房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案中大网校 .docx

精品名师归纳总结2004 年房的产估价师考试房的产开发经营与治理真题及答案总分： 100 分 及格： 60 分 考试时间： 150 分一、单项挑选题 共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。>1> 仅考虑房的产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是由于前者比后者具有<）。 <有修改）A. 适于进行长期投资B. 需要适时的更新改造投资C. 投资价值难以判定因而易产生资本价值风险D. 易受政策影响2> 以下房的产投资风险中，属于系统风险的是<）。A. 同期风险B. 比较风险C. 资本价值风险D. 时间风险3> 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5 17%，国债收益率为3 5%，房的产投资市场的风险相关系数为0 5。那么，当前房的产投资的折现率为<）。A. 3 5%B. 5 17%C. 7 75%D. 8 59%4> 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为90 万， 2002 年末完工转入 2003 年连续施工的房屋建筑面积为30 万， 2003 年竣工的房屋建筑面积为80 万。那么，该市房屋的平均建设周期为 <）年。A. 0 5B. 1 5C. 2D. 35> 以下关于房的产市场特性的表述中，说房的产市场具有<）是不正确的。A. 供应非同质性B. 需求多样性C. 竞争充分性D. 交易复杂性可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6> 产生房的产价格泡沫的直接诱因是<）。A. 土的稀缺B. 城市化进程快C. 投机需求膨胀D. 过度放贷7> 房的产投资决策分析主要包括<）和工程财务评判两个部分。A. 价格分析B. 市场分析C. 产品分析D. 成本分析8> 开发商在申请领取施工许可证时，如建设工期超过一年，就其到位资金原就上不得少于工程合同价的 <）。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%9> 由城市规划治理部门核发的<），主要规定了用的性质、位置和界限。A. 选址规划看法通知书B. 规划设计条件通知书C. 建设用的规划许可证D. 建设工程规划许可证10> 房的产开发商依据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于<）导向定价法。A. 成本B. 购买者C. 竞争D. 市场11>对某种特定的商品来说，以下关于市场容量概念的表述中，正确选项<）。A. 潜在市场 &gt 。服务市场 &gt 。有效市场 &gt 。合格的有效市场B. 潜在市场 &gt 。有效市场 &gt 。服务市场 &gt 。合格的有效市场C. 潜在市场 &gt 。有效市场 &gt 。合格的有效市场&gt 。服务市场D. 服务市场 &gt 。潜在市场 &gt 。有效市场 &gt 。合格的有效市场可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12> 某房的产开发企业经过市场调研后，打算在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场挑选过程中采纳的是<）模式。A. 挑选专业化B. 产品专业化C. 大量定制D. 单一市场集中化13> 以下行业中， <）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。<过时）A. 批量行业B. 僵滞行业C. 分块行业D. 专业化行业14> 已知年利率为14%，就按季度计息时的实际年利率为<）。A. 12 55%B. 12 68%C. 14 75%D. 15 01%15> 某购房者向银行申请了以等比递增方式仍款的个人住房抵押贷款。假如该贷款的年利率为 5 75% ，期限为 15 年，按月偿仍，首次月仍款额为2000 元，月仍款额增长率为0. 2%，就该购房 者在第 5 年第 6 个月的仍款额为 <）元。A. 2277 4B. 2281 9C. 2728 8D. 2741 916> 购置某物业用于出租经营，购买价格为100 万元，从购买后的下一年开头有租金收入，年净租金收入为20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，就该工程的动态投资回收期 <）。A. 小于 5 年B. 在 56 年之间C. 在 67 年之间D. 在 78 年之间17> 以下关于房的产开发工程静态评判指标的表述中，不正确选项<）。A. 成本利润率是年成本利润率B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C. 投资利润率是工程经营期内年平均利润总额与工程总投资的比率D. 投资利润率是工程经营期内一个正常年份的年利润总额与工程总投资的比率18> 某物业的购买价格为60 万元，其中 20 万元为金融机构供应的抵押贷款，在正常经营 期内，年租金收入为10 万元，年运营费用为5 万元，年仍本付息额为2 万元，所得税率为33%，就该项投资的税前现金回报率为<）。A. 7 5%B. 8 3%C. 12 5%D. 16 7%19> 对于一般的商用房的产投资工程，其偿债备付率至少应大于<）。A. 1 2B. 1 5C. 1 8D. 2 020> 如某房的产投资工程的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%， 就该项房的产投资的实际收益率为<）。A. 9 26%B. 10%C. 11 32%D. 12%21> 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10 年、按年等额偿仍的一笔总额为100万元的贷款，就该开发商第一年的仍本收益为<）万元。A. 6 00B. 7 05C. 7 59D. 13 5922> 某房的产投资工程的总投资为5000 万元，其中投资者投入的权益资本为2000 万元，经营期内的年平均利润总额为600 万元，年平均税后利润为480 万元，就该投资工程的资本金利润率为 <）。A. 12%B. 20%C. 24%D. 30%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结23> 盈亏平稳分析结果显示：甲工程当售价下降30%、成本上升60% 时，开发利润< 税前）为 0。乙工程当售价下降20% 、成本上升50%时，开发利润 <税前）为 0。因此，在抵挡售价和成本变动风险的才能方面，<）。A. 甲工程强于乙工程B. 乙工程强于甲工程C. 甲工程与乙工程一样强D. 不能确定哪个工程强24> 房的产工程的临界点分析，是分析运算一个或多个风险因素变化而使房的产工程达到<）的极限值。A. 利润为零B. 答应的最低经济效益指标C. 最大费用D. 最大利润25> 以下素申，属于房的产置业投资工程主要不确定性因素的是<）。A. 容积率B. 空置率C. 利息备付率D. 成本利润率26> 以下不属于房的产投资工程经济评判静态指标的是<）。A. 投资利润率B. 投资回报率C. 贷款利率D. 成本利润率27> 公共配套设施建设费在房的产开发工程投资估算的费用构成中属于<）。A. 土的费用B. 前期工程费C. 房屋开发费D. 治理费用28> 某房的产投资者以300 万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100 万元，其余资金为金融机构供应的利率为10%、期限为 10 年、按年等额仍款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除仍本付息后的净租金收益为10 万元，就考虑仍本收益 <不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为 <）。A. 10%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B. 11 27%C. 14 18%D. 22 55%29> 以下贷款中，不属于房的产开发贷款的是<） 0A. 土的购置贷款B. 土的储备贷款C. 土的开发贷款D. 建设贷款30> 以下选项中，不计入收益性物业经营费用的是<）。A. 抵押贷款仍本付息B. 治理人员工资C. 公共设施修理费D. 保险费31> 以下关于运算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确选项<）。A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B. 贷款期限越长，期限系数值越大C. 工程风险越大，风险等级系数值越大D. 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32> 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于<）。A. 经营成本B. 物业档次C. 业主目标收益要求D. 同类型物业的市场供求关系33> 王某准备承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的运算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ，外墙面积 6 ，单元间分隔墙面积8 ，公摊面积 3 那么，可出租面积应为<）。A. 33B. 40C. 43D. 4734> 物业公司在挑选零售商作为零售商业物业的租户时，第一要考虑的因素是<）。A. 零售商的财务才能可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B. 零售商需要的服务C. 零售商组合与位置安排D. 零售商的声誉35> 某单位拥有的一出租物业的原值为5000 万元，年租金收入为600 万元，就该单位应缴纳 9 年房产税数额为 <）万元。A. 42. 0B. 50 4C. 60 0D. 72 0二、多项挑选题 共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分。错选或多项的，不得分，少选且挑选正确的，每个选项得0.5 分。 >1> 一般来说，房的产投资风险分析主要包括<）等分析。A. 投入资金的安全性B. 工程定位的科学性C. 期望收益的牢靠性D. 投资工程的变现性E. 资产治理的复杂性2> 房的产市场结构包括 <）。A. 总量结构B. 区域结构C. 产品结构D. 供求结构E. 资金结构3> 从房的产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情形显现在 <）。A. 第一阶段B. 其次阶段初期C. 第三阶段初期D. 第三阶段E. 第四阶段4> 制定租售方案的工作内容主要包括<）。A. 租售挑选可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B. 宣扬手段挑选C. 租售进度支配D. 广告设计及支配E. 租售价格确定5> 随着市场细分化讨论的深化，在房的产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是 <）。A. 消费者情愿支付较高的价格B. 企业处于领导位置C. 消费者以年轻人为主D. 商品住宅多为豪宅E. 以投资性购买为主6> 依据消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是<）。 <过时）A. 同质偏好市场B. 分散偏好市场C. 个别偏好市场D. 集群偏好市场E. 弥隙市场7> 现金流量图是进行复利运算和投资分析的有效帮助工具，现金流量图中的时间点“零” 是<）。A. 资金运动的时间始点B. 日历年度的年初C. 某一基准时刻D. 既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E. 既可有现金流入也可有现金流出的时间点8> 在运算房的产投资工程的偿债备付率时，可用于仍本付息的资金包括<）。 <过时， 删除）A. 折旧和摊销B. 投资回收C. 投资回报D. 未安排利润E. 权益融资9> 房的产置业投资的经济成效主要表现为<）等。A. 企业实力提升可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B. 租金收入C. 对社会奉献增加D. 物业增值E. 物业权益份额增加10> 房的产开发前期的规划治理包括<）。A. 开发工程的选址定点审批B. 规划设计条件审批C. 规划设计方案审批D. 核发建设用的规划许可证E. 核发建设用的批准书11>房的产开发工程财务评判的基本报表包括<）。A. 总投资估算表B. 现金流量表C. 资金来源与运用表D. 损益表E. 资产负债表12> 以出让方式取得城市熟的的土的使用权时，土的使用权出让的的价款包括<）。A. 建筑安装工程费B. 土的使用权出让金C. 拆迁补偿费D. 公共配套设施建设费E. 城市基础设施建设费13> 债务融资的资金融出方所获得的酬劳有<）。A. 工程投资形成的可安排利润B. 协议中所规定的贷款利息C. 协议中规定的有关费用D. 租售收益E. 股息14> 物业治理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有<）。A. 可出租或可使用面积B. 出租方的商业信誉C. 基础租金与市场租金D. 出租单元的面积规划和室内装修E. 物业治理企业的经营业绩可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结15> 影响房的产市场区域外形和大小的关键因素有<）。A. 自然特点B. 细分市场C. 人口密度的大小D. 该区域进展的类型和范畴E. 竞争性工程的区域三、判定题 共 15 小题，每题 1 分。请依据判定结果，用1> 当房的产开发投资者将建成后的房的产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 <）2> 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房的产间接投资者。<）3> 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，说明该工程风险越大。<）4> 通货膨胀对房的产投资只有负面影响。<）5> 房的产空间市场打算房的产租金，资产市场打算房的产价格。<）6> 房的产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房的产空置率低于合理空置率。<）7> 当某房的产投资工程的基准收益率大于银行的贷款利率且该工程在经济上又是可行的， 那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。<）8> 在房的产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房的产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流淌资金的性质。 <）9> 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 <）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结10> 在房的产投资分析中，如不能确定各风险因素将来发生的概率，就盈亏平稳分析就无法进行。 <）11>在非线性盈亏平稳分析中，有可能显现多个盈亏平稳点。<）12> 假如房的产工程的全投资收益率大于银行贷款利率，就房的产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。<过时） <）13> 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房仍是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。<）14> 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。<）15> 租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量防止签长期租约。<答案不确定，有问题） <）四、运算题 共 2 小题， 20 分。要求列出算式、运算过程，需按公式运算的，要写出公式， 仅有运算结果而无运算过程的，不得分>1> 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行供应的年利 率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿仍的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。依据李某的要求，银行为其重新支配了仍款方案：贷款期限从2005 年 1 月 1 日 2021 年 12 月 31 日，年利率为 6%，按月等比递增式仍款 <月等比递增比率为0 2%）。问李某在新仍款方案下的首次月仍款额为多少.<8 分）2> 某开发商购得一宗商业用的的使用权，期限为40 年，拟建一商场出租经营。据估算， 工程的开发建设期为2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据：<1）工程建设投资为 1800 万元。第 1 年投资 1000 万元，其中资本金400 万元。第 2 年投资 800 万元，其中资本金230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10% 。建设期只计息不仍款，第 3 年开头采纳等额仍本并支付利息的方式仍本付息，分3 年仍清。 <2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000 万元、 130 万元、 600 万元。从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500 万元、 150 万元、 650 万元。 <3）运算期 <开发经营期）取20 年。 请依据以上资料，完成以下工作：<1）编制资本金现金流量表<不可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结考虑所得税）。<2）如该开发商要求的目标收益率为15%，运算该投资工程的净现值。<全部的投资和收入均发生在年末）<12 分）答案和解读一、单项挑选题 共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。> 1> :C2> :A3> :C4> :B5> :C6> :C7> :B8> :B9> :C10> :B11> :C12> :D13> :A14> :C15> :A16> :D17> :A18> :A19> :A20> :C21> :C22> :D23> :A24> :B25> :B26> :C27> :C28> :D29> :B30> :A31> :A32> :D33> :B34> :D35> :D二、多项挑选题 共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分。错选或多项的，不得分，少选且挑选正确的，每个选项得0.5 分。 >可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1> :A, C, D, E2> :A, B, C, D 3> :A, B4> :A, C, E5> :A, B6> :A, B, D7> :A, C, E8> :A, C, D9> :B, D, E10> :A, B, C, D11> :B, C, D, E12> :B, C, E13> :B, C14> :A, C, D15> :A, C, D, E三、判定题 共 15 小题，每题 1 分。请依据判定结果，用1> :02> :13> :04> :05> :16> :17> :18> :09> :110> :011> :112> :013> :014> :115> :0四、运算题 共 2 小题， 20 分。要求列出算式、运算过程，需按公式运算的，要写出公式， 仅有运算结果而无运算过程的，不得分>1> :<A>可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结</A>2> :可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载