房地产项目实施建议书.doc

. .工程建议书房地产开发XX2021年2月目录第一章 工程单位根本情况第二章 工程建立的必要性和依据第三章 工程建立规模和容第四章 工程选址和占地面积设想第五章 工程总投资匡算、资金筹措设想第六章 经济效益和社会效益估计第七章 环境影响初步分析第八章 能源和水资源消耗等初步分析第九章 劳动、平安、卫生初步分析、消防初步分析第十章 建立进度初步安排第十一章 结论第一章工程根本情况一、 工程名称以下简称“本工程二、 工程类型本工程是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发工程，工程建成后将极大响应市皇马工业园区建立的需要，解决钦北及广阔住户的住房需求。三、 建立地点四、 建立单位根本情况单位名称：市宏胤房地产开发XX注册地址：市注册资金：2000万法定代表人：雷超林职务：总经理五、 公司背景是2021年10月13日在市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为XX公司私营法人独资。市宏胤房地产开发XX是隶属于XX宏胤投资XXXX宏胤投资集团的全资子公司。公司前身为投资XX，成立于2004年，注册资本壹仟万元。2021年增资注册资本陆仟万元，成立公司，股东构成为。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司XX康华体育投资XX、XX海伦房地产开发XX、市宏胤房地产开发XX；及一家参股公司XX晨兴投资开展XX。公司拥有员工50多名，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、工程经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等XX书人员达10余人。公司开发工程围以为中心，辐射至、等城市。公司具备自身独特的经营管理模式，所经营的工程都是格遵循市场规律。经过多年开展，不仅拥有较雄厚的经济实力，具备良好的政府和社会关系，同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。         公司经营围：房地产投资；房地产开发经营叁级；房地产商品交易居间、代理；房地产商品房信息咨询；建筑材料、装饰材料、家用电器等。六、 开发业绩1. 翠竹苑翠竹苑位于市明秀路东，占地5660平米，建筑面积约为2万平米，是老城区的精致住宅。工程实践于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。   2. 翠岭居翠岭居位于市江南区柱岭一路，占地2.2万平米，建筑面积8万多平米，是生活配套齐全的住宅工程。工程始建于2005年1月，于2021年8月全部交付使用。3. 嘉华绿洲嘉华绿洲位于市科园大道52-1号，用地面积约一万平米，总建筑面积为8万平米。工程始建于2007年7月，一期已于2021年9月交付，二期已于2021年6月全部交付。4. 莱茵湖畔莱茵湖畔位于市民族大道170号，用地面积17万平米，总建筑面积约为50万平米。工程始建于2006年3月，方案于2021年全部交付。该工程是公司与XX人和投资XX合作开发的工程。5. 海伦堡花苑海伦堡花苑位于市北部湾大道北大道25号，小区总占地面积29538.7，总建筑面积85648.11，由5栋高层组成，分别是3栋18+1层和2栋33层精品住宅组成。工程始建于2021年10月，整体将于2021年全部交付。6. 海伦堡.东本工程工程位于南北二级公路钦北区医院斜对面。总占地面积为66351，总建筑面积246928.9平米，以住宅和商铺为主。规划建立为2栋26层，2栋24层，10栋18层构成。方案2021年11月开工，2021年全部交房。第二章工程建立的必要性一、工程的建立，符合市城市开展总体规划，特别是钦北区开展整体规划，是钦北区开展和扩大的需要，是不断完善城市根底设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该工程的建立对实现城市开展战略，推进城市提质扩容是有帮助的。二、工程的建立，完善了皇马工业园区的整体规划，加强了皇马工业园区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该工程建立，有助于增加财政收，筹集城市建立资金，保障城市建立的持续开展。三、工程的建立，将促进钦北区城市化的进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该工程的建立，可以带动众多第三产业的开展，增加需，刺激消费，促进市经济的开展。同时，工程的建立有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。第三章工程建立规模和容第一节工程整体建立容一、 建立规模和主要经济技术指标经过综合考虑市场需求、规划条件、工程投资等因素，本工程的规划总建筑面积246928.9平米，计入容积率面积为212325.9平米其中地上建筑面积62800平米，包括住宅和商铺和物管用房等，地下建筑面积为34603平米包括停车场、杂物房及配套用房。主要经济技术指标如下：主要经济技术指标单位平米总用地面积66351.837平米总建筑面积246928.90平米计入容积率面积212325.90平米其中住宅面积200100.90平米商业面积11800平米物管用房425平米地下室面积34603平米建筑占地面积16587.96平米建筑密度25.00%容积率3.2住宅户数1992户居住人口69723.5人/户绿地率30%停车位1195个地上停车位286个地下停车位909个二、 规划原那么本工程将延续海伦堡产品系列，打造以西班牙地中海式建筑风格为主题的建筑，集餐钦、购物、娱乐、休闲为一体的西班牙风情浓郁的大型高尚人文社区。三、建筑面积和设施工程开发建立委托都市XX对工程制订了初步规划案，土地使用状况如下：工程规划各功能区占地、建筑面积单位：平米容占地面积所占比重%建筑面积所占比重%人均占地面积平米/人1、住宅200100.9812、商铺-118004.83、地下车位-3400313.84、物管用房等附属设施-10250.4合计66351.8100246928.91000四、使用功能配置和分区工程包括2栋26层，2栋24层，10栋18层的建筑，及1栋2层的商业街，小区底层为架空，沿街为一至二层商铺，小区包括大型园林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、运动设施等配套。1、 住宅本工程拟建共14栋高层塔式构造住宅，以两房和三房为主。建筑围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积200100.9平米。具体情况见规划总平图2、 商铺本工程北面、西面、南面沿街均设有商铺，另南面有小型商业街，设计在1至2层，商业面积为11800平米。3、 地下停车场小区规划设计为“车库，即局部露天、多个采光井，辅以绿化修饰。做到“、清新怡人，漂亮的停车场，响应政府节能、“以人为本的原那么。本工程地下室为连体地下室，方案建立为大型车库，地下室规划建立面积约34603平米；车位约按1：0.6车位比进展设计，地上车位280个，地下车位910个。地下车库为一层，共三个出入口，位于南面主出入口及东面两个出入口。加之小区道路较多，完全可以满足停车需求。4、物管用房本工程将遵循市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原那么，由物业管理公司自主经营。小区物业管理用房统一设于8#楼一层，建筑面积425平米。5、 附属根底设施小区根底设于地下一层，面积约600平米，主要为配电房、水泵房、风机房、消防水池等。6、 道路本工程道路便住户为原那么、兼顾消防、园林等因素。以小区环道为主路，加上多条辅路，初步设想为沥青道路。7、 园林本工程园林由绿地、湖景、溪流、游泳池、生态停车位、底层架空园林等构成。绿地面积约19905平米。综合园林休闲、运动、欣赏等功能。第二节一期建立容1. 建立围详见附图规划总平和本工程效果图。2. 主要经济指标一期工程主要经济指标二期主要经济指标单位平米用地面积23381平米总建筑面积88243平米其中住宅面积64243平米商业面积1000平米地下室23000平米商铺户数95户住宅户数680户居住人口23803.5人/户绿地率30%3. 建立容二期建立为5#、6#、9#、10#、14#共5栋18层高层住宅楼。其中5#、6#、9#、10#楼为纯住宅楼，底层架空，2-18层为住宅；14#楼为商住楼，底层裙楼为商业和架空，2-18层为住宅；总建筑面积约为9万平米。同期建立包括溪流、园林、道路、物管用房、设备用房、局部地下室、车位等相关配套。住宅二期方案建立约64243平米。规划设计为每栋均含两个单元，按两梯四户进展设计，户型为两房和三房，两房面积为70-80平米，三房面积为100-140平米不等。住宅均格按?住宅设计规?进展设计，日照、采光、通风等均能满足规要求。塔楼层高为3米；底层架空，架空层高4.8米。住宅户型及面积等指标详见附图。商业二期规划建立面积约1000平米，共14间。为7#、11#、12#、13#楼裙楼局部，均位于底层，独栋商业一栋。开间4-5米，进深9-15米，单间面积40-60平米。底层层高为6米，二层层高为4米。商业均设独立水表及电表进展计量。商业平面详见首层平面图。地下室本期建立为一期工程5#、6#、9#、10#、14#楼地下局部，约为23000平米，车位591个。本期将建好南面主出入口及东面出入口一个，地下室局部区域将到达使用功能。其它功能主要考虑为设备用房包括配电房、水泵房、风机房、消防水池、物业配套用房等、杂物房、电单车位等。解决一期住户的用电、用水及消防要求。地下室规划设计层高为4.5m，扣除管道后必须满足2.3米的净高要求，车道满足2.4米的净高要求。物管用房本期建立的住宅楼每栋底层均设物管用房一个，充分考虑到业主的物管需求和平安防要求。客户效劳中心方案设于11#楼底层。第四章工程选址分析一、工程选址的影响因素一市场因素1. 市场供求分析随着北部湾经济圈的进一步开放开发和临海工业建立的不断深入，近来房地产市场开展极为迅猛，突出的区位、港口等优势，使具备了良好的开展环境。随着泛北部湾经济建立的推进和市“大工业、大港口、大旅游建立的不断加快，市房地产开发建立规模不断扩大，完成投资额增长速度不断攀升，商品房销售市场看好。2. 市场情况受二三线城市限购的影响，半年多以来的市场价格有点松动，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送装修、家电等形式出现。但受“北部湾经济区利好因素影响，经济近年来开展很快，房地产市场升值空间很大。且未有限购要求，吸引了局部投资需求，总体来说，价格不高，市场承受度较高。所以市场表现仍不错。二社会因素1. 房地产市场情况分析1) 房地产投资情况（1） 从高速跳跃到稳步攀升（2） 固定资产投资迅猛，房地产投资还有上升空间从房地产投资与固定资产投资比照来看，房地产投资的快速增长是有根底的，因为近几年固定资产的投资更加迅猛，到达50%的增长率，远远高于房地产投资，房地产投资近几年占固定资产投资的比例其实只有10-12%的份额，还有很大的开展空间。n 2021年1-8月，房地产投资占固定资产投资比例有所增加，统计数据也说明：根本建立、房地产投资是固定资产投资中不可或缺的重要组成局部n 通过前几年固定资产快速增长的积累，城市建立、根底设施的兴建有了一定成果，如今新行政中心区、港兴建得如火如荼，旧城改造提速，滨海新城启动，大片原来荒芜的土地都要开发建立，房地产开发环境愈发成熟，投资自然开场升温。n 预计未来几年房地产投资仍会保持比较快速的增长，投资比例应该占到固定资产的15-20%左右，迎来一个大开发时期。2) 土地供应情况供地情况显示房地产市场发生转变n 2021年存量地少、新增地多；2021年恰好相反，存量地多、新增地少，说明房地产政策对2021年已经产生重大影响，多新增地块未能出让，已变为存量地n 2021年供地总量减少，而且几乎不需要新增用地，说明2021年以来土地需求已经大幅减少，而且2021年的预期也在降低n 土地市场的变化说明：房地产进入深度调整期，09年前“疯狂地产时代不复存在钦北区正在大力谋求开展市2021年方案供应土地229.7268公顷包括存量和增量用地，折合3445.9亩，其中主城区和钦北区是主要供地区域。主城区是核心，正在大力建立，供地多乃理所当然；钦北区的大幅供地那么说明，随着主城区的开展，钦北区也在跟随开展。县、市供地总量保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小套型商品房用地占比%保障性住房用地各类棚户区改造用地公共租赁房限价商品房中小套型商品住房合计存量增量廉租房经济适用房廉租房经济适用房划拨出让市1234567891011121314主城区99.5800 99.5800 0.0000 3.0000 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 79.8800 52.3000 72.30 港区6.0000 6.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 6.0000 4.2000 70.00 灵山县20.0005 20.0005 0.0000 1.9998 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 18.0007 12.0007 70.00 浦北县35.0325 26.4158 8.6167 0.5333 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 34.4992 23.9895 70.00 钦南区24.2021 10.2021 14.0000 2.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 22.2021 14.9410 70.00 钦北区44.9124 44.9124 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 44.9124 31.4387 70.00 合计229.7268 207.1101 22.6167 7.5331 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 205.4937 .8699 70.99 2021年市主城区普通住宅用地出让一览表出让时间出让式位置亩土地用途容积率万元/亩万元楼面地价元/竞得人2021.1.28 挂牌市蓬莱大道东面、龙坪街北面29.417 商服、城镇住宅用地1.0且3.5 246.46 7250 1056.22 XX融强房地产开发XX2021.3.4 挂牌市钦北区青塘镇决竹路口20.87 城镇住宅用地1.0且2.2 19.45 406 132.65 利超明2021.3.9 挂牌市南珠东大街与兴桂路交汇处东北面26.81 商服20%、城镇住宅用地80% 1.0且3.12 9.47 254 45.55 市滨海新城置业集团XX2021.3.9 挂牌市子材东大街与蓬莱大道交汇处东南面河东工业园B1地块125.4337 商服25%、城镇住宅用地75% 1.0且2.3 64.97 8150 423.75 XX市河东工业园区开发XX2021.4.7 挂牌市钦北区小董滨小区46.67 城镇住宅用地1.0且2.6 46.71 2180 269.48 市钦北区小董森泰滨江广场投资历建立XX、XX通桂建立工程XX、XX假设森投资XX公司2021.4.22 挂牌市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-01-02地块111.44 城镇住宅用地1.0且1.5 42.5 4736 424.98 XX滨海城市建立开展XX2021.4.22 挂牌市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-02地块142.93 城镇住宅用地1.0且1.5 42.5 6074 424.96 XX滨海城市建立开展XX2021.4.22 挂牌市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-03地块125.98 城镇住宅用地1.0且1.5 42.5 5354 424.99 XX滨海城市建立开展XX2021年市主城区普通住宅用地出让一览表出让时间出让式位置亩土地用途容积率万元/亩万元楼面地价元/竞得人2021.4.22 挂牌市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-06-01地块37.37 城镇住宅用地1.0且2.2 53.41 1996 361 XX滨海城市建立开展XX2021.4.22 挂牌市扬帆大道西面、平大街南面161.86 商服、城镇住宅、教育设施用地1.0且2.2 80 12950 545.5 金棕榈商贸城投资开发XX公司2021.4.26 挂牌市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西面29.68 城镇住宅用地1.0且3.0 89.96 2670 449.8 市钦北区人民医院2021.7.13 挂牌钦北区大寺镇望俄小区北面22.36 城镇住宅用地1.0且3.0 54.6 1221 273 黄乃胜、罗焕益、黄乐兴2021.9.6 挂牌市扬帆大道西面、市二中北面20.5 商服用地1.0且4.5 282.1 5783 940.32 市开投房地产开发XX2021.9.8 挂牌钦北区长滩镇长兴南路西面6.14 城镇住宅用地1.0且2.4 99.35 610 620.9 黄仁信2021.9.29 挂牌钦北区大垌镇南北二级公路海港加油站北面99.53 城镇住宅用地1.0且3.2 52.55 5230 246 XX中联嘉业房地产投资XX2021.9.29 挂牌钦北区人民医院新址西北面21.99 城镇住宅用地1.0且3.5 52.52 1155 225 XX咸亨房地产开发XX3) 商品房开发情况钦北区正在大力谋求开展2006-2021年市房屋施竣工情况名称2006年2007年2021年2021年2021年施工面积万132.06223.9367.14425.7660.9新开工面积万48.23145.93193.9约230388.77竣工面积万50.475.6581.7221.8293.9新开工率36.50%65.20%52.80%50%58%销售面积万75.7480.790.3146.9200.03销售面积占新开工面积比例157%55%47%63%53%n 2006-2021年，施工面积增长400%，市场体量发生质的变化n 2021-2021年，累计销售面积占累计新开工面积的54%，意味着新开工之后的陆续供货将给后市带来压力n 2007-2021年市场的供应量大约每年100-130万左右，假设新开发量减少，已开工的放缓开发速度，供应量可能不会发生大变化，否那么市场供应量可以放大到150-200万。4) 商品房与商品住宅销售情况2021年2021年2021年2021年1-8月商品房成交面积万90.3146.9200.0381.81增长率%11.90%62.68%36.20%-商品房成交均价元/2250286331153465商品住宅成交面积万78.02.81初步测算76增长率%12%66.60%33.60%-商品住宅成交均价元/212226842998初步测算3360n 政策效力是巨大的，2021年全国房地产都不景气，也不例外，销量大跌已成定局n 市2021年的房价没有下跌，无论商品房还是商品住宅均有11%左右的涨幅n 量跌价升是有价无市的“恶局，政策持续施压，楼市必将走向拐点，后市无疑会困难重重结论：1、投资很给力房地产开展历史不长，但开展速度很快，5、6年时间投资额已经翻了三番，目前投资已超过60亿元，不过固定资产投资增速相比房地产投资更快,而房地产投资也仅占固定资产投资15%左右，房地产仍有很广阔的开展空间2、开发很迅猛近年来房屋的开竣工、新开工增量很大，年供应货量可以上升到150-200万/，不过目前房地产市场峻，未来几年开发速度或将放缓，市场将进入一个调整时期3、销售不景气与开发的迅猛相比，销售就不是那么的强势。2021和2021年展现的炽热势头在2021年又被压了下来。成交增长不稳定，说明市场还不成熟，存在很多不稳定因素。4、价格涨速慢住宅的成交价格一直比较低，多年来都是在2500元/以下的低价运行，刚刚突破3000元/大关又遇到销量大跌，价格很可能跌落。原来只是一个小县城规模，人口有限、消费实力有限，本身需缺乏以支撑这么大规模城市拓展的。但由于经济运行好、开展前景好，投资者都对充满信心，原意为美好明天大开发，才出现了红红火火的开发局面。但这样的开发实际超过了市场本来需求经济增长带来的人口增加、消费实力增加等效果需要时间逐渐表达，就产生了目前供过于求的市场状况。因此，在开发房地产，必须看清的前景和现在。目前政策放宽几乎不可能，外来投资需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供过于求的现状短期难以改变，市场很峻。必须开发具有较强竞争力和抗风险性产品才能够沉着应对。2. 城市规划因素分析1) 城市定位和城市性质城市定位和城市性质城市定位和城市性质让市充满了机遇l 城市定位开放：面向中国-东盟的区域性国际航运中心、物流中心，大西南开发开放前沿阵地。现代：北部湾临海核心工业区，现代化港口工业城市特色：具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。l 城市性质区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性效劳中心、港口工业城市。2) 城市开展向城市开展向是本工程的为难。l 城市开展向主城区开展向为东拓、南进、向海开展。确定其空间布局的根本取向为：东进、西抑、南拓、北优港区开展向为向东。在主城区和港区之间茅尾北沿岸建立滨海新城。3) 本工程在城市开展中的机遇本工程机遇来自于城市扩的“进城运动GDP第一产业第二产业第三产业市520.67132.21 218.51 111.23 钦南区131.3636.6333.1461.59钦北区72.8329.5323.8119.48人口构成城镇人口钦南区人口钦北区人口万人136.2 61.3 74.9 n 大开展将给整个市带来开展机遇n 主城区大开展会吸引其它地区的人口n 钦北区有人口无配套，第三产业尤其落后，钦北区建立向主城区靠拢，人口往主城区“前进是必然的趋势本工程机遇来自于大垌镇“造城运动n 大垌镇是市中心城区的北部门户，也是钦北区的工业重镇和交通枢纽。根据?市钦北区大垌镇城镇总体规划2021-2030?，大垌镇要大力开展化工机械、资源产品加工、冶金、物流、新型建材、农副产品等产业，格生态环境保护，促进经济社会可持续开展，努力建立成为工业交通型城镇n 到2021 年，大垌镇城镇人口规模为8万人，建立用地面积为1181.9公顷。到2030年，城镇人口规模为18万人，建立用地面积为2237.5公顷n 钦北区大垌镇“造城运动给区域带来了开展和人口，本工程乘势开发，正是大好机遇本工程对面是规划中的新城居住区结论：n 正在壮大，城市正在会聚更多人口，所有房地产工程都有机遇。n 主城区开展向为东拓、南进，均是钦南区地盘，城北容易被忽略。钦北区要想与主城区对接，跟上城市开展大步伐，城北就是战略要点，钦北区大垌镇规划应运而发。通过?市钦北区大垌镇城镇总体规划2021-2030?可以看到，大垌镇的开展无疑将在主城区北端打造新城，蓬勃开展的造成运动将成为本工程开展的最大契机。n 钦北区人口众多但配套落后，往更兴旺的主城区转移是情理之中的事情，本工程把守钦北区进城第一要口，也有相应的开展机遇。n 从当前以及未来一段时间来看，钦北区不是城市开展主向，配套建立滞后，这就要求楼盘的开发提升品质，突出个性。(三) 场地情况参照边地质情况，表层地质为粘土，下层为中砂或风化岩，地质条件完全符合建立需要，地基承载力是没有问题的。(四)政策环境分析1. 当前政策特征 2021年以来重要政策一览表2021-2021年重要房地产调控政策列表工程时间主题要点节点2021年1月国十一条提高二套房首付至40% 2021年3月国十九条打击囤地2021年4月国十条提高二套房首付至50% 2021年9月国五条限购、停发三套房贷、二套房贷款利率1.1倍2021年1月新国八条提高二套房首付至60%、加大限购力度2021年1月房产税开征XX、推出房产税试点案2021年2月出台调控市场细那么十区限购、二市暂不限购信贷2021年2月打击炒房银监会发布流动资金贷款管理暂行方法打击炒房者2021年4月打击炒房银监会要求银行不得对投机投资购房贷款2021年4月提高首付国务院常务会要求贷款购置二套房首付不得低于50% 2021年4月差异化房贷国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷2021年10月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率2021年11月提高首付全面叫停第三套住房公积金贷款，二套住房公积金贷款首付提至五成。2021年12月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率2021年2月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率2021年4月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整2021年7月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整2021年3月打击囤地国土资源部出台“19条打击囤地2021年4月加大供应国土部公布2021年住房供地方案，土地供应量同比大幅上涨2021年9月打击囤地国土部与住房和城乡建立部联合下文明确企业违约开发土地、因自身问题闲置一年的取消拿地资格2021年3月限制“地国土部发布新规：防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况2021年6月限购住建部发布规第二套住房认定标准的通知，通知要求各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进展认定2021年9月限购出台稳固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策2021年11月限购住建部、外管局联合通知：境外个人在境只能买一套自住房，而且还必须出具其在境工作超过一年的证明2021年2月限购进入第三批限购令城市；本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套。2021年7月限购国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。2021年4月住建部要求加快保障性住房建立，其中，公共租赁住房建立是下一阶段工作的重点，同时遏制局部城市房价过快上涨2021年5月住建部、民政部、财政部联合下发通知，要求各地区要通过新建、改建、购置、租赁等式多渠道筹集廉租住房房源2021年6月7部门发布?关于加快开展公共租赁住房的指导意见?，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难2021年11月住建部表示，2021年全国将安排建立保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套首套房利率进入上浮时代，作用强于加息2021年10月13日，建立银行分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，假设申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。据统计，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有、XX、几大一线城市以及XX、等二线城市，约有14个。全国城市的局部银行首套房贷款利率不仅辞别“打折，还在基准利率根底上上浮5%-30%不等，局部城市甚至有上浮50%的银行。n 在房价或将进入拐点时期，此举引发全国房地产市场高度关注，或将引发全国性“上调热潮。n 这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑。n 首套房贷款利率上浮至少相当于2次加息，对刚需族伤害尤大，或将引发全国性降价2.未来市场走势预测本轮调控政策期性研判u 本轮调控我司认为分二个阶段： 第一阶段：2021.10-2021.12市场受到宏观调控的控制，将会出现成交量逐步走低的趋势； 第二阶段：2021.01-2021.12经过一年多的调整，地产市场逐步调整到位，为维持通胀环境下的市场环境，政策不会立即放松，但是将维持市场的稳定开展。调控模型模拟综上所述，工程选址是经过广泛的市场调研之后得出的结论，工程的开展是可行的。并且由于工程所在地块宗地编号为钦北GC2021-8 地块，是在市国有土地使用权出让中拍卖所得，因些海伦堡.东工程选址符合市城市规划要求。第五章工程总投资估算与资金筹措一、工程总投资估算1、 工程规划序号摘要数量单位1工程总概况99.53亩2土地总面积66,351.84平米3总地价52,300,000.00元4总建筑面积261,612.85平米4.1计入容积率的建筑面积205,708.05平米4.1.1其中：住宅建筑面积193,040.00平米4.1.2商业建筑面积11,792.95平米4.1.3物业管理用房875.10平米4.2不计入容积率建筑面积55,904.80平米4.2.1其中：人防地下室建筑12,000.00平米4.2.2地下车库面积38,904.80平米4.2.3架空层建筑面积5,000.00平米5机动车停车位(位)1,626个5.1其中：地下停车位1,340个5.2地面停车位286个6容积率3.107建筑密度25.00%8绿地率32.00%9建筑占地面积16,587.96平米10平均层数18层11总户数2,032户2、投资预算序号摘要取费标准单价合计1土地费用 .91 52,300,000.00 2前期费用 117.50 30,739,509.88 2.1建筑.装修设计费总建筑面积*20元/ 20.00 5,232,257.00 2.2景观设计费总建筑面积*5元/ 5.00 1,308,064.25 2.3施工图审查费总建筑面积*1.5元/ 1.50 392,419.28 2.4预算编制.咨询费总建筑面积*2元/ 2.00 523,225.70 2.5勘察费总建筑面积*3元/