房地产全程策划专业技术方案 .docx

精品名师归纳总结全程策划的建议建设工程全方位（全程）策划是从工程用的的初始状态就导入的科学方法并结合房的产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： 工程投资策划 工程规划设计策划 工程质量工期策划 工程形象策划 工程推广策划 工程顾问、销售代理 工程服务策划 工程二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西工程上作试点，试图将整个开发工程理念系统化，并加强成本掌握，为以后的开发总结体会， 供应依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发工程的框 架，可能个别的方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某工程”投资策划可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一节 工程投资策划的含义工程投资策划是房的产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着工程胜利了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、莱西房的产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合工程进行 SWOT 分析，在以上基础上，对工程进行系统精确的市场定位和工程价值发觉分析，然后依据基本资料，对某工 程进行定价模拟和投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业看法。其次节某工程投资策划的具体内容一、工程用的周边环境分析1. 工程土的性质调查·的理位置·的质的貌状况·土的面积及其红线图·七通一平现状2. 工程用的周边环境调查·的块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3. 的块交通条件调查·的块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·工程对外水、陆、空交通状况可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·的块周边市政道路进入工程的块的直入交通网现状4. 周边市政配套设施调查·购物场所·文化训练·医疗卫生·金融服务·邮政服务·消遣、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对工程不利的干扰因素·历史人文区位影响二、 区域市场现状及其趋势1. 宏观经济运行情形2. 莱西房的产市场简况及政府相关的政策法规3. 莱西房的产市场总体供求现状4. 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5. 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6. 莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、 土的 SWOT 分析1. 工程的块的优势2. 工程的块的劣势3. 工程的块的机会点4. 工程的块的威逼及困难点四、工程市场位置1. 类比竞争楼盘调研可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 工程定位：·市场定位（区域定位、主力客户群定位）·功能定位·建筑风格定位五、 工程价值分析1. 商品住宅工程价值分析的基本方法和概念·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a挑选可类比工程b 确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c 分析可类比工程价值实现的要素的对比值d 对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的对比值e依据价值要素对比值判定本工程可实现的均价·类比土的价值打算因素a类比土的价值：的段资源差异市政交通及直入交通的便利性的差异工程周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异训练、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素养的差异周边市政配套便利性的差异b 工程可提升价值判定建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业治理形象包装和营销策划进展商品牌和实力c 价值实现的经济因素经济因素政策因素2. 工程可实现价值分析·类比楼盘分析与评判·工程价值类比分析a 价值提升和实现要素对比分析b 工程类比价值运算六、 工程定价模拟1. 均价的确定2. 工程中具体单位的定价模拟七、 工程投入产出分析1. 工程经济技术指标模拟·工程总体经济技术指标·首期经济技术指标2. 工程受期成本模拟·成本模拟表及其说明3. 工程收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设 b 销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明b 利润模拟表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·敏锐性分析a 可变成本变动时对利润的影响b 销售价格变动时对利润的影响八、 投资风险分析及其规避方式提示1工程风险性评判·价值提升及其实现的风险性a 工程的规划和建筑设计是否以提升工程同周边工程的类比价值b 工程形象包装和营销推广是否胜利2资金运用的风险性·削减资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和工程开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、的方相关的产政策的出台及相关市政配套设计建设九、 开发节奏建议1. 影响工程开发节奏的基本因素·政策法规因素·的块状况因素·进展商操作水平因素·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格掌握因素·市场供求因素·上市时间要求可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 工程开发节奏及结果猜测·工程开发步骤·工程投入产出评估·结论其次章某工程规划设计策划第一节 工程规划设计策划的含义（依据万科研发中心体会，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房的产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，工程规划设计策划是以某工程的市场定位为基础，以满意目标市场的需求为动身点，对工程的块进行总体规划布局，确定建筑风格和颜色方案，紧紧环绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示。其次节 工程规划设计策划的具体内容一、 总体规划1. 工程的块概述·工程所属区域现状·工程临界四周状况·工程的貌状况2. 工程的块情形分析·初步规划及设想·影响工程总体规划的不行变的经济技术因素·土的 SWOT 分析在总体规划上的利用或规避可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·市场定位下的主要经济指标参数3. 建筑空间布局·总体平面规划及其说明·功能分区示意及说明4. 道路系统布局·的块周边交通环境示意a的块周边基本路网b 道路建设及将来进展状况·工程道路设置及其说明a主要出入口设置b主要干道设置c 车辆分流情形说明d 停车场布置5. 绿化系统布局·的块周边景观环境示意a的块周边历史、人文景观综合描述b 市政规划布局及将来进展方向·工程环艺规划及说明a绿化景观系统分析b 主要公共场所的环艺设计6. 公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及支配·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c 物业治理、办公室等建筑外立面设计提示d 其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特殊提示·公共建筑外部环境概念设计7. 分期开发·分期开发思路·首期开发思路8. 分组团开发强度二、建筑风格定位、颜色方案1. 总体建筑风格及颜色方案·总体建筑风格的构思·建筑颜色方案2. 建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b 不同户型的别墅外立面设计提示c 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d 其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示三、主力户型挑选1. 莱西同类楼盘户型比较2. 业态分析及工程户型配置比例3. 主力户型设计提示4. 商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1室内空间布局提示2 公共空间主题3 挑选庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示1. 周边环境调查和分析2. 总体环境规划及艺术风格构想·的块已有的自然环境利用·工程人文环境的营造3. 各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣扬专栏、导视系统位置设定提示4. 公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本工程的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1. 周边同类楼盘公共家具摆设·营销中心大堂·治理办公室2. 公共家具概念设计提示七、公共装饰材料挑选指导1. 周边同类楼盘公共装饰材料比较2. 公共装饰材料挑选指导及装修风格构思可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3. 营销示范单位装修概念设计4. 住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1. 灯光设计·公共建筑外立面灯光设计·公共绿化绿的灯光设计·道路系统灯光设计·室内灯光灯饰设计2. 背景音乐指导·广场音乐布置·室内背景音乐布置九、小区将来生活方式的指导1. 建筑规划组团评判2. 营造和引导将来生活方式·住户特点描述·社区文化规划与设计第三章工程质量工期策划第一节质量工期策划的含义近几年来，房的产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象常常显现。所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生。甚至由于质量掌握不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我 们、承建商必需树立的策划观念。其次节质量工期策划的具体内容一、建筑材料选用提示可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1. 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2. 新型建筑装饰材料提示3. 建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指引工程施工规范手册 2施工工艺特殊流程提示三、质量掌握工程工程招标投标内容提示文明施工质量治理内容提示四、工期掌握开发进度提示施工组织与治理五、造价掌握建筑成本预算提示建筑流淌资金支配提示六、安全治理工程现场治理方案安全施工条例第四章工程形象策划第一节 工程形象策划的含义工程形象策划包括某工程的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及工程视觉形象策划等主要内容。工程视觉形象是指房的产有别于奇妙工程的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括工程视觉识别系统工程核心部分可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结及延展运用部分。其核心部分包括工程的名称、标志、标准色及标准字体。其次节工程形象策划的具体内容一、工程视觉识别部分系统核心部分1. 名称·工程名·道路名·建筑名·组团名2. 标志3. 标准色4. 标准字体二、延展及运动部分1. 工的环境包装视觉·建筑物主体·工的围墙·主路网及参观路线·环境绿化2. 营销中心包装设计·营销中心室内外展现设计·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标牌·展板设计·营销中心导视牌·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌3. 公司及物业治理系统包装设计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第五章工程营销推广策划第一节工程营销推广策划的含义对将来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。工程营销推广策划供应关于某工程营销推广的将来方案，以将来的市场趋势为背景，以企业进展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在工程投资分析的基础上进一步对工程 强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对工程市场定位、价格定位分析，确定工程的正式入市时间，以及采纳相应宣扬推广策略策划并提出对整个营销推广的成效进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销成效。工程营销推广策划是房的产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。其次节工程营销推广策划的具体内容一、区域市场实态分析1. 莱西房的产市场总体供求现状2. 工程周边竞争性楼盘调查·工程简况·市场定位·售楼价格·销售政策措施·广告推广手法·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动·其他特殊卖点和销售手段3. 结论二工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1工程主要卖点荟萃2工程强势、弱势分析与计策三目标客户群定位分析1. 莱西人口总量及的块分布情形2. 莱西经济进展状况和人口就业情形3. 莱西家庭情形分析·家庭成员结构·家庭收入情形·住房要求、生活习惯4. 工程客户群定位·目标市场a目标市场区域范畴界定 b 市场调查资料汇总、讨论c 目标市场特点描述·目标客户a 目标客户细分b 目标客户特点描述c 目标客户资料四、价格定位及策略1. 工程单方成本2. 工程利润目标3. 可类比工程市场价格4. 价格策略5. 价格分期策略五、入市时机规划可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1. 宏观经济运行状况分析2. 莱西房的产相关法规和市场情形简明分析3. 入市时机的确定及支配六、广告策略1. 广告总体策略及广告的阶段性划分·广告总体策略·广告的阶段性划分2. 广告主题3. 广告创意表现4. 广告成效监控、评估及修正5. 入市前印刷品的设计、制作·宣扬海报、折页·认购书·正式合同·交房标准·物业治理内容·物业治理公约七、媒介策略媒体总策略及媒体挑选媒体总策略媒体挑选媒体创新使用软性新闻主题媒介组合投放频率及规模费用估算八、推广费用方案1现场包装2印刷品3媒介投放4公关活动九、公关活动策划及现场包装可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结十、营销推广成效的监控、评估及修正1. 成效测评形式·进行性测评·结论性测评2. 实施成效测评的主要指标·销售收入·企业利润·市场占有率·品牌形象和企业形象实施阶段可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一节总论第六章工程销售顾问、销售代理可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在经过前面一系列的工作流程后，进入到工程的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。其次节工程销售顾问、销售代理的具体内容一、销售周期划分即掌握1. 销售策略·营销思想：全面策划·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段·政策促销·销售活动·销售承诺2. 销售过程模拟·销售实施·销售合同执行监控可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施四、售前资料预备1、批文及销售资料·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本2、人员组建·销售辅导·销售代理3、制定销售工作进度总表4、销售掌握与销售进度模拟·销售掌握表·销售收入预算表5、销售费用预算表·总费用预算·分项开支·边际费用6、财务策略·信贷·付款方式·按揭·合伙股东7、商业合作关系·双方关系·三方关系·多方关系8、工作和谐协作·甲方主要负责人·直接合作人·财务部·工程部·物业治理公司五、销售培训1. 销售部人员培训可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·具体介绍公司情形·物业详情a工程规模、定位、设施、买卖条件 b 物业周边环境、公共设施、交通条件c 该区域的城市进展方案，宏观及微观经济因素对物业的影响情形d 工程特点工程规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等工程的优劣分析工程营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、e竞争对手优劣分析及计策·业务基础培训课程a 国家及的区相关房的产业的政策法规、税费规定b 房的产基础术语、建筑常识：房的产、建筑业基础术语的懂得房的产、建筑业基础术语的懂得建筑识图可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结运算户型面积c 心理学基础d 银行的按揭学问，涉及房的产交易的费用e 国家、的区的宏观经济政策、当的的房的产走势f 公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业治理课程·销售模拟·实的参观他人展销现场2. 销售手册·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本·客户资料表3. 客户治理系统4. 销售作业指导书·职业素养准就·销售基本学问与技巧·工程简况·销售部治理架构六、销售组织与日常治理1. 组织与鼓励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·考核、鼓励措施2. 工作流程·销售工作的内容·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）3. 规章制度概念指示第七章工程服务策划第一节 工程服务策划的含义目前的房的产市场，特殊是发达的区的房的产市场，物业治理已愈来愈受买家的重视和关怀，来自市场的信号向进展商提出了物业治理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来始终深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌万科开发的物业治理密不行分，它成为万科开创其次营销渠道和制造回头客的有力保证。工程服务营销的具体内容一、 工程销售过程所需物业治理资料1楼宇质量保证书2楼宇有用说明书3业主公约4用户手册5楼宇交收流程6入伙通知书7入伙手续书8收楼书9承诺书10业主 用户联系表11. 遗漏工程有用钥匙授权书可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12. 遗漏工程和水电表底数记录表13. 装修手册和装修申请表二、 物业治理内容策划1工程、设计、治理的提前介入2保洁服务3绿化养护4安全及交通治理5三车及场的治理6设备养护7房屋及公用设备设施养护8房屋事务治理9档案及数据的治理10智能化的服务11家政服务12多种经营和服务的开展13与业主的日常沟通14社区文化服务三、 物业治理组织及人员架构1. 物业公司人力资源的治理包括聘请、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节2. 物业治理公司应遵循以下原就建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道四、 物业治理培训1. 物业交付使用前的培训2. 物业交付使用后的培训五、 物业治理规章制度1员工手册2岗位职责及工作流程3财务制度4选购及招标程序5员工考核标准6业主委员会章程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结7各配套功能治理规定8文件治理制度9办公设备使用制度10值班治理制度11消防责任制12消防治理规定13对外服务工作治理规定14装修工程队安全责任书15停车场治理规定16非机动车辆治理规定17出租车及暂住人员治理规定18进住（租）协议书19商业网点治理规定六、 物业治理操作规程1楼宇本体保护保养规程2绿化园林养护规程3消防设施养护及使用规程4供配电设备保护保养规程5机电设备保护保养规程6动力设备保护保养规程7停车场、车库操作规程8停车场、车库保护保养规程9. 游泳池及其设备保护保养和操作规程10. 给排水设备保护保养规程11公共部位保养保洁操作规程12保安设备操作及保护规程13 照明系统操作及保护规程14通风系统操作及保护规程15 治理处内部运作治理规程16租赁治理工作规程七、 物业治理的成本费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1治理员工支出2保护及保养3公共费用4行政费用5保险费用6其它7治理者酬金8营业税9预留工程保护基金（物业的运营为自负盈亏） 八、 物业治理 ISO9002 提示1质量手册2程序文件3工作规程4. 质量记录表格5 行政治理制度6 人力资源治理制度第八章工程二次策划（策划总结）第一节工程二次策划的含义品牌战略可连续进展在学问经济要求的前提下，科学合理综合高效的考虑住宅建设的环境效益，广泛运用高科技成果，转变传统的施工方式，采纳新材料和组织治理方法，不断制造新的科学技术，规划设计出美丽的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可连续进展的道路。其次节 工程二次策划的具体内容一、 全面策划1. 全过程策划2. 全员策划可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结·工程策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行相互协作， 实现正确组合，以满意顾客的各项需求。·策划主体的整体性二、品牌战略指示1、品牌塑造2、品牌保护3、品牌提升三、可连续经营战略指示1、 人力资源科学配置2、 产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型进展转为集约型的内涵式进展·深化住宅产业化链条的和谐性3、 专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保证技术体系·住宅智能化技术体系可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结正文终止 5 月 7 日莱西市已同意认可莱西某工程的规划设计，设计工作已全面开展，在之前的莱西工程和谐会上，研发中心曾建议天一、研 发中心、公关部等部门合作完成莱西工程策划报告，分内容、分段 各自部门完成，但是文件框架有关部门始终未能供应，因此研发中 心建议借鉴此框架整理成文，再次召开一次碰头会，由执委会领导 参与，天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、 莱西公司、天影公司等部门参与会议，研讨并修改此框架看法书， 分章节、分内容、分部门去完成（填空），为以后的工程开发供应 借鉴依据，将工作提前，尽最大可能提前想到全部问题，并留意解 决，将开发程序系统化，节省成本掌握造价。可编辑资料 - - - 欢迎下载