房地产估计-第七章收益法练习题参考答案.docx

精品名师归纳总结第七章收益法练习题一、 单 项挑选题1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，打算房的产价值的，重要的不是过去的因素，而是将来的因素。、收益原理、预期原理、将来原理、替代原理2、购买收益性房的产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金。、一种收益、一种房的产交易、一种贷款、一种投资3、某单位拥有的房的产每年可产生100 万元净收益， 同时此单位有2000 万元货币以的年利率存入银行， 每年可得到与该宗房的产等额的收益，即每年能获得100 万元的利息，就对该单位来说，这宗房的产的价值与（A）万元的货币等价。、 2000、 400、 4000、 100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房的产。 、潜在收益、实际收益、客观收益、正常收益5、收益法适用的条件，是房的产的收益和（B）都易于量化。 、成本、风险、运营费用、酬劳率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。、投资价值、时间价值、市场价值、资本价值7、某房的产是在有偿出让的国有土的上开发建造的，当时获得的土的使用权年限为50 年，现在已使用了5 年，估量利用该房的产正常情形下每年可获得净收益10 万元，该类房的产的酬劳率为6%，就该房的产的收益价格为（B）。、 150.56 万元B、154.56 万元C、157.61 万元D 、152.69 万元8、已知某收益性房的产50 年收益权益的价格为4000 元/ m 2，酬劳率为8%，试求其40 年收益权益的价格（A）A 、3899 元/ m2B、3865 元/ m2C、3855 元/ m2D 、3920 元/ m29、已知某收益性房的产40 年土的使用权的价格为4000 元/ m2 ，对应的酬劳率为6%，试 求假设其土的使用权为50 年，酬劳率为8%下的价格（A）。A 、3252 元/ m2B 、3435 元/ m2C、3565 元/ m2D 、3343 元/ m210、有 A 、B 两宗房的产，A 房的产的收益年限为50 年，单价4000 元/ m2 。B 房的产的收益年限为40 年，单价 3500 元/ m2。假设酬劳率为6%，就比较两宗房的产的价格，A 比可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B（ A）。A 、高B 、低C、相同D 、无法确定11、不同年限的价格换算，对于运用（C）估价时进行有关土的使用年限或不同收益年限的修正是特殊有用的。A 、市场法B 、成本法C、收益法12、某宗工业用的出让的土的使用年限为D 、假设法50 年，所处的段的基准的价为2002，在评0 元/ m估基准的价时设定的土的使用权年限为无限年，现行土的资化率为6%。通过对基准的价进行土的使用权年限修正后的该工业用的的价格为（D）。22A 、1855 元/ mB、1921 元/ mC、1878 元/ m2D、1891 元/ m213、有一房的产，通过猜测得到将来5 年的净收益分别为30 万元、 32 万元、 33 万元、 35万元、 38 万元，从第六年到将来无穷远，每年的净收益将稳固在40 万元左右，该房的产的酬劳率为6%，该房的产的收益价格为（B）。A 、628 万元B、639 万元C、615 万元14、某宗房的产现行的价格为4500 元D 、648 万元2，年净收益为250 元/m2 ，酬劳率为 6%。现获知该/m的区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5 年后建成投入使用，到那时该的区将达到该城市现有火车站的区的富强程度，在该城市现有火车站的区，同类房的产的价格为 6000 元/ m2。据此估量新火车站建成后投入使用后，新火车站的区该房的产的价格将达到6000 元/ m2。就获知新建火车站后该宗房的产的价格为（C）。 A 、5250 元/ m2B、5655 元/ m2C、5536 元/ m2D、5456 元/ m215、目前的房的产市场不景气，但猜测 3 年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该 写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000 万元，估量将来的3 年内仍维护这个水平，但等到3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000 万元，销售税费为6%。如 果投资者要求该类投资的收益率为10%，就该写字楼目前的价值为（D）。A 、21225 万元B、19854 万元C、22358 万元D、20213 万元16、某宗房的产的估量将来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基 础上增加3 万元，收益年限可视为无限年，该类房的产的酬劳率为7%。就该宗房的产的收益价格为（B）。A 、1535 万元B、1327 万元C、1486 万元D 、1252 万元17、某宗房的产的估量将来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基 础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房的产的酬劳率为6%。就该宗房的产的收 益价格为（C）。A 、1242 万元B、1235 万元C、1250 万元D 、1277 万元18、某出租旧办公楼的租约尚有3 年到期， 在此 3 年的租期中， 每年可猎取净收益100 万元，到期后要拆除作为商业用的。估量作为商业用的的价值为1500 万元，拆除费用为50 万元，该类房的产的酬劳率为8%。就该旧办公楼的价值为（C）。A 、1329 万元B、1238 万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C、1409 万元D 、1147 万元19、某宗房的产估量将来第一年的有效毛收入为 50 万元， 运营费用为 30 万元， 此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%，运营费用年增长 2%，收益年限可视为无限年， 该房的产的酬劳率为 7%。该宗房的产的收益价格为（ A ）。A 、650 万元B、687 万元C、585 万元D 、630 万元20、运营费用与（B）之比称为运营费用率。A 、潜在毛收入B 、有效毛收入C、有效纯收入D 、实际纯收入21、租赁收入包括有效毛租金收入和（D）等的利息收入。A 、租金、押金B 、租金、租赁保证金、押金C、租金、租赁保证金D 、租赁保证金、押金22、有租约限制的房的产的估价中，租约期内的租金应采纳（B）。A 、市场租金B 、租约所确定的租金C、正常客观的租金D 、实际租金23、对于土的与建筑物成体的估价对象，假如是建筑物的经济寿命晚于或与土的使用年限一起终止的，就依据（C）确定将来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法运算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土的摊提费。A 、土的使用权年限B 、建筑物经济寿命C、土的剩余使用年限D 、建筑物的剩余年限24、某类房的产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%，自有资金要求的年收益率为8%，就该类房的产的综合资本化率为（C）。A 、6.5%B、5.8%C、6.2%D 、6.35%25、某宗房的产的年净收益为4 万元，购买者的自有资金为10 万元，购买者要求的年收益率为 8%，抵押贷款的年利率为5%，该房的产的价格为（B）。A 、64 万元B、74 万元C、58 万元D 、87 万元26、某一房的产， 其土的价值是总价值的30%，土的资本化率为5%，建筑物资本化率为7%， 综合资本化率为（D）。A 、6.6%B 、5.8%C、6.2%D 、6.4%27、某宗房的的净收益为每年100 万元，建筑物价值为1000 万元，建筑物的资本化率为8%， 土的的资本化率为6%，该宗房的产的价值为（B）。A 、1468 万元B、 1333 万元C、500 万元D、 1287 万元二 、 判 断 题、收益法是求取估价对象将来的净收益，选用适当的酬劳率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）、从收益法的观点看，房的产的价值是其将来净收益之和。（X）、收益法是以收益原理为基础的。（X）、由于房的产的寿命长期，占用收益性房的产不仅现在能获得收益，而且能期望在将来继续获得收益。（）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结、投资者购买收益性房的产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金。（）、对于投资者来说，将资金购买房的产猎取收益，与将资金存入银行猎取利息所起的作用是等同的。（）、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。（X）、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房的产，如商店、旅社、餐馆、写字楼 、教学楼、公寓等房的产。（ X）、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房的产有收益即可。（ ）10、收益法适用的条件是房的产的净收益和酬劳率 都能够量化。（ X）11、要比较两宗房的产价格的高低，假如该两宗房的产的收益年限或土的使用年限不同，直接比较是不妥的。假如要比较，就需要将它们转换成不同年限下的价格。（X）12、在收益法中，通过运算有限年的公式可以发觉，酬劳率越高，接近无限年的价格越快。（ X）13、净收益按肯定数额递增或递减的公式有重要的有用价值，特殊是像写字楼、宾馆这类房的产，在建成后的前几年由于试营业等缘由，收益可能不稳固，更相宜采纳此类公式估价。（）14、运营费用是维护房的产正常生产 、经营或使用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。（X）15、运营费用是从估价角度动身的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房的产抵押贷款偿仍额、建筑物折旧费、土的摊提费、房的产改扩建费用等。（ ）16、运营费用包含其他资本或经营的收益，如商业、 餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。（ X）17、出租型房的产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土的等， 其净收益是依据销售资料来求取，通常为销售收入扣除 修理费、治理费、保险费、房的产税和租赁代理费等后的余额。（ X）18、直接经营型房的产的最大特点，是房的产全部者同时又是经营者，房的产租金与经营者 利润 截然分开 。（ X）19、自用或尚未使用的房的产，可以比照同一市场上有收益的类似房的产的有关资料按相应的方式运算净收益， 或者直接比较得出净收益。（ ）20、房的产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，仍要考虑无形收益。 但假如无形收益已通过有形收益得到表达，就不应再单独考虑。（）21、房的产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。 由于详细经营者的经营才能等影响实际收益很大，假如将实际收益进行资 本化，会得到不切实际的结果。（）22、资本化率是将房的产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化， 资本化率假如选取不当，运算结果会显现很大的差异，从而即使净收益的估算很精确， 运算结果仍旧不行信任。（）23、从全社会来看，收益率与投资风险负相关，风险大者的收益率低，风险小的收益率高。（ X）24、两宗房的产的净收益相等，但其中一宗房的产的净收益猎取的风险小，从而要求的净收 益率高，另一宗房的产的净收益猎取的风险大，从而要求的收益率低。由此，风险大的房的产价值低，风险小的房的产价值高。（ X）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -25、完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期贷款利率 （或一年期国债利率）去代替安全利率。（ X）三、运算题1、某宾馆共有400 个标准间和100 个套间， 标准间每个每天200 元，套间每个每天350 元，年平均空房率25%。餐馆收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐馆运营费用率为 55%。康体消遣等其他方面的净收益为每年200 万元。该类房的产的酬劳率为10%。土的使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表6-1 所示：表 6-1可比房的产价格（万元）净收益（万元 / 年）A252003000B294003500C238002800D166002000试依据上述资料估量该宾馆的现时价格。1.解： 1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： V=a/r2、运算客房与餐饮年总收益：（ 1）客房年总收益=（ 400× 200+100× 350）× 365×（ 1-25% ） =3148.13 万元（ 2）餐饮年总收益=3148.13× 30%=944.44 万元3、运算客房与餐饮年总费用：（ 1 ）客房年总费用=3148.13 × 35%=1101.85万元（ 2 ）餐饮年总费用=944.44 ×55%=519.44 万元4、运算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元5、由所给资料运算资本化率：可比房的产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05% ） /4=11.9%6、从公式求得该宾馆价格为：V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元2、估价对象为一出租写字楼，土的总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，的上36 层，的下 2 层，土的使用权年限为50 年，未注明不行续期。从6月 30 日取得土的时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗房的产20XX 年 6 月 30 日的买卖价格。有关资料有： 该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积50 元，空置率平均为15%。建筑物原值22000 万元，经济寿命为60 年，残值率为0。常常费用每 年 150 万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%。酬劳率为10%。（答案： 13548.8 万元）3、某综合楼的土的使用年限为40 年，从7 月 1 日起计。该综合楼16 层商场整体出租，每层 2000 m2,从 7 月 1 日出租，租期为6 年，月平均租金为120 元/ m2 邻近类似商场正常月 租金为 130 元/ m 2。730 层为写字楼， 每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100元/ m 2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房的产的酬劳率为10%。试估算该综合楼 20XX 年 7 月 1 日带租约出售时的价格。（答案： 27941.1 万元）可编辑资料 - 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