2022年XX县建材大场开发项目可研性研究报告.docx

南宁市高新建材大市场开发工程可行性讨论报告一、总 论 二 工程简况1、工程名称：南宁市高新建材大市场2、工程占地面积： 5.51 万平方 M （约 82.6 亩）3、工程投资总额： 4458.57 万元4、工程建设地点：科园大道大道北侧、高新区往下1000M ； 二 工程背景南宁市高新建材大市场通过合理的布局规划，依据进展高科技信息产业、建设大市场大流通的思路，以建材工业为支点，以高科技信息产业为龙头，以新的流通方式为手段，建立新起点、智能化的大市场，并以信息产业的增值服务调整产业结构和建材企业的内部结构，扩大销售，降低成本，实现建材工业的二次创业，从而提高本地区的综合经济实力； 三 工程建设的必要性及可行性1、在南宁市建设建材大市场的必要性拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点；目前，南宁市是“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了南宁的市容市貌，特殊是建 材业；由于南宁市城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大， 仅县城内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不 利于市场治理；一方面，以街代市的方式给城市带来头严峻的交通堵塞或 中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方 面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等缘由，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业；建材市场本着“建立高标准、高起点、高品位、具有肯定辐射性、凝结力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以表达其特殊的建筑风 格；这种市场建成将有利于增强产业集约化；目前，南宁市第三产业大部分呈网点分布，不能形成肯定的规模，更谈不上规模效益，没有肯定的辐射性；建设集各产业为一体的功能区，不仅便于治理，有利于集合人气， 兴盛商气，吸纳外来投资，提高南宁的知名度，更有助于推动南宁经济的进展；所以在南宁市建设一个建材大市场是有必要的；2、在南宁市建设建材大市场有很多有利条件(1) 城市进呈现状良好自 1995年南宁开头进入建设进展阶段，现在城市建设正处于高峰期，年建筑规模达 60 万 M2 ；公共设施及工业建设处于起步期，2001 2021 年总体规划规划建设面积为 46 平方公里，建设范畴广、建材需求量大；(2) 建材经营户多据统计，南宁市从事建材经营行业的有300 余家，其中包括水泥、钢材、板材、铝材、五金、陶瓷等；(3) 优越的区位条件及便利的交通二、建设方案与规模建材市场主要由交易、贮存、治理、金融、停车、食宿以及环卫、基础设施等功能区构成；功能分区的排布便利交通运输，有利贮存，便于交易与治理，必要的卫生设备（如厕所、垃圾场等）设于隐匿处，同时在每幢建筑中也都分别设男女卫生间；建筑应大幅度降低建筑密度与容积率， 建设中心广场，中心广场以硬质铺装为主，雕塑、喷泉、小品点缀其中， 结合丰富多彩的铺地图案，为商人和顾客供应休闲场所；建材大市场占地面积为 5.51 万平方 M ，中心建设一个 2600 平方 M的中心广场；商铺按建材行业要求设计，为二层、三层结构，按建筑占地 60% 的比率，建材大市场店铺占地面积为3.3万平方 M ，平均 2.5 层运算，整体建筑面积为 8.25 万平方 M ；在市场外围建设占地 800 平方 M 的六层综合楼，用于银行、邮电、物业及市场治理办公；商铺集营业、住宿、运输、服务、餐饮等为一体，一层作为商业店铺，营业为主；二、三层可作为办公、仓储和居住，建筑采纳框架结构，各商铺设有独立楼梯、卫生间、水电、电话线位，用户出入便利，采光良好；在总体布局上，以中心广场为轴心，建设 8 条 16m 宽的主干道为骨架，向四周幅射， 20栋商铺分东、西、南、北四大区，按归行划市细分为钢材、铝材、木材、五金灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区 域，具备了现代综合市场功能；依据经营者不同的要求，每套商铺内设有有线电视、电话线位、卫生间、厨房齐全，宜商宜居，单个看象一套别 墅，整体才是大市场，使买房不如买商铺的房地产开发新理念的内函得到充分的呈现；按各类建材的特殊要求，建设不同型号的二、三层商铺400套；商业场地划分以单间门面为主，大开间通透式商场为辅；三、环保与节能 一 环境爱护1、可能影响环境的因素(1) 废水排放因素：本工程排放废水主要为生活废水；(2) 固体废弃物因素：本工程排放固体废弃物主要是生活垃圾；(3) 噪声污染因素：本工程噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声；2、环境爱护防治措施(1) 废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网；(2) 噪声污染影响防治：动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫；动力设备房实行吸音墙壁和隔声门窗；(3) 固体废弃物防治：本工程建成后每天排放的生活垃圾处理采纳袋装化，每天由专人收集后负责清运，并留意清运时密闭；(4) 施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行， 把影响减至最小； 二 节能建筑材料和设备的选用原就上，考虑当地风土、气候条件，采纳合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满意最小传热阻要求，外窗采纳节能玻璃；选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备；水泵选用节能型产品；采纳合理优化的布线系统方案； 三 劳动爱护为防止及削减漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能牢靠的漏电爱护开关；变压器设置 IP20 护罩；电缆桥回水平敷设不低于 2.5m ，局部为 2.2m 时采纳全封闭桥架爱护；垂直敷设时距时地 1.8m 以下部分加金属盖板爱护，配电线路均穿金属爱护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明；四、工程实施方案与投资估算 一 工程实施方案南宁市建材大市场的建设符合“划行归市”的城市建设需要，也是城市进展的必定产物，有利于转变城市形象，提高城市品质；属于投资小， 收效快的建设工程；方案建设期为一年，一年后即可投入使用，产生效益； 二 投资估算该工程的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成；1 、建筑安装工程造价包括建材大市场、综合楼及周边帮助建筑的建筑安装工程，以及市场内道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分占地面积约为 51500，占地面积约 82.6 亩，工程费用约为 3141.1 万元，占总投资 86.1% ；详见附表 1 ；2 、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程询问费用、工器具家具费、开办费及其他治理费等；建设用地以 6 万元/ 亩运算，土地费用合计495.6 万元；市政配套费及地方规费按每平方M 建筑面积 80 元运算，约 440.8万元；工程询问费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的 6% 运算，为 188.47 万元；建设单位治理费及工程开办费按建安工程费2 %运算，为 62.8万元；工程建设其他费用合计约为1187.67万元，占总投资 11% ；详见附表 1；3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按1 、2 项费用之和的 3%运算，为 13 万元；建筑面积 /单价合价占总投资序号工程费用名称合计工程总投资为 4458.57万元；详见下表： 附表 1投资估算表占地面积元（万元）%1建筑安装工程造价3141.186.11.1 商铺825003502887.51.2 综合楼4800420201.61.3 中心广场2600200522其他费用1187.67征地拆迁补偿及土地出2.1 让金82.6亩60000495.6112.2 市政配套费440.82.3 工程询问费188.472.4 开办费及其他治理费62.83预备费129.82.9合计4458.57100五、资金筹措及效益分析 一 资金筹措及资金使用方案工程建设总投资 4458.57万元，工程开发资金投资商自筹或采纳借贷形式取得，依据工程实施的方案进度，该工程的建设期为1 年； 二 营业收入估算建材大市场的营业收入主要来源于店铺的出售；商铺平均2.5 层，建筑面积为 8.25 万平方 M ，按使用率约为 70% ，店面实际使用面积为2.31 万平方 M ，二、三层实际使用面积为3.47 万平方 M ；综合楼三、四层用于治理办公，其他底层及二、五、六层2400 平方 M 也可用于出售；面积单价合价序号工程（）元/ （万元/ 年）1店铺一层23100180041582店铺二、三层3470070024293综合楼底层80020001604综合楼二、五、六层2400650156合计6903店铺出售收入表当出售率为 100% 时，此工程收入共计6903万元；估计建设期后1.5 年收回成本； 三 利润猜测整体工程估计共可取得利润总额2444.43万元，上缴所得税 33% 总额 806.6619万元；税后利润 1637.7681万元； 四 现金流量税后财务内部收益率为 37% ，财务净现值为 1637.7681万元，投资回收期为 1.5 年； 五 敏锐性分析该工程为经营性工程，营业收入的变化对工程的收益影响较大；假如营 业收入增加 10% ，工程税后内部收益率将增至40.4% ，较原收益率增加3.4% ；假如营业收入削减 10% ，工程税后内部收益率将减至33% ，较原收益率削减 4% ； 六 社会效益南宁市建材大市场的建成，将转变第三产业呈网点分布的现状，使商品得以流通，价值得以实现，仍可以反馈商品信息，引导和调整经济结 构，促进社会经济和谐进展；以其庞大的吸引力，使商品生产不断进展， 打破地区封锁和经济割据，使地方产品跨县、跨市、跨省，走向世界；同时，随着市场建立，将利用其吸纳的功能，产生强大的辐射和龙头作用， 形成庞大的拉动作用，将带动一些停车场、邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐步形成，使地区的经济进展必需以此为基地和依靠，牵引和辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依靠 点，农夫转变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方收入；与此同时，工程的经营和建设，将为当地社会供应大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高；六、工程招投标依据国家进展方案委员会 2001 年第 9 号令建设工程可行性讨论报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，依据中华人民共和国招 标投标法规定 , 该工程的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的选购必需采纳招标方式进行；七、综合评判与建议综上所述，南宁市会展中心工程的建设，不仅为南宁增加了一处旅行观光、度假消遣、休闲疗养的胜地，仍是南宁开展对外接待，加强对外联系的窗口，补偿了当地缺乏高档会议与接待场所的不足；该工程的选址以南宁当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依靠，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的进展前景；不仅工程自身能产生可观的经济效益，仍能促进南宁地区的旅行 业、商业、服务业的快速进展，对富强南宁地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用；考虑到目前中国的旅行市场正处于高速进展期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅行促经济正是大好时机，建议政府能赐予该工程大力支持，使之尽早付诸实施；八、优惠政策1 、对县外客商以营十年以上的生产性企业，从事能源、交通、基础设施工程、科技开民企业，以及农、林、牧、渔业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得赐予等额扶助，第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的 50% 赐予扶助；出口型企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值 70% 以上的，可连续享受二年减半扶助；高新技术工程（省以上认定的）可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶助；县旅行开发工程，自投产使用之日起，前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得赐予等额扶助；对从事治理开发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的免交产生收入后的三年农业特产税；2 、充分利用中国人民银行总行把南宁市作为工作联系点的优势，大力帮助县外客商通过金融系统动作，解决配套资金；保险部门按县外客商的需要，供应优质服务，开办新险种；3 、投资工业、旅行业工程有地减半收取出让金，土地使用费按不同地段、不同用途、不同标准赐予优惠；开办训练、科技、卫生公益事业等非盈利性工程用地以成本价划拨，免收出让金和各项土地费用；4 、县外客商投资企业土地使用年限为：商业、旅行、消遣用地 40年；工业、科技、训练、文化、卫生、体育用地 50 年；居住用地 70 年；期满后需连续使用，经依法批准可延长使用期；5 、县外客商投资企业，在水、电、通讯等方面，优先优惠支配；水、电计价标准，除高能耗企业外，均依据本县当地同类企业的标准执行；