2022年房地产开发项目区位因素分析研究.docx

精品学习资源房地产开发工程区位因素分析与争论摘要：房地产开发是一个投资量大，回收期较长的工程，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角 度，提出房地产开发区位挑选的原就；同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面；目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论. 仍有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯独因素 , 缺乏真正意义上的卖点和竞争力；这样现象导致的结果是：一方面是企业依据自已的经营意图供应楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至仍会亏损；中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析；将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业治理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析；关键词：开发工程； 区位因素； 区位挑选； 市场定位； 经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐步形成了土地区位的经济差异；就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动，能获得更大的利益；土地利用，特殊是城市土地利用存在着剧烈的区位效益差异；这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的；如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等；作为不动产的房地产，其区位性很强；一方面，房地产业供应的商品固定在某一地区范畴内，不能移动；另一方面，人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需欢迎下载精品学习资源求，这就使它的销售受到极大的区域性限制；无论是投资者投资房地产仍是消费者购买房地产，第一要考虑的就是地段，就是区位；土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位成效；从微观角度而言，房地产企业进行投资、开发和经营的目的，是为了获得最大限度利润，因而必定查找正确的城市土地区位，用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产，居民也将查找经济上能承担又适合自己活动的正确位置的房地产；从宏观角度来说，国家为了保证全社会的整体利益，也必定要使不同地段区位的土地获得正确用途，从而取得最中意的经济效益、社会效益和环境效益；一、房地产开发工程的一般特点房地产开发是现代市场进展中的经济活动, 它直接从事土地与建筑产品的生产和经营, 直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅行、餐饮、消遣等社会生产和社会服务所需房屋的建设, 以及土地的开发 , 为社会生产生活供应物质基础保证；作为房地产企业开发经营的对象, 房地产开发工程的一般特点概括如下 : 1 、地理位置的固定性土地开发、房屋建设及使用 , 均具有不行变动的地理位置 , 在开发工程时必需考虑到地区差异,考虑到就地开发土地 , 就地建房 , 就地经营销售 , 就地使用获利的可能性及投资收益；2 、建设投资大房地产业属资金密集性产业 , 开发一个工程往往需要投入大量资金, 对开发商的资金实力有很高的要求；3、开发周期长土地及建筑物作为工程开发的内容, 一般体量较大 , 工程建设进度有其客观规律性 , 有相应的时间要 求；另外 , 工程开工建设前的有关手续纷杂 , 也影响着工程开发周期；完成一个开发工程一般需要1欢迎下载精品学习资源3 年甚至更长的时间；4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动, 涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程, 事关国民经济 如土地资源配置、城市进展规划等 和国计民生 , 必需也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康进展道路；从工程立项开头, 房地产工程的各开发环节都有直接约束和控制；如工程开发必需符合国家产业政策, 听从城市统一规划 , 遵守城市建设法规 , 房地产售价受国家有关法规政策调控等；5 、建设环节多这与工程开发受法规政策严格约束的特点直接相关；从我国现行治理体制来看, 参加房地产开发工程治理的部门很多；一个房地产工程的全部开发过程涉及到方案、土地、规划、建设、消防、交通、训练、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门, 工程建设环节多 , 而且各环节不行或缺；6 、多源资金筹措由于房地产开发工程投资大 , 开发周期长 , 工程资金来源不行能完全依靠开发商自有资金来运作, 大量建设资金需要通过各种渠道筹措, 其中又往往以银行债务资金为主；7 、资金周转慢从房地产工程前期工作开头 , 到工程建成竣工可以交付使用 , 这一期间大量的是资金投入 , 只有等到所建商品房开头预售、预租才能实现资金回收, 而且出售、出租本身也往往需要较长的时间；房地产工程的投资回收时间较长, 资金周转慢；8 、工程投资即为工程成本费用房地产工程投资与一般工业建设工程投资有一个显着的区分, 即一般工业工程是先投资 , 再生产产品, 而房地产工程投资的过程本身就是房地产商品的生产过程；因此, 房地产工程总投资即为房欢迎下载精品学习资源地产开发产品的总成本费用之和 自营自用情形暂不考虑 ；房地产工程总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分 , 在工程财务评判时与工程的总成本费用存在肯定的对应关系；9 、人员要求高一个房地产工程的开发和建设 , 往往需要大量的投资环境及市场调研、细心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务 , 对从业人员的综合素养与专业素养要求很高；10 、风险较大由于房地产工程具有以上特点 , 也就相应打算了其投资风险较大；如由于开发周期长, 很简单受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在工程建设期间, 随着时间的推移 , 建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动, 从而影响工程的投资额；当公共利益需要时, 可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情形等；11 、开发工程的差异性房地产开发工程可以分为很多种 , 由于工程用途、内容、规模、要求不同 , 以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同 , 各开发工程存在很大的差异性；即使是同一类工程 , 由于工程所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性；这种差异性直接影响工程投资水平及投资效益；12 、工程决策的多专业协同正由于房地产工程具有前述特点, 其投资决策尤为重要；在这里将工程决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来；一个房地产工程投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战, 实际上也是多方面专业人才的集体聪明的结晶；如需要市场争论人员调查工程投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员供应产品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度猜测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员供应融资的可行性和工欢迎下载精品学习资源程的盈利性猜测；需要物业治理人员前期介入；仍需要能与上述专业人员进行沟通和谐并能整合他们思想的综合人才等；二、房地产开发工程区位挑选的定性分析 一 房地产开发与城市地租的关系1. 1同心圆模式与地价的圈层结构美国学者 E. W. Burgess在争论了芝加哥的进展历史后认为，城市在其增长的典型过程是通过由中 央商业区 Central Business District，简称 CBD为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五个同心圆带构成的空间结构；在其理论中，既强调了城市地域的聚合和侵入，又强调了城市地域的分化和转移；然而，城市交通与土地区位利用之间存在着复杂的均匀性，它在很大程度上影响着城市土地区位和城市地价，况目作为城市主要活动的工业活动的布局极大地影响着城市土地的利用和城市土地的地价；因此其存在的缺憾也是显而易见的；在中国，中小城市的进展，同心圆模式对城市的布局和土地利用过程中的地价确定均具有肯定的实际意义；Willian Alonso 1964提出了竞标地租的观点，建立了城市地租梯度曲线和同心圆土地利用模式 图，建立起一个城市土地地价模型 图 1 ；模型中城市土地利用布局和土地利用的效益相对应；这种模式认为最高地价将产生于对城市通达性最好的地块，不同地块的土地价值将随着它到城市中心 的距离的增加而下降；这种地价圈层结构至今仍是西方国家土地估价师猜测城市进展方向挑选投资区位的主要理论依据；而在中国，近年来，由于很难搜集到系统的地价资料1990 年前没有地价， 现在的地价资料极为零星、可信度差、目一不公开 ，城市土地区位利用争论大多侧重于宏观性、政策性描述和分析；尽管如此，随着社会主义市场经济理论的引入，引用级差地租收益理论定量规划城市土地地价的分布规律是现实而有实际意义的；欢迎下载精品学习资源当然，在实践中，这种抱负化的单中心城市土地利用模式可随着城市的个性进展演化为辐射状，轴向形，多中心组团式等多种进展模式；1. 2多核心模式C. D. Harri、和 E. L.Ullman1945争论了各类城市的地域结构后提出了多核心模式 图 2 ；他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益对比而发生的分别，最终造成城市中心的多元化和城市地域结构的分异；多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特点；在多核心模式中，城市地价从中心到外围显现儿个峰值区；这种多核心城市除 CBD外，城市仍有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特点；1.3 城市交通对地价的影响交通干线对不同区位地价的影响交通设施的建设可促进土地的开发，使城市土地升值，因此，通达性是土地利用过程中第一要考虑的因素；不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模开发；Czamanski 1966构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”，认为全部类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达 100%；通过对德阳市 116 个地价采样点数据进行相关分析发觉，高地价点主要显现在道路交通网的结点上，这说明地价与交通具有极高的相关性，地价沿城市对外交通干道延长明显；同时发觉，不同的交通干线对不同区位地价的影响情形也不一样；如铁路对居住用地地价产生肯定的排斥区，而对工业用地地价就产生吸引区 图 3 ；房地产业是一种与区位紧密联系的产业；区位对房地产业的影响第一是通过城市地租来表达的；城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租；对一切经济单位来说，由于存在距离和空间位置的差异仍有自然、环境、经济文化各区位因素的差异，进一步加剧了上述位置差异；使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极不相同的使用价值、利用方向和集约欢迎下载精品学习资源度，从而产生极不相同的经济效益；在级差地租的调剂下，城市土地的空间布局表现出肯定的规律性；各经济主体、居民住户对距离市中心远近不同的地段情愿支付的地租数额是不一样的；金融、商业、服务业在市中心具有较高的竞争才能；可以支付高于其他任何活动的地租，这些行业用地往往位于市中心区，依次向外是住宅、工业用地；就住宅用地而言，越靠近城市中心，其租金水平就越高，占地越小，而越远离城市中 心，租金水平就越低，占地面积也越大；因此，在城市级差地租杠杆的调剂下，住宅用地的区位挑选有肯定的向外“漂移”的特点；地租是房价的重要组成部分，地租的高低直接影响着房价；而不同地区的级差地租是极不相同的，甚至可能相差几位、几十位；房地产开发商挑选哪一地区的地块，建何种类型的房地产，必需谨慎决策；由于地租高，房价相应也高，而预销售对象对房价能否承担，直接打算建成的房地产商品的销售量，从而影响其价值的实现和投资利润的多寡；所以，开发商在预备开发投资时，必需仔细考虑和测算级差地租问题； 二房地产开发工程的区位挑选1 、区位因素分析；房地产开发投资策略可以概括为五个要素，即房地产地段位置的挑选、房地产产品质量的挑选、房地产市场 价格、顾客、销售区等 的挑选、房地产开发经营形势的挑选和房地产开发时机的挑选；其中处于第一位的便是地段位置挑选；地段位置是打算城市地价的最重要因素，从而对房地产价格或出租才能的形成起着举足轻重的作用；所以，开发房地产首要的须看地段位置，地段位置指明白一宗房地产的详细空间区位，以及四周环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境；与其它因素不同的是地段位置是固定的，不行移动的；对一个企业或家庭来说，一旦购买了一宗房地产，就不能轻易地搬迁以躲避不称心的区位环境，去查找更中意的环境，因此区位挑选特别重要；欢迎下载精品学习资源房地产开发投资量大，回收期长，开发地点即区位的挑选精确与否，在房地产开发直至销售的全过程中至关重要；由于区位挑选对房地产投资决策的成败具有重大的影响，因此，在挑选区位过程中必需做大量的调研和科学的分析，从而作出正确的决策；按区位内投资环境各要素存在的范畴不同，可分为宏观、中观、微观区位因素；宏观区位因素指一个国家的投资环境；中观区位因素指区位地经济进展水平、社会购买力水平、自然资源条件、基础设施状况、竞争状况等；微观区位因素指详细场所的自然经济及社会条件，如该地块的基础设施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等；对房地产开发工程而言，除了一般性争论宏观区位因素外，更要留意中观和微观的区位因素的争论；除此之外，仍可以采纳软硬划分的方法；硬区位因素主要包括交通运输、邮电通讯、能源、给排水等基础设施；商业网点、文化消遣设施、医疗卫生及其它服务等配套设施；地质、地貌、水文、植被、山川、气候等自然地理状况；软区位因素就指各种社会政治、经济、文化等条件；区位因素包括的内容很复杂，各个因素对房地产价格影响也不同，有的使其增值，有的使其减值；比如对住宅区来说，居民挑选住宅时，特别关怀生活是否便利和生活环境是否良好，尤为重要的是离市中心距离、交通状况、有无危急或污染设施及邻里情形等；对商业区来说，影响最大的因素是收益状况；而工业区最重要的就是动力、水源和运输条件；11 地区经济影响因素分析一个地区的经济对房地产市场的影响是很大的，无论哪类物业，地区经济环境都会对他进展产生影响，地区经济富强会促使整个房地产市场的景气，地区经济的不景气，对于这个地区的房地产整体都会有不利的影响；因此对房地产市场定位因素的分析也要考虑地区经济对房地产的总体的影响，一个地区的房屋、零售物业及写字楼物业的需求，在很大程度上是由这个地区的经济增长和进展打算的；房地产市场定位的因素分析必需对地区的经济活动的性质有充分的懂得，并通过对地区欢迎下载精品学习资源经济景气及经济结构的分析对地区经济进行猜测，在这个基础上才可能对这个地区的空间需求及房地产市场容量进行估量和猜测；地区经济的总体懂得对地区经济的总体懂得可主要从两方面来把握：地区经济有机体的总体循环；房地产经济是地区经济有机体的组成部分；地区经济有机体的总体循环经济活动的实施主体不外乎为三个主要部门：企业、居民、政府；他们的经济活动在内容和方式上，各自不同；又相互依存不行分割，进行着资金、人力、技术、生产资料、产品、信息个各种沟通，这种流通构成了一个地区的经济总体循环1.2 地区经济景气分析与房地产市场定位地区经济活动的水平，一般用经济景气来描述，地区经济活跃，进展快速，我们来说地区经济景气乐观；假如地区经济停滞，增长速度放慢，我们就说它不景气；由于经济进展水平低，或不景气，对房地产的需求量会相对较小，供应量也会受限制；这些对政府或房地产企业来说有着重要的指导作用，特殊是房地产企业在市场定位时会打算到底开发哪一类型的房产, 是经济适用住房仍是住宅商品房，是写字楼仍是商铺的开发；目前人们越来越关注，对地区宏观经济的景气及房地产业本身景气的分析，试图通过景气分析，更直观地发觉经济周期波动，及房地产业的周期和转折点；在这种景气分析中，景气指标的设置极为关键；它直接关系到房地产市场将来的走势，对房地产企业在决策和定位时有着重要的参考价值；欢迎下载精品学习资源1.3 专业物业市场影响因素分析对房地产市场某一类物业的分类，主要是依据每个物业的用途来分，概括起来目前我国房地产市场可分为四类： 1、住宅市场； 2、写字楼市场； 3、商铺物业市场； 4、其他市场主要包括厂房、仓库等；对专业物业市场的经济环境及影响因素的分析, 目的在于说明如何估量某类物业的市场潜力；每个房地产企业在给工程、产品定位时都要第一考虑，到底是把企业资金投向哪类物业市场，由于各种类型物业都有它的对应客户群，潜在的客户群具有不同的需求特点，外化而成为物业的某种特点；这种特点是划分物业类型的标志；也就是说这种标志是由潜在的客户群的需求的差异打算的；客户的需求是潜在的，需求特点也不是一目了然；但是客户群自身的人口特点和经济特点，以及所需求的物业的特点是外化的、明显的；因此，专业物业市场影响因素分析就是查找特定用户群及他们所需要的特定种类的物业；通过估量特定用户群的量来估量他们所需要的特定物业的量，同时用供应量与之对比，来发觉供求缺口，确定需求潜力；每个专业物业市场由于有不同的因素最终影响供求量，所以，各不同物业影响定位的因素也不相同；1.3.1 影响的基本要素主要有： 商圈及交易圈的确定对于某一地区某种用途或某一类型的物业分析，第一要确定的是它的商圈（trade area）， 也称为供求圈和交易区；不同工程要求的商圈是不同的；最简单定义的是那些为政府进行的物业市场分析，它们的商圈一般就与一个城市或一个地区，一个街区，总之是以行政区划为界限来定义商圈的，比如广州恒昌公司就受广州市政府托付做过广州写字楼需求分析，或者上海信源恒昌为上海欢迎下载精品学习资源市做的上海福利分房状况分析等，在这类的工程中，行政区划的界限就是商圈的界限；但是，假如是对某一类型影响物业定位的因素进行分析，就要区分特定物业的情形进行商圈的定义；不同用途的物业，不同特点的物业，他们的服务范畴是不同的；一个小区及商业物业的商圈明显是以小区为服务范畴的，而度假型的别墅区的商圈就可能是全市或全省；因此在做专业物业（某种用途，或某种用途中某一种类型物业）的市场定位分析时，第一要做的就是商圈的确定；商圈的大小是影响定位的基本因素之一；值得留意的是不同类型物业商圈的确定，其方法式不同的；1.3.2 供应量专业市场分析的目标是查找各类型的子市场的供求缺口，因此要把握各种物业的供应量信息， 不同用途的物业，供应渠道是不同的，供应的节奏、数量也不相同，但是，各类物业的供应量分析方法基本相同；1.3.3 需求细分某一类型物业的供应量必需是以其相应的客户群的需求为支持的；不仅如此，开发工程的类型特点，也是由潜在的需求特点打算；由于现在的房地产开发商往往要看准有潜在的较大的市场 后，才为其特殊的某个客户群量身定做开发工程，降低企业的投资风险；为了选取目标客户群，就要把这种客户群的特点作为过滤标准，对潜在客户进行过滤；这个过程就是对潜在客户进行分类归纳、数量汇总的过程；不同用途的物业，有不同的消费者，对他们的分类标准，自然不会相同；对于住宅市场的分析来 说，需要进行分类的是住户和家庭或个人，因此分类的标准是年龄、性别、职业、婚姻状况、家庭规模等指标；对于商业用房来说，商业用房的消费者是商家，因此对商家的分类便是按经营形式， 商品的种类，规模等进行分类；在写字楼的消费者中，有不同的行业，不同工作类型，因此，对写欢迎下载精品学习资源字楼需求的分类主要是按行业进行分类；可见对需求进行细分是共同的，但分类的标志和方法不同；1.4 影响写字楼市场定位因素分析影响写字楼市场定位的因素比起住宅和商铺物业要少得多，但并不意味着在开发写字楼市场时不需要争论影响定位的因素；相反写字楼比住宅和商铺更简单受到市场变化的影响；一般情形下，要能够猜测三年到四年的市场条件，为投资人供应投资建议，并不是件很简单的事情，在美国和中国都有过写字楼一哄而起，然后供过于求、大量空置的现象；显现这些现象一个最主要的缘由是，投资人在投资决策前没有充分考虑到影响写字楼市场定位的关键因素；由于写字楼兴起主要是由第三产业进展带动起来的，但是作为新兴产业的进展速度、节奏是很多房地产企业和投资人都料想不到的；因此，要在某个地区开发多少幢写字楼、满意哪一层次的需求者，这就要对写字楼的使用者的经济活动有较深的懂得，才能谈到对它的需求量的猜测；1.5 竞争因素分析考察竞争对手的物业是企业进行竞争性定位最相当重要的一点，由于只有知己知彼发觉各自的竞争特点，才能在有限的市场容量空间占有一席之地；房地产企业对竞争对手的分析主要是对目标房地产可能影响其竞争性能的特点进行分析和评判，这和其他企业对竞争对手产品的分析一样，只是由于房地产这种特殊的产品分析起来要比一般商品复杂得多；1.6工程关联性因素关联性是属于工程地点的非自然条件的范畴，一个地点的优劣、好坏，是由它在社会沟通的往来网欢迎下载精品学习资源络中的相对位置打算的；一个与社会沟通越便利，他所占用的交通、沟通网络的数量就越多；不论是人流、物流、资金流仍是信息流全部要通过网络流通；这个网络是由一些有形的或无形的设施连通的；一个关联性越好的地点，占据的网络通道就越多，就给所在地点工程的使用者越多的便利；所以关联性是分析工程地点的一个极重要的内容；当然对于相同用途的物业及其使用者来说，各自所占用的关联方式或者说网络的通道是不同的，但对房地产企业或分析人员来说，应当能够确定不同物业所要求的关联性；一般来讲，不论哪种物业以下两方面都是特别重要的：第一、通达性；即来往于工程地点和目的地点的便利程度；比如商业物业的使用者零售商期望很快达到销货地点，住户期望很快到达上班、上学地点，写字楼里的上班族期望很快到达托付人或回家的地点；所谓便利程度不仅指行程的长度，仍包括是否拥挤，有否危急（特殊是对孩子来说）有否特殊的交通限制等；其次、可视性；可视性也是关联性的一个重要方面，它说明它同四周建筑相比视觉上所能达到的距离；通过视觉的传播也是一种沟通，这在现代社会这一点无论是对住宅房市场仍是商业物业和写字楼物业来说是很重要的；很多人特殊关注该物业在视觉上所能达到的距离，而有些房产企业或投资者往往会忽视这一点，这也是很多楼盘滞销的缘由之一；区位挑选的原就；区位挑选第一位的要听从城市土地利用规划，在这个条件下仍要考虑自然、环境、经济和社会文化等因素；城市土地利用规划和房地产业的进展及区位挑选供应了有利条件；在城市中，不论商业用地仍是住宅用地，以及任何一种被利用的土地，其使用价值的大小，无不受其所处区位的影响；土地区位的固定性和差异性打算了具有不同使用功能的城市土地的空间布局；具有不同使用功能的城市土地对区位具有挑选性；交通聚集，人流量大的市中心位置是商业、服务、事务所竞相争夺的宝地，主要交通道路两侧也往往成为它们设置店铺和营业楼面的抱负区位；工业企业为推销产品和降低成本，欢迎下载精品学习资源相宜于挑选靠近水源、能源，接近市场而又便于生产原料及成品储存和运输的地方；一个接近工作单位、购物便利，市政、文化消遣设施齐全，居住环境美丽的地段对城市居民产生极大吸引力；一个城市的形象是由各种房地产产品构成的整体而表现出来的，作为整体的形象是否合理、舒服、美好、壮丽，很大程度上取决于城市土地利用规划；从房地产投资来看，房地产的增值归根到底是土地的增值，谁挑选了好的土段，谁就能获得胜利；城市土地利用规划为地段的挑选指明白方向； 自然、环境的合意性；自然、环境对居住、宾馆用房地产影响特殊重大；自然不仅指地势、地貌等自然条件是否适于居住房地产的建设，而且指自然风光，包括是否具有美好、舒服、迷人的生态环境；居住用房地产要求环境清静、阳光充分、空气新奇、无噪音、烟尘、废水、废气、废渣等因素的干扰，也不答应有碍观瞻或产生危急的环境；经济和社会文化进展的适应性；相邻地的经济和社会文化进展状况、富强程度对房地产价格形成及其销路产生剧烈的影响；这对商业用房地产以及部分居住用房地产特殊重要；房地产开发工程不仅要重视现在的地段位置，更要重视猜测将来地段位置的变化趋势；假如能猜测出某一区位，将随着经济文化的进展，处于更加优越的位置，就应当毫不迟疑地挑选这一区位投资；不同房地产开发工程用地区位挑选；城市房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类；非居住房地产又分为商用房地产、工业用房地产、机关事业单位用房地产等如干类别；在一个城市中这些特点各异的房地产怎样挑选它们的区位.只有运用功能分区原就来挑选它们各自的区位；房地产投资企业一般投资于商业用房地产和居住用房地产，因此，下文仅争论这两种房地产的区位挑选；居住用房地产区位挑选 : 一个关于苏州、深圳、合肥、天津、济南等部分小区居民居住需要的社会调查显示，居民考虑最多的要求详细表现在住宅的适用、公共服务设施的便利、道路通畅便利、居住 安全、环境寂静卫生、邻里来往与互助、景观、住宅经济等八个方面，其中一半以上是由区位直接打算的；另据中国社会调查事务所1998 年末对京、沪、穗、渝及武汉市1958 位商品房住户的调查欢迎下载精品学习资源说明，人们对小区环境关注明显提高，七成住户表示假如再让他们有挑选机会，良好的社区环境将是他们购房挑选的打算性条件，住户对社会环境中的公共绿地、训练设施、空气质量和文化消遣设施的不中意率均超过半数，依次为57.3% , 56.8% .52.4%、和 51.3%；对小区公共设施、噪声、交通状况、治安和商业设施的不中意率也均超过40alo, 依次为 43.7%、42.4%、42. 6% 和 40.6%；一般而言，居住用房地产应考虑；四周环境是否文雅、清静；交通、通讯和人们之间交往是否便利；社会文化环境包括文化消遣设施是否完善；治安状况、民风淳正与否；购物出行是否便利；地租是否 在可承担的限度内；因此，居住用房地产选址应在城市规划指导下，挑选符合居住功能要求、环境 良好、有利于开发建设的新区或相宜的旧区改建地段；综合考虑所在地区的经济现状和进展趋势， 以及服务对象的经济承担才能；所在地段应具有良好植被和小气候环境及有利的地势、地貌，必需 防止严峻的交通问题、噪声干扰和有害排放物的污染；与城市或地区商业中心有较好的通达性和便 捷的出行条件； 较好的文化训练及医疗卫生设施；完善的市政工程条件，并能便利地与城市市政工程管网连接；良好的地质条件，防止地质复杂、土壤承载力差、不易排涝等不良的地质条件；商用 房地产选址要考虑的标准主要是: 要处于商业区；一面或两面临街；交通及通讯便利；人口流量大；四周邻地预期有大的进展规划；因此，商业区一般在大城市中心，交通路口邻近、繁华街道两侧、 大型公共设施四周；详细可划为城市中心区、城市副区和街区等不同层次的区位；三、房地产工程区位的定量分析建立在定量基础上的房地产定位模型主要有：层次分析模型和数理博弈论模型；层次分析模型依据目标市场进行划分为分目标、子目标，然后依据目标之间的相互关系影响及隶属关系将目标按不同的层次集合组合，从而形成一个多层次的结构模型；这种模型能够对房地产企业投资决策科学化、规范化、专业化起到作用；此外，数理博弈论在房地产定位中应用对创建定位模型有很重要的欢迎下载精品学习资源作用；终止语房地产业是一个具有特别大潜力的产业，房地产的经营和治理也牵动着各行各业，关系到各个阶层的切身利益；企业采纳合理的市场定位策略，确定目标市场应更加精确和谨慎，环绕目标市场开展营销活动更加留意发挥企业的优势，服务将成为房地产企业竞技市场的打算性的筹码；房地产企业逐步转变散乱的、小型的和缺乏竞争力的状况，品牌、资源整合成为必定；众多的弱势品牌将退出大市场，企业定位和资源整合称为决胜市场的关键；但是房地产的市场定位策略运用不当将对房地产的营销产生负面影响；目前房地产市场存在着产品定位不准的现象，主要表现在：大量建设房地产的同时却显现大量的空置房；住宅建设向大型化、高标准进展而一般有用型的住房却并没有得到重视；重视创品牌而忽视定位前瞻性，很多的房地产企业很留意自身的品牌建设，但是往往忽视企业自身内部治理的建设；在房地产市场定位中，缺乏定位的前瞻性，导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足，从而影响到房地产品牌的建设；市场定位过程包括从市场调研到工程立项，从产品的细分到市场营销策略的运用；每一个过程都应当涉及到定位问题，但是由于有一些房地产企业在治理方式和经营理念上仍存在着不足，因而在某个阶段可能忽视定位，缺乏定位的全过程治理；所以探究影响房地产定位的因素这将在将来成为房地产营销争论者的争论重点；房地产业是第三产业中的重要部分，与人们的生活息息相关，主要涉及到国民经济的各个方面，包括金融、法律、土地、建材等行业，它的进展关系到其他行业的进展，其他行业的进展影响到房地产的进展；房地产营销是市场营销与房地产中的详细运用；房地产营销的理论也将随着中国房地产业的进展而不断向前进展，在将来的日子里，我们信任无论是在理论界仍是在实业界亦或消费者都将看到一个令人欣喜的将来；欢迎下载精品学习资源经过近 20 年的进展，中国房地产市场的结构体系、运行机制和政策法规框架已经初步形成，房地产业在国家社会经济进展中发挥的作用日益重要，房地产市场运行的实践，给我们带来了很多珍贵的体会和教训，需要我们安心坐下来，系统地进行总结和梳理，摒弃市场快速进展阶段给我们带来的盲目乐观和浮躁，正视中国房地产市场正在从“概念”转向“实质”的现实；21 世纪的房地产企业与高新技术企业一样，需要连续创新的才能，房地产业这不仅需要练好“外功”，更要练好“内功”，不断进行理念、产品、技术、服务领域和资源整合等方面的创新，已在飞速进展变化的市场环境中保持或强化竞争优势；中国已经加入世界贸易组织，中国的房地产市场也将为国际投资市场的一部分；那么中国的房地产业者要想与其他国家和地区的同仁同台竞技，除了有过硬的硬件外， 仍要运用新的营销手段这个软件；随着国民经济的连续进展和人民生活水平的提高，城市居民的住房条件大为改善，一些高收入家庭不再考虑住得下的问题，而是考虑如何住得舒服、安全、便利、快捷，对自然环境、交通条件、文化氛围、身心消遣、训练等都有较高的要求；开发商应时刻关注市场的进展，依据市场的需求状 况，挑选好开发工程的区位，在严格保证住宅质量的同时，做出长远的开发方案，开发出高质量、性能完备、环境设计合理的住宅工程，达到较高的收益；其他类型的房地产开发，同样不行忽视区位效应，应谨慎挑选区位. 提高房地产开发工程的投资效益； 参考资料 1 张永 G.i ，陈伯庚 . 新编房地产经济学 . 高等训练出版社， 1998 2 沈清基 . 新城市卞义的生态思想及其分析城市规划，20011133-38欢迎下载精品学习资源 3 潘蜀健 . 房地产工程投资 . 中国建筑工业出版社， 1999 4 彭致禧 . 住宅小区建设指南 . 同济高校出版社， 1999 5 林兰源 . 韩笋生 . 新加坡的土地利用规划 J.国外城市规划， 1999，（ 1） 6 贾广葆 . 楼市将走向何处 . 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