房地产项目-可行性研究报告.doc

. .第一章总论1.1 工程概况1.1.1工程名称工程名称：二七新世界建立工程1.1.2 工程性质工程性质：新建1.1.3 建立规模及容 1、建立规模原拆迁规模：工程规划拆迁街7号院等13所老家属院及1所幼儿园，总规模约84.1亩，其中住宅总建筑面积95912.98平米，商业总建筑面积9719平米，总户数为960户。新建规模：工程总规划用地面积53372.43平米约80亩，总建筑面积398993.12平米。其中住宅建筑面积135173.4平米，商业建筑面积39083.41平米，办公楼建筑面积173095.56平米，幼儿园建筑面积2760.75平米，地下建筑面积48880.00平米，停车位2182个。2、建立容本工程主要建立11栋33层住宅楼，5栋26层写字楼，4栋5层商业楼，1栋3层的幼儿园，配套建有供水供电、道路、绿化等公共设施。 3、土地资源利用土地既是人类赖以生存的物质根底，也是社会经济可持续开展必不可少的条件。根据市场需求分析及工程开发建立的实际情况，按照?城市用地分类与规划建立用地标准?及市用地控制性规划指标，容积率7；绿地率20%38%。本工程总规划用地面积53372.43平米(约80亩)，住宅总建筑面积135173.4平米，商业建筑面积39083.41平米，办公楼建筑面积173095.56平米，幼儿园建筑面积2760.75平米，容积率为6.56；绿地率为28.3%。因此，本工程在利用土地资源时，按照有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原那么进展科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。1.1.4 工程建立期限建立期限：本工程统一规划、统一建立，建立期为24个月。1.1.5 总投资及资金来源本工程总投资为238262.31万元，其中开发本钱为202503.07万元，管理费用为12150.18万元，销售费用为12263.24万元，根本预备费用为11345.82万元。工程资金资金通过自有资金、建筑公司预垫资、销售收入等形式筹集。1.1.6建立地址及建立条件本工程建立地址位于市二七区，地势平坦，围环境状况良好。二七区交通便利，城市兴旺。二七区是中原地区的交通枢纽，京广、陇海两条铁路大动脉在此交汇，素有中国铁路“心脏之称。辖区有全国最大的铁路枢纽站火车站，最大的汽车客运中心汽车客运总站、火车站长途汽车客运等。目前二七区的自来水供水总供给能力能够满足需要，排水采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由热力公司集中供热；气源为天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯效劳商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰，电信网络运营效劳商已将光缆接至区。1.2工程的提出背景城市化进程的加快，人口的增多，局部都市中旧有居住区的生活设施、环境等条件不能满足现代人的使用要求，尤其一些地的脏、乱、差重地阻碍了城市精神文明建立的普及与开展，不利于城市整体规划和建立。市是省省会，市区行政面积7446.2平公里，人口787万，是省的政治经济文化教育的中心。京广铁路与陇海铁路的交汇，加之地处中原腹地使得四通八达，交通便利。特别是在当前中原经济区建立的大背景下，国外产业向中西部加速转移，中部地区已经进入开放招商、承接产业转移的“黄金期作为中原经济区开展中心的市迎来重要战略机遇期。为进一步加快开展步伐，市政府规划了都市区的宏伟蓝图，并坚持新型城镇化引领都市区建立，但目前除东新区、经济技术开发区外，很多城市中心地带都处于老城区围。以前老城区的城市建立以开展工业为核心，缺乏合理的功能分区，在土地利用上也以工业企业为中心，居住、商服、文教等围绕工业企业布局，造成工业、居住、文教等各种用地混杂，相互影响。由于无法实现全面及时的改造，形成目前老功能区布局混乱的局面，整体功能已不能满足社会政治经济开展和人民生活水平的需要。这些都阻碍了新型都市区目标的实现，进展旧城区改造已迫在眉睫。工程所在地是市的西部区域，西区作为的老城区本身有着丰富的配套资源，譬如学校、医院、商业、交通这都是60年以上城市建立留给我们的珍贵财富，现在我们需要的只是将西区不符合未来宜居城市功能的经济布局调整，废旧建新。旧城改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建立文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学开展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。旧城改造有利于建立城市新社区；有利于培育现代新市民；有利于构建管理新体制；有利于倡导社会新风气。因此，二七区遵循“政府主导、政策扶持、公开透明、公平公正的原那么，将旧城区改造与市场运作结合起来，发动社会力量广泛参与，使居民住宅改造顺利实行。第二章投资环境分析及建立的必要性2.1 工程建立背景地处我国的地理中心，是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽、效劳业综合改革试点城市，是连接华北地区与中南地区最大的物资集散地，是中西部陆地区和东部沿海地区经济互动的枢纽。同时，在中部崛起的政策背景下作为重要的综合交通枢纽、新亚欧大陆桥及黄河流域第一大城市和经济中心、中原经济区及中原城市群的中心城市，是中国首个级航空港经济综合实验区。二七区位于市中心偏西南部，东接收城回族区，西与中原区、荥阳市毗邻，南连新密市、新市，北邻金水区。是省省会市的商贸中心城区，因纪念1923年2月7日京汉铁路大罢工而得名。近年来二七区全面推进全域城市化进程，经济社会总体保持了平稳安康开展态势，2021全年地区生产总值363亿元，比上年增长8.8%。其中第一产业增加值7189万元，比上年增长0.5%；第二产业增加值77亿元，比上年增长6.7%；第三产业增加值285亿元，比上年增长9.6%。人均生产总值49241元。三次产业构造由上年的0.2:22.2:77.6调整为0.2:21.4:78.4。经济越兴旺，人们的收入就越高，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅及商业投资市场的机遇和空间也就越大，因为房地产业的开展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和效劳。市近年来稳步增长的经济环境为房地产提供了较大的市场空间，在此背景下，公司特提出在市二七区汝河路以南、街以西、民安路以北区域进展旧城改造工程，旨在改善人们生活办公环境，使人们居住办公环境质量和居民生活水平稳步提高，为市的全面开展做奉献。2.2投资环境分析2.2.1宏观经济环境1、国民经济开展状况2021年，全年国生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。2、固定资产的增长2021年我国固定资产投资高位运行，全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资不含农户436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。东部地区投资179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。3、消费需求的增长国市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。全年社会消费品零售总额237810亿元，比上年增长13.1%，扣除价格因素，实际增长11.5%。按经营地统计，城镇消费品零售额205858亿元，增长12.9%；乡村消费品零售额31952亿元，增长14.6%。按消费形态统计，商品零售额212241亿元，增长13.6%；餐饮收入额25569亿元，增长9.0%。4、城镇居民收入的增长城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。2021年全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；农村居民人均纯收入中位数为7907元，增长12.7%。城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；城镇居民人均可支配收入中位数为24200元，增长10.1%。根据从2021年四季度起实施的城乡一体化住户调查，全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长8.1%。由此可见，我国宏观经济一直在保持稳定增长，宏观经济运行状况决定了房地产的有效需求。房地产市场有效需求受到消费者包括单位集团和个人的实际购置力的限制，所以房屋销售情况好坏取决于消费者的购置能力。当消费者的购置能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少；相反，消费者的购置能力由弱变强时，房屋的有效需求就会增加。而消费者的购置力同样取决于宏观经济的运行情况，当宏观经济处于扩阶段时，国民收入增加，人均收入会相应增加，消费者购置能力就会随之增强；反之亦然。因此，房地产市场的有效需求水平是随着宏观经济运行状况的变化而变化的。2.2.2 区域经济环境2021年1月，中原经济区被正式纳入?全国主体功能区规划?，上升到战略层面。?全国主体功能区规划?明确提出，中原经济区作为层面重点开发区域，位于中国“两横三纵城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈、京广通道纵轴的交会处，包括省以为中心的中原城市群局部地区。该区域的功能定位是：全国重要的高新技术产业、先进制造业和现代效劳业基地，能源原材料基地、综合交通枢纽和物流中心，区域性科技创新中心，中部地区人口和经济密集区，支撑全国经济又好又快开展的新的经济增长板块。这两项措施包含着对的巨大支持，寄托了对中原崛起的殷切希望。地处中原，交通兴旺，区位优势特殊；经济、教育、科技、根底设施建立等面相当的根底和水平；是我国第一人口大省，拥有丰富的人力资源、人才资源优势；又是农业大省，农业和粮食优势十分突出；也是文化大省，是中华文明的重要发祥地。省各级政府紧抓机遇，真抓实干，以“大招商，招大商树立了人的诚信形象，一大批高质量的新能源产业和重点支持开展产业重大工程开工建立，为引来了资金，增加了就业，促进了经济转型，拓展了开展空间，为保持经济平稳较快开展、推动跨越式开展做出了重要奉献。市是省省会，全市总面积7446.2平公里，其中市区面积1010.3平公里，人口735.6万，在全国经济开展格局中具有承东启西，贯穿南北的重要作用。悠久的历史、优越的区位和丰富的资源，使成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带重要中心城市。改革开放以来，市的的社会经济就一直持续稳定的开展，综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。第三产业特别是文化、旅游、信息和房地产等新兴产业继续快速开展，良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为市房地产业的开展提供了极好的开展根底、可靠的财政资金支持和巨大的开展空间。据统计，2021年全年完成生产总值6201.9亿元，比上年增长10%；人均生产总值68070元，比上年增长7.9%。其中第一产业增加值147亿元，增长3.2%；第二产业增加值3470.5亿元，增长10.4%；第三产业增加值2584.4亿元，增长9.6%。全年城镇居民人均可支配收入26615元，比上年增长9.8%，扣除价格因素，比上年实际增长6.8%；人均消费性支出18672元，比上年增长12.4%，实际增长9.3%。农村居民人均纯收入14009元，比上年增长11.8%，扣除价格因素，实际增长9.5%；人均生活消费支出10242元，比上年增长14.2%，实际增长11.9%。近两年中原经济区的崛起，将使的房地产行业在今后更具投资价值，房地产市场更趋良好。2.2.3 金融政策导向2021年7月5日国务院办公厅发布?国务院办公厅关于金融支持经济构造调整和转型升级的指导意见?国办发202167号，提出对房地产行业继续秉持“有保有压原那么，在防控融资风险的前提下，进一步落实差异化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求构造合理回归。6月19日国务院总理克强主持召开国务院常务会议，明确表示支持居民家庭首套自住购房。2.3建立的必要性2.3.1符合城市总体规划根据?市城市总体规划20212021年?，未来开展以东西南三各向为主。二七区属于西南部地区，规划指出对于西区“要建立新型居住区，老居住区和城中村应逐步实行更新改造。本工程就是落实市城市总体规划中的重要环节新型居住区的建立。因此，工程建立是实施城市总体规划，促进地区开展的需要。2.3.2是国民经济开展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊开展时期。为促进国民经济稳步安康开展，必然要求扩大需，优化消费构造，把住宅建立作为推动国民经济开展的支柱产业之一。根据统计局的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.52个百分点。市房地产占GDP的比重近几年虽有上升趋势，但对于一个高速开展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场开展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的开展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大。据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。所以，房地产已成为中央扩大需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热点和经济增长点。根据有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型向转变。近期我国居民住宅的开展目标是户均一套、人均一室，力争在2021年到达人均建筑面积50m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。由于房地产投资的带动作用较大，为推动我国国民经济的持续、安康、稳定开展，将建筑业列为的支柱产业之一，相关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。因此，工程的建立是国民经济开展的需要。2.3.3是提高土地利用率，发挥其综合效益的需要市在土地利用面采取的根本针是：加快实现土地利用从粗放型向集约型式的转变，节约和合理高效利用土地，缓解土地的供需矛盾，提高土地利用率和产出率。充分利用一切可利用的土地资源，保障必要的建立用地，格控制城镇和农村居民点开展用地规模，鼓励通过土地整理，将其他用地区零散分布的集体建立用地，按照土地利用总体规划和村镇建立规划的要求，向城镇建立用地区集中。通过本工程的建立，可以将原有建立用地进展集中，通过将土地合法地引入市场流通，显化土地价值，通过盘活土地资产获得改造所需资金，使政府能够统一、有效地利用土地，使社会繁荣稳定，真正实现农民、政府、社会、企业的“多赢。2.3.4是提升人生活品质的需要国务院将定位为国际航空物流中心、国际化陆港城市，努力将建立为引领中原、效劳全国、连通世界的国际化航空大都市。目前，紧紧抓住有利的开展机遇期，充分利用自身的区位地理优势，正在努力把自身建立成区域性中心城市。随着市建立的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐开展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。据市住建部组织的的一次住宅产品需求调研显示：48%的人对住房面积、户型构造不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气和太阳能热水器。本工程所在地是老城区，目前工程区的住宅开发规模偏小，不仅比较破旧，后期物业管理不规，而且商品房大局部为多层砖混构造，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业效劳，因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户宽阔、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等面上来，不仅要求规划合理、质量平安可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，实施本工程，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升市民住宅品质的需要。2.3.5解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济构造的调整时期，局部行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业时机。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，可提供40多万个就业岗位。因此，房屋建立投资的增加对于提供社会就业时机有着不可无视的作用，而本工程作为房地产开发建立工程，将为增加社会就业岗位作出一定的奉献。目录第一章总论错误！未定义书签。1.1 工程概况11.2工程的提出背景21.3 可行性研究编制情况错误！未定义书签。1.4 经济技术指标错误！未定义书签。1.5研究结论及建议错误！未定义书签。第二章投资环境分析及建立的必要性22.1 工程建立背景22.2投资环境分析22.3建立的必要性2第三章市场分析及需求预测错误！未定义书签。3.1工程市场分析错误！未定义书签。3.2 市场供需分析错误！未定义书签。3.3工程产品目标市场、价格预测错误！未定义书签。3.4 市场销售错误！未定义书签。第四章工程地块环境分析错误！未定义书签。4.1场址选择错误！未定义书签。4.2建立条件错误！未定义书签。4.3地块交通、教育、医疗配套错误！未定义书签。4.4工程开发SWOT分析错误！未定义书签。第五章工程建立规模及容错误！未定义书签。5.1拆迁规模错误！未定义书签。5.2新建规模错误！未定义书签。5.3 建立容错误！未定义书签。5.4土地资源利用错误！未定义书签。5.5拆迁补偿案错误！未定义书签。第六章工程建立案错误！未定义书签。6.1工程总体规划案错误！未定义书签。6.2 建筑设计错误！未定义书签。6.3构造设计案错误！未定义书签。第七章公用工程错误！未定义书签。7.1给排水工程错误！未定义书签。7.2电气工程错误！未定义书签。7.3弱电工程错误！未定义书签。7.4暖通及空调工程错误！未定义书签。7.5天燃气错误！未定义书签。第八章环境保护与消防错误！未定义书签。8.1 环境保护错误！未定义书签。8.2主要污染物和污染源错误！未定义书签。8.3治理案错误！未定义书签。8.4绿化错误！未定义书签。8.5 消防错误！未定义书签。第九章节能、节水错误！未定义书签。9.1节能、节水必要性错误！未定义书签。9.2节能、节水原那么错误！未定义书签。9.3节能措施错误！未定义书签。9.4节水措施错误！未定义书签。第十章工程管理与实施进度错误！未定义书签。10.1 工程管理错误！未定义书签。10.2 工程实施进度错误！未定义书签。第十一章投资估算与资金筹措错误！未定义书签。11.1 投资估算错误！未定义书签。11.2资金筹措错误！未定义书签。第十二章财务经济评价错误！未定义书签。12.1 财务效益评价错误！未定义书签。12.2费用与效益错误！未定义书签。12.3利润分析错误！未定义书签。第十三章工程招投标案错误！未定义书签。13.1招标原那么错误！未定义书签。13.2工程招标围错误！未定义书签。13.3投标、开标、评标和中标程序错误！未定义书签。13.4评标委员会的人员组成和资格要求错误！未定义书签。第十四章社会影响分析错误！未定义书签。14.1 社会效益错误！未定义书签。14.2 工程与所在地互适性分析错误！未定义书签。14.3社会评价结论错误！未定义书签。第十五章风险分析及对策错误！未定义书签。15.1风险因素识别错误！未定义书签。15.2投资风险的控制错误！未定义书签。第十六章结论及建议错误！未定义书签。16.1 结论错误！未定义书签。16.2 建议错误！未定义书签。附表错误！未定义书签。附表1 工程总投资估算表错误！未定义书签。附表2 销售收入及税金估算表错误！未定义书签。附表3 利润估算表错误！未定义书签。附表4 工程投资现金流量表错误！未定义书签。附图工程区总规划图错误！未定义书签。. .word. . .word.