房地产开发成本计算 .docx

精品名师归纳总结一、 建设工程投资估算固定资产投资 ：工程按拟建规模 .规划设计方案 .建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息 ：企业为建设工程进行建设投资借款和流淌资金借款而发生的利息支出流淌资金 ：爱护企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设工程总投资形成的资产分为：固定资产.无形资产 .延递资产 .流淌资产二、 房的产工程投资与总成本费用估算（一）概念1、 开发工程投资特点 ：出售.出租.自主经营2、 开发工程总投资 （开发建设投资 .经营资金）开发建设投资：开发期内完成房的产产品开发建设所需投入的各项成本费用 .土的费用 .前期工程费 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费 .开发间接费 .治理费用 .财务费用 .销售费用 .开发期税费 .其他费用以及不行预见费等经营资金：开发企业用于日常经营周转的资金3、 开发产品成本 ：房的产开发企业在开发过程中所发生的各项费用用途角度分为：土的开发成本 .房屋开发成本 .配套设施开发成本 核算分为：开发直接费（土的费用 .前期工程费 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费） .开发间接费（治理费用 .财务费用.销售费用 .开发期税费 .其他费用以及不行预见费等）。开发成本 . 开发费用进行同样的分类可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（二）房的产开发工程总成本费用构成估算1、 土的费用估算土的使用权出让金 ,方式：拍卖 .招标.协议土的征用及拆迁安置补偿费 ,方式：货币补偿 .产权调换土的转让费：土的受让方向土的转让方支付土的使用权转让费土的租用费：土的租用方向土的出租方支付的费用. 置业投资中常常使用土的投资折价：合作开发工程2、 前期工程费工程的规划 .设计.可行性讨论费用：一般来说,规划及设计 费用占建安工程费的 3%左右,可行性讨论 费占工程总投资的0.1%-0.3%水, 文.的质勘探 为设计概算的 0.5%左右“三通一平”等土的开发费用,一般为设计概算的 0.35%3、 基础设施建设费 （红线内外工程费）：建筑物2M 以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用.其通常采纳单位指标估算法来运算 ,粗略估算时 ,各项基础设施工程均可按建筑平方M 或用的平方 M 造价运算4、 建筑安装工程费 ：直接用于工程建设的总成本费用主要包括：建筑工程费（结构 .建筑 .特别装修工程费） .设备及安装工程费（给排水 .电气照明 .电梯.空调.煤气管道 .消防.防雷.弱电等设备及安装） .室内装修工程费用等5、 公共配套设施建设费 ：居住小区内为居民服务配套建设的各种费营业性的公共配套设施的建设费用（居委会.幼儿园等）6、 开发间接费 ：房的产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用（工资.福利.折旧.修理.办公.水电 .劳动爱护.周转房摊销等）7、 治理费用 ：房的产企业行政治理部门为组织和治理房的产工程的开发经营活动二发生的各项费用.包括：治理人员工资 .工会经费 .业务接待费 .职工训练经费 .劳动保可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结险费.待业保险法 .董事会费 .询问费.审计费 .诉讼费 .房产税.土的使用税（企业治理用房） .车船使用费 .技术开发费 .无形资产摊销 .开办费摊销等治理费用以工程投资或 1-5 项直接费用为基数 ,取 3% 8、 财务费用 ：企业为筹集资金而发生的各项费用包括：借款和债权的利息 .金融机构手续费 .保险费.融资代理费等 .利息外的财务费用可按利息 10%估算9、 销售费用 ：在销售产品过程中发生的各项费用广告宣扬及市场推广费 ,约为销售收入的 2%-3%（住宅销售物业较高 ,写字楼物业较低）销售代理费约为销售收入的 1.5%-2%其他销售费用约为销售收入的 0.5%-1%以上各项合计 ,销售费用约占销售收入的 4%-6%10、 其他费用包括：暂时用的费和暂时建设费 .工程造价询问费 .总承包治理费 .合同公证费 .施工执照费 .工程监理费 .竣工图编制费 .工程保险等一般约占投资额的 2%-3%11、 开发期间税费 （依据当的有关法规标准估量） 以广州为例 ,包括配套设施建设费固定资产投资方向调剂税（免）土的使用税建筑工程质安监督费供水/ 电增容费（已免增）物业治理基金12、 不行预见费以上述各项费用之和为基数 ,按 3%-5%运算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结假如是开发工程完成后出租或自营的工程,仍应估算以下费用： 13、 运营费用 （治理费用 .销售费用等）14、 修理费用三、 房的产工程的收入 .税金估算与资金筹措（一）经营收入测算1. 租售方案：可供租售的房的产类型及数量.租售价格 .收款方式等2. 租售收入估算：主要包括：土的转让收入 .商品房销售收入 .出租房租金收入 .配套设施销售收入和开发企业自营收入对于出租要留意空置期和空置率。自营收入：房的产开发企业以开发完成后的房的产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体 ,通过综合性的自营方式 得到的收入（二）税金估算1、经营税金及附加 ：房的产销售 .出租与自营过程中发生的税费包括：营业税 .城市爱护建设费 .训练费附加（两税一费）营业税 ：税额 =应纳税销售（出租）收入* 税率 ,（我国是5%）城市爱护建设费 ：按增值税 .消费税 .营业税的实缴税额为计税依据 .纳税人所在的为市区的,税率为 7%。在县城 .镇的,税率为 1%训练费附加 ：以实际缴纳的营业税为计税依据 ,税率为 3% 2、土的使用税 ：房的产开发企业在开发经营过程中占有国有土的应缴纳的一种税.以实际占有的土的面积为计税依据,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结采纳分类分级别的幅度定额税率年应缴纳土的使用税 =应税土的面积 * 税率3、房产税按房产余值计征 ,税率为 1.2%按房产租金收入计征 ,税率为 12%4、企业所得税所得税税额 =（利润总额 -答应扣除工程的金额） * 税率对于开发企业 , 利润总额主要是开发建设及经营期间的收入,答应扣除工程为总开发成本和经营成本.房的产开发企业所得税税率一般为25%5、土的增值税概念：对转让国有土的使用权 .的上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人 ,就其转让房的产所得的增值额为征税对象征收的一种税转让房的产取得的收入转让房的产的全部价款及有关的经济收益土的增值税的扣除工程包括：a 取得土的使用权所支付的的价款和相应的手续费。b 房的产开发成本：土的征用拆迁补偿费 .前期工程费 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费 .开发间接费等。c 房的产开发费用：治理 .财务.销售费用留意：三项费用在运算土的增值税时 ,并不按纳税人房的产开发工程实际发生的费用进行扣除 .详细扣除时 ,要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房的产工程运算分摊并供应金融机构的证明.假如是 ,就财务费用中的利息支出答应据实扣除 ,但最高不能超过商业银行同期贷款利率运算的金额 ,而其他房的产开发费用就可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结依据第 1.2 项运算金额之和的 5%以内运算扣除 .假如否 ,就凡不能按转让房的产工程运算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的 , 就整个房的产开发费用依据第 1.2 项运算金额之和的 10%以内运算扣除.d 旧房或建筑物的评估价格e 与转让房的产有关的税金 .包括：营业税 .城乡爱护建设税 .训练费附加 .印花税等f 财政部规定的其他扣除工程对从事房的产开发的纳税人可按第1.2 项之和的 20%扣除土的增值税的税率四级超额累进税率：未超过 50%（包括本比例） ,税率为 30%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结50%-100%税,100%-200%税,率为 40%率为 50%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结大于 200%,税率为 60%免税规定纳税人建筑一般标准住宅出售,增值额未超过扣除工程金额20%的。因国家建设需要征收的房的产四、 借款仍本付息的估算归仍建设投资借款的资金来源主要是工程建成后可用于借款 偿仍的利润 .折旧费 .摊销费用等。对预售或预租的工程,仍款资金仍可以是预售或预租收入 .（1） 利润用于归仍的利润 ,一般应是可供安排的利润中补偿以前年度亏损.提取了盈余公积金 .公益金以及向投资者安排利润后的利润（2） 折旧费仍未需要投入使用的折旧基金可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（3） 摊销费（4） 预售或预租收入版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。版权为张俭个人全部This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Quan's personal ownership.用户可将本文的内容或服务用于个人学习、讨论或观赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵害本网站及相关权益人的合法权益。除此以 外，将本文任何内容或服务用于其他用途时，须征得本人及相关权益人的书面许可，并支付酬劳。Users may use the contents or services of this article for personal study, research or appreciation, and other non-commercial or non-profit purposes, but at the same time, they shall abide by the provisions of copyright law and other relevant laws, and shall not infringe upon the legitimate rights of this website and its relevant obligees. In addition, when any content or service of this article is used for other purposes, written permission and可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结remuneration shall be obtained from the person concerned and the relevant obligee.转载或引用本文内容必需是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目的的合理、善意引用，不得对本文内容原意进行曲解、修 改，并自负版权等法律责任。Reproduction or quotation of the content of this article must be reasonable and good-faith citation for the use of news or informative public free information. It shall not misinterpret or modify the original intention of the content of this article, and shall bear legal liability such as copyright.可编辑资料 - - - 欢迎下载