2022年云南省物业服务收费管理实施细则.pdf

云南省物业服务收费管理实施细则第一 条为规 范物 业 服务 收费 行为 ，保 障业主 和物 业服 务企 业 的合 法权益，根 据中 华人 民共和 国价 格法、国务院 物业 管理 条例 和国 家发展 和改 革委 员会 、建设 部 关于 印发 物业服 务收 费管 理办 法的通 知 ,制订 本实 施细 则。第二 条本实 施细 则 适用 于本 省行 政区 域 内物 业管 理企 业的 物业服 务收费 管理 。第三 条本实 施细 则 所称 物业 服务 收费 是 指物 业管 理企 业按 照物业 服务合 同的 约定，对房屋及 配套 的公 共设 施 设备 和相 关场 地进 行 维修、养护、管理 ，维 护相 关区域 内的 环境 卫生 和 秩序 ，向 业主 或物 业 使用 人所收取 的费 用。本实 施细 则所 称业 主 ，是 指房 屋的 产权 所 有人 。本实 施细 则所 称物 业 管理 企业，是指依法 设立 并取 得相 应资 质 ，专业 从事物 业服 务活 动的 企 业。第四 条政府 鼓励 业 主通 过公 开、公 平、公正 的市 场竞 争机 制 选择 物业管理 企业 ；提 倡物 业管理 企业 开展 正当 的 价格 竞争 ，禁 止价 格 欺诈 ，促进物 业服 务收 费通 过 市场 竞争 形成 。第五 条省级 价格 主 管部 门会 同省 级建 设 行政 主管 部门 负责 全省物 业服务 收费 的指 导监 督 管理 。州、市 、县 ( 市 ) 人民 政府 价格 主管 部门 会 同同 级建 设（ 房地 产 ）行 政主管部 门负 责本 行政 区 域内 物业 服务 收费 的 监督 管理 。第六 条物业 服务 收 费应 当 遵循合 理、公开以 及费 用与 服务 水 平相 适应的原 则。第七 条物业 服务 收 费应 当区 分不 同物 业 的性 质和 特点 ，分别 实行 政府指导 价和 市场 调节 价 。物业 管理 企业 按照 与 全体 业主 签定 的物 业 服务 合同 的约 定，为 业主 提供与住 宅（ 不包 含别 墅 ）相 关物 业服 务的 ， 其收 费实 行政 府指 导价。以下 物业 及服 务实 行 市场 调节 价：（一 ）别 墅及 其它 非 居住 物业 服务 收费 。（二）物业管理 企业 接受 个别 业主 委托，为其提供 物业 服务 合 同以 外的特约 服务 。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - - （三 ）依 法采 用招 投标等 市场 规则 选聘 物业管 理企 业并 同时 约 定物 业服务收 费标 准的 。（四 ）按 照物 业管 理条 例第十 条规 定 ，已 成立 业主 大会 的 或不 成立业主 大会 由全 体业 主 共同 履行 业主 大会、业主委员 会职 责的，同时自主选聘 了物 业管 理企 业 并签 订了 物业 服务 合 同的 物业 。（五 ）虽 然属 于政 府 指导 价范 围内 的住 宅，但 具备 了上 述第（ 三）、 （ 四）款其 中任 何一 款条 件 的。第八 条政府 指导 价 由县( 市 ) 政 府价 格主管 部门 会同 同级 建设（ 房地产） 行政 主管 部门 制 定和 调整 ，并 定期 公 布。各州 、市 政府 所在 地及昆 明市 五华 、盘 龙 、西 山、官 渡四 区的 物业 服务收费 政府 指导 价由 州 、市 政府 价格 主管 部 门会 同同 级建 设（ 房 地产 ）行政主 管部 门制 定和 调 整， 并定 期公 布。全省 其余 各县（ 市、区）的物业 服务 收费 政府 指导 价由 县（市 、区）价格主 管部 门制 定。各地 应当 根据 当地 物 业管 理行 业的 发展 水 平、 服务 素质 、标 准等因 素，制定、调整当地 物业 服务 收费 政府 指导 价 基准 价，并 在不 突破 省确 定的最高 浮动 幅度 的前 提 下， 制定 、调 整当 地 物业 服务 收费 浮动 幅度。各州 、市 政府 所在 地及昆 明市 五华 、盘 龙 、西 山、官 渡四 区制 定和 调整后的 物业 服务 收费 基 准价 及浮 动幅 度应 及 时上 报省 价格 和建 设行政 主管部 门备 案。实行 市场 调节 价的 物 业服 务收 费标 准，由业主 与物 业管 理企 业 在物 业服务合 同中 约定 ，物 业管理 企业 应及 时将 约定的 物业 服务 收费 标 准有 关文件向 当 地（ 县、区 ）政府 价格 主管 部门 和 同级 建设（ 房地 产）行政 主管部门 备案 。实行 市场 调节 价的 物 业服 务收 费标 准需 要 调整 时，应当 由物 业 管理 企业与业 主大 会协 商确 定 。物业管 理企 业须 将合同 样本 或与 业主 大 会协 商确定调 整物 业服 务收 费 的文 件的 复印 件提 交 物业 所在 地的 价格 主管部 门和建 设（ 房地 产） 主 管部 门。第九 条前期 物业 管 理阶 段，开 发商 与物 业买 受人 签订 的买 卖 合同，可以约 定前 期物 业管 理 服务 内容 、服 务标 准 、物 业收 费标 准、 计费方 式、计费 起始 时间 及执 行 期限 等内 容，涉及 物业买 受人 共同 利益 的 约定 应当一致 。前期 物业 收费 属于 临 时性 收费 ，当业主 按照 国家有 关规 定成 立 业主 委员会并 自主 选聘 物业 管 理企 业后 ，应 当重 新 约定 新的 物业 服务 收费标 准。第十 条对于 业主 和 物业 使用 人重 合的，物业服务 费由 业主 交 纳；对 于业主 和物 业使 用人 相 分离 且双 方有 约定 的 ，物业 服务 收费 从其 约定，业主负 连带 交纳 责任 ； 没有 约定 的， 业主 负 有交 纳物 业服 务收 费的责 任。物业 产权 发生 转移 时 ，业 主（ 或物 业使 用 人） 应当 结清 物业 服务费 用。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 业主（ 或物 业使 用人 ）应当 按照 物业 服务 合同 的约 定按 时足 额 交纳 物业服务 费用。业主违反 物业 服务 合同 约定 逾 期不 交纳 服务 费用 的 ，物业 管理企 业可 以依 法追 缴 ，亦 可向 人民 法院 起 诉。第十 一条实行政 府 指导 价的 物业 服务 收 费政 府推 荐采 用包 干制。具体标准 可在 有权 限的 价 格、建设（房管）部 门制 定的 物业 服务 收 费基 准价格基 础上 ，最 高向 上 浮动 20%， 下浮 不限 。双 方如 有其 它约 定 ，则 从其约定 。实行 市场 调节 价的 物 业服 务收 费，业主 与物业 管理 企业 可以 采 取包 干制或者 酬金 制等 形式 确 定物 业服 务费 用。具体收 费方 式由 业主 大 会与 物业管理 企业 根据 服务 内 容、服 务质 量和 服务 范围 协商 确定，并由业主 与开发建 设单 位、 物业 管 理企 业在 房屋 买卖 合 同或 物业 服务 合同 中约定 。第十 二条实行物 业 服务 费用 包干 制的 ，物业 服务 费用 的构 成 包括 物业服务 成 本 、法 定税 费 和物 业管 理企 业的 利 润。实行 物业 服务 费用 酬 金制 的，预收 的物 业服务 资金 包括 物业 服 务支 出和物业 管理 企业 的酬 金 。物业 服务 成本 或者 物 业服 务支 出构 成一 般 包括 以下 部分 ：（一 ）管 理服 务人 员 的工 资、 社会 保险 和 按规 定提 取的 福利 费等；（二 ）物 业共 用部 位 、共 用设 施设 备的 日 常运 行、 维护 费用 ；（三 ）物 业管 理区 域 清洁 卫生 费用 ；（四 ）物 业管 理区 域 绿化 养护 费用 ；（五 ）物 业管 理区 域 秩序 维护 费用 ；（六 ）办 公费 用；（七 ）物 业管 理企 业 固定 资产 折旧 ；（八 ）物 业共 用部 位 、共 用设 施设 备及 公 众责 任保 险费 用；（九 ）经 业主 同意 的 其它 费用 。物业 共用 部位 、共 用设施 设备 的大 修、中 修和 更新 、改 造费 用 ，应 当通过专 项维 修资 金予 以 列支 ，不 得计 入物 业 服务 支出 或者 物业 服务成 本。为物 业服 务提 供的 设 施设 备在 保修 期内 ， 其维 护费 用由 保修 单位负 担 ,并从 相对 应的 物业 服 务项 目收 费金 额中 扣 除。第十 三条对于二 次 加压 水泵、电梯、消防等 公共 设施 设备 的 运行 维护费用 ，所 有因 此而 受 益的 业主 （或 使用 人 ）应 平均 分摊 。第十 四条物业服 务 收费 按法 定产 权面 积 计算 ( 以房 屋产 权证 登记 面积计费 ，未 办产 权证 的 以售 房合 同中 建筑 面 积计 费 ) 。一般 按每 月、 每平方米 建筑 面 积计收 。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 对于 房改 售房 和由 房 管部 门管 理的 公有 住 房，其计 费面 积按 与 其同 处一个区 域内 建筑 样式 和 规模 完全 一样 的同 类 商品 住房 的面 积计 算。除另 有约 定或 征得 业 主（ 或物 业使 用人 ） 同意 外， 不得 提前 累积预 收。第十 五条实行物 业 服务 费用 酬金 制的 ，预收 的物 业服 务费 用 属于 代管性质，为所交纳 的业 主所 有，物 业管 理企 业不 得将 其用 于物 业 服务 合同约定 以外 的支 出。物业 管理 企业 应当 向 全体 业主 或者 业主 大 会公 布物 业服 务资 金年度 预决算 并每 年至 少公 布 一次 物业 服务 资金 的 收支 情况 ，并实行 多 退少 补的结算 。按照 物业 服务 合同 约 定确 实对 物业 共用 部 位、共用 设施 设备 及 公众 责任进行 了保 险的 ，物 业管理 企业 应及 时将 与保险 公司 签定 的保 险 单和 所交纳的 年保 险费 有关 的 单据 进行 公示 。业主 或业 主大 会对 公 布的 物业 服务 资金 年 度预 决算 和物 业服 务资金 收支情 况有 权提 出质 询 ，但 应当 遵循物 业 管理 条例 和 相关 规 定所 确定的合 法方 式和 途径 提 出； 物业 管理 企业 应 当及 时对 质询 给予 答复。第十 六条物业管 理 企业 利用 其建 设费 用 已进 入售 房价 格，产 权由 业主共同 拥有 的物 业共 用 部位、共用设施 设备 进行 经营 活动 的，应 当在 征得相关 业主 、业 主大 会的同 意后 ，按 照规 定 办理 有关 合法 手续 。所得 收益应当 主要 用于 补充 专 项维 修资 金 ，或者 另 行按 照业 主大 会的 决定使 用，且收 益每 年至 少向 业 主公 布一 次。第十 七条纳入物 业 管理 范围 的已 竣工 但 尚未 出售 ，或 者因 开 发建 设单位原 因未 按时 交给 物 业买 受人 的物 业，物业服 务费 用由 开发 建 设单 位全额交 纳。第十 八条按规定 应 该实 行政 府指 导价 、依法 成立 了业 主委 员 会且 自主选聘 了物 业管 理企 业 的住 宅小 区，由业 主和物 业管 理企 业参 照 本实 施细则规 定和 当地 价格 主 管部 门会 同房 地产 行 政主 管部 门制 定的 基准价 格和浮 动幅 度， 在物 业 合同 中自 主约 定物 业 服务 收费 标准 。按规 定应 该实 行政 府 指导 价，但 未依 法成 立业 主委 员会（ 或者 在相 当一段时 间内 预 计不可 能 成立 ）且当前 对小 区进行 管理 的物 业管 理 企业 也并非是 业主 自主 选聘 ，物业 管理 企业 和业 主双方 就物 业收 费标 准 不能 依法协商 达成 一致 的住 宅 小区 ，可 由业 主（ 超 过 50%）和 物业 管理 企业 分别向当 地价 格和 建设（ 房地 产）行政 主管 部 门提 出申 请，由当 地 价格 和建设（ 房地 产）行政 主管部 门召 集经 业主 选 举产 生的 业主 代表（ 最多 不超过 9 名）及物 业管 理企业 就物 业收 费有 关 问题 按照 本实 施细 则进行 协商，精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 最终 结果 由双 方共 同 在住 宅小 区内 进行 公 示；从公 示之 日起 七 日内 如超过 80% 的业 主未 提出 意见 ，则 由经 业主 选 举产 生的 业主 代表 同 物业 管理企业 按照 公示 内容 签 定物业服 务合 同。第十 九条物业管 理 区域 内，供 水、供 电 、供气、供热、通讯、有线 电视等 单位 应当 向最 终 用户 收取 有关 费用。委托代收 上述 费用 的 ，委托 单位应 当支 付相 应手 续 费。物业 管理 企业 不得向 业主 收取 手续 费 等额 外费用。第二 十条物业管 理 企业 在物 业服 务中 应 当遵 守国 家的 价格 法律法 规，严格 履行 物业 服务 合 同， 为业 主提 供质 价 相符 的服 务。第二 十一 条物业 服 务收 费实 行明 码标 价 。物 业管 理企 业应 当 在物 业管理区 域内 的显 著位 置 ，将 价格 管理 形式 、服务 内容 、服 务标 准 以及 收费项目 、收 费标 准进 行 公示 。第二 十二 条物业 管 理企 业有 下列 价格 违 法违 规行 为的 ，由价 格主 管部门依 法进 行查 处：（一 ）超 出政 府指 导 价标 准制 定价 格的 ；（二 ）擅 自设 立强 制 性收 费项 目， 乱收 费 用的 ；（三 ）不 实行 明码 标 价或 不按 规定 实行 明 码标 价的 ；（四 ）只 收费 不服 务 或不 按照 合同 约定 提 供服 务而 收取 费用 的；（五 ）其 他违 反本 实 施细 则规 定的 行为 。第二 十三 条各企 业 、事业 或其 它单 位独 立的 住宅 小区，其物业服 务未实现 社会 化管 理（ 即没有 选聘 本实 施细 则 所称 之物 业管 理企 业 的），而是由 本单 位下 属的 某 一部 门进 行管 理服 务 的，由单 位参 照本 实 施细 则的有关 规定，并通过职 工大 会或 职工 代表 大 会等 形式，就物业服 务收 费标准有 关问 题向 职工 进 行说 明， 征得 职工 同 意后 再行 执行 。第二 十四 条本实 施 细则 由省 发展 和改 革 委员 会、省建 设厅 按 各自 职责负责 解释 。第二 十五 条本实 施 细则 自 2005 年 10 月 1 日起 执行。原 云南 省物 价局关 于印 发 云 南省 城市 住宅 小区 物业 管理服 务收 费管 理办 法 的通 知（云 价房 发 1999150号） 同时 废止 ，之 前凡 与本 实施 细则 相 抵触 的，以本 实施 细则 为准 。精品资料 - 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