2022年海南某房地产建设项目可行性研究评测报告模板.docx

精品学习资源海南省某 房地产建设工程可行性讨论报告（模板）二 0 一四年三月目录第一章：总论 3一、建设工程简况3二、工程建设的必要性4三、可行性讨论编制的依据（海口为例）4四、可行性讨论结论 4其次章：市场分析 5一、宏观经济形势分析 5二、市房地产市场分析 6欢迎下载精品学习资源三、一般供应市场猜测6四、工程自身因素分析6五、工程市场分析结论7第三章：工程建设条件7一、基础理论建设的自然条件7二、工程建设的用地条件9四、工程建设的市政配套条件9第四章：工程开发定位10第五章：工程规划设计方案10一、设计思想、设计理念及设计特点10二、总体规划 11三、建筑设计 11四、结构设计 11五、专项设计 11六、消防设计 12七、环境爱护 12八、经济技术指标 12第六章：工程实施进度支配13一、工程进度支配的原就13二、工程实施的进度支配14第七章：工程营销方案策划15一、营销卖点 16二、销售策略 16三、促销策略 16四、预备策略 18五、工程销售收入实现方案18第八章：工程总投资估算及资金筹措方案18一、工程总投资估算的依据18二、工程总投资估算的原就19三、工程投资估算及资金筹措方案19第九章：工程销售和收入测算25一、住宅销售单价的确定 25二、商铺销售单价的确定 29三、车位销售单价的确定 30四、工程总销售收入的确定30五、工程住宅定价模拟 31第十章：工程财务评判 33一、财务评判技术线路 33二、财务评判 34三、工程不确定性分析 39第十一章： 40一、工程综合评判结论 40二、工程风险规避建议 41欢迎下载精品学习资源第一章：总论一、建设工程简况1 、建设单位基本情形2 、工程简况欢迎下载精品学习资源二、工程建设的必要性1 、（某城市）房地产市场的需要2 、（某区）城市建设的需要三、可行性讨论编制的依据（海口为例）1 、海南省建筑安装工程预算工作手册；2 、海南省建筑工作估算指标；3 、海口市最新材料价格信息；4 、2021 年海南省建筑工作概算定额；5 、海南省建设厅文件琼建价 2021578号文；6 、省定额站建定价 2021138号文有关人工工资的规定；7 、海南省建设系统行政事业性收费工程表；8 、房地产公司某区工程规划设计方案；9 、托付方供应的其他有关资料；10 、工程公司近期类似工程有关造价资料；11 、现场勘察及市场调查收集的有关资料等；四、可行性讨论结论工程财务评判结果如下：欢迎下载精品学习资源财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿仍期盈亏平稳点通过对工程的技术经济分析论证，得出如下结论：1 、工程销售市场前景，建设条件；2 、工程的前期工作3 、工程的各财务指标；4 、工程投资额，投资回收期，经营风险；其次章：市场分析一、宏观经济形势分析1 、海口经济连续、快速增长；2 、居民消费才能，消费意识；3 、城市规划促进房地产市场进展；欢迎下载精品学习资源4 、区域进展分析二、市房地产市场分析1 、房地产供应情形2 、海口房地产需求情形3 、海口房地产价格分析4 、住宅市场的户型特点5 、住宅市场的竞争态势6 、海口住宅消费者分析7 、住宅市场的进展趋势三、一般供应市场猜测1 、开发商对国家政策变化的预期2 、开发商对需求市场的预期四、工程自身因素分析1 、工程优劣势分析1） ）区域环境分析2） ）地段分析欢迎下载精品学习资源3） ）地块特点分析4） ）开发商实力分析5） ）生活配套分析2 、工程投资机会分析1） ）强有力的消费支持2） ）区域规划前景与政策支持3） ）咸嘉湖改造利好五、工程市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：工程建设条件一、基础理论建设的自然条件海口属亚热带季风性潮湿气候；气候特点是：气候温顺，降水充足，雨热同期，四季分明；海口夏冬季长，春秋季短；春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季寒冷少；1 、气温欢迎下载精品学习资源年平均气温 17.2 极端最高气温： 40.6 度极端最低气温： -11.3 度2 、雨量年平均降雨量： 1389.8 年最大降雨量： 1959.4 年最小降雨量： 192.5 3 、湿度年平均相对湿度： 80%年最小相对湿度： 10%4 、季候风年平均风速： 2.7m/s最大风速： 24m/s5 、雪年最大积雪深度： 20 年最大冻土深度： 5 6 、日照日照时数达 1677 小时欢迎下载精品学习资源二、工程建设的用地条件1 、工程地块简况2 、工程地块地势、地质条件三、工程用地规划限制条件1 、工程规划限定： 容积率，绿地率，建筑密度2 、后退红线掌握：东、西：退规划路边线或用地红线多层 4M ，高层 8M ； 南、北：多层退规划路边线 5M 且退用地红线 0.55H ，高层退规划路边线 8M 且退用地红线 12 0.2H ；3 、间距掌握：建设间距类区：4 、建筑高度掌握：四、工程建设的市政配套条件1 道路 2 、供电 3 、供水 4 、排水5 、暖通6 、供气 7 、电话通讯8 、网络欢迎下载精品学习资源第四章：工程开发定位一、工程市场定位 二、工程消费群定位三、工程产品定位 四、产品风格定位 五、工程形象定位 六、工程功能定位 七、工程价格定位第五章：工程规划设计方案工程的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最终对设计方案的技术经济指标进行阐述；一、设计思想、设计理念及设计特点1 、设计指导思想2 、设计理念3 、设计特点欢迎下载精品学习资源二、总体规划1 、总平面布局与交通流线规划2 、组团化3 、绿化系统规划4 、公建配套规划三、建筑设计1 、建筑风格2 、住宅类型3 、户型设计4 、小区停车处理四、结构设计五、专项设计1 、火灾报警及联动掌握系统2 、电视电话宽带网系统3 、保安监控系统4 、交通及停车场治理系统欢迎下载精品学习资源六、消防设计七、环境爱护1 、公共及生活用水处理2 、固体垃圾处理3 、噪声处理八、经济技术指标表 1：工程经济技术指标表名称指标总用地面积净用地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积住宅其其中商业中配套设施地下室面积（不计入容积率）建筑占地面积总户数欢迎下载精品学习资源总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章：工程实施进度支配一、工程进度支配的原就1 、尽量缩短建设工期因房地产开发工程投资金额庞大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在肯定程度上打算了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以削减资金占用成本，从而削减总投资；而且，工程在建设过程在需要配备特地的治理人员及肯定量的物质资源，这样，工期越长，治理成本就越高；同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象；为缩短工期，应重点做好以下工作：挑选优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的和谐工作，使他们之间能有效协作，和谐推动施工进度；欢迎下载精品学习资源2 、分片分期开发3 、住宅和配套同步4 、高效运用资金二、工程实施的进度支配工程开发期方案表开发期数工程名称时间主体建筑工程一期建筑安装工程销售主体建筑工程二期建筑安装工程销售主体建筑工程三期建筑安装工程销售工程建设经营期进度表完成整个工程投建设经营期时间主要工作内容资的比例1前期预备工作欢迎下载精品学习资源一期主体建筑基础工程一期主体建筑工程206 年 4 月一期开头销售一期销售工作3一期建筑安装工程二期主体建筑部分工程二期销售工作4二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程二期销售工作5三期主体建筑工程三期销售工作三期建筑安装工程6三期销售工作第七章：工程营销方案策划欢迎下载精品学习资源一、营销卖点二、销售策略；1 、开盘期2 、强销期3 、销售尾期：三、促销策略1 、广告销售预备期： 在这一阶段，工程刚刚动工，消费者对工程所在区域及工程情形一无所知，人们从施工现状无法明白小区的整体规划；所以，此期的重点放在工程所在区域及工程自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣扬上；主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣扬，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能快速抓住消费者的留意力；通过大力度宣 传，使工程的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫；开盘期与强销期： 加大广告频率及媒体的挑选，特殊是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣扬攻势，形成对消费者进行全方 位的渗透和影响；在宣扬内容上，除表达小区的特色处，仍应突出欢迎下载精品学习资源了热卖的景象；销售尾期： 该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣扬应重点放在优惠促销上；同时，通过宣扬树立企业品牌，并为工程二期销售打下基础，做好铺垫；此阶段的广告频率相应削减，以降低宣扬成本；2 、广告媒体3 、人员促销销售预备期： 对销售人员进行特地的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词；销售期间： 要求销售人员热忱、耐心、恳切地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想；另外，采纳一些嘉奖方法调动促销人员的积极性；4 、房展会5 、精品楼书6 、公共关系欢迎下载精品学习资源四、预备策略1 、销售中心2 、样板房展现3 、楼盘正式推出仪式五、工程销售收入实现方案工程各建设经营期销售比例表；经营期销售比例（ % ）销售金额（万元）10023456合计第八章：工程总投资估算及资金筹措方案一、工程总投资估算的依据1 、海南省建筑安装工程预算工作手册；欢迎下载精品学习资源2 、海南省建筑工作估算指标；3 、海口市最新材料价格信息；4 、2021 年海南省建筑工作概算定额；5 、海南省建设厅文件琼建价 2021578号文；6 、省定额站建定价 2021138号文有关人工工资的规定；7 、房地产公司工程规划设计方案；8 、我司近期类似工程有关造价资料；二、工程总投资估算的原就1 、工程投资估算尽可能反映工程的实际情形；2 、工程总投资尽量符合节省和安全的原就；3 、工程总投资估算对于无法精确估算的工程在预备中考虑；三、工程投资估算及资金筹措方案工程数量单位工程数量单位1 、工程主要经济技术指标工程主要经济技术指标表欢迎下载精品学习资源总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积（ ）商铺住宅会所及治理用房地下层2 、工程开发成本估算1） ）土地成本序号1工程规划设计费运算依据计价（万元）2可行性讨论费/3招投标费4地质、水文勘察费/5三通一平费/6综合报建费2） ）前期工程费前期工程费估算表欢迎下载精品学习资源合计3） ）建安工程费建筑安装工程费用组成每平方M 建筑面积造价表类型面积（ ）单方造价 元/ 投资总额（万元） 小高层住宅商铺地下室合计4） ）基础设施建设费：基础设施建设费估算表序号工程运算依据金额（万元）1供电工程总用地面积×元/ 2供水工程总用地面积×元/ 3排水工程总用地面积×元/ 4道路工程总用地面积×元/ 5绿化工程总用地面积×元/ 电信、媒气工程总用地面积×元/ 合计5） ）公建配套设施费公建配套设施费估算表序号工程运算依据金额（万元）1会所、幼儿园及治理用房/合计欢迎下载精品学习资源序号工程运算依据金额（万元）1训练设施配套费总建筑面积×元 / 2物业基金建安工程费×3公用设施建设费基础设施建设费× %4工程质量监督费总建筑面积×元 / 5工程监理费总建筑面积×元 / 6供水管网补偿费（住总户数×元/ 户宅）7供水管网补偿费（商商业建筑面积×元 / 业）8供电用电负荷费（住总户数×元/ 户宅）9供电用电负荷费（商商业建筑面积×元 / 业）10其他建安工程费×合计6） ）开发期间税费 （公用设施建设费等）开发期间税费一览表7） ）不行预见费不行预见费：取以上1 5 项之和的 2% ；8） ）开发成本开发成本：以上 1 7 项合计；3 、工程开发费用估算1 ）治理费用欢迎下载精品学习资源3 ）财务费用财务费用：详见贷款仍本付息表4 ）开发费用开发费用：前面 1 3 项之和；4 、总成本费用汇总及分摊表工程的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表（表13 ）；表 13：投资成本费用估算汇总表成本工程总额（万元）得房成本（元 / ）小高层住宅商铺车位1、开发成本（ 1）土地成本（2） 前期工程费（3） 建安工程费（4） 基础设施费（5） ）公建配套设施费治理费用：一般取开发成本的2 ）销售费用销售费用：详见销售费用估算表销售费用估算表2% ；序号工程运算依据计价（万1广告宣扬及市场推广费销售收入×元）2销售代理费销售收入×0.7%3其他销售费用销售收入×0.5%合计欢迎下载精品学习资源（6） 开发期间税费（7） 不行预见费2、开发费用（1） ）治理费用（2） ）销售费用（3） ）财务费用3、合计5 、资金筹措、投资方案及借款利息1） ）资金筹措与投资方案投资方案与资金筹措表欢迎下载精品学习资源序号工程合计1 投资总额1.1 建设投资1.2 贷款利息1.3 流淌资金2 资金筹措2.1 自有资金2.2 借款2.3 销售收入再投入建设经营期123456欢迎下载精品学习资源2） ）贷款本金的偿仍及利息支付贷款仍本付息结算表欢迎下载精品学习资源序号工程名称合计1 借款仍本付息1.1 季初借款累计建设经营期1234欢迎下载精品学习资源第一笔借款本季借款本季应计利息季末仍本付息季末借款累计1.2 季初借款累计其次笔借款 本季借款本季应计利息季末仍本付息季末借款累计1.3季初借款累计第三笔借款本季借款本季应计利息季末仍本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末仍本付息季末借款累计第九章：工程销售和收入测算一、住宅销售单价的确定1 、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）欢迎下载精品学习资源1） ）说明采纳市场比较法进行价格测算，第一选取本案周边几个具有肯定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最终再依据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算；基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户 型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算；【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较对比，从已发生交易的类似房地产的已知价格， .修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法；】2） ）比较案例 ：依据替代原就，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例；工程名称本案周边1周边2周边 3标准均价（元 / ）待估交易时间修正交易情形修正正常正常正常正常交通较好良好良好良好区域因配套较好良好良好良好素环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好3） ）房地产价格影响因素说明表表 16 ：房地产价格影响因素说明表欢迎下载精品学习资源装修不计装修不计装修不计装修不计装修进展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚工程规模较大一般一般较小个别因小区绿化良好一般一般一般素小区配套良好一般一般一般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成岁月期房2004 年期房2005建筑形状小高层小高层小高层小高层4） ）、房地产价格影响因素修正系数表设定本案的各项影响因素比较系数为0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17 ：表 17：本工程小高层住宅价格市场比较法系数修正表工程名称本案周边 1周边 2周边 3标准均价（元 / ）交易时间修正待估0000交易情形修正0000交通0+1+1+1区域因素配套0+1+1+1欢迎下载精品学习资源环境0000区位0000小计0+2+2+2装修0000进展商实力0000工程规模0-2-2-4小区绿化0-2-2-2个别因素小区配套0-2-2-2建筑结构0000建成岁月0-20-1建筑形状0000小计0-8-6-9修正后均价5） ）运算结果比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结果6） ）本案价格猜测近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等；A、房地产价格走势B、宏观政策影响欢迎下载精品学习资源C、本案的价格猜测2 、用成本法确定销售价格的下限3 、建议销售单价二、商铺销售单价的确定工程名称标准均价（元 / ）本案待估周边 1周边 2周边 3周边 4交易时间修正0-2-3-1-2交易情形修正00000区域因素交通0+15+15+5+15繁华度0+35+25+10+35小计0+50+40+15+50个别因素层高0-1-1-1-1小计0-1-1-1-1修正后均价1 、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格） 本工程商铺价格市场比较法系数修正表商铺平均标准价（ abcd ）÷4=e 元/ 平方 M本案商铺的价格猜测：本案商铺平均价格= 现时平均价格×欢迎下载精品学习资源（ 1+ 房地产价格走势幅度 + 宏观政策影响） = 元/ 平方 M ；2 、用成本法确定销售价格的下限商铺销售单价： 3 、建议销售单价综合考虑工程周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价：元/；三、车位销售单价的确定四、工程总销售收入的确定依据成本估算及市场讨论的结果，确定该工程的销售从建设经营期的第 2 期开头销售，整个销售过程大致按三期分批进行，依据建议住宅均价为元 / ，车位均价为万元 / 个,商铺整体均价为元 / , 以此运算实际的销售收入；详见销售总收入猜测表（表 20 ）和销售收入分批按比例猜测表（表 21 ）；欢迎下载精品学习资源表 20 ：销售总收入猜测表工程可销售面积（ ）建议销售单价（元 /）销售收入（万元）欢迎下载精品学习资源住宅商铺车库合计表 21 ：销售收入分批按比例猜测表期数工程可销售面积 建议销售单价（）（元/ ）销售收入（万元）销售比例（%）合计（万元）2 期3 期4 期5 期6 期住宅商铺车库住宅商铺车库住宅商铺车库住宅商铺车库住宅商铺车库五、工程住宅定价模拟1 、均价确定欢迎下载精品学习资源依据以上方法测算可得出工程推出时住宅的基础均价（Pa）约为元/ 平方 M ；2 、工程中详细单位定价模拟公式PuPa×（1 ±B）（ 1±D）（ 1 ±S）（ 1±F）×U其中：B 为日照系数，东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值；D 为景观系数，依据不同单位景观视野实现程度确定；S 为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值；F 为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值；U 为随机系数，依据实际情形（如单位邻近有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等）确定；3 、详细单位定价模拟在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考；该单位的假设条件如下：南向；景观好；既非复式单位也非欢迎下载精品学习资源遗憾单位；位于 12 层小高层中的第 9 层（比中间基准层高 2层）；无特殊的不良因素干扰；结合市朝向、景观、楼层价差等因素对产品价格影响的一般情形，分别赐予日照系数 B（ 1.5% ）、景观系数 D（1% ）、楼层差价 F（层差 1.5% ）一个测算值；就该单位定价为：PuPa×（1±B）（ 1 ±D）（ 1±S）（ 1 ±F）×U 2700 ×（1 1.5% ）×（1 1% ）×（1 0 ）×（1 2 ×1.5% ）×12851 元/ 平方 M第十章：工程财务评判一、财务评判技术线路为了评判该工程经济效益方面的可行性，在产品定位、产品设计、收集相关估算指标的基础上，第一估算该工程的投资额及方案资金筹措；也就是依据体会人士的给值和相关资料的查找对该工程的开发成本、开发费用进行估算，再依据得到的资金投入估算值拟订资金筹措方案；接着测算销售收入；本工程的销售单价主要以市场比较法结合欢迎下载精品学习资源成本法来确定；销售情形按四批运算并得出总销售收入；在前面的基础上可以进行工程的财务评判；财务评判是由税金、损益表、全部投资现金量表、自有资金现金流量表的运算得出该工程的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比 较；通过资金来源与运用表可看出本工程的贷款偿仍才能和自身平稳才能；再进行工程的不确定性分析，其中包括盈亏平稳分析和敏锐性分析；从敏锐性分析方面可知影响工程经济效益最为敏锐的不确定因素；因此分别运算出敏锐因素上下波动时静、动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中表达其抗风险才能的大小；二、财务评判1 、税金运算本工程销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表（表 22）欢迎下载精品学习资源表 22 ：销售税金及附加表序号工程建设经营期欢迎下载精品学习资源1 销售收入2 销售税金及附加2.1 营业税123456欢迎下载精品学习资源2.2 城市建设爱护税2.3 训练附加2.4 防洪工程爱护费2.5 印花税2.6 产权登记费3 土地增值税注：营业税 5% ；城建税为营业税的 7% ；训练附加税为营业税的5% ；防洪工程爱护费按销售收入的 0.18% 提取；印花税按销售收入的 0.03 提取；产权登记费按销售收入的 0.1 提取；土地增值税 = 销售收入（总成本费用 + 销售税金及附加 + 开发成本×20% ）×30% ；2 、损益表与静态盈利分析1） ）工程损益表欢迎下载精品学习资源表 23 ：损益表1234561销售收入2总成本费用3土地增值税4销售税金及附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可安排利润投资利润率序号工程合计建设经营期欢迎下载精品学习资源投资利税率 资本金利润率注：所得税税率按 33% 取；盈余公积金按税后利润的 10% 提取；2） ）评判指标A、投资利润率 = （利润总额 / 总投资额）× 100%=21.26% B、投资利税率 = （利税总额 / 总投资额）× 100%=28.96%C、资本金利润率 = （利润总额 / 自有资金）× 100%=88.72%3 、现金流量表与动态盈利分析对工程进行经济效益分析评判的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设工程经济评判方法与参数，参照我国的财会制度， 结合房地产开发的实际情形，分别运算全部投资和自有资金的经济效益；本工程的主要评判指标有：财务内部收益率（ FIRR）、财务净现值（ FNPV ）及工程动、静态回收期等指标；评判指标的运算过程详见全部投资现金流量表（表 24 ）、自有资金现金流量表（表25 ）；1） ）全部投资现金流量表表 24 ：全部投资现金流量表欢迎下载精品学习资源序号工程1 现金流入1.1 销售收入1.2 其他现金流入建设经营期123456欢迎下载精品学习资源2 现金流出2.1 建设投资2.2 土地增值税2.3 销售税金及附加2.4 所得税3 净现金流4 税前净现金流注：财务内部收益率（FIRR）能反映出工程所占用资金的盈利 率，即反映出工程的盈利才能；当FIRR 大于基准收益率时，就认为其盈利才能已满意最低要求； 财务净现值（ FNPV ）是考察工程在运算期内盈利才能的动态评价指标，净现值大于或等于 0 的工程是可以考虑接受的； 经运算得：评判指标税前数值税后数值财务净现值 I=10%财务内部收益率 投资回收期 静态 投资回收期 动态2） ）自有资金现金流量表表 25 ：自有资金现金流量表欢迎下载精品学习资源序号工程1 现金流入1.1 销售收入建设经营期123456欢迎下载精品学习资源1.2 其他现金流入2 现金流出2.1 自有资金2.2 销售收入再投入2.3 偿仍贷款本金2.4 偿仍贷款利息2.5 销售税金及附加2.6 土地增值税2.7 所得税3 净现金流经运算得：评判指标数值（税后）财务净现值 I=10% 财务内部收益率 投资回收期 静态 投资回收期 动态由上述指标可以看出，4 、运用表的贷款偿仍才能分析表 26 ：资金来源与运用表欢迎下载精品学习资源序号工程名称1 资金来源1.1 销售收入1.2 自有资金1.3 银行借款1.4 其他收入2 资金运用2.1 建设投资2.2 借款仍本付息建设经营期123456欢迎下载精品学习资源2.32.42.534销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金由上表可以看出三、工程不确定性分析本工程的不确定性分析包括工程的盈亏平稳点分析以及工程的敏锐性分析；1 、盈亏平稳分析盈亏平稳分析亦称临界点分析或保本点分析；假定本工程总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，就由运算可得，当本工程的销售率为 83.66% 时，该工程全部投资利润率为零，即投资刚能保本；故本工程方案风险程度在可掌握之内；2 、敏锐性分析敏锐性指影响方案的因素中一个或几个估量值发生变化时，引起方案经济成效的相应变化，以及变化的敏锐程度；影响工程财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短；据市场猜测，开发成本工程中最有可能发生变化的是建安工程费和售价水平；因此，工程的敏锐性分析针对全部投资的评判指标（财务内部收益率和投资利润率），分别售价上下波动 5% 、10% 和建安工程费上下波动 10% 、20% 时，欢迎下载精品学习资源对经济评判指标影响，运算结果详见敏锐性分析表（表27 ）欢迎下载精品学习资源表 27 ：敏锐性分析表全部投资基准方案售价变动建安工程费变动欢迎下载精品学习资源财务净现值财务净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%欢迎下载精品学习资源由表中数据可得：1） ）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响；2） ）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响；3） ）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响；第十一章：工程综合评判结论及风险规避建议一、工程综合评判结论针对工程建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下结论：欢迎下载精品学习资源二、工程风险规避建议1 、成本风险：2 、销售风险：3 、决策风险：4 、工期风险：5 、其它风险：欢迎下载