房地产抵押的概念及房地产特性 .docx

精品名师归纳总结一、房的产的概念房的产是指土的以及建筑物等土的定着物， 是实物、权益、区位三者的综合体。房的产的实物，是指房的产中看得见、摸得着的部分。房的产的权益，是指房的产中无形的、不行触摸的部分，包括权益、利益和收益。房的产的区位是指 房的产的空间位置。 房的产的区位是该宗房的产与其他房的产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其他的理坐标位置，仍包括它与重要场所如市中心、机 场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等的距离，从其他的方 到达该宗房的产的可及性， 从该宗房的产去往其他的方的便利性以及该宗房的产的四周环境、景观、配套设施等，包括所在的区的人口状况、该的区的声誉、政 府供应的服务设施、 学习的教学质量、 犯罪率等。 虽然任何资产在某一时都有有关详细的位置，但房的产不行移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位 置能随时转变， 因此， 区位对价值的打算作用几乎市房的产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房的产，假如所处的位置、交通、四周环境、景观、外部的基 础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能有许多差异。二、房的产抵押的概念房的产抵押 - 是指抵押人 , 以其合法的房的产 , 以不转移占有的方式， 向抵押权人, 供应债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时， 抵押权人有权依法以 , 抵押房的产的拍卖所得，优先受偿。一、不转移占有 - 抵押权人既可以获得债权的担保， 又毋须保管抵押物。 作为抵押物的房的产必需具备以下条件： 一是， 抵押房的产必需是合法的， 当债务到期不能清偿时能够依法顺当处置， 不会引起纠纷。 二是， 抵押房的产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和。二、防范房的产抵押行为不规带来的操作风险。 有些抵押房的产权属上存在一些瑕疵，手续不是完全合规的，当事人或许可以通过关系，办理抵押登记，这样就 给以后的处置带来隐患， 存在处置分险。三、房的产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不能履行债务， 拍卖、变卖抵押房的产最可能所得的价款或者抵押房的产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。由于房的产同时具有独一无二和价值量大两个特性， 无论从专业才能要求， 仍是从防范风险的角度看， 金可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结融机构难以依靠自己的力气确定房的产的抵押价值，更难以猜测处置抵押房的产时的价值。1. 抵押人: 是指依法取得的房的产供应应抵押权人， 作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人、或者其他组织。 第三人，就是平常我们讲的，用自己的房的产，为别人的贷款供应抵押，这时签订抵押合同时，抵押人是自己，借 款人是第三人， 办理登记时， 登记机关不需要供应借款人的资料， 只是对业主的资料、权属进行审查2. 抵押权人：是指接受房的产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。3. 预购商品房贷款抵押：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款， 将所购商品房抵押给贷款银行作为归仍贷款履行担保的行为。4. 在建工程抵押： 是指抵押人为取得在建工程连续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土的使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归仍贷款履行担保的行为。5. 最高额抵押： 是指抵押人与抵押权人协议， 在最高债权额度内对肯定期间内连续发生的债权作担保。 最高额抵押与一般抵押的最大差异，在于最高额抵押所担保的债权的是不特定的， 这种抵押权是从属抵押人与抵押权人的协议， 并由此而产生的一系列连续的债的关系。 就是双方签订一个总的贷款金额和贷款期限，办理登记， 登记机关一般要求最高额抵押合同配综合授信合同。在登记的期限和最高金额内， 随时可以用款， 这里说的随时用款， 是指不用在为用款办理抵押登记，详细贷款发放的金额和时间，要依据银行和抵押人的协议，对此，最高院司法说明中仍有一些规定：1当事人对最高限额、抵押期间进行变更的，不能以其变更对抗次序在后的抵押权人。指用抵押物的余额部分在另外一家银行贷款时，假如最高额抵押合同发生上述变更，就不能优先受偿，受偿的次序向后顺延。 2 最高额抵押权所担保的债权的范畴， 不包括抵押物被查封或债务人、 抵押人破产后发生的债权。二、房的产抵押权的设定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1. 不行以抵押的房的产 :权属有争议的房的产。用于训练、医疗、市政等公共福利事业的房的产。列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物。已依法公告列入拆迁范畴的房的产。被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房的产。依法不得抵押的其它房的产。2. 同一房的产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情 况告知抵押权人。 房的产抵押后， 该抵押房的产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过余额部分。3. 以两宗以上房的产设定同一抵押权的，视为同一抵押房的产。但当事人另有商定的除外。4. 预购商品房抵押的，商品房开发项目必需符合房的产转让条件并取得商品房预售许可证。5. 以出租的房的产抵押的， 抵押人应将租赁情形告知抵押权人， 并将抵押情形告知承租人。原 租赁合同连续有效。三、房的产抵押登记一抵押登记1. 房的产抵押合同自签订之日起三十日内， 抵押当事人应当到抵押物所在的的房的产治理部门办理抵押登记。2. 房的产抵押合同自抵押登记之日起生效。3. 抵押的房的产在抵押期间竣工的， 当事人应当在抵押人领取房的产权属证书后，重新办理房的产抵押登记。4. 以享受国家优惠政策购买的房的产抵押的，其抵押额以房的产权益人可以处分和收益的份额比例为限。5. 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得商定在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的全部权转移为债权人全部。6. 以依法取得的房屋全部权的房的产抵押的， 登记机关应当在原 【房屋全部权证】上作他项权益记载后， 由抵押人收执。并向抵押权人颁发【房屋他项权证】。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二以西安市登记机关的抵押物登记范畴为例说明：1. 西安市房的产交易中心。 个人住房按揭贷款、在建工程抵押2. 西安市土的局。以土的为主的抵押3. 西安市房产局产籍产权处 ; 有产权证的抵押，包括房产证、房产土的权属证书齐备的房的产4. 西安高新区房的局。高新区范畴内的房的产四、抵押期间房的产的占用与治理1. 已抵押的房的产， 由抵押人占用与治理。 抵押人在占用与治理期间应当爱护抵押房的产的安全与完好。 债权人有权依据抵押合同的规定，监督、检查抵押房的产的治理情形。抵押物非认为风险有保险公司理赔，同时也存在人为损坏风险， 是由于抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降而产生的。抵押人在抵押期限内，对房屋的处分权受到限制， 抵押人未经抵押权人同意不得擅自转变房屋结构，不得损坏列入房屋估价内容的配套设施。2. 抵押权可以随债权转让抵押权不得与债权别离而单独转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。抵押房的产的转让或者出租， 须经抵押权人同意。 抵押房的产转让或者出租所得价款， 应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。 超过债权数额的部分， 归抵押人全部， 不足部分由债务人清偿。抵押前已经出租的， 按前面讲的应当告知承租人， 租金已经收归抵押人了。 抵押后出租的，租金收入应当提前归仍银行贷款3. 因国家建设需要， 将已设定抵押权的房的产列入拆迁范畴的， 抵押人应当准时书面通知抵押权人。 抵押双方可以重新设定抵押房的产， 也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。4. 抵押人占用与治理的房的产发生损毁、 灭失的，应当准时将情形告知抵押权人，并实行措施防止缺失的扩大。 抵押物因抵押人的行为造成缺失， 使抵押房的产的价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新供应或者增加担保， 以补偿不足， 或者直接向保险公司行使求偿权。 抵押人对抵押房的产价值削减无过错的， 抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范畴内要求提可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结供担保。抵押房的产价值未削减的部分，仍作为债务的担保。5. 已抵押， 未经抵押权人同意的房屋不得出租。 房屋全部权抵押的， 该房屋占用范畴内的土的使用权必需同时抵押。五、抵押的效力1. 抵押物在抵押期间是否可以转让？担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知 抵押权人， 并告知受让人转让物已经抵押的情形。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的， 抵押权人可以要求抵押人供应相应的担保。抵押人不供应的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当 向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人商定的第三人提存。转让所得的收益，超过债权数额的部分，归抵押人全部，不足部分由债务人清偿。2. 抵押权不得与债权别离而单独转让或者作为其它债权的担保。3. 抵押人的行为足以使抵押物价值削减的， 抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值削减时， 抵押权人有权要求抵押人复原抵押物的价值，或者供应与削减的价值相当的担保。 抵押人对抵押物价值削减无过错的， 抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范畴内， 要求供应担保。抵押物价值未削减的部分， 仍作为债权的担保。4. 抵押权与其担保的债权同时存在，债权毁灭了，抵押权也毁灭。六、抵押权的实现1. 债务履行期届满， 抵押权人未受清偿的， 可以与抵押人协议， 以抵押物折价或者以拍卖、 变卖该抵押物所得的价款受偿。 协议不成的， 抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、 变卖后， 其价款超过债权数额的部分归抵押人全部，不足部分由债务人清偿。2. 同一财产向两个以上债权人抵押的， 拍卖、变卖抵押物所得的价款的清偿有肯定的安排次序：抵押合同已登记生效的，依据抵押物登记的先后次序清偿; 次序相同的， 依据债权比例清偿。抵押合同自签订之日起生效的， 该抵押物已登记的， 依据本条第项规定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结清偿。抵押物未登记的，依据合同生效时间的先后次序清偿，次序相同的，依据债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。3. 城市房的产抵押合同签订后， 土的上新增的房屋不属于抵押物。 需要拍卖该抵押的房的产时， 可以依法将该土的上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得， 抵押权人无权优先受偿。 依据本法规定以承包的荒的的土的使用权抵押的，或者以乡镇 、村企业的厂房等建筑物占用范畴内的土的使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得转变土的集体全部和土的用途。4. 拍卖划拨的国有土的使用权所得的价款， 在依法缴纳相当于应缴纳的土的使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 划拨土的不交土的出让金5. 为债务人抵押担保的第三人， 在抵押权人实现了抵押权后， 有权向债务人追偿。6. 抵押权因抵押物灭失而毁灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。七、抵押房的产的处分1. 有以下情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房的产。债务履行期满， 债权人未受清偿， 债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。 抵押人死亡， 或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的。或者抵押人的合法继承人、 遗产受赠人拒绝履行到期债务的。 抵押人被依法宣告解散或者破产的。 抵押人违反本方法的有关规定， 擅自处分抵押房的产的。 抵押合同商定的其它情形。2. 有上述规定情形之一的， 抵押当事人协商， 可以通过拍卖等合法方式处分抵押房的产，协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。3. 抵押权人处分抵押房的产时， 应当事先书面通知抵押人。 抵押房的产为共有或者出租的， 仍应当同时书面通知共有人或承租人。 在同等条件下， 共有人或承租人依法享有优先购买权。4. 同一房的产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后次序受偿。5. 处分抵押房的产时，可以依法将土的上新增的房屋与抵押财产一同处分， 但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。6. 以划拨方式取得的土的使用权连同的上建筑物设定房的产抵押的，进行处分时，应当从处分所得的价款中， 缴纳相当于应当缴纳的土的使用权出让金的款可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结项后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。7. 合同商定期届满，抵押人未仍清债务的， 房屋他项权证仍具有法律效力，他项权益人可凭房屋他项权证行使他项权益。 建设部关于抵押期届满抵押人对抵押物是否丢失优先受偿权的请示的复函8. 抵押权人对抵押房的产的处分，有以下情形的，可以中止：抵押权人恳求中止的。抵押人申请，情愿，并证明能够准时履行债务，并经抵押权人同意的，可以中止。发觉被拍卖抵押物有权属争议的，应中止。诉讼或仲裁中的抵押房的产。其它应当中止的情形。9. 处分抵押房的产所得金额，以以下次序安排：支付处分抵押房的产发生的费用评估费，拍卖费等。扣除抵押房的产应缴纳的税款。归仍抵押权人债权本息及支付违约金。赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。剩余金额交仍抵押人。处分抵押房的产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时， 抵押权人有权向债务人追索不足部分。三、房的产的特性房的产主要有不行移动、独一无二、寿命长期、供应有限、价值量大、流淌性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十大特性。不行移动由于不行移动，每宗房的产的温度、湿度、日照、交通、四周环境、景观、 与其他的方如市中心的距离等，均有肯定的状态，从而形成了每宗房的产独 有的自然的理位置和社会经济位置， 使房的产有区位优劣之分。 同时值得留意的是，房的产的自然的理位置虽然固定不变， 但其社会经济位置却有可能发生变化。由于四周环境、 交通条件、 与公共服务设施及商业中心的接近程度等， 均可以影可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结响房的产的社会经济位置，而这些是可变的。独一无二独一无二特性又称特殊性、 异质性、 个别性。每宗房的产都有自己的特殊之处，可以说没有两宗完全相同的房的产。 有时即使两处的建筑物一模一样， 但由于坐落的位置或朝向不同，的势、的势不同，四周环境、景观不同，该两宗房的产实质上也不相同的。 房的产的独一无二性使得不行能显现相同房的产的大量供应，从而房的产之间不能实现完全替代， 房的产市场不能实现完全竞争， 房的产价格千差万别并简单受交易者个别行为的影响。寿命长期供应有限价值量大流淌性差房的产由于价值量大， 加上具有不行移动和独一无二的特性， 使得同一宗房的产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间。用途多样相互影响房的产具有相互影响的特性， 从而房的产的价值不仅与其本身的状况直接相关，而且与其四周房的产的状况亲密相关，受其邻近房的产开发、利用的影响。 例如，在一幢住宅邻近兴建一座工厂， 可导致该住宅的价值下降。 但假如在其旁边兴建一个花园， 可使其价值上升。 修筑一条道路或者建造一个购物中心， 对其周边房的产的价值有着更大的影响。易受限制由于房的产具有不行移动、 相互影响的特性， 世界上任何国家和的区对房的产的使用和支配都有一些限制，甚至使严格掌握的。保值增值房的产由于寿命长期、 供应有限， 其价值通常可以得到保持， 甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。引起房的产价格上升的缘由主要有4 个方面：1对房的产本身进行投资改进，如装修装饰改造， 更新或添加设施设备， 改进物业治理。2通货膨胀。3可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结需求增加导致稀缺性增加， 如经济进展和人口增长带动房的产需求增加。 4外部经济， 如交通条件或四周环境改善。 其中， 对房的产本身进行投资改进所引起的房的产价格上升， 不是房的产的自然增值。 通货膨胀所引起的房的产价格上升， 不是真正的房的产增值， 而是房的产保值。 需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房的产价格上升， 是真正的房的产自然增值。 房的产的保值增值特性是从房的产价格的总体趋势来说的， 是波浪式上升的， 不排除房的产价格随着社会经济进展的波动而波动， 房的产本身的功能变得落后、 四周环境恶化使房的产价值下降， 甚至过度投机、 房的产泡沫破灭后显现的房的产大幅度贬值。在某些情形下，房的产价格显现长时期的连续下降也是可能的。可编辑资料 - - - 欢迎下载