教学课件第6章住宅市场消费规律.ppt

西安建筑科技大学西安建筑科技大学 第第6 6章章 住宅消费规律住宅消费规律14236.1 租房和租房和买买房的成本比房的成本比较与选择较与选择6.2 住宅的租售比住宅的租售比6.3 住宅住宅过滤过滤的模型的模型6.4 住宅市住宅市场场居住空居住空间间分分异异的涵的涵义义西安建筑科技大学西安建筑科技大学6.1 买房与租房的比较分析买房与租房的比较分析 6.1.1 住宅的性质住宅的性质1 1）住房的商品性）住房的商品性 住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需求的住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需求的使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。是使用价值和价值的统一体。2 2）住房的社会保障性）住房的社会保障性 住房的社会保障性则是政府制定的对低收入群体实施的住房的社会保障性则是政府制定的对低收入群体实施的住房社会保障政策，属于上层建筑范畴，它是相对于中等收住房社会保障政策，属于上层建筑范畴，它是相对于中等收入以上者的住房政策而言的，目的是要帮助低收入者解决住入以上者的住房政策而言的，目的是要帮助低收入者解决住房困难问题，是市场配置住房资源必不可少的补充。房困难问题，是市场配置住房资源必不可少的补充。Logo6.1 买房与租房的比较分析买房与租房的比较分析 6.1.2 租买成本比较及选择租买成本比较及选择 租房成本就是承租人付给出租人的租金。在一个竞争性租房成本就是承租人付给出租人的租金。在一个竞争性市场，出租人的经济利润为零，年租金等于年运营成本。市场，出租人的经济利润为零，年租金等于年运营成本。 不考虑税收时，出租人负担以下三项成本：不考虑税收时，出租人负担以下三项成本：（1 1）资金成本。）资金成本。（2 2）养护成本。）养护成本。（3 3）贬值或升值收益。）贬值或升值收益。（4 4）税收优惠或支出）税收优惠或支出综合上述几项，假定房价为综合上述几项，假定房价为V V，则住宅出租的年度成本应为：，则住宅出租的年度成本应为：C Cr r=V=V（i%+ m%i%+ m%+ +d%d%+ + t% t%）Logo6.1 买房与租房的比较分析买房与租房的比较分析 6.1.3 住宅租售比住宅租售比 住宅租金和价格之间具有一定的比例关系，被称为租售住宅租金和价格之间具有一定的比例关系，被称为租售比，也就是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价比，也就是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格之比。变换公式得到：格之比。变换公式得到： C Cr r / V = / V =（i%+ m%i%+ m%+ +d%d%+ + t% t%） 国际认可比较理想的房屋租售比约在国际认可比较理想的房屋租售比约在1 1300300到到1 1200200之之间。间。 大于大于1 1200200，表明这一区域房价比较低，房产投资的潜力相，表明这一区域房价比较低，房产投资的潜力相对较大。对较大。 低于低于1 1300300，意味着房价和房屋出租价格之间的差距过大，意味着房价和房屋出租价格之间的差距过大，房地产市场已出现泡沫；房地产市场已出现泡沫； 租售比无论是高于租售比无论是高于1 1200200还是低于还是低于1 1300300，均表明房产价格，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值偏离理性真实的房产价值西安建筑科技大学西安建筑科技大学6.2 住宅市场的过滤住宅市场的过滤 6.2.1 住房住房“过滤过滤”的基本涵义的基本涵义 住房过滤是指在住房市场中，最初为较高收入阶层建造住房过滤是指在住房市场中，最初为较高收入阶层建造的住房，随着时间推移，住房质量发生老化，同时新建住房的住房，随着时间推移，住房质量发生老化，同时新建住房供应增加，导致房价降低。这时较高收入的阶层为了追求更供应增加，导致房价降低。这时较高收入的阶层为了追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低阶层会继续使好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低阶层会继续使用该类住房的过程。用该类住房的过程。 6.2.2 住宅住宅 “过滤过滤”模型的解释模型的解释Logo6.2 住宅市场的过滤住宅市场的过滤 6.2.3住宅住宅 “过滤过滤”模型与住房政策选择模型与住房政策选择实物补贴和货币补贴实物补贴和货币补贴实物补贴：政府可以为低收入者直接提供公共住房，或为建设实物补贴：政府可以为低收入者直接提供公共住房，或为建设者提供资助，即为实物补贴，也可以给予购房者等量的货币者提供资助，即为实物补贴，也可以给予购房者等量的货币补贴。比如，我国大多数城市正在努力建立廉租房、经济适补贴。比如，我国大多数城市正在努力建立廉租房、经济适用房和商品房的多层次住宅供应体系。用房和商品房的多层次住宅供应体系。货币补贴货币补贴: :(1)(1)有效地提高中低收入群体的住房消费水平；（有效地提高中低收入群体的住房消费水平；（2 2）加速了各级住房市场的加速了各级住房市场的“过滤过滤”速度；（速度；（3 3）提高了各级住房）提高了各级住房市场的租金水平，利润的刺激将使开发商兴建各个等级的住市场的租金水平，利润的刺激将使开发商兴建各个等级的住房，特别是中、高级住房，从而确保了住房供应链条的连续房，特别是中、高级住房，从而确保了住房供应链条的连续性。性。Logo6.3 住宅市场的空间分异住宅市场的空间分异 6.3.1 居住空间分异的涵义居住空间分异的涵义 城市居住空间是城市经济社会的基本空间类型和重要的城市居住空间是城市经济社会的基本空间类型和重要的功能空间，它不仅仅是城市地域空间内具有居住功能的建筑功能空间，它不仅仅是城市地域空间内具有居住功能的建筑物的空间组合，而且还是由人们居住活动所整合而成的社会物的空间组合，而且还是由人们居住活动所整合而成的社会经济空间系统。经济空间系统。6.3.2 住宅市场空间分异研究的进展住宅市场空间分异研究的进展