2022年房地产估价.docx

精品学习资源房地产估价一、房地产估价程序房地产估价是一项复杂地经济活动，要想使评估活动高效、精确、公正，必需使活动过程遵循一套严谨、科学地工作程序. 这套工作程序是进行房地产估价所必需经过地工作阶段，反映了各阶段之间地内在联系，是人们对估价对象形成立师熟悉地思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来地客观规律. 依据房地产估价程序进行评估可以提高效率，削减失误，确保质量 . 房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业方案、资料地收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费.操作一、估价申请和业务受理1. 估价申请进行房地产价格评估时，当事人应向有关地专业评估机构提出书面申请，并填写评估托付书 . 评估申请书或评估托付书应写明地事项包括：（ 1）当事人地姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；（ 2）评估标地物地名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（ 3）申请评估地缘由和用途；（ 4）房屋产权人、土地作用人地领勘人；（ 5）托付评估地要求 . 除了评估申请书（托付书）以外，申请人仍要向房地产价格评估机构供应各种有关证明资料，如房屋全部权证，土地使用证，买方单独托付评估时房地产权人出具地同意评估地证明，设计和施工图纸，使用期修理、保险及其他费用资料等.2. 业务受理房地产价格评估机构在收到评估托付人地申请书和有关证明及资料后，要在一个有限地时间内（如 3 天）作出是否受理此项业务地决策并通知申请人. 估价者在作出接受托付地决策前要对托付人和评估标地物地基本情形进行初步明白，来界定有关估价地一些重要问题. 这些问题主要包括；估价目地、估价对象、估价地作业日期等.（ 1）估价目地 . 房地产价格评估作为房地产业地一项基础工作，可以有多方面地用途，评估托付人也会由于自己不同地需要提出不同地估价目地. 房地产估价地目地可以有许多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等 . 由于估价目地地不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等. 不同地估价目地，对估价地精度要求不同，对市场价格实现地各种条件限定不同，所采纳地估价方法也有所区分. 因此估伙者对托付人估价目地地明确把握是正确决策和做好估价工作地前提条件.（ 2）估价对象 . 作为具体要评估地房地产究竟是土地仍是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中地某一部分，这是受理估价托付时必需明确地基本领项. 除 I 要对估价对象欢迎下载精品学习资源地大类加以明确外，仍要对估价对象地一些基本情形进行初步明白. 如是土地，是生地无开发成本）、新开发地（有开发成本）仍是其上附有影响地价地附属建筑物；假如是房地合一地估价对象，其建筑物是依旧储存，仍是将被拆除；如是单纯地房产估价，就要明确建筑物地含义，如为写字楼是否包括其中配备地设备，如为酒楼是否包括其中地家具等.（ 3）估价地作业日期 . 所谓估价地作业日期，是指从何时开头估价至何时完成估价作业，即进行估价地起止日期. 完成估价地日期一般是托付估价者提出地，估价者应尽量满意这一要求 . 但当估价难度较大而托付人提出地时间太短以致不能保证较公正合理地评估出价格时，估价者应向托付人说明缘由，商定一个较合适地时间. 确定了完成估价地日期，估价人员必需按期保质地完成估价，以确保自身地信誉. 从理论上讲，估价活动是受托付而进行地活动，应严格依据托付人地要求去做. 托付人常会出于自身或局部利益地考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方地意图，另一方面要考虑托付人地要求是否有背于估价行业地行为准就，是否超越了自己地业务才能，对有异议地要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识. 估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式 . 如经审查分析，不能接受此项业务托付，应尽快通知托付人并说明理由. 估价者打算接受托付后，可通知托付人填写正式地估价托付书并办理有关手续，签订托付合同 . 合同必需对估价地各种具体要求、托付人供应地有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定. 签订合同后，估价者应按合同地时效和质量要求，编制估价方案，支配估价人员. 做好必要地预备工作操作二、制定估价作业方案制定房地产价格评估作业方案是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，方案一经确定，一般要按方案逐段进行估价工作. 在规模较大地评估工程中，制定方案对估价作业地成败与质量有着极为重要地作用. 制定估价作业方案可大体包括以下几个内容：1. 确定估价作业地具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作地. 为了更好地完成托付地业务，必需对估价对宋地各种影响价格地具体因素进一步确认.（ 1）确定估价对象地品质特点及产权状态估价对象地品质特点.主要指估价对象地外在值税. 估价对象假如是土地，就需确定其坐落、编号、四至、面积、外形、用途等；假如是房屋或其它建筑物，就需确定其所在地（门牌号码）、类型、欢迎下载精品学习资源结构、占地面积、建筑面积、使用情形等. 此类情形可依据业务需要采纳填写表格地方式获得. 产权状态确定 . 通过对产权状态地确定，把握估价对象地内在情形. 房地产权益是一束权益地集合，除全部权外，仍有使用权、抵押权、租赁权等，权益性质不同，其价格也不一样 . 估价者必需确认是对全部权估价仍是对使用权或租赁权估价；是对全部政与使用权合一情形下地估价仍是分别情形下地估价；是在租赁行为发生仍是没有发生情形下地估价；对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，仍余下多少年等. 总之，估价者必需在明确了房地产地权益内容权益地发生与存续时间等产权状态后，方能对其进行估价.（ 2）确定估价范畴房地产地内容复杂，影响价格地因素众多，一般在估价对象得到确认以后，仍必需确定估价地范畴 . 房地产估价范畴包括以下：4 个方面：土地估价 . 土地估价一是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地. 在地上建筑物预定拆迁地情形下往往采纳这种方式.建筑物估价 . 在土地与建筑物筑成为一体地状况下，仅就地上地建筑物进行估价.合并估价 . 对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价.（ 3）确定估价时点估价时点是对估价对象地房地产打算其估价额地基准日期. 由于房地产价格是随时间等因素地变化而不断变动着地，因此，只有估价时点确定以后，估出地价格才有意义，估价时间地具体程度取决于所要评估地房地产价格类型和市场变动程度. 一般说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求地时点详细，通常至少要指明月，甚至要到日. 时点越具体，对估价精度地要求就越高，估价也就越困难 . 估价时点一般定为托付估价地当日或现场调查地当日. 当然为求取过去某个特定时期地价格（如有关诉讼案件地房地产价格），也可以将过去地某一特定时与作为估价时点.2. 初选估价方法和人员明确了估价作业地具体因素后，应初步选出拟采纳适合于该估价对象房地产地估价方法. 初选估价方法地目地，是为了使后面地资料收集与整理和实地查勘有地放矢，防止不必要地重复劳动 . 依据估价对象地目地、时点、日期及初选地估价方法可判定托付任务地轻重、易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参与此项评信任务. 评估人员地选定和工作支配以及评估人员各自分工负责地工作范畴明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提高工作效率 .3，估价作业地工作进度支配估价作业地时间性和实务性都很强，必需留意时效. 整个估价工作地时间可以从接受托付之日起到交付估价报告止. 一般托付人对估价完成地日期都有较高地要求，并在签订托付合同时作为重要条款写进合同，能否在商定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方地经济利益，而且对估价方地信誉有着举足轻重地影响. 因此，要通过估价作业方案，把估价作业地流程按程序规定好相应地时间进度和时限，使操作地每个步骤既科学有序，又省时省力 .4. 估价作业方案中仍可对费用支配、估价作业备忘录地编制等有关事项作出明确规定.制定估价作业方案地方法可以采纳网络方案技术，以便挑选最优方案，并在方案执行过程中有效地掌握与监督 .欢迎下载精品学习资源操作三、资料地收集与整理资料地收集与整理是估价者在方案指导下充分占有和利用信息资源地阶段，也是为准确估价查找依据、为现场查勘进行预备地阶段.资料收集地深度和广度很大程度上取决于在方案阶段初选地估价方法，一般应环围着估价方法所赖以运算地资料数据进行收集. 如对供出租用地写字楼拟选用收益仍原法来评估其价格，就需收集可供出租地面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营治理费、税收等方面地资料. 如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、掩盖率、建筑高度等方面地资料.资料收集除了来源于评估托付人供应地必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员仍可以从估价机构建立地资料储备系统小提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、询问公司变问.房地产估价所需收集地资料主要包括以下几部分内容：1. 产权资料 . 产权资料是反映房地产全部权归属及其变化情形地综合资料，包括产权全部证、土地全部证、地势图、平面位置图. 与房地产权归属及变更地有关资料，如房地产登记地原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等.2. 房地产建筑开发资料 . 主要包括建造开发地岁月，主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等 . 在估价中，有些必需地资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发地原始资料来确定 .3. 房地产使用资料 . 包括房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产修理爱护及现存地借用、占用情形等 .4. 市场资料 . 包括房地产所处地地区环境、地理位置、富强程度、交通状况、客观环境地优劣，政府地城市规划、政策对房地产征用、改扩建地限制及市场交易地限制，以及 相像房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、修理费用、使用收益及当前市场供需状 况等 .操作四、现场查勘现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象地有关内容进行实地考查，以便对待估房地产地实体构造、权益状态、环境条件等具体内容进行充分明白和客观确认. 在现场查勘阶段，评估托付人应负领勒之责，派员领勘.现场查勘地主要内容有：1. 对土地地查勘 . 评估人员对土地地查勘主要是明白地块地坐落位置、土地使类别、面积、地势、地貌以及地上和地下建筑物地情形，地块与周边地块地搭界情形等.2. 对房屋地查勘 . 对房屋查勘地主要工程有：（ 1）鉴定待估房屋地地址、坐落和房屋评估范畴. 房屋位置地正确性是房屋估价地前提，必需仔细核对清晰. 对同幢异产地房屋你同一地点内有多幢房屋地情形，要仔细核实房屋地评估范畴，正确区分产权地独有部分、共有部分或他人全部部分，以免显现误估发生产权纠纷 .欢迎下载精品学习资源（ 2）确认房屋地结构、装修、设备和面积 . 房屋契证上一般都有关于房屋地结构、面积地记载，但在实际中由于种种情形，如产权登记时地疏忽或房屋全部者自行改建装修等，都会使房屋地结构、面积与契证记载地情形有差异 . 因此，现场查勘时，应对房屋地结构和面积等情形进一步核查，防止因契证与实地不符而显现地估价失误 . 房屋地装修、设备、层高和朝向是房屋估价地基本内容，它地主要工程是墙体、屋顶、天花板，地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等 . 明白房屋装修情形是一件细致繁锁地工作 .（ 3）确定房屋地建造年份 . 确定房屋地建造年份是房屋评估不行缺少地组成部分，是评定房屋折旧情形地主要依据，必需予以查明 .（ 4）评定房屋成新 . 房屋成新是影响房屋价格地重要因素评估人员依据房屋地新旧程度评定标准实行一听、二看、三查、四问、五测地工作方法鉴定房屋地成新. 一听，是听取住房或使用者对房屋使用状况和破旧情形地反映；二看，是依据听到地地反映，结合所要评定地结构、装修、设备部分，查看房屋地下部、墙体、屋面地变形和不匀称沉降，以及梁、往变形等情形，做出直观上地判定；三查，是对房屋承重结构部位、构件本身地刚度、强度进行测量检查，看其是否有潜在地危急；四问，是就查出地问题询问使用各， 明白其有关地情形；五测，是在条件具体时，用仪器测量房屋地结构变化情形，主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等 . 从实际动身测定房屋成新程度，对解决建造岁月不明或岁月久远但仍有很大使用价值房屋地估价问题，具有重要意义 .3. 勘丈绘图 . 勘立绘图是指在房区全面查勘丈量地基础上，将房屋地势状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等，依据肯定比例照实反映到房屋平面图上，同时估价人员应仔细逐项填写“房地产查勘评定表”，作为估价地依据 .4. 拍照、录像 . 现场查勘中对重要地评估工程要进行拍照或录像 . 拍照或录像能直观地反映评估对象地特点，特别是文字表达未能达到对标地物抱负地描述目地时，通过拍照或录像可以补偿其不足 . 拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋地评估很有必要 .5. 对环境条件地确认 . 环境条件也是影响房地产价格地重要因素，而环境条件往往不是契书等文字材料标明地，另外环境条件地变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步 确认对待估房地产价格有影响地各因素地状态，通过实地调查，取得对待信房地产周边环 境地客观熟悉 . 环境条件包括：商业服务、市政设施、文化训练、交通通讯、卫生状况、生态环境、消遣设施、人文自然景观等.操作五、综合分析和估算综合分析和估算是房地产估价地实质性阶段依据较完备地资料，估价人员可挑选估价方法，最终估算出房地产价格. 这一阶段地作业包括2 项：1，资料综合分析 . 资料综合分析地目地是为了确定房地产估算地基本数据，基本数据精确与否对估算地最终结果有直接影响. 假如资料综合分析不能照实反映房屋建筑地各类技术数据，甚至发生失误，就会影响到价格评估地正确性，致使当事人蒙受不应有地缺失，也会影响到估价者地声誉.资料综合分析地重点是：（1）检查资料是否为估价所必需地资料，即留意该资料是否 与委信房地产地种类、托付估价地目地与条件相符；（2）房屋产权地归属是打算评估房屋地价格地重要因素，肯定要精确.欢迎下载精品学习资源2. 价格形成分析 . 房地产价格地势成，一方面是基于它地实体因素，另一方面是基于它地影响因素 . 房地产价格地实体因素可以通过确认来把握，而影响因素就要通过有体会地评估人员加以分析，以便把握各因素对价格地影响程度. 房地产价格地诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面.（ l ）区域分析 . 所谓区域分析，就是分析待估房地产届于何种地区，该地区有何种特点，该特点对房地产价格形成有何改I 响等 . 由于房地产价格会随其所处地地区特性地不同而有很大差别，如不把握地区特点就无法获得房地产地适当价格. 进行区域分析时，主要应从房地产地用途分类着手，如住宅区、商业区、工业区等. 这种分类并非城市规划上地使用分区，而是实际上地使用分区. 同时，房地产地价格除受所属地区特性地影响外，类似地区及更广泛地同一供需圈地特性也会对其有重大影响.因此，区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分. 邻近地区就是同类地区即待估房地产所属地地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化消遣区等. 估价时第一要判定类别；其次，区域划分地范畴不宜过大；最终，类别判定要考虑将来进展.类似地区是指与传估房地产所属地区相类似地其他地区. 类似地区也可以用“同一供需圈”地概念说明. 在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响.（ 2）个别分析 . 是对待估房地产地个别因素进行地分析，是判定房地产最有效使用方向地工作过程，房地产价格就是以该房地产地最有效使用方向为前提而形成地. 个别分析应当正确把握待估房地产地地块条件、街道条件、接近条件、环境条件、行政条件等方面地因素，再依据邻近地区地特点，判定出最有效使用方向.3. 估价方法地挑选和价格估算.（ 1）挑选估价方法 . 在方案中初选地估价方法在这个阶段可以得到最终地确认并用于运算 . 尽管房地产估价方法比较多，但最基本地方法仍是成本估价法、市场比较法和收益仍原法三种 . 在进行房地产估价时，原就上应并用王种方法. 由于三种方法各有利弊，仅靠一种方法不易达到正常价格. 有些房地产不适用于上述三种人法，可依据具体情形加以挑选.（ 2）价格估算 . 选定估价方法后，可开头对房地产进行测算，其具体测算方法本书其他章节有特地论述 . 应当留意地是，房地产评估测算时，如有当地政府规定地测算标准，应仔细采纳，如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、 “房屋代议书标准”等.（ 3）价格调整 . 由于资料地限制和房地产价格地复杂性，使三件方法估出地价格难以一样，因此需要进行价格调整 . 在进行价格调教之前，第一要对资料地运用等加以检验复核，其主要内容是：资例地挑选及运用是否得当；各项房地产估价原就地应用是否得当；一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当；单位与总价地关联是否适当. 其次，要对2 种估价方法估算出地价格进行综合，综合地方法有三种：简洁算术平均. 加权算术平均. 即给予每个价格不同地权重，然后再综合出一个价格. 通常对于评估该房地产最适用牢靠地估价方法所算出地结果，给予较大地权重，反之就给予较小地权重. 以一种估价方法运算出地结果为主，其他估伙方法运算出地结果只供参考. 最终，估价人员要依据自己地经欢迎下载精品学习资源检、时影响价格诸因素地分析以及市场行情，对综合测算出地结果再作调整，以最终综合 评估打算出估价额 . 在实际工作中，最终打算地估价额，可能以运算出地价格为主，也可能以估价人员地其地判定为主，而运算结果只作为参考.操作六、撰写估价报告书经评估测算出对象房地产地估价额后，应将估价成果写成估价报告书. 估价报告书是记述估价成果地文件，它把估价过程中有关地数据、方法、要点及最终地结果以正式地书面形式反映出来 . 估价报告书地势式有自由式与定型式两种 . 定型式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必需依据规定地势式填写，不得改动或填减 . 自由式估价报告书是依据估价报告人地要求自由设定内容、长短篇幅不限地报告书形式 . 不论估价报告地势式如何，均至少要记载以下事项：1. 此项评估工程地托付者、联系人、领勘人、负责承接评估人员地姓名.2. 估价对象地具体地址、评估日期、报告编号等.3. 估价对象地土地面积、建筑面积和建筑物类型等4. 估价对象具备地条件分析.5. 评估依据 .6. 评估结果 .7、附有关文件及资料 .一份规范地房地产估价报告书应包含以下具体内容：1. 估价托付人名称应有委信人地全称，有时仍应有地址，以确认服务对象.2. 评估对象及目地（ l ）待估房地产地名称、类型，明确估价对象；（ 2）估价目地；（ 3）估价时点 . 3评估日期是反映估价工作期限地起止日期. 4评估对象地综合说明（ 1）坐落位置，包括地点、区域、门牌等；（ 2）用途；（ 3）面积、层次、朝向；（ 4）建筑结构与功能，仍要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能；（ 5）装修情形、设备情形、附属设施情形；（ 6）建筑使用情形，反映建筑地新旧、完好程度及对使用功能地影响；（ 7）房地产四周环境；（ 8）评估对象房地产地权益状况. 5评估原就反映在评估活动中地主要适用原就，以及评估人地立场.6、评估依据（ l ）权属资料；（ 2）工程预、决算资料；（ 3）测绘图纸；欢迎下载精品学习资源（ 4）各类定额和单价资料；（ 5）各类折旧、税收、物价、城建收费治理规定；（ 6）与评估对象类似地房地产实例价格资料；（ 7）规划资料；（ 8）四周环境资料 . 7评估方法挑选8. 评估运算分析应介绍接选定方法所进行地数据确定、参数测算、公式选用等理由和运算过程，对运算分析过程作概括地陈述，关键要阐明作出最终估价结论地理由.9. 房地产价格评估结论说明每种方法地运算结果，以及经最终调整修正后地正式估价结论. 10评估小组成员和评估单位资格证书.操作七、交付估价报告书及收取估价服务费完成估价报告书后，最终要将估价报告书交付给托付估价者，并可就某些问题作口头说明，至此完成了对托付估价者地估价服务. 然后是依据有关规定和收费标准向托付估价者收取估价服务费 .二、房地产价格评估本章要点介绍土地价格地概念和种类房产价格地概念和种类.分析影响房地产价格地因素.介绍房地产价格评估地概念和主要评估方法.案例东方国际展览中心托付深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估.该中心为商业性展览中心 .估价人员在评估时，将整体分为四个部分：写字楼、展厅，宾馆和会议中心. 其中，写字楼采纳市场比较法进行评估，展厅和宾馆采纳收益仍原法进行评估，而会议中心就采纳成本法评估 .估价人员经过收集资料，整理、运算，得出了展览中心地市场价格：写字楼为593.04万元展厅为 2624.3 万元 .宾馆为 1.24 亿元，会议中心为2578.6 万元 .欢迎下载精品学习资源章前案例分析摸索题1. 房地产价格评估有哪些方法？如何应用？2. 对东方国际展览中心进行价格评估时，为什么对四个不同部分采纳不同地评估方法进行评估？本章小结1. 土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本.相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格.土地资源价格又叫土地全部权价，土地资 本价格又叫土地价值价格.土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息.2. 土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格.土地全部权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等.3. 房产价格是房屋建筑价格与房基地价地总和 .房屋建筑价格是房屋建筑商品价值地货币表现 .房基地价格是土地地租地资本化 .房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等 .4. 影响房地产价格地因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素.个别因素包括位置、土地势状、面积、地质地势、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水公平方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定地土地制度、土地法规、房地产价格治理措施和住房政策等.此外，房地产价格仍受购买者和投资者地心理因素和一些偶然因素影响.5. 房地产价格评估是以房地产地价值为基础，考虑各种影响因价格地因素地综合情形，从而使房地产地实物外形得以用货币形式表现.欢迎下载精品学习资源6. 房地产评估地原就包括：供求原就、房地分别综合计价原、依法原就、替代原就、最有效使用原就、收益递增递减原就、评估时日原就等.7. 房地产价格评估地方法包括：市场比较法、收益仍原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等.这些方法各有特点，互有联系.本章对房地产价格评估方法作了较具体介绍 .复习摸索题1. 什么是地产价格？什么是房产价格？各有哪些种类？2. 影响房地产价格地因素有哪些？3. 房地产价格评估地方法有哪些？如何运用？ 章后案例一、托付单位北京某房地产开发公司二、评站对象及目地评估北京某贸易大厦1991 年 12 月底地价值 .三、评估日期本估价报告书勘估日期始于1991 年 12 月 19 日，最终 1992 年 2 月 28 日.四、某贸易大厦简况1989 年 9 月 16 日开工， l990 年 8 月 5 日竣工 .总面积为 36000 平方 M.1990 年 9 月至 10月又对地下室、 13 层进行了两次装饰.（）座落及四周环境：位于北京站邻近，距北京站约200M 交通便利、靠近商业区，过往行人多是开设商业.饮食服务业地抱负地段.欢迎下载精品学习资源二）结构及功能状况：框架结构.地下二层，一层为冷冻机房；另一层为水泵房及水 地（层高低于 2 2M ），地上八层（局部9 层）， 1 3 层为餐厅及厨房；4 层为写字间， 5 八层为客房；局部9 层为电梯机房及水箱间.（三）其它情形 .装修、设施、供电、通讯、电视、空调等.五、评估原规（略） 六、评估依据（一）托付单位供应地本工程预、决算及施工图等.（二）财政部1986 年颁发地 “国营企业固定资产分类折旧年限表”.（三）北京市城乡建设委员会1989 年颁发地 “建筑安装工程概算定额”、 “工程间接费及其它费用定制 ”；北京市建设工程造价工程治理处1991 年 11 月 25 日颁发地 “关于第四季度竣工工程概算调价系数地通知”.（四）中华人民共和国固定资产投资方向调剂税暂行条例.（五）北京市有关饭店、写字间、客房地收费标准及参照物地交易价.七、评估方法地挑选该贸易大厦地设计属中、高档综合服务楼.有优越地地理条件，存在较大地潜在经营收益.经过分析确定采纳收益仍原法与市场比较法进行运算，以二法地平均值为评估价值.八、评估运算（一）收益仍原法1.收益仍原法运算公式大厦评估值 =（总收入一总支出 /仍原利率计（ r ） 2.仍原利率（ r）地挑选欢迎下载精品学习资源依据 1991 年国库券利率及一年期存款利率，国家计委规定地折现率，以及依据物价指数升幅情形运算地投资回报率加权平均求得仍原利率9.515 .3.数据地明定依据北京市类似地饭店、餐厅、客房、写字间地租费标准，结合大厦具体情形确定每层租金地收入及出租率，得年总收入为300 万元 .依据一般标精确定常常治理费、折旧、大修理基金及土地使用费、税收等，得年总支出力 100 万元.年纯收益（ a）=年总收入 -年总支出 =200 万元使用年限 60 年，已使用 1 年，故 n=59；依据公式 a* 1-1/1+rm/r运算大厦评估值约为2000 万元.（二）市场比较法1.参照物简况（ 1）. 丰台区某楼，砖混结构，层高3.33.6M ，共三层， 1990 年 5 月交易价 2230 元平方 M.（ 2）. 宣武区某高层住宅，框架结构，层高2.7M ，共 18 层.1991 年 12 月交易价 3400元平方 M.（ 3）. 海淀区某多层住宅砖混结构，层高2.7M ，共 6 层.1989 年 4 月交易价 2800 元 平方 M.2 运算结果系数调整表序号 工程增减 A90 年 5 月 B9l 年 12 月C89 年 4 月1 岁月 + 5 10欢迎下载精品学习资源2 地区 + 9.2 6.396.39 3 层高 + 2.42.4%4 门窗 + 7.8 7.87.85 装修 + 10.2 10.2 10.26 层数结构 + 56.4 367 设备 + 3 3 3合计 91.629.7%75.79%调整后地单价A 为 4272.68 元平方 M B 为 4412.86 元平方 M C 为 4922.12平方 M平均造价减去折旧（1.2）就为 4480 元平方 M大厦评估值 =4480 元平方 M*3600 平方 M=1613 万元九、评估结论采纳收益仍原法为2000 万元，采纳市场比较法为1613 万元 .故平均评估价为 1806.5 万元，每平方 M 为 5018 元.章后案例分析摸索题1. 试用不同房地产价格评估方法，对某一实例进行评估.2. 试说明房地产价格评估对进展房地产经营地作用.明白上海高档房产，可查看上海房产纬宝网欢迎下载