房地产项目开发各个阶段的成本控制 .docx

精品名师归纳总结房的产项目开发各个阶段的成本掌握成本分析和掌握直接关系到房的产开发企业的开发成本和利润空 间，如何做好成本掌握关系到房的产企业的生存和进展，因此每一个房的产企业都会重视成本掌握， 下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和掌握谈谈自己的看法。一、可行性讨论阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土的开发费用、 建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用详细内容不再赘述， 造价人员可以依据成本的历史资料， 结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情形、七通一平情形、可能的的质情形、冬雨季 时间、工期及其他一些不行预见费用等。二、图纸设计和审查阶段设计阶段对造价掌握就是事前掌握， 这个阶段是打算占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计打算了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量 过程而不能转变造价， 因此设计不仅要做到满意功能要求仍要经济合理、最大限度的降低成本， 设计单位往往从自身的利益动身，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全牢靠、美观耐用，在这里提 出了“限额设计”的概念。第一，在满意生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结求设计单位提高现有土的的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门答应的范畴内最大限度的提高容积率。 提高住宅层数或高低层搭配。 适当的增加房屋长度。 提高公共建筑的层数，削减公共设施的占的面积。 合理的进行道路布置和绿化景观设计。其次， 造价人员通过对建安成本的分析， 确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格掌握在投资估算的范畴以内，不发生超额现象。成本治理人员依据设计任务书， 以完整、精确的反映设计内容和意图，准确反映当的适时价格水平的原就，提出新材料、新工艺、新 技术对工程造价的影响和使用限制， 编制出初步设计概算， 其组成内容应包括各单位工程的以下各项费用指标：1 、室外总体工程，包括室外道路。绿化景观。给排水、消防、供热、燃气管道。室外强弱电供电线路、变配电站。各种设备、站类 用房等。 2、土石方工程。 3、一般土建工程，包括的基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等。4、安装工程，包括机械设备安装工程 水泵、风机、电梯等 、电气设备安装工程 变压器、发电机、高低压配电柜等 、热力设备安装工程 热交换机组、锅炉、空调机组等 、动力照明工程、弱电工程 电视、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场治理、背景 音乐、远程抄表等系统 、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程 消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结统 。5、器具、设备购置费用。设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计， 对设计方案进行审核，择优挑选， 编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范畴以内。一般来说，设计阶段可以掌握工程造价的70%，但是要到达这个标准要花费大量的精力和时间， 反复的修改设计方案， 仍要各个相关部门亲密协作，主要缘由是：1、设计单位不重视限额设计，他们不会花大量的资源协作开发企业不断的修改方案， 他们的动身点是安全牢靠、美观耐用，而节省成本是次要的。2、即使开发企业成本治理人员实力较强，可以对图纸快速做出反应，很快编制出施工图预算， 发觉超额现象，但设计单位修改图纸，重新出图也需要肯定的时间， 会拖延房的产企业接下来的招标、施工、监理、预售等工作，所以很 多开发企业会在后面图纸会审和设计优化上花较大的精力。由于各专业的设计人员不行能做到百分之百的精确连接， 甚至可能显现某些错误， 这就要求审图机构对图纸进行审查， 对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以削减很多图纸设计风险， 削减图纸问题引发不平稳报价所带来的缺失，特别造价人员要对明确专家提出的看法，理清意图。三、工程招标、施工单位挑选和合同签订阶段这个阶段也是成本掌握的重要环节，是建筑安装工程成本掌握的核心，招标文件的起草对以后全部工程产生影响，工程性质、现场情形、交通、的质、承包范畴、零时用工、水电使用与结算方法、措可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出最清楚的说明。对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确。对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等。质量标准评定等级要合理，工期推算要精确，奖惩条款要实际。工程项目的质量好坏打算开发公司的社会位置、 口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发， 所以挑选一个好的施工单位也很重要， 房的产开发项目首选邀请招标，建立长期合作伙伴，知己知彼、互利共赢。在合同中要明确风险范畴、奖惩、结算调整范畴、分包中协作费、甲供材保管费等问题以及政府调价文件的执行使用情形。四、施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化在施工组织设计中，施工单位总会隐匿一些结算时可能发生索赔的内容， 如挖土方式、 运土距离、模板摊销周转、 电线电缆、桥架等。 另外，仍要留意施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或标准是否冲突冲突。 在施工阶段投入的人员和机械是不是和施工组织设计中预期的一样。 施工单位实行的赶工措施是不是与施工组织设计吻合。这个阶段虽然掌握成本的难度较大，方法比较难于把握， 需要造价人员具有良好的施工体会和专业才能， 但是一旦疏漏可能会造成较大的缺失， 所以施工组织设计的审定， 造价人员应积极的参加。图纸会审是由各专业的详细实施人员对图纸上的错漏进行核对， 对图纸技术上的合理性、 施工上的可行性、 工程造价的经济性进行审核，并由设计单位出具正式的设计变更文件， 作为对工程造价的一种事前掌握， 防止因设计不周或失误带来不必要的经济缺失，这个阶段可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结对成本掌握和限额设计同等重要，而且对房的产开发企业更加实际， 可以修正审图时未发觉的错误， 对预算的正确性有很大的帮忙。 另外要谨慎的看待施工单位提出的设计变更建议， 由于施工单位往往从自身的利益动身， 提出对其有利的建议和变更， 作为成本掌握人员必需判定是否会对本公司造成缺失， 图纸会审纪要必需认真核查运算， 确认无误后方可出具正式文本，给各相关单位、部门报送。设计优化就是在甲方的立场上， 从技术层面上考虑提出的设计变更或现场签证，大致有两种情形，一种就是在满意使用功能、符合法 规标准和安全牢靠的前提下，保证质量、节省成本，另一种就是保证 成本不变或略有增加， 但是可以大幅提高房产售价、 社会效益和开发层次等，这就要求成本治理人员去分析判定设计变更的优劣和对开发 项目的影响程度，更好的把握成本。五、施工阶段第一， 现在房的产开发行业技术越来越密集， 开发商从节省成本的角度考虑， 几乎全部的工程都存在分包， 特别是专业性很强的分项工程，对于分包的治理要严格把关， 要挑选具有专业承包资质的单位， 最好在行业内具有很强实力的公司， 并做好责任连续、 和谐协作和工期连接等，划清责任界限，以免显现问题发生无法澄清的扯皮现象。 另外分包工程要防止发生窝工、 机械停滞、 工期拖延等造成经济缺失的情形， 这就要求分包工程必需做很长时间的提前量， 依据施工组织方案支配，提前做好招标工作，确定各拟分包分项的施工单位，准时 支配进场施工协作，以保证工程连续有序的进行。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其次， 施工阶段进度审核要求精确细致， 每个进度周期的报量审核都要严格以成本方案来掌握， 发生超限要准时查找缘由， 上报决策层，提出切实可行的措施进行整改， 尽量防止目标值与实际值的偏离， 实施有效主动的掌握。 施工阶段增减合同造价部分的治理也是一个重要的环节，主要就是对现场资料的收集完善，包括工程变更、现场签 证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、工程验收资料等，定额或投 标综合单价没有的分项工程单价的确定要准时合理。另外，材料设备市场价的把握也是影响工程造价掌握的重要因素，一般建筑安装工程的材料设备费用要占整个工程造价的70%以上，由于房的产开发周期较长， 材料价格在这个周期中会波动较大，比方这两年的钢材和有色金属的价格， 犹如坐着过山车一般， 造价治理部门出台的建筑工程材料信息价周期长、品种不全、时效不准时，而且主要以材料供应商的报价刊登， 与实际市场选购价有很大的脱节， 不能真实精确的反映材料的实际价格， 造价人员不能依靠信息价来进行成本分析核算，应当做到自己走访市场，明白各种材料参数。收集整 理经销商信息和生产信息，比照政府信息价，查找差异。深化施工现场，询问一线工人，明白市场人工单价和工日消耗量，确定某些分项工程的市场承包价。货比三家，多多联系老实守信的商家。把握第一手的材料市场行情信息，对做好成本分析和成本掌握裨益匪浅。六、结算审计阶段结算审核是造价人员对整个项目实施过程全部成本的汇总，要反可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结映出精确、完整的工程费用，造价人员要秉承的原就是：1、合同协议和变更签证资料的时效性 国家文件、 法规失效或变动 、合法性 是否合同风险范畴 、完整性 签字盖章等 。2、冲突问题说明的一样性 全部文件资料对于同一问题的说明是否统一 。3、明确总包、分包单位的施工范畴、工艺标准，防止某一方或双方重复运算。4、分析计价标准标准中强制性条文的执行情形，防止施工单位无中生有，虚报、冒报。5、确保问题的责任清楚，施工单位假设说明模棱两可、模糊不清，按最不利与施工单位的说明来处理。总之，工程造价成本掌握完全是个动态过程，不同于一般商品， 其生产周期长、 造价高，计价依据复杂、 方法多样， 工程产品的单一， 市场在不断的变化， 在开发过程中有很多不行预见的因素，因此对项目成本进行动态掌握及有效准时的治理是必不行少的，房的产开发企业的成本掌握人员要对项目成本进行全要素、全过程、全方位的治理， 才能使工程造价始终置于有效的掌握之下！可编辑资料 - - - 欢迎下载