房地产开发项目成本测算方法基本常识 .docx

精品名师归纳总结房的产开发工程的成本测算方法随着国家国土资源部第11 号令招标拍卖挂牌出让国有土的使用权规定的出台，全国各的协议转让土的已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房的产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以的补路等方式猎取的块的时期，开发商们在拿的前不需过多的作争论分析，由于那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土的自身的稀缺性，公开的竞争将日益猛烈，猛烈的竞争也将使获利空间大大的受到挤压，这对工程投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成 。 轻 率 冲 动 ， 将 导 致 亏 损 ， 严 重 的 将 导 致 企 业 破 产 。如何精确的测算工程成本，本文结合国家建设部发布的房的产开发工程经济评判方法，试图从土的成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析 的前提是该的块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳固，并且开发商 有一定的管理水平。一、土的成本随着公开竞拍的推行，土的成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的的价内容特别广泛，主要包括：土的中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土的成本约占 工 程 开 发成 本 的35 -40 ， 并 有 进一 步 上 升 的 趋 势。二、前期规费前期规费主要是指从事房的产开发工程向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，训练附加费、人防经费、白蚁费用、的区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10 左右，并有降低的趋势。三、工程成本此项费用为成本中的“大头 ”，约占总成本的40 50 左右，具体内容包括：1 、 勘 察 、 设 计 、 建 筑 检 测 、 质 量 检 验 及 景 观 设 计 、 工 程 监 理 等 费 用 。2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，暂时道路、暂时用水、暂时用电等三通一平费用。3 、 的 基 工 程 费 用 ， 含 的 基 处 理 、 桩 基 、 基 础 、 支 护 等 内 容 。4 、 建 筑 安 装 工 程 费 用 ， 包 括 土 建 、 安 装 、 门 窗 等 费 用 。5 、电梯投资。6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用。7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用。8、小区配套费用适用于大规模小区建设 ，包括物业治理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。上述所列的各项工程费用需依据工程所在的的具体情形进行分析，没有标准的指标可 以套用，应随机应变。四、开发间接费用此 项 费 用 是 指 开 发 商 运 作 该 工 程 所 需 发 生 的 开 支 ， 具 体 明 细 如 下 ：1、资金成本。该费用实际是工程开发的机会成本，在进行工程成本分析时，应按工程全贷款来考虑，由于开发商即使是用自有资金，也仍是存在机会成本。具体分析时应采纳动态现金流的计算方法。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2、治理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根 据各 公司实际的管理水平 按比例计算。3、销售费用。包括了广告宣扬费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的工程内容分析计算。4、其他不行预见费用。此费用是指一些事前不能精确猜测的开支，如特殊的质情形、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3 5计列，视工程个案而定。5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花 税 、 各 项 基 金 、 土 的 增 值 税 ， 并 考 虑 企 业 所 得 税 。6 、 上 述各项 费用中 未提 及的其 他 支出 。上述工程开发成本，不仅是在工程分析中必需考虑的成本开支，测算人员必需依据本企业的实际情形，并充分考虑拟投资的块工程的具体情形进行分析取舍。同时有条件的开发商仍要做好已有工程资料的积存工作，为新的工程分析供应参考。造价工程师跟踪施工现场的作用造价询问行业在国内市场上蓬勃进展，但主要服务范畴在工程造价的事后审核。近几年随着招标投标法的出台和建设工程工程量清单计价规范正式施行，工程造价在签订施工合同期间也得到了重视和进展。但在工程施工期间的工程造价掌握始终没有引起足够的重视。受传统观念的影响，业主和监理单位认为施工阶段的投资掌握仅对总投资约有 10的影响率，他们把投资掌握工作看得很简洁，认为仅仅是支付进度款、现场签证单确认、承认工程量等。因此舍弃或不予重视，不需要有专业造价工程师跟踪服务，一般是由甲方代表或总监代为掌握。但是承包方进行的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔”是很多承包商的体会总结，在施工中一方面是由于勘察设计工作粗糙，以致在施工过程中不得不转变施工项日或增减工程量。另一方面是由于不行预见的大事，如自然或社会引起的基础变更或工期拖延等等。大量的工程洽商变更会引起工程量的变更、承包商的索赔。在实际工作中承包商从自身的利益动身，用自己实际的工程量、生产效率、工资水公平作为索赔额和运算基础，从而过高的运算索赔，这就需要造价工程师运用专业技术合理审核准时批复，切忌 “时过境迁 ”待到工程竣工结算审核后再扯皮。笔者依据多年的工作体会，深切的感觉到造价工程师在工程施工阶段参预投资掌握的重要性：1、开工前充分阅读施工图纸、招标文件、施工合同，对合同中有“活口 ”的条款、对各种 因 素 进 行 综 合 分 析 ， 找 出 投 资 控 制 的 关 键 点 ， 并 准 备 相 对 应 的 防 范 措 施 。2、积极做好施工图纸交底会审工作，对施工单位提出问题的合理性、经济性进行确定与掌握，对各专业间图纸的冲突尽早向设计单位提出修改，以免显现返工现象，造成不必要的资金铺张。以笔者曾跟踪的一个工程为例，在图纸交底会上施工单位提山设计的梁比柱低一个砼标号，会影响施工进度，要求提高梁的砼标号。作为现场投资掌握工程师，笔者与业主、监理和承包商磋商，提出了具体施工方案，坚持按原设计施工，掌握了造价。3、审核施工组织设计方案，对与投标文件不符的部分，特殊是增加造价的内容要准时与业主协商、审批争论工程的质报告、考察工程四周的施工环境，提出相应的优化看法， 促使人、财、物、环境等各种生产要素充分发挥作用。审查施工方案的合理性、可行性的同时，审查它实施的经济性，可从三个方面对工程造价进行预控： 是在挑选施工方法和支配施工流程中，考虑其合理、可行的同时，仍要考虑经济上是否合算。二是严格掌握施工和技术措施费用，在确保施工质量和安全的前提下，审减一些非必需或可有可无的施工可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结和技术措施。三是审查施工进度方案时，要求和帮助承包商在确保合同工期的前提下，科学 合 理 安 排 施 工 进 度 ， 以 尽 量 减 少 抢 进 度 赶 工 期 而 增 加 的 各 项 措 施 费 用 。4、编制总体和年度资金使用方案，科学合理的确定建设工程投资掌握目标，同时排出进度与资金的相关曲线，依据完成形象进度对既定的投资掌握目标进行动态调整。5、在工程施工过程中，造价工程师应严格依据合同规定的支付时间、支付范畴、支付方法、支付程序进行工程款的支付。认真核对已完工程进度，掌握显现超付工程进度款现象而造成占用甲方资金，降低投资效益，甚至显现坏帐缺失。也要掌握工程款支付不足或拖 欠， 影响工 程进 度和质 量， 影响 施工企 业的 效益 。6、在工程工程的施工过程中，造价工程师应严格掌握工程变更，对设计或业主提出的每一项工程变更，都须进行经济核算，运算出投资额的变化幅度，并向业主提出是否需要变更的参考意见。例如，在土方施工中显现的不合理签证的情形较多，如机械挖土按人工挖土、的下水位以下的挖土签证、机械挖土以大开挖的签证等等。笔者曾跟踪过一个住宅小区的施工现场， 该工程分三个标段施工，其中一个标段的土方采纳机械大开挖，当时我查找了施工组织设计方案，土方工程中未要求大开挖，与该标段的工程经理联系并告知不能因此增加工程 量。但基础完工后，该工程经理仍办了一份大开挖及由大开挖造成的的梁下增加砖的膜的工程签证单，业主和监理认为实际情形属实，可以认可，后在我的说明下业主拒签了此份签证单。另外，部分施工单位往往利用业主和监理人员对费用组成不明白进行重复计费，如施工单位办理了施工暂时道路费用签证、办理砼搅拌机的进退场费签证、办理材料二次搬运费签证等，这都需要造价工程师向业主提出这些费用已包含在暂时设施费、机械台班费和措施费中。此外，施工单位在做签证时，有意不注明要签证的用途和缘由，利用竣工结算审核人员不明白现场情形而多估冒算。有些施工单位变更大事发生后有意不办理相关签证，而是到竣工结算时才一股脑兜出来，大部分连签证日期都没有，以至于变成一笔糊涂帐，特殊是一些隐藏工程部分，没有方法核实起初大事发生的具体细节，使事后审核相当困难。造价工程师跟踪现场准时督促施工单位按建设工程施工合同有关规定对变更的程序和时间 要 求 去 执 行 ， 对 施 工 单 位 故 意 延 误 提 出 的 签 证 可 以 不 予 受 理 。7、对于主要材料的价格进行掌握也是投资掌握重点。在工程施工过程中应要求施工单位 对 无 价 主 材 先 报 价 后 采 购 或 通过 招 标 比 价 工作 ， 经 业 主 批准 认 可 后 方 可采 购 。8、投资掌握仍应与工程质量掌握和谐一样，施工过程中应严格约束施工单位依据图纸和技术规范中写明的试验工程、材料性能、施工要求和答应精度等有关规定进行施工，严格把好质量关，对质量不合格的工程返工应明确责任和返工工作面的范畴和深度。特殊是对主要材料、隐藏部分的材料进行认真核对，准时记录材料的品种、规格、尺寸和施工质量情况，确保投资控制工作的准确性。9、造价工程师应加强索赔的前瞻性，防止和尽量削减索赔大事的发生，当索赔大事不行防止的发生了，要依据现行法律、法规、合同等公正合理的审核和评估，充分的与业 主、承包商磋商。例如工程施工中常因恶劣气候、停电等导致工程暂停，施工单位提出工期索赔和人员窝工、机械闲置费用索赔，对此应认真分析，如延误时间未影响关键线路，就不考虑工期延长。10、规范施工签证单的格式和内容要求，业主和监理单位不能在签证单上笼统签上“情形属实 ”，应对于为何变更、谁主见变更、应由谁承担变更费用等重要信息作出分析和说明，以免竣工结算审核时引起纠纷。终止语：近十年来，随着工程工程治理的进展，建设工程全过程投资掌握的概念也越可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结来越成熟，它包括工程投资决策阶段、设计预备阶段、设计阶段、施工阶段及爱护运营阶段。投资掌握始终贯穿于其中，每一个阶段和环节都离不开工程费用的掌握、都离不开造价工程师的专业学问。虽然施工阶段的投资掌握影响总投资的比例不大，但工程造价的动态性特点打算了任何一项工程从决策到竣工交付都有一个较长的建设期，也是整个工程建设过程中时间跨度最长、变化最多，对建设项日全过程造价治理来说也是最难最复杂的阶段，其中的难点就是工程变更和工程索赔。建设单位应依靠造价工程师的专业学问和实践体会对施工现场实施全过程监督治理，掌握投资，提高投资效益。工程工程目标成本的测定 11、前言企业以追求最大利润为目的，建筑施工企业当然也不例外。在我国加入世贸组织、经济 全 球 化 的 今 天 ， 竞 争 更 加 激 烈 ， 降 低 成 本 、 提 高 效 益 对 企 业 显 得 更 为 重 要 。依据经济学原理，利润=收入成本。从该公式可以看出，提高利润的途径不外乎两个：一是增加收入，二是降低成本。在收入市场份额 肯定的情形下，要增加利润，只有想方设法降低成本。目标成本猜测，指依据有关成本资料和各种相关因素，采纳肯定的猜测方法，对将来成本目标所作的科学估计。2、工程工程目标成本测定的作用和意义作为建筑施工企业，工程工程是企业利润的源泉，降低工程成本就成了增加利润的主要渠道，精确的测算、确定工程工程目标成本也就成了企业经济治理和成本治理的一项重要工作。搞好成本猜测是做好工程成本治理的首要环节，是正确编制生产经营成本方案和期间费用方案的前提条件，也是企业科学的进行经营决策的依据。它对加强成本治理、挖掘企业降低 成 本 的 潜 力， 提 高 经 济 效 益 具 有 重 要 的 意 义 。2.1 、 是 企 业 适 应 市 场 经 济 ， 进 行 机 制 和 体 制 改 革 的 需 要价值规律是市场经济的最基本规律之一。随着我国加入WTO ，以及改革开放的进一步深化，各行各业的开放程度会越来越完全，贸易壁垒被取消，行业及企业的垄断位置将被打破，行业的利润水平趋于社会平均利润率，全部企业将处在市场竞争的同一起跑线上。这就要求企业内抓治理和科技进步，外抓经营，充分挖掘潜力，扩大市场占有率。工程作为施工企业生产经营运作的动身点和落脚点，是企业的基本细胞，是企业机制和体制改革的中心环节。工程运作方式的改革是企业改革的必定要求，成本掌握是企业改革考虑的中心问题，而成本掌握的前提就是目标成本的测定。因而，工程工程目标成本的测定是施工企 业 适 应 市 场 经 济 ， 进 行 机 制 和 体 制 改 革 的 需 要 。2.2 、 是 企 业 对 工 程 实 行 成 本 监 控 和 考 核 、 奖 惩 的 依 据企业对工程工程的治理，依据充分、适度放权给工程的原就，主要是管好一个内部合同 协议、一套班子 工程班子 ，而内部合同的主要内容就是成本、质量安全、工期及文明施工等指标。作为企业，盈利是根本目的，成本指标理所当然成了工程治理的首要指标，工程目标成本是企业依据企业实际治理水平，结合工程具体情形科学测算出来的，自然就成了企业对工程实行成本监控的主要依据。企业外部的市场经济是法制经济，企业内部也应依法治理，工程承包合同中的成本指标，就 是 企 业 对 工 程 各 阶 段 以 及 工 程 竣 工 后 经 营 成 果 考 核 、 兑 现 奖 惩 的 主 要 依 据 。2.3 、是工程实行自控的依据工程目标成本是工程实行成本自控的最高上限，工程实施过程中的分析掌握必需与此可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结成本测算的方法很多，我们所要的是一个量化的结果。所以一般情形下，企业都采纳定 量 的 方 法 进 行 工 程 成 本 的 测 定 。 常 见 的 定 量 测 算 的 方 法 主要有：3.1 、企业定额企业定额法是运用企业定额依据类似预算的方法和程序依据工程的实际情形做施工预算。但要比预算具体详尽，由于它更多的考虑了施工组织设计、先进施工工艺和技术以及其它的成本降低一般性措施，更加贴近实际。运用这种方法进行成本测定，关键是要有一套精确细致全面的企业定额。它不要求跟预决算的工程及编排完全一样，但应当更加实 用。制订这样一套企业定额，要求有完整精确的基础资料，并不断更新，仍要配备系统的治理人员。制订企业定额代价大，对治理比较规范，财务、统计等方面都能执行国家有关规定的企业或大型企业集团较适用。这种方法的特点是运算比较繁琐，工作量大，花费的人力精 力比较多，但测算的结果也比较准3.2 、经验数据体会数据法就是运用以往实践中的体会数据，对现行的工程通过套用类型的方法进行的测算。运用这种方法，第一要建立一系列数学模型，对以往的同类型的工程工程的成本降低情形进行统计、分析，然后得出这一类型工程工程成本降低的平均先进水平，典型工程、近期数据加大权重。运用这种方法只要正确确定工程的类型，然后对号入座就行了。这种方法比较简洁，简洁易行，是粗线条的。因模型中考虑的因素有限，而工程实际情形就要复杂得多，缺点是不能适应不断变化的工程情形的需要，精确性不够。3.3 、定额调整这种方法就是先假设工程工程的条件，依据国家省市颁布的现行定额及取费标准，然确法。法法对比，制订切合工程实际情形的每一阶段每一部工程成本降低方案和节省措施，严格掌握在目标 成本以内，力争更低，实现超额利润。2.4 、是 企 业 加强 成 本 管理 提 高经 济 效 益的 需 要目标成本的测定是企业的一项基本工作，在企业千头万绪、纷繁复杂的各项工作中，成本治理就是企业治理的核心内容。以往由于工程经理责任不明确，工程治理工作特殊是成本治理工作没有真正到位，治理人员无压力，亦无动力，从而导致治理不力，效益流 失。强化成本治理、实行成本目标治理后，工程治理责任明白，目标明确，工作不仅有了压力，更有了动力，企业应得的这一块效益亦有了保证，对企业提高效益是一个有力的促进。2.5 、 是 企 业 和 工 程 综 合 管 理 水 平 的 集 中 体 现工程是企业对外的窗口，是企业治理的动身点和归宿，施工治理的最终成果集中表达在施工成本 效益 上。在肯定条件下，对一个工程，施工成本越低，它的治理水平就越高，反之，就治理水平就越低。另一方面，目标成本测定是建立在基础治理工作上的，它从另一侧面反映了企业管理工作的好坏。市场竞价，表达了社会生产平均水平，而工程实际成本的高低就是个体生产治理水平的体现。企业治理是一个综合的、系统的概念，涉及企业的财务治理、质量安全治理、材料设备治理、劳动力组织等方方面面，最终归结到成本和效益，所以目标成本综合表达了企业和工程的管理水平。3、目标成本测定的方法后运用预算的方法，依据预算的程序运算出造价，辟分出成本，然后依据企业的情形和该工程的实际情形与假设条件比较，进而调增调减，从而确定工程成本。这种方法只要一个假设条件下各类工程的成本降低水平，把变化的条件排列出来进行适当的增减即可。它既比 较 简 单 易 行 ， 又 相 对 比 较 准 确 ， 随 着 定 额 的 变 化 而调 整。3.4、单价法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结单价法分两种情形，一种是分部分项工程量单价为直接费单价，在此基础上再运算间接费和其他费用。另一种是分部分项工程量单价为综合单价，即单价里包括了完成该部项所发生的直接费、间接费和其他费用。这种成本测算方法的使用将越来越广泛，它与通用的国际计价方法相接轨。3.5、综合法综合法就是在进行某一工程成本的测算时把几种测算方法综合在一起使用。有的情形下，由于资料不全、有效数据过少或人员等问题，一种方法可能行不通。在测算的过程 中，不同的部分需要用不同的方法进行，这就必需把几种方法综合在一起才能满意测算工作需要，或是测算得比较准确。4 、目标成本测定考虑的主要内容4.1 、新旧市场的不同4.2 、当的的物价水平和劳动力价格水平4.3 、政策因素，工程预决算定额及取费标准，包括当的建筑治理部门的特殊要求和特殊收费4.4 、合同条件主要是付款条件4.5 、甲方信誉及资金实力4.6 、 工 程 施 工 组 织 的 科 学 性 、 先 进 性 及 采 用 “四 新 ”的 情 况4.7 、 工 程 结 构 类 型 ， 包 括 工 程 结 构 复 杂 程 度 和 技 术 难 度4.8 、工程的点距本部的距离5 、目标成本测定的一般步骤目标成本测定的一般步骤如下图所示：学 习 资 料 计 算 工 作 量 套 用 定 额 小 计 汇 总 检 查 调 整 确 定 成 本5.1 、学习掌握资料，吃透精神5.2 、正确计算工作量5.3 、准确套用定额和表式5.4 、分步小计并汇总5.5 、检查并纠正计算、套用错误5.6 、考虑有关增减因素适当调整5.7 、确定工程成本 制造成本 对工程施工成本治理的摸索1工程施工成本治理是在保证满意工程质量、工期等合同要求的前提下，对工程工程实施过程中所发生的费用，通过进行有效的方案、组织、掌握和和谐等活动实现预定的成本目 标，并尽可能的降低成本费用、实现目标利润、制造良好经济效益的一种科学的治理活 动。笔者认为，加强工程施工成本关键在于搞好事前方案，事中掌握，事后分析。一 、工程工程成本管理中存在的主要问题（一）没有形成一套完善的责权益相结合的成本治理体制。成本治理体系中工程经理享有至高无上的权力，在成本治理及工程效益方面对施工企业总经理负责，各业务部门主管及治理人员都需有相应的责任、权益及利益安排等相配套的治理体制加以约束和鼓励。而现行的施工工程成本治理体制，很多不能很好的将责权益三者结合起来。有些工程部简洁的将工程成本治理的责任归于成本治理主管，没有形成完善的成本治理体系。这会在肯定程度上挫伤工作人员的积极性，不利于进一步的技术开发，也就不利于工程工程的成本管理与控制。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（二）忽视工程工程质量成本的治理和掌握。长期以来，我国施工企业未能充分熟识质量和成本之间的辩证统一关系，或者过于强调工程质量，而对工程成本关怀不够，或者片面追求经济效益而忽视质量。前者工程质量虽然有较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不抱负，企业资本积存不足。后者利润指数可能很高，但因质量上不去，会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成不良影响。（三）忽视工程工程工期成本的治理和掌握。工期目标是工程工程治理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程工程都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。有些施工企业对工期成本的重视不够，特殊是对工期与成本的关系很少进行深化争论，盲目的赶工期要进度，势必造成工程成本的额外增加。（四）工程治理人员经济观念不强。多数施工企业工程部普遍存在一种现象，工程部各部门间缺乏横向沟通。即在工程内部，技术部门只负责技术和质量。方案部门只按工程进度计价，不管质量是否合格。物资部门只负责材料的选购及进场点验。表面上看好像职责分明，但技术部门为了保证工程质量，选用可行、却不经济的方案施工，必定会增大成本。而物资部门如一味选购高强高价材料，即使材料使用没有一点铺张，成本仍是降不下来。二、工程工程成本管理对策工程工程成本治理的关键在于建立责权益相结合的成本治理体制，对成本治理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范畴要进行明确的界定，赐予相应的权益，确保充分有效的履行职责。同时工程经理要对各部门、各班组人员在成本掌握中的绩效进行定期检查和 考 核 ， 在 工 程 管 理 中 对 工 程 施 工 成 本 进 行 全 方 位 的 控 制 与 监 管 。（一）事前方案预备。在工程开工前，工程经理部应做好前期预备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的工程成本方案，做到心中有数。1、制定先进可行的施工方案，拟定技术员组织措施。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的挑选、施工次序的支配和流水施工的组织。施工方案的不同， 工期就会不同，所需机具也不同。因此，施工方案的优化挑选是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系工程的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，相互比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施方案，列入施工组织设计之中。为保证技术组织措施方案的落实并取得预期成效，工程技术人员、材料员、现场治理人员应明确分 工 ， 形 成 落 实 技 术 组 织 措 施 的 一 条 龙 。2、组织签订合理的分包合同与材料合同。分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与工程经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商争论，经过双方反复磋商，最终由公司经理签订正式分包合同和材料合同。招标投标工作应本着公正公正的原就进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参与，不搞一人说了算，并且必需有层层审批手续。同时，仍应建立分包商和材料商的档案，以挑选最合理的分包商与材料商，从而达到掌握支出的目的。3、做好工程成本方案。成本方案是工程实施之前所做的成本治理预备活动，是工程治理系统运行的基础和先决条件，是依据内部承包合同确定的目标成本。公司应依据施工组织设计和生产要素的配置等情形，按施工进度方案，确定每个工程月、季成本方案和工程总成本方案，运算出保本点和目标利润，作为掌握施工过程生产成本的依据，使工程经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清晰知道自己的目标成本，以便可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结采取相应手段控制成本。（二）事中实施掌握。在工程施工过程中，依据所选的技术方案，严格依据成本方案进行实施和掌握，包括对生产资料费的掌握，人工消耗的掌握和现场治理费用等内容。1、降低材料成本。（1）推行三级收料及限额领料。在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70左右，而且有较大的节省潜力，往往在其他成本显现亏损时，要靠材料成本的节省来补偿。因此，材料成本的节省，也是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和帮助材料，主要材料是构成工程的主要材料，如：钢 材、木材、水泥等，帮助材料是完成工程所必需的手段材料，如：氧、乙炔气、锯、砂轮片等。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的方法与施工作业队结算， 节省时赐予嘉奖，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，削减了铺张缺失。推行限额发料，第一要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或的区定额治理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与工程定额员共同测算并经双方确认的数据。总之，要经过双方的确认。其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要环节，是施工作业队对工程部选购材料的数量赐予确认的过程。所谓三级收料，就是第一由门卫的收料员清点数量，记录签字，其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记，再由施工作业队清点并确认，如发觉数量不足或过剩时，由材料部门解决。应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现。通过限额发料、三级收料的方法不仅掌握了收发料中 “缺斤短两 ”的现象，而且使材料得到更合理有效的利用。2 组织材料合理进出场。一个工程往往有上百种材料，所以合理支配材料进出场的时间特殊重要。第一应当依据定额和施工进度编制材料方案，并确定好材料的进出场时间。由于假如进场太早，就会早付款给材料商，增加公司贷款利息，仍可能增加二次搬运费，有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用，需重新订货，增加成本。如材料进场太晚，不但影响进度，仍可能造成误期罚款或增加赶工费。其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不一样。为了降低损耗，工程经理应组织工程师和造价工程师，依据现场实际情形与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节省双方分成，超额扣工程款，这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经 济 利 益 挂 钩 ， 降 低 整 个 工 程 的 材 料 成 本 。2、节省现场治理费。施工工程现场治理费包括暂时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是依据工程施工任务的大小而核定的。但是，它的支出却并不与工程工程量的大小成正比变化，它的支出主要由工程部自己来支配。建筑工程生产工期长，少就几个月，多者三五年，其暂时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原就布置，同时应当是易于拆迁的暂时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的治理，应抓好如下工作：一是人员的精简。二是工程程序及工程质量的治理，一项工程，在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺当进行，这就要求合理调度，循 序 渐 进 。 三 是 建 立 QC小 组 ， 促 进 管 理 水 平 不 断 提 高 ， 减 少 管 理 费 用 支 出 。（三）事后分析总结。事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期 事前科学猜测的开头，是成本掌握工作的连续。在坚持每月每季度综合分析的基础上，实行回头看的方法 ， 及 时 检 查 、 分 析 、 修 正 、 补 充 ， 以 达 到 控 制 成 本 和 提 高 效 益 的 目 标 。1、依据工程部制定的考核制度，对成本治理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核。考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标 ， 根 据 考 核 结 果 决 定 奖 罚 和 任 免 ， 体 现 奖 优 罚 劣 的 原 就 。2、准时进行竣工总成本结算。工程完工后，工程经理部将转向新的工程，应组织有关人员准时清理现场的剩余材料和机械，辞退不需要的人员，支付应对的费用，以防止工程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结竣工后，连续发生包括治理费在内的各种费用。同时由于参与施工人员的调离，各种成本资料简洁丢失，因此，应依据施工过程中的成本核算情形，做好竣工总成本的结算，并依据其结果，评判工程的成本治理工作，总结其得与失，准时对工程经理及有关人员进行奖罚。工程施工降低成本两招假如说施工成本就像一匹难以驯服的野马，那么招标选购就犹如套在这匹野马头上的辔头，马上让它服服帖帖。××国道路面工程工程部就尝到了招标选购的甜头。今年8 月开工以来，他们光是通过劳务招标，就节约成本近20万元。劳务招标××建筑公司中标的路面工程合同额3200 万元，施工路段长，环境复杂。既要达到业主苛刻 的 工 期 要 求 ， 又 要 最 大 限 度 的降 低 工 程 成 本， 于 是 招 标 成了 他 们 的 唯 一选 择 。路面施工需要多种劳务队伍××建筑工程部都通过招标录用。如刻纹，别的施工单位单价为每平方 M2.5 元，经过招标， ××建筑选定的中标价为每平方M1.8 元，而且机械设备刀具均由劳 务 队 伍自 供 。 仅此 一项就 节 约 了12万 元。选定队伍后，合同签订就是关键。× 建筑工程部全部合同皆由工程经理亲自参与谈判、起草和签订。对合同条款，尽可能的作到详尽周密。其中，对违约责任的追究，特殊具体化，具有可操作性。同时，要求全部分包方和材料供应商在签订合同时，交纳1 至 5 万元的履约保证金。规定：每月支付工程款和材料款时，只付85%，余下的15%纳入履约保证金。履约完成后方可一次性结清。劳务和材料商在履约过程中，如有违约，将依据具体损失 ， 除 赔 偿 外 ， 仍 将 处 以 一 倍 以 上 的 违 约 赔 偿 。购材料打破封锁路 面 施 工 ， 材 料 成 本 是 大 头 ， 尤 其 对 砂 石 料 ， 有 特 殊 的 要 求 。当业主为 ××建筑工程部指定了搅拌站的建站的点后，工程部对四周进行了考查，发觉运距和质量都能满意要求的砂石场有9 家，但这9 家砂石场的老板早已串通起来，统一口径， 统一价格，把单价抬高到每立方M38 元。这是 × 建筑不能接受的价格，据他们考察，价格在每立方M34至35元较为合理。为打破他们的价格垄断，××建筑工程部打算另辟蹊径，自己建采石场。通过与当的政府协商，征用土的，然后由从前合作过的采石场老板出资金、出设备、出技术、出人员，进行了当的开采。收购价每立方M28 元钱，一下子就打破了当的砂石场的垄断。但这两个场的日开采量只有 500 立方 M ，而工的需要 1800 至 2000 立方 M 。工程部又各个击破，通过承诺先签合同可以优惠付款方式，拉过来两家采石场。同时又宣布：不与××建筑签订供货合同的采石场，将受交通管制，也就是说，今后他们别想通过××建筑的施工路段运输砂石料。这一招杀手锏，使得余下的砂石场老板都乖乖的签了合同。经过谈判，砂石的平均价格为每立方 M32.2 元，比估量的价格下浮了1.7 元，降低成本20 余万元。工程量运算简洁漏项的工程11 、在平屋面保温屋面中排汽孔工程。2 、楼梯栏杆中的预埋铁件。3 、油漆、涂料用脚手架工程。4 、预制板梁砼：板梁封头砼、运输、安装可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5 、钻孔灌注桩：入岩深度的钻孔（该工程市政和大路定额工程包含内容差距很大）6 、户内管道安装的吹扫工程容易遗漏。7 、室外管道安装的超高费。8 、角钢的制作安装