相同。 （1）划拨用地的土地费用；（2）出让用地的土地费用； （3）转让用地的土地费用；（4）合作用地的土地费用。 2.前期工程费与城建费用 （1）项目策划、可行性研究、规划设计等费用 （2）“三通一平”等土地前期开发费用 （3）城建费用 3.基础设施建设费 基础设施建设费也称室外工程费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等，主要包括： （1）供水、中水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程建设费用。 （2）上述设施与市政管网的接口费用。 （3）道路、绿化、供电（如变压器、高压柜、低压柜、发电机、电缆等）、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。 （4）基础设施建设费中应当考虑项目建成后是否需要开闭所、换热站等投资，其与项目规模、负荷、周边相关设施情况等有关，可参考有关计价指标或结合类似工程经验进行估算。 4.建筑安装工程费 （1）单元估算法；（2）单位指标估算法； （3）工程量近似匡算法；（4）概算指标估算法； 5.公共配套设施建设费； 6.开发间接费用； 7.管理费； 8.销售费用； 9.不可预见费； 10.税费； 11.其他费用； 12.建设期利息 7.2.2 7.2.2 房地产开发项目租售方案的制定房地产开发项目租售方案的制定 租售方案的制定中，一般应包括以下几个方面的内容： 1.确定租售方式； 2.确定可租售面积及可分摊建筑面积 3.安排租售进度 4.确定售价（租金）水平 5.编制租售计划表7.3 7.3 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价7.3.1财务评价的基本概念和指标体系 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。7.3.2财务评价的主要技术经济指标 1.静态经济评价指标 （1）静态投资回收期 （2）成本利润率 （3）投资利润率 2.动态经济评价指标 （1）财务内部收益率 FIRR的计算公式为： （2）财务净现值 财务净现值的计算公式为： （3）动态投资回收期动态投资回收期更为实用的计算公式为： 3清偿能力分析 清偿能力分析主要考虑计算期内各年财务状况及偿还能力。 （1）利息计算 （2）借款偿还期 7.3.3 房地产开发项目财务评价报表的编制 1.财务评价基本程序 （1）测算财务基础数据，编制辅助财务报表 （2）编制基本财务报表。 （3）财务评价指标的计算与评价 （4）不确定性与风险分析 2.财务评价辅助报表的编制 （1）总投资估算表 （2）销售收入和销售税金及附加表 （3）投资计划与资金筹措表 （4）借款还本付息计算表 3.财务评价基本报表的编制 （1）现金流量表 （2）损益表 （3）资金来源与运用表 4.财务分析及评价指标的对应关系7.3.4 房地产项目开发方案的经济比选 1.方案经济比选的含义 房地产项目开发方案的经济比选是寻求合理方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，要进行经济定量分析，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。 2.方案经济比选的类型 在房地产开发项目各种可能方案中，主要有三种关系，即独立关系、互斥关系和相关关系。 3.方案经济比选的分析方法 互斥方案评价中使用的评价指标有净现值、内部收益率、等额年值、费用现值和等额年费用等。7.4 7.4 房地产项目融资策划房地产项目融资策划7.4.1房地产项目融资渠道 1.房地产项目融资的分类 房地产开发项目融资的分类方式很多，主要有以下方式。 （1）从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资 （2）从融资渠道上看，分为直接筹资和间接筹资 （3）从资金偿还特性上看，分为权益筹资和债务筹资 （4）其他分类方式 2.房地产开发项目融资方式 （1）自由资金筹集（2）商品房预售 （3）债务资金筹集 （4）房地产金融创新（5）其他方式7.4.2房地产项目资金成本分析 1.影响资金成本的因素分析 影响资金成本的因素主要包括：（1）使用资金所支付的费用，即资本占用费；（2）融资过程中资金与人力等耗费，即融资费用；（3）特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本。 2.资金成本的度量 融资成本既可以用绝对数表示，也可以使用相对数表示。绝对数表示方法是指为筹集和使用资本到底发生了多少费用。 7.4.3房地产项目融资决策的步骤 （1）根据项目的实际情况，编制项目开发投资的资金使用计划表； （2）根据投资的资金使用计划表，并结合公司的现有资金情况，选择若干可能的筹资方案。 （3）编制资金筹措计划表； （4）计算各种筹资方案的资金结构、资金成本率； （5）选择平均资金成本率比较低的筹资方案，作为待选方案； （6）计算不同资金结构下各方案的收益率； （7）计算各案的财务相关指标，判断各个方案的资本结构风险程度； （8）对收益率和财务指标综合比较，对待选方案进行可行性分析，选择一个资金成本率低，又通过财务风险可行性研究的筹资方案。