樊剑英《房地产成本核算与税务管理》(2015.7.10C).pptx

1 主讲人主讲人： 樊剑英樊剑英 1与与三大类型成本内部成本内部成本土地增土地增值税成值税成本本所得税所得税成本成本区别与联系企业内部管理土地成土地成本本开发成开发成本本按面按面积算积算股权溢股权溢价支出价支出灰色灰色支出支出自用产自用产品品土地返土地返还还土地返还股权溢价拆迁支出红线外支出土地增值税扣除一般成本的核算路径确定成本对象归集成本费用分摊共同成本完工计算成本销售转出成本清算重划成本一般成本的核算路径按入账成本科目核算按入账成本科目核算按合同分类核算按合同分类核算按产品分类核算按产品分类核算成本对象如何确定？确定项目确定项目证照证照项目分类项目分类六大原则（所六大原则（所得税）得税）项目目录项目目录成本对象成本对象项目清算项目清算有关部门审批有关部门审批备案的项目为备案的项目为准准项目类型项目类型两分或三分两分或三分国家税务总局关于房地产开发企业成本国家税务总局关于房地产开发企业成本对象对象管理管理问题的问题的公告公告文号：国家税务总局公告2014年第35号 发布日期：2014-06-16 2014年1月28日，国务院发布关于取消和下放一批行政审批项目的决定（国发20145号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 一一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。9国家税务总局关于房地产开发企业成本国家税务总局关于房地产开发企业成本对象对象管理管理问题的问题的公告公告二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。关检查。三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按中华人民共和国税收征收管理法的相关规定进行处理。10您会如何选择成本对象？项目第1期住宅区1#楼未建在售2#楼完工在交房3#楼完工未交房4#楼在建在售商业区别墅区第2期第3期成本对象划分原则v成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。v计税成本对象的确定原则:1.可否销售原则可否销售原则2.分类归集原则分类归集原则3.功能区分原则功能区分原则4.定价差异原则定价差异原则5.成本差异原则成本差异原则6.权益区分原则权益区分原则共同成本如何计入？v共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：1.占地面积法。占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 2.建筑面积法。建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3.直接成本法。直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 4.预算造价法。预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 共同成本如何计入？（一）占地面积法。一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。共同成本如何计入？企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配本，应按建筑面积法进行分配。 （三）借款费用借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本直接成本法或按预算造价法进行分配。法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 土地增值税土地增值税共同成本v占地面积法v建筑面积法土地成本土地成本建筑成本建筑成本地方规定地方规定+ +收入比例法收入比例法+ +直接成本法直接成本法+ +层高系数法层高系数法+ +预算成本法预算成本法+ +售价系数法售价系数法其他方其他方法法湖南省地方税务局公告 2014年第7号五、 关于住宅与商业用房的成本扣除问题单栋建筑物单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。商业用房层高系数=商业用房平均平均层高/住宅平均平均层高层高无要求，高点就行，层高无要求，高点就行，且计算平均数且计算平均数浙江省地方税务局浙江省地方税务局公告公告20142014年第年第1616号号三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除 对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。 18层高有要求，类型无要求层高有要求，类型无要求新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告20141号 一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题 最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。 商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。 商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高层高有要求，类型有要求层高有要求，类型有要求案例案例 大连房地产公司开发大连房地产公司开发项目土地面积项目土地面积100000100000，建筑面积建筑面积270000270000，产品类型产品类型可划分为普通标准住宅、非普通标准住宅、可划分为普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品类型三类，销售收入其他开发产品类型三类，销售收入257600257600万万元，取得土地使用权所支付的成本元，取得土地使用权所支付的成本8400084000万万元，开发成本元，开发成本5940059400万元，项目已经销售完万元，项目已经销售完毕 ， 应 清 算 缴 纳 多 少 土 地 增 值 税 ？毕 ， 应 清 算 缴 纳 多 少 土 地 增 值 税 ？ 项目清算资料见下表：项目项目分类计算分类计算普通标准住宅非普通标准住宅 其他产品类型合计占地面积占地面积 50,000.00 36,000.00 14,000.00 100,000.00 建筑面积建筑面积 150,000.00 80,000.00 40,000.00 270,000.00 可售建筑面积可售建筑面积 140,000.00 75,000.00 35,000.00 250,000.00 已售建筑面积已售建筑面积 140,000.00 75,000.00 35,000.00 250,000.00 未售建筑面积未售建筑面积 - - - - 销售收入销售收入 110,600.00 73,500.00 73,500.00 257,600.00 取得土地成本取得土地成本 84,000.00 开发成本开发成本 59,400.00 企业所得税企业所得税可可售面积归集完工售面积归集完工成本成本不可售面积不归集完工成本不可售面积不归集完工成本土地增值税土地增值税 可售面积归集完工成本可售面积归集完工成本不可售面积也可能归集完工成本不可售面积也可能归集完工成本如何结转完工如何结转完工成本？成本？福建省厦门市地方税务局公告2011年第5号二、关于扣除项目金额分摊 （一）取得土地使用权所支付的金额的分摊 房地产开发企业办理土地增值税清算时， 可以可以将取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。 福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见管工作的若干意见（鄂地税发201344号）房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。厦门市地方税务局公告2015年第3号同一个清算项目，可以将取得土地土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。 人防车位税务处理的选择26收入不计公共配套成本不扣人防车位收入计入开发产品成本可扣出租对待出租对待可售对待可售对待27案例资料案例资料1 1车位（开发产品处理）车位（开发产品处理）普通住宅非普通住宅 车位合计面积802020120成本802020120售价1.62.51.38收入1285027.6206可扣除项目1112927.5168增值额1721.20.0538增值率15%74%0%税率40%30%土增税 - 7.040.027.06假设给你选择的空间，你争取哪种？假设给你选择的空间，你争取哪种？28案例资料案例资料1 1车位（公共配套设施处理）普通住宅非普通住宅 车位合计面积802020120成本9624120售价1.62.5收入12870198可扣除项目13234166增值额-436增值率-3%106%税率050%土增税012.912.90车位成本按照面积分配，收入算非普通住宅。假设给你选择的空间，你争取哪种？假设给你选择的空间，你争取哪种？29案例资料案例资料1 1车位（公共配套设施处理）普通住宅非普通住宅 车位合计面积802020120成本9624120售价1.62.5收入142.3855.62198可扣除项目13334167增值额1021增值率7%62%税率040%土增税06.816.81车位成本按照面积分配，收入平均分配假设给你选择的空间，你争取哪种？假设给你选择的空间，你争取哪种？30案例资料案例资料1 1车位（开发产品并入非普通住宅）普通住宅非普通住宅 车位合计面积802020120成本8040120售价1.62.5收入12870198可扣除项目11155166增值额1715增值率15%28%税率030%土增税04.564.56假设给你选择的空间，你争取哪种？假设给你选择的空间，你争取哪种？31案例资料案例资料1 1车位（公共配套设施处理，收入算出租）普通住宅非普通住宅 车位合计面积8020100成本9624120售价1.62.5收入1285020198可扣除项目13234166增值额-416增值率-3%47%税率030%土增税+房产税04.82.47.20假设给你选择的空间，你争取哪种？假设给你选择的空间，你争取哪种？不同期间共享成本清算难题不同期间共享成本清算难题我问你答我问你答两个不同地块一起立项会产生哪些问题？大大道集团和政府达成投资协议，注册道集团和政府达成投资协议，注册了三家房地产项目公司，拍下了三块了三家房地产项目公司，拍下了三块土地。土地。这三块地一起立项建设。这三块地一起立项建设。这三块地共享一个配套设施。这三块地共享一个配套设施。能否共担成本？能否共担成本？各成本项目应该具体核算哪些内容？ 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费（社区管网工程费） 基础设施费（园林环境工程费） 配套设施费 开发间接费思考：合思考：合同如何便同如何便捷管理捷管理l合同台账模板合同台账模板（一一） 如何实施有效合同管理？如何实施有效合同管理？l合同台账模板合同台账模板（二）（二）l合同台账模板合同台账模板（三）（三）完工开发产品成本确认完工开发产品成本确认1熟知会计税法差异熟知会计税法差异2编制完工成本结算表编制完工成本结算表31 1、开发产品完工后成本的确认开发产品完工后成本的确认原则：原则：n成本费用做足，成本计算准确。成本费用做足，成本计算准确。n及时结算，取得发票。及时结算，取得发票。n结转开发产品。结转开发产品。n结转销售成本。结转销售成本。n纳税调整。纳税调整。税务处理方面，国税发200931号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 1.1 开发产品完工后成本的确认计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。 【案例案例】 天道房地产开发企业开发的某住宅楼于房地产开发企业开发的某住宅楼于20142014年年9 9月完工，出包工程合同总金额月完工，出包工程合同总金额2000020000万元，万元，20142014由于未最终办理结算仅取得的发票金额由于未最终办理结算仅取得的发票金额1500015000万万元，元，20152015年年3 3月取得发票月取得发票20002000万元，万元，20152015年年6 6月取得月取得发票发票30003000万元。万元。根据前面的理解，您知道汇算清缴计入多少计税根据前面的理解，您知道汇算清缴计入多少计税成本吗？成本吗？15000万元万元17000万元万元案案 例例QQQQ： 517646608 517646608微信号：微信号：S517646608S517646608QQQQ群：群：271086403271086403手机：手机：1803277980118032779801