资产评估基本方法.doc

. .资产评估的根本法资产评估根本法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为根底，经过类比对参照物进展差异分析与价风格整，从而推定待估资产价值的评估法；本钱法是以待估资产现时重置本钱扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法那么看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。资产评估的法有很多，但比较常用的根本法有市场法、本钱法和收益法。第一节市场法一、市场法的概念市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产参照物的近期交易价格为根底，经过直接比较或类比对参照物进展异同分析，并将类似资产的市场价格进展调整，从而确定待估资产价值的一种评估法。市场法以均衡价值观为理论根底，是一种最简单有效的法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。市场法以替代原那么为灵魂，因为任一个正常的投资者都不会承受高于一样用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活泼的公开市场，其交易环境是否公平、监视机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与一样的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括：1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物；2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进展分析、并调整其价值，得到最初结果；3.初评结果进展分析，用统计分析或其他法分析最初结果的合理性。二、市场法的应用举例【例3-1】市路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条件类似的于2021年进展交易的6宗地，具体情况如表3-1所示：表3-1 类似的宗地交易案例数据宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况7004月+1%1.2+2%6894月+3%1.4-2%7233月-2%1.3-1%7105月01.0-3%6956月-1%1.5+2%6807月01.6+1%7月01.10上表中成交价的单位为：元/m2。该城市2021年的地价指数见表3-2：表3-2021年市地价指数表时间月123456789101112指数100102107109108112108109110108109114另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出局部的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加4%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2021年的价值。解：1建立容积率地价指数表容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125100100×5%1.51/0.1129125100×4%1.61.5/0.12参照物数据的修正计算评估价值参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数×3评估结果以600元/m2左右为大致均值，案例D和E的数值振幅超过120元/m2，为异常值，应予剔除。其他4个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：643592687548/4617元/m2第二节本钱法一、本钱法的概念与评估思路本钱法又称重置本钱法，是指在资产评估时按待估资产的重置本钱扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的法。其理论根底是生产费用价值论，因为在很多情况下，一项资产的价值取决于其本钱的上下。待估资产的重置本钱，也就是重新构建待估资产的现时本钱。待估资产业已存在的各项贬损因素，包括有形损耗和无形损耗。待估资产评估值重置本钱有形损耗功能性损耗经济性损耗PRcDpDfDe3-1其中，P待估资产评估值Rc重置本钱；Dp有形损耗；Df功能性损耗；De经济性损耗。或者，评估值重置本钱×综合成新率二、重置本钱的计量重置本钱包括复原重置本钱与更新重置本钱两种类型。前者是指运用与原来设备一样的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有一样用途资产的本钱；后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具有一样用途资产的本钱。在评估资产价值时，如果这两种类型本钱资料齐全，应以更新重置本钱数据为准，因为其本钱更低廉、资产性能更好，这是资产评估替代原那么的根本要求当市场上同时存在几种效能一样的资产时，应选择最低价格作为评估价格。重置本钱的计量法有很多，主要包括：直接法、物价指数法、重置核算法、功能本钱法、统计分析法等。一直接法直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置本钱的法，其前提条件是待估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二：1.历史价格资料。需要注意既有价格资料的有效性和可靠性，鉴于厂家报价和实际成交价往往存在差异，评估人员需要慎用厂家报价；同时要注意价格的时效性。2.市场询价。根据替代原那么，在同等条件下，评估人员应选择可能获得的最低售价，及时向近期购置该厂同类产品的客户了解实际成交价格。二物价指数法物价指数法是以资产的历史本钱为根底，根据同类资产价格变动指数来确定待估资产重置本钱的法。对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用物价指数法。物价指数分为定基物价指数和环比物价指数两种。1.定基物价指数定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以100%为根底，当物价指数大于100%，说明物价上涨；物价指数在100%以下，说明物价下跌。【例3-2】某项固定资产2005年购进，账面原值为20万元，购建时物价指数为150%，2021年上升为225%定基物价指数，试评估该设备的重置价格。解：该固定资产重置价格原始本钱×评估时的物价指数/购进时的物价指数20×225%/150%30万元2.环比物价指数环比物价指数是以上期为基期的指数。一般的环比期以年为单位，当年同上年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。【例3-3】某项资产2005年的历史本钱为20 000元，环比物价指数见表-3，计算2021年该设备的重置本钱。表3-3 2005-2021年环比物价指数表年份2005200620072021202120212021环比物价指数%105108115102118106101解：待估资产的重置本钱20 000×108%×115%×102%×118%×106%×101%32 000元使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题：1选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。2需要核查历史本钱的真实性。因为在资产使用过程中，其账面价值可能进展了调整，当前的账面价值已不能反映真实的历史本钱。3构建资产的企业账面历史本钱一般包括运杂费、安装费、根底费以及其他费用。上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。4只能测算复原重置本钱。5进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。三重置核算法如果搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置本钱计量法。重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项本钱，包括：1.直接本钱费用；2. 间接本钱费用，包括资金占用本钱在。直接本钱是指购建全新资产时所费的可直接计入购建本钱的必要和合理的局部；间接本钱是指与资产形成有关但无法直接计入本钱而必须按比例分摊计算的局部，如企业管理费。重置本钱直接本钱+间接本钱3-2四功能本钱法这是以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与本钱之间稳定的函数关系推算待估资产重置本钱的法。1.功能和本钱呈线性关系：生产能力越大本钱越高，且呈正比关系，即生产能力比例法，适用于单项资产评估。【例3-4】某炼钢炉全新价为10万元，年产量为600吨，待估炼钢炉年产量为900吨，试用功能本钱法确定待估炼钢炉重置本钱。解：待估资产重置本钱/待估资产年产量参照物重置本钱/参照物年产量待估资产重置本钱参照物重置本钱×待估资产年产量/参照物年产量10×900/60015万元2.功能和本钱呈指数关系：同一系列不同生产能力的设备与其重置本钱的变化呈某种指数关系，此时的功能本钱法演变为规模经济效益指数法，国外经历是该指数取值一般在0.41.2之间。适用于生产流水线资产评估。【例3-5】戴克公司×型笔记本电脑生产线年生产量为72万台，已使用4年，市场上同类生产线价格为1500万美元，设计生产能力为60万台，设规模效益指数为0.9，试评估×型笔记本电脑生产线重置价格。解：×型笔记本电脑生产线重置价格1500×72/600.91767.48万美元五统计分析法选择待估资产中的代表性资产并准确估算其重置本钱，再依据资产重置本钱与原始本钱之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置本钱。三、有形损耗的计量资产的有形损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：第种有形磨损和第种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性耗损带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；后者那么是资产闲置过程中因自然力作用而形成的贬值。有形损耗的测算法有观察法、使用年限法、和修复费用法。有形损耗可以用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置本钱的比例。pDp/Rc3-3p代表实体性贬值率。一观察法是指由具有专业知识和丰富经历的工程技术人员对待估资产的实体各主要部位进展技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断待估资产的成新率，从而估算实体性贬值的一种测算法。计算公式为：资产实体性贬值重置本钱×1实体性成新率重置本钱×实体性贬值率3-4二使用年限法使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已使用年限与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询；而实际已使用年限是指资产在使用中实际有形损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度不同，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，这可以通过资产利用率来调整。实际已使用年限名义已使用年限×资产利用率3-5其中，当资产利用率 >1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工缺乏，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。资产的实体性贬值重置本钱-预计残值×实体性贬值率3-6其中，预计残值是指待估资产在清理报废时净收回的金额，残值不发生贬值，所以式中扣除了预计残值。在资产评估实务中，往往只考虑数额较大的残值，残值数额较小时常常忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和，后者是根据资产有形损耗情况，预计资产的继续使用年限。三修复费用法利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算待估资产实体性贬值的一种法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。这种法假设待估资产所发生的实体性损耗是可补偿性的，那么用于补偿修复实体性损耗所发生的费用就是设备的实体性贬值。需要区分可补偿修复性损耗和不可补偿修复性损耗。前者是指可以用技术上、经济上可行的法修复的实体性损耗；后者那么是从经济角度判断修复不划算或是在技术上不可修复的实体性损耗。修复费用法计算公式是：实体性贬值可补偿费用重置本钱可补偿费用×实体性贬值率3-7即不可补偿的实体性损耗采用“使用年限法来计算【例3-6】有一台加工铝合金门窗窗框的数控角码机，重置本钱为50万元，已使用5年，其经济使用寿命约15年，现在其数控系统损坏需要维修，估计修复费用约5万元，设备的其他局部工作正常。试求该数控角码机实体性贬值率。解：重置本钱： 50万可修复性损耗引起的贬值： 5万不可修复性损耗引起的贬值：505×51515万实体性贬值：51520万实体性贬值率： 205040%四、功能性损耗的计量资产的功能性损耗，主要是由于新技术新材料新工艺不断出现或科学技术进步带来的，具体存在两种表现形式，第种功能性贬值和第种功能性贬值。一第种功能性贬值超额投资本钱由于新技术新材料新工艺不断出现使得一样功能的资产的重新构建本钱比过去降低，即更新重置本钱低于复原重置本钱，待估资产中有一局部超额投资本钱得不到补偿，这局部超额投资本钱引起的贬值被称为第种功能性贬值又称为一次性贬值，超额投资本钱复原重置本钱更新重置本钱3-8需要注意的是，在这种情况下，一样功能的资产本身技术构造和经济性能并未根本改变，待估资产尚可正常使用，无须更新。如果选用了复原重置本钱，应该考虑是否存在超额投资本钱引起的功能性贬值；如果直接选用了更新重置本钱，因为第种功能性贬值因素已经计入，无须重复考虑；如果选用现行市场价格作为重置本钱，也无须重复考虑超额投资本钱。二第种功能性贬值超额营运本钱由于科学技术进步出现了性能更加完善、生产效率更高的资产，致使待估资产在人力物力和财力等面的日常运营费用相对增加、以及生产效率、产品质量等经济效果相对降低的程度，即超额运营本钱，称为第种功能性贬值。诸如彩电、音响、电脑、手机等因技术进步造成功能性过时，导致待估资产贬值。第种功能性贬值到达一定程度时，需要用新资产来代替待估资产，或至少要对其进展技术改造。通常，第种功能性贬值可以通过计算超额营运本钱的税后现值来计量，具体步骤如下：  1.将待估资产的年运营本钱与功能一样但性能更好的新资产年运营本钱加以比较。  2.计算二者的差异，确定年净超额运营本钱。由于企业支付的运营本钱是在税前扣除的，企业支付的超额运营本钱会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营本钱低于其实际支付额，即超额运营本钱还具有节税效果。所以，年净超额运营本钱是年超额运营本钱扣除所得税之后的余额。 3.估计待估资产的剩余寿命。4.以适当的折现率将待估资产在剩余寿命的年净超额运营本钱折现，这些折现值之和即为待估资产的第种功能性贬值。第种功能性损耗待估资产的年税后超额运营本钱现值旧技术的单位生产本钱新技术的单位生产本钱×年生产量×1所得税率×各年折现系数3-9【例3-7】某套生产自动控制装置，正常运行需要6名操作人员，目前同类新式控制装置只需4名操作人员，设操作人员年均收入48 000元，待估装置尚可使用3年，所得税25%，折现率10%，请计算待估装置的功能性贬值额。解：1待估装置年超额运营本钱6-4×48 00096 000元2待估装置年超额运营本钱净额96 000×1-25%72 000元3待估装置超额运营本钱净额折现72 000×2.4869179 .8元在日常生产过程中，资产价值往往随时间变化、技术进步等而变化，从而导致待估资产本钱发生变化。所以，还需要了解待估资产的使用年限，以及以往使用中出现的贬值情况，同时，货币时间价值、物价和税收等因素变化也会带来资产价值的变化，所以还要考虑到折现率、物价指数、所得税率等面的影响。五、经济性损耗的计量经济性损耗，也称外部损失，是指资产外部条件的不利影响带来的待估资产的价值损失，包括经济形势不佳、自然灾害、战争、骚乱等外部投资环境欠佳导致运营设备利用率下降、闲置，并由此引起设备运营收益的减少。各种外部不利因素影响潜在经济回报，直接影响资产或物业的市场价值。经济性损耗的计量，首先要调查影响企业和资产损耗的经济条件的存在；其次，调查任经济性损耗的原因，并以某种客观式认证。经济性损耗存在于任行业或资产，具体可能表达在市场竞争加剧导致对本企业产品需求降低、生产能力相对过剩；行业性生产能力过剩；原料供应紧或涨价重；能源、环保等法律或政策变化导致生产本钱提高或迫使待估资产强制报废等等。从某种程度上讲，经济性损耗类似于时机本钱概念，当某项资产产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时，经济性损耗便出现了。通过单纯资金投资不能降低经济性损耗，但经济性损耗却可以改变甚至通过改变行业条件而变为零，甚至还可能会出现“经济性增值。【例3-8】某无纺布产品生产流水线，根据2003年购建时的市场需求，设计生产能力为年产2 000万件，2021年以来由于国际市场需求发生了趋势性逆转，每年实际产量骤降到500万件，75%的生产能力闲置。该流水线重置本钱为3 000万元，规模经济效益指数为0.75，实体性损耗忽略不计，请计算该流水线的经济性贬值。解：该流水线的经济性贬值1-500/2 0000.75×3 0001939.34万元第三节收益法一、收益法的概念收益法又称收益现值法，是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值的一种评估法。收益法确立是根据艾尔文·费雪所说的资本能够带来一系列未来收入，所以其价值实质上就是对其未来收入的折现值，即未来收入的资本化。也就是说，一个正常的投资者在购置或投资于待评估资产时，他所支付的货币不会高于他所购置或投资的资产在未来所能能给他带来的价值回报。一般来说，收益法就是通过把资产购置者期望的收益转化为价值，反映购置者所能承受的最高价格。收益法的根本要素包括1待估资产的预期收益；2折现率或资本化率；3待估资产取得预期收益的持续时间。二、适用收益法的前提条件1.待估资产的未来价值可以预测并且要保持稳定，同时还要对于它的未来预期可以用货币加以计量。2.评估资产的所有者承担的风险同样可以用货币计量，并且反映在折现率的数值中。3.待估资产预期获利的年限是可以预测的。三、收益法评估的操作程序1.搜集验证有关经营、财务状况的资料，并分析比照这些指标以及开展趋势；2.预测这些资产的未来收益、折现率、收益期；3.计算这些资产的收益现值，从而确定其价值。四、收益法的计算根据其复杂程度收益法，可分为：1稳定化收益法；2未来收益折现法。【例3-9】一笔能持续带来年收益率为8%、年收益为2 000元的初始投资为多少？解：资产价值资产的年收益率/适当的资本化率V2 000/8%25 000元一稳定化收益法稳定化收益法采用简单测算年收入即稳定的收益以及单一的资本化率来确定资产价值。1.稳定化收益水平确实定。可以通过对待估资产过去产生的收益趋势的分析来确定，过去的收益走势主要有三种类型：1平稳趋势模式。这种情况下收益是以或多或少稳定的比率在增长或下降，处理这种情况最便捷的方法是把最近一年的收入作为代表性的、稳定化了的收益水平。【例3-10】将下表中的2021年的收入作为稳定化了的收益水平。表3-4 过去5年某项资产带来稳定增长的年收益年份收入$收入变化率%20051 00020061 050520071 103520211 158520211 21652不稳定增长趋势模式处在期性市场扩当中的企业，但收入增长幅度相对稳定。【例3-11】将如下的历史收入取简单平均数作为未来稳定化了的收益水平。表3-5 过去5年某项资产带来增长幅度相对稳定的年收益年份收入$收入变化率%20051 00020061 20020.0020071 080-10.0020211 29019.0020211 250-3.00平均数1 1643不稳定趋势：在待估资产过去的收入过于不稳定情况下，不宜使用稳定化收益法。2.资本化率确实定见后文。二未来收益折现法这种法需要对过去的待估资产财务走势作深入分析，借以识别收益的平稳性或不稳定性以及产生这种模式的原因，从而推断未来各期的适度收益水平。预测未来收益的法主要有三种：1.建立以往收益的时间序列程，然后假定该时间序列还将持续对以往的数据进展回归技术分析。当以往的收益符合合理的平稳增长模式时，比较适用。【例3-12】按时间序列计算的回归程：总收益年份数×83163638表3-6 过去5年某资产带来的年收益表3-7 未来5年该资产带来的年收益年份总收益$年份总收益$20051 00020211 53220061 15020211 61520071 21020211 69820211 30020211 78120211 34020211 8642.分别测算收益的各组成局部，然后加总。当被估资产有两个以上的主要收益来源时，比方一家企业有不止一条生产线，每种收益来源都有不同的增长特点和未来的潜力时，比较适用。如果有理由认为这些收益的来源都是稳定的，就可以分别对其应用时间序列法。3.间接预测收益。在这种情况下，首先需要确定收入与支出的动因，然后建立收益与这些因素之间的数量关系，再根据对这些因素未来的预测，估算出相关的未来收益水平。这种间接法可能比较难，因为它要求对收入和支出背后的动因作较为深入的分析，在银行或其它企业的购并业务中，由于切合实际而常被采用。三资本化率与折现率的选择这属于收益法的第二个关键性决策领域。1.资本化率折现率未来年收入增长率在资产评估实务中，待估资产的未来年收入增长率一般不会超过折现率，因为，折现率无风险收益率+风险报酬率，风险报酬率往往会随企业未来年收入增长率提高而水涨船高，但不可能长期都以极快的速度增长，并且增长越快风险越大，折现率也越高，这也符合风险和收益的匹配原理。当未来年收入增长率0时，资本化率折现率，即预期的每一期收入是永续的。事实上，资本化率和折现率没有质的区别，只是考察时间存在差异而已：折现率是有限年间的折现比率，资本化率是永续年间的折现率。2.折现率确实定法有三种，求和法、资本本钱加权法和市价比较法。1求和法折现率可被视为包含无风险报酬率和风险报酬率组成，每一局部可以分别处理，然后加总。其中，无风险报酬率是一个投资者在现成市场中较有把握取得的回报水平，如美国政府债券收益率。美国政府短期债券常被认为最没有风险，然而从评估目的出发，通常最好采用一年以上的政府债券利率作为根底利率：虽然在平价变现面长期债券会有较大风险，但由于评估通常涉及基于长期收益走势的估测价值，所以对于无风险收益率来说，更具可比性和相关性。其中，折现率的风险报酬率局部，必须反映出两种风险，经营风险和市场风险资产经营的市场环境。风险报酬率的起点估算：可以对一笔资产各种投资的收益率减去无风险收益率的结果进展分析，那个差额就是风险报酬率。如某企业为收购一个工程而从银行借款，如果银行要求的利率是1%通过银行自身开发的信托理财产品名义借出，无风险报酬率是%，而该资产又与待估资产相似，那么风险报酬率至少不低于%。根据资本资产定价模型，一项资产的预期收益率无风险收益率+反映特定行业和企业风险的总风险报酬率。其中，总风险报酬率系统性风险报酬率×非系统性风险系数是特定证券风险报酬率与证券市场上所有证券平均风险报酬率之比。2资本本钱加权法【例3-13】试用资本本钱加权法计算折现率。根据下表数据资料，资本加权平均本钱7.5%×25%+9%×35%+15%×40%11.03%表3-8 某资本各组成局部的比例及本钱资本的构成局部占资本的比例税前本钱税后本钱第一顺序归还债务25%10%7.5%第二顺序归还债务35%12%9%所有者权益40%20%15%资本加权平均本钱11.03%3市价比较法求取折现率的法，主要是指根据市场上类似的几个待估工程有关的折现率数据，类推、修正、并最终求得待估资产所需要的折现率。第四节资产评估根本法的比较与选择一、资产评估根本法的优缺点一市场法的优缺点1.市场法的优点1市场法由于是目前为主我国主要的资产评估法中的一种，他能够直接的反映我国市场的行情，它的各面数据能够直接从市场上获得，最能够直接的从市场上反映出它的价格。2根据市场法做出的评估结果很容易被人们所承受，因为它是最公开的信息，它确实定是具有可参照性的。2.市场法的缺点1市场法确实立，首要条件就是要求有具体的市场，有先前的交易，这样如果缺少可比照的数据就很难形成有效地交易。2市场法的应用主要是针对固定财产或者有形财产，它不适用于专用机器设备、以及大局部无形资产的评估。市场法中常用的两种具体法是参考企业比较法和并购案例比较法。其一，参考企业比较法是指通过对资本市场上与待估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进展分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与待估企业比较分析的根底上，得出评估对象价值的法。其二，并购案例比较法是指通过分析与待估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与待估企业比较分析的根底上，得出评估对象价值的法。二本钱法的优缺点1.本钱法的优点1它能够很好的考虑到该资产的无形消耗。2它的原理简单，有利于人们的理解。2.本钱法的缺点1在利用本钱法进展资产评估时，由于它的特殊性导致我们无法对于企业的非实质性无形资产进展评估，导致待估的资产出现人为的价值贬值。2用本钱法进展资产评估很难对企业的经济型贬值进展分析，从而导致造成该资产的评估过高。三收益法的优缺点1.收益法的优点：收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，易为买卖双所承受。2.收益法的缺点：收益法的收益有较强的主观意思，具有不确定性，盈亏很难具体确定，并且适用围较小。 田满立.?浅论资产评估根本方法?，载于?中小企业管理与科技?，2021(18)二、根本评估法的适用条件市场法：资产市场兴旺并存在近期成交的可比参照物。本钱法：可重置计价、可贬值性、与重置资产具有可比性。收益法：未来收益和风险都可用货币计量。三、根本评估法的比较对照表表3-9 三种根本评估法的比较对照表评估法的比较市场法本钱法收益法侧重点 侧重于市场价格分析，必须收集到充分的市场数据侧重于历史过程和性能面完全基于对未来的分析哪怕过去一文不值适用围适用于固定财产或有形财产评估适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等公益性房地产、单项机器设备、车辆等评估适用于企业及整体资产产权变动、房地产和自然资源、无形资产转让、投资的评估小结本章主要讨论资产评估的根本法：市场法、本钱法和收益法。市场法是利用现行市场上与待估资产同样或类似的参照物近期交易价格为根底，经过直接比较或类比对参照物进展异同分析，并调整类似资产的市场价格，借以确定待估资产价值；本钱法是按待估资产的现时重置本钱扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值；收益法是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值。市场法是最简单、有效的法，本钱法侧重于待估资产历史过程和性能面，收益法主要基于对未来的分析。在评估实务中，三种评估法可以选择适用，但条件往往决定着最适用的法，或者需要两种以上的评估法相互补充和印证。一、资产评估会计工程   1、对固定资产来讲： 账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧  账面余额=固定的账面原价账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧二、资产折旧法 年限平均法：年折旧率=1-预计净残值率÷预计使用寿命×100% 工作量法： 单位工作量折旧额=固定资产原价×1-预计净产值率÷预计工作总量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额 加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100%   预计使用年限的年数总和=n×n+1÷2    月折旧率=年折旧率÷12 1.固定资产计算折旧最低年限：房屋、建筑物为20年飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年电子设备为3年三、价值类型分类以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种； 以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；保险价值：保险更新重置本钱是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置本钱。扣减贬值后的保险更新重置本钱是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置本钱扣减设备的贬值，即使用重置本钱法的评估值。 报废价值和剩余价值报废价值：主要指根本可回收利用金属的价值。铁、铜、铝等。 剩余价值：是指机器或设备及其零部件的回收价值，如齿轮、轴、轴承、电机、减速机等。市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 交易假设：是资产评估得以进展的一个最根本的假设前提。是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进展估价。 公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下承受任影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和涵。持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。在用续用、转用续用、移地续用。清算假设：是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定。是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。. 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