2022年广东房地产市场分析报告.docx

精品学习资源一、社会经济环境2021 年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696 亿元，同比增长10.1% ，增幅同比回落 4.4 个百分点；完成全社会固定资产投资11181 亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落 1.5 个百分点；城镇居民人均可支配收入19732.86 元，同比增长11.5% ，扣除物价因素 ， 实 际 增 长5.7%， 增 速 同 比 放 缓1.2个 百 分 点 ；二 、数 据 分析一 房 地 产 开 发 投 资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资 2932.34 亿元，同比增长 16.8% ，增幅同比回落 20 个百分点，比全国平均增长低 4.1 个百分点；固定资产投资占 GDP 比重为 31.32% ，与上年持平， 比全国平均水平低 26 个百分点；房地产开发投资占 GDP 比重为 8.21% ，与上年持平，比全国平均水平低约 2 个百分点 见表 1；表 1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较欢迎下载精品学习资源近年第 4 季度房地产投资出现逐年上涨的态势，二 ；2021 年第 4 季度就接近零增长图二：广东近年第4 季度房地产开发投资增长比较见图按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20 个百分点；办公楼在上年下降3.86% 的基础上，又有 13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落 9.29 个百分点；其他投资同比增长21.53%，与上年62.15% 的增幅形成较大反差；数据说明，各类用途的开发投资增幅均显现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显 见表 2；表 2 按用途完成开发投资数据表单位：万元欢迎下载精品学习资源从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资终止了前两年高速增长的态势，增速趋缓，办公楼投资连续两年负增长见图三 ；图三：广东近年房地产各类投资走势2、开发资金来源全年到位资金3762 亿元，同比下降4.82% ，与上年 42.31%增幅形成对比；从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002 年以来出现逐年增长态势，到2007 年达到最高位； 2021 年首次下滑，比例为1.28 1，且为近年最低 见表 3，图四 ；表 3 近年来房地产到位资金占开发资金比重欢迎下载精品学习资源图四：广东近年房地产到位资金情形第 4 季度到位资金同比下降22.73% ，为 2002 年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低；可见，房地产开发资金较为紧急见图五 ；图五：广东近年第4 季度房地产到位资金情形从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有一成多的增长，而外资增长同比回落两欢迎下载精品学习资源成多，销售回笼资金显现了2003 年以来首次的负增长，降幅为两成二 见表 4；表 4 房地产资金来源基础数据表单位：万元图六：广东近年房地产资金来源变动资金结构发生较大调整；销售回笼资金占到位资金的比例仅42%，为 2002 年以来最低；相应地自筹资金占到位资金的比例升至33%，国内贷款占到位资金的比例升至23% ， 均为 2002 年以来最高；外资占到位资金的比例1.74%，为近年次低 见图七 ；图七：广东近年房地产资金来源结构欢迎下载精品学习资源二土地购置与上年相比，房地产企业购置土地面积削减13.26%，购置欲望降低；购置金额增长19.4%，购置单价增长37.7%，连续 3 年单价均增长3 成多 见表 5、图八 ；表 5 房地产企业购置土地数据表单位：万元、万 m2图八：广东近年房地产企业购置土地状况欢迎下载精品学习资源三商品房建设商品房施工面积、竣工面积同比分别增长14.39% 、8.24% ；值得关注的是，商品房新开工面积同比显现了负增长，为2003 年以来首次，与上年增长30.37%成剧烈对比 见表6、图九 ；新开工面积当中住宅降幅近12%，而上年同期增长32.68% ；商业降幅 2.6% ， 而上年增长10.73% ；其他基本持平，而上年增长43% ；截然相反的是办公楼增幅高达34%，而上年是 17.0% 的降幅；表 6 各类商品房建设数据表单位：万 m2图九：广东近年商品房建设状况全年各季度新开工面积出现先降后涨的特点；第1 3 季度逐步回落，第4 季度显现了反弹 见表 7、图十 ；表 7 广东 2021 年度各季度新开工面积比较欢迎下载精品学习资源图十：广东 2021 年各季度新开工面积比较从近年第 4 季度新开工面积比较情形来看，2021 年已经回落到了2003 年同期的水平见表 8、图十一 ；表8广东近年第4季度新开工比较表图十一：广东近年第4 季度新开工比较欢迎下载精品学习资源四商品房交易全年商品房销售面积4824.41 万平方 M ，同比下降 22.43%；销售额 2880 亿元，同比下降 21.40%；商品房销售均价5970 元/平方 M ，同比增长 1.34%；商品住宅销售面积和销售金额同比均有两成多的回落；住宅销售均价5754 元/平方 M ，同比增长 1.79% 见表 9；表 9 房地产交易数据表全年商品房及住宅销售面积与销售额负增长，均为2003 年以来首次；房价终结快速增长势头，急降至2004 年以来最低幅度增长 见图十二、图十三；图十二：广东近年商品房销售情形欢迎下载精品学习资源图十三：广东近年住宅销售情形分季度看，商品住宅销售面积与销售额第1、3 季度走低，第2、4 季度回升，房价在第 4 季度环比下挫 5.39% 见图十四 ；图十四： 2021 年度各季度住宅销售比较五市场消化系数 注市场消化系数比上年下降了0.4876，且低于 2006 年的水平 见表 10、图十五 ，说明市场不够活跃，消化才能减弱；表 10 生成指标数据表欢迎下载精品学习资源图十五：广东近年商品房消化系数走势六二手房交易全省二手房销售面积3309.54 万 m2，销售额 870.21 亿元，同比分别下降27.12% 和35%；销售均价 2629 元/m2，同比下降 10.82%；广州、深圳二手房销售面积同比分别下降37.63% 和 54.2% ；销售额同比分别下降30.62%和 55.1%；销售均价分别为4336 元/m2 和 5264 元/m2，同比分别增长11.24%和负2%；其中，第四季度广州、深圳二手房销售面积环比分别下降3.56、18.34%；销售额环比分别增加 1.47%和负 12.80%见表 11；表 11 二手房交易数据表欢迎下载精品学习资源数据来源：广东省建设厅七商品房空置商品房竣工面积同比增长8.24% ，增加竣工332 万平方 M ；销售面积同比下降22.43% ，削减销售 1395 万平方 M ，较大地增加了空置量；年末商品房空置总量1824.61 万平方 M ，较上年末增加245.4 万平方M ，增幅15.54% ；其中在第四季度就增加近253 万平方 M ；滞销 空置 1-3 年和积压 空置 3 年以上 面积同比增加 14.84% ，待销 空置一年以内 面积增加17%；住宅空置增加279 万平方 M ，增幅高达 37%，其中在第四季度增加228 万平方 M ；其余各类型物业的空置指标总体出现小幅的下降态势见表 12；表 12 房地产空置数据表单位：万 m2欢迎下载精品学习资源年末商品房空置总量及住宅空置量显现了图十六 ；2004 年以来连续 4 年下降后的首次上升 见图十六：广东近年年度期末商品房空置状况三、结论1、关于开发投资和商品房供应；全年完成开发投资增速明显放缓，住宅开发投资增幅下滑明显；商品房新开工面积负增长，为2003 年以来首次；2、关于资金供应和土地供应；全年到位资金负增长，其占开发资金比例为2003 年以欢迎下载精品学习资源来最低，房地产开发资金压力增大；从资金来源结构看，销售回笼资金显现了2003 年以来首次负增长；其占资金来源比重也降为2002 年以来最低；企业购置土地面积削减一成多，购置土地欲望降低；3、关于销售状况；商品住宅销售面积、销售金额均下降两成多，为2003 年以来首次大幅度下降；市场消化才能减弱；4、关于房价；商品住宅价格终结近年快速增长势头，与上年基本持平；考虑到市场销售中送装修等各项优惠，实际房价比名义房价略低，实际房价可能表现为负增长；5、综上所述， 2021 年广东房地产市场的完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场 消化系数等多项指标均出现不同程度的跌幅，与前几年连续增长态势形成对比；房地产市 场已经进入周期性调整；面对市场不景气、企业收缩投资、新开工面积下降的形势，需要 政府更多地出台促进住房消费、勉励房地产投资的政策，需要开发企业以合理价格促销， 复原市场正常交易量，稳固房地产市场，以促进宏观经济“软着陆”；注：“市场消化系数”是通过运算肯定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化才能；见下表 ；系数的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；系数的分子为销售面积，含现楼和预售；分母：由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k 取为 0.8；系数假设满意待销面积小于 1 年的空置量 将在本年度被匀称地吸纳的条件；系数越大，说明市场越活跃，消化才能越强；欢迎下载