2022年房屋验收注意事项手册.docx

精品学习资源房屋验收留意事项手册.txt精神失常的疯子不行怕，可怕的是精神正常的疯子！一 验收新居的留意事项 <488>字节过佳佳 2006-8-21 14:20:33发表于房地产门户- 搜房网 >业主论坛 > 名家富居业主论坛mjfj.sz.soufun一 验收新居的留意事项 .1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一样，门洞尺寸是否便于家具出入；2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音；3、 地板、墙面、天花板是否有间隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落；4、 可视、对讲系统是否正常；5、 开关是否开关自如、插否有电请使用电笔测试；6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件7、 厕所、厨房地漏是否够用防止发生意外时水外流；8、 操作台尺寸，流线是否符合使用；9、 厨房、厕所地面应关水24 小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏；10、用尺将各房内径尺寸量清晰，并认真记录下来，便于装修设计和购买家具；这十条检查你都应认真做到；验收如发觉损坏情形应记录下来交出售方尽快修理；必要时可拍照作记录；仍有一点请记住在入住后更换大门门锁；二 具体具体讲解如下:.1 招 看“备案”留“两书”新居入住前， 业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时， 应得到开发商供应的住宅质量保修书和住宅使用说明书；2 招 卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水， 小时后， 到对应的下层卫生间， 看其顶部是否有渗漏； 这个检测最好与上层住户同时进行， 这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏；检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象；合格的地面不应有积水存在，由于安装地漏处是卫生间最低处；但是，毛坯房除外，由于地漏四周留出了肯定的后期铺装地面的高度；3 招 门窗敏捷严又亮试试门窗开启是否敏捷，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音成效，同时也明白了它们的密封程度；不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面厘米；门窗的油漆质量主要看有无流坠油漆滴淌的痕迹 ，各个门的顶部那面都必需刷漆，卫生间的门仍要刷下边那面；4 招 小扣各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知；假设听到“空空”的声音，就是各面层与墙地面接触有缝隙，需要返工；假设听到沉闷的碰击声，就说明它们接触良好；5 招 顶层住户查渗雨假如买的是顶层， 肯定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹；由于依据建筑施工要求，欢迎下载精品学习资源所交工的房屋要么经过两场大雨的 “考查”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋试验；6 招 阳台裂缝危急大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危急性不大；房屋的结构问题常显现在阳台，万一发觉房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，肯定要立刻通知相关单位；7 招 保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面假如有结露现象类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁显现的水滴， 这个墙面的保温层确定有问题；8 招 大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要留意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度；9 招 暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端， 回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差；10 招 供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管在管道与墙面或楼板交接处， 给管道再套上一小截管子 ， 地面的套管应高出地面厘米，地面为初装修的，应高出地面厘米；其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板；11 招 拉闸断电不行少电闸及电表在户外的，应检查其是否能掌握室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全掌握各分支线路；12 招 保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面厘米高的插座都必需带保险装置；13 招 卫生间插座法规多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必需是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座；14 招 厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近支配，这样有利于异味、废气等气体的快速排出，保持室内空气的清洁；15 招 开关接口拉一拉检查一下开关、插座的坚固程度，特别别忘了打开、电视的线路接口，用拉一拉，看是否虚设； 0 顶或踩的标志 0三 关于验房常见问题的解答：1. 怎样运算商品房套内建筑面积<668>字节过佳佳 2006-8-21 14:24:52发表于房地产门户- 搜房网 >业主论坛 > 名家富居业主论坛mjfj.sz.soufun欢迎下载精品学习资源人们在买房时，一般对房屋的建筑面积和使用面积比较留意，但对套内建筑面积及其运算方法却不甚明白；本文介绍一些关于套内建筑面积运算的方法；套内建筑面积是由三部分组成的，其运算公式为：套内建筑面积=套内使用面积 +套内墙风光积 +阳台建筑面积；一、套内使用面积的运算应符合以下规定：(1) 套内使用面积包括卧房、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、贮存室、壁柜等分户门内面积总和；(2) 跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3) 不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积；二、套内墙风光积的运算：新建住宅各套内使用空间四周的爱护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种；新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括外山墙 均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；内墙面装修厚度均计入套内墙风光积；三、阳台建筑面积的运算：(1) 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积运算建筑面积；(2) 挑阳台 底阳台 按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积；(3) 凹阳台按其净面积 含女儿墙墙风光积 的一半运算建筑面积；(4) 半挑半凹阳台， 挑出部分按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半运算建筑面积；0 顶或踩的标志0三 关于验房常见问题的解答2. 由于房屋有质量问题，所以仍没有交房，但开发商要我先交物业治理费，我可以不交吗？答：依据上海市居住物业治理条例第四十六条规定，新建商品住宅交付使用之前发生的物业治理费用应由住宅出售单位承担；所以只要你没有签房屋交接书，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你现在不用缴纳物业治理费 0 顶或踩的标志 0三 关于验房常见问题的解答：<1163>字节过佳佳 2006-8-21 14:26:13发表于房地产门户-搜房网 >业主论坛 > 名家富居业主论坛 mjfj.sz.soufun签好质量条款验收入住房屋留意保留证据房屋质量是购房者最关怀的问题之一；要防止房屋质量困扰，购房者需做到签好质量条款、认真验收房屋和留意保留证据三个环节；欢迎下载精品学习资源一签好质量条款；如今购房者购买的多是期房，签合同时房屋仍未造好；入住后发现房屋有质量问题， 假设合同里没有商定解决问题的具体方法，对购房人来说是特别不利的；因此，在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼；本市目前采纳的预售合同示范文本里没有明确商定房屋质量问题的解决方法，只商定了保修责任和赔偿责任，对购房人来说很难解决实际问题，这使得签订质量补充条款就特别必要；购房者可和开发商商定，房屋交付时， 假设有质量问题，购房者有权推迟办理入住手续，并不承担违约责任；假设显现严峻质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退仍全部房价款，并支付利息及赔偿相应缺失；二认真验收房屋；办理交房入住手续时，购房者第一应要求开发商供应房屋的竣工验收备案表， 查看自己所购房屋是否在该表的范畴内；开发商仍应供应新建住宅质量保证书， 保证书规定了房屋各部位的具体保修范畴和时间，是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件；其次，购房者只有在认真验收房屋，确信没有质量问题后才可以办理入住手续，莫要草草验收即签署房屋交接单；最终，假设购房者发觉房屋有质量问题，应立刻要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章，并尽量在开发商解决问题后再办理入住手续；假如问题无法准时解决，购房者应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证；假如房屋质量问题很严峻，购房者可提出解除购房合同并要求赔偿；依据最高院日前出台的司法说明，法院会支持购房者的恳求 .三留意保留证据；购房者实际入住后，假如显现质量问题，第一要分析该质量问题的性质，是房屋本身的质量问题，仍是装修造成的问题；假如是装修造成的问题，购房者只能找装修公司修理，要求赔偿缺失，与开发商无关；这种情形下，购房者肯定要保管好起初的装修合同、材料清单、付款发票等书面凭证；假如是房屋本身的质量问题，依据有关规定，在保修期内，购房者应向开发商要求修理，尽量用书面方式提出，并让开发商盖章确认；假设开发商拒绝或拖延修理，购房者可请他人进行修理，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证；修理完毕后，购房者可要求开发商承担全部的修复费用，赔偿因修复给自身造成的合理缺失， 包括花时间修理而造成的误工费；假如开发商拒绝承担修理费，购房者可向法院起诉；假如质量问题经多次修理仍不能有效解决，并影响到购房者的正常居住，那么可认定为严峻的质量问题；购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿缺失，这里的缺失包括装修费、房款利息和损害赔偿等；大产证延期一年开发商赔款七万购房者认为开发商延期交房一年需承担违约责任，而开发商说延期交房是配套工程施工受阻这一不行抗力事由造成的，不愿赔钱；日前，静安法院对这桩官司作出一审判决：配套工程受阻不属不行抗力，开发商应连续履行合同，支付延期交房的违约金七万余元；2001 年 5 月 10 日，顾某与一家房产公司签订了一份 上海市商品房预售合同 ，购买本市万春街一处建筑面积为 105.98 平方米、总价为 45 万元的商品房；双方商定：交房最终期限为 2001 年 6 月 30 日，交房条件为开发商取得大产证及住宅交付使用许可证，注销房屋抵押；合同同时商定，因非不行抗力因素导致逾期交房的，按已付房款每日万分之五支付违约金；同年 6 月，顾某按商定付清了全部房款，但开发商直至2002 年 6 月才办出大产证，同欢迎下载精品学习资源月 6 日通知顾某办理小产证； 顾某在 6 月 13 日收到通知后， 始终未办理相关办证手续；2002年 9 月，顾某将房产公司告上法院；他认为房产公司对房屋设定的抵押未注销，不具备合同商定的房屋交付条件， 拒绝收房； 同时， 他要求房产公司支付从2001 年 7 月 1 日至 2002 年9 月 13 日的延期交房违约金9 万余元；庭审中，房产公司的辩白是楼房的确抵押给了农行上海市分行，但顾某购买的房屋已作内部注销，且顾某已办妥了贷款抵押手续，不存在因未办理抵押注销手续影响交房入住的问题；此外，房产公司认为延期交房是供电配套施工受阻的缘由造成的，属不行抗力，不应支付违约金，故对顾某的要求不予认可；法院认为，合同商定的交房条件为办出大产证和注销抵押，但据相关房地产资料显示，2001 年 6 月 7 日登记的房屋权益人是顾某，其他权益人为市住房置业担保，设定日期从 2001年 6 月 7 日至 2006 年 5 月 25 日；由此可见，不管农行的抵押是否已注销，都不会影响入住和办理小产证；另外，供电配套施工受阻不属于不行抗力，房产公司应承担延期交房责任； 由于顾某在 2002 年 6 月 13 日收到交房通知后，未履行验收手续，故此后的责任应自理；据此，法院作出上述判决；0 顶或踩的标志0问：我预订的房屋原定于去年 1 月 30 日交房，可开发商书面通知我交房要延期至今年 3 月15 日；在付款方式上， 我和开发商在预售合同中商定： 我在办妥入住手续当日， 将尾款交齐；由于开发商延期交房， 1 月 30 日并没有办理入住手续，我也就未付尾款；谁知，开发商日前来函说我未交尾款，构成违约；为此，来信请教我莫非真的违约了吗？市民李先生答： 你反映的情形属于 合同法 中的“先履行抗辩权” ；依据我国 合同法的规定，合同当事人应当依据商定全面履行自己的义务，假如合同一方义务的履行以另一方义务的履行为前提，即有先后关系的，假设负有先履行义务的一方不履行义务，就后履行的一方可以拒绝履行自己的义务直至应先履行义务的一方履行了自己的义务；从你与开发商之间卖买合同来看，你们双方在交房与付尾款上相互负有义务，即开发商 的义务是在今年 1 月 30 日将房屋交付给你，你的义务就是在办妥入住手续当日将尾款交齐；因此，你们之间的义务有先后履行次序，开发商应当先履行交房义务；在开发商将房屋交付 给你之前，你享有“先履行抗辩权”，即拒绝交付尾款是有法律依据的；在此需留意的是，“先履行抗辩权” 只是推迟你的付款责任， 在开发商将房屋实际交付后， 你仍应履行付款义务；0 顶或踩的标志 0物业公司受开发商托付代办交房手续，购房者因对物业治理有看法而拒交物业费，物业公司以此为由扣押了房屋钥匙，不予办理交房手续；由于不知物业公司如此行为是否合法，读者王小姐询问了本报；据有关法律专家介绍，业主在办理交房手续时不付物业费，物业公司无权扣押房屋钥匙；2001 年年底， 王小姐买了一套预售商品房； 今年年初办理入住手续时， 她被告知要找物业治理公司办理；找到小区物业治理公司后，王小姐填写了有关表格、交纳了相关手续费；由于对物业治理费涨价心存疑问，王小姐拒绝预付 3 个月的物业治理费；谁知物业公司竟然扣押了她的房屋钥匙，并说何时付了物业费，何时才准王小姐办理交房手续，入住新居；带着物业公司这种行为是否合法的问题，记者请教了上海市圣信律师事务所主任徐丛林律师；徐律师说，购房人签订了房屋买卖合同，购买了房屋，就与开发商之间形成了房屋买卖法律关系；购房人的主要义务是交纳房款，而开发商的主要义务就是依据合同商定交付房欢迎下载精品学习资源屋，包括将房屋钥匙交给购房人；购房合同就是他们之间买卖法律关系的表达；假如购房人已依据商定付清全部房款，开发商就应把房屋交给购房人；交房时，开发商应把钥匙交给购房人，使购房人能够占有、使用该房屋，这样才是履行了卖出方的合同义务；假如开发商让物业公司代为办理交房手续，依据代理的有关规定，代理机构不能以自己的名义显现，而只能以开发商的名义交付房屋； 物业治理公司作为代理交房机构， 只能替开发商完成交房义务，不能在此过程中将自己的权益附加为业主的责任与义务；由于购房人和开发商之间的房屋买卖关系与购房人和物业治理公司之间的托付治理关系是两个独立的法律关系，两者不应混为一谈；7. 住宅入住时，业主需要缴哪些费？标准是什么？ 答：入住时可一次性收取的项目和标准：1物业修理基金：由住宅购买人、出售人共同缴纳，带电梯设备的，分别按成本价的 3和 4缴纳；不带电梯的，分别按成本价的2和 3缴纳；成本价由市房地部门公布；2电度表保证金；单相表每表80 元或三相表每表 250 元，向业主或使用人收取此项费用后，出具市供电部门的专用收据；3有线电视初装费；市区每户终端240 元、市郊城镇每户330 元、郊县农村每房480 元，向业主或使用人收费后，出具有线台专用收据；4建筑垃圾清运费； 按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向预备装修居室的业主或使用人或房东收取；业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业公司或环卫部门不得收取该项费用；除上述收费外，物业治理企业供应应业主或使用人的入住须知、住宅使用手册等不得收费；物业治理企业不得向业主、使用人或装修队伍收取装修保证金、押金；对施工人员予以登记治理并发放小区出入证，收费不得超过每人10 元；物业治理企业按有关部门规定并垫付了资金加装防盗分户门、电控总门设施的，按成本向业主或使用人收取，但在签订购房合同时明确作为房屋附属设施交付的，此费用应包含在房价内；物业治理企业在办理差价换房的入户、 退房或退租手续时， 可向换房人各收取50 元手续费， 但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用；在差价换房或单位分房、配房过程中发生房屋空关，空关期间的物业治理费或公房租金按同期标准向业主或使用人计收；对同一时段的治理费或租金，不得重复收取；对违反上述规定的，由物价检查机构按有关法律法规实施惩罚；8. 商品房显现质量问题怎么办？商品房也是一种商品；消费者权益爱护法对消费者的权益和经营者的义务作了明确规定；消费者权益爱护法 第七条规定：“消费者在购买、 使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权益；消费者有权要求经营者供应的商品和服务，符合保证人身、财产安全的要求；”第十一条规定： “消费者因购买、 使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的， 享有依法获得赔偿的权益； ”第十八条规定： “经营者应当保证其供应的商品或者服务符合保证人身、财产安全的要求；” 其次十二条和其次十三条规定： “ 经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情形下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；经营者供应商品或者服务，依据国家规定或者与消费者的商定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当依据国家规欢迎下载精品学习资源定或者商定履行，不得有意拖延或者无理拒绝；”第三十五条规定： “消费者在购买、 使用商品时， 其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿；消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿； ”建设部发布的建设工程质量治理方法对建设工程的质量问题作了具体细致的规定；该方法规定：建设工程自办理交工验收手续后，在保修期内，因勘察设计、施工、材料等缘由造成的质量缺陷，应当由施工单位负责修理；并规定：民用与公共建筑，一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期1 年，其中屋面防水工程为3 年；建筑物的电气管线、上下水管安装工程保修期为3 个月，建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期，室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为1 年；施工单位在接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商量返修内容；方法 仍规定， 因建设工程质量缺陷造成人身及财产损害的，侵害人应按有关规定，赐予受害人赔偿；因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决；当事人不愿通过协商、调解解决或 协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁向人民法院起诉；需要留意的是：依据方法第四十五条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为1 年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时开头运算；因此，在商品房显现质量问题时，如在规定的期限内，既可找房地产公司，也可以找施工单位，假如房地产公司或施工单位都不予理会或相互推诿，就可向当地消费者协会投诉，如投诉仍不能解决问题，仍可以向人民法院起诉.欢迎下载