XX银行调查报告模板-房地产开发行业.doc

XX银行调查报告模板-房地产开发行业XX银行调查报告模板-房地产开发行业关于公司XXXX业务调查报告呈报单位：客户经理：呈报日期：联系电话：房地产开发行业XXXX分行/支行XXXXXXX年XX月XX日1目录一、借款人资信评估包括借款人简介、股东构成、发展历史、组织架构、管理层履历、控股股东介绍、与我行业务关系及履约情况、信用评级结果等。二、借款人经营情况历史开发项目、历史开发面积、项目销售业绩、客户入住评价；土地储备情况（地块、面积）；在建项目面积，完工情况、预售期限，订房人数、预计销售业绩。三、借款人财务分析分析涉及公司的偿债能力、盈利能力、营运能力、现金流量、资产报酬与收益情况等。四、项目分析项目可行性、投资估算与回报、资本金到位、贷款发放条件、还款能力。五、担保情况分析保证人、抵押人、质押人、抵押物、质押物。使用非传统资产作为抵质押担保（存货、账款、其他权利等），设计担保管理方案。六、综合收益分析贷款收益、存款收益及其他收益。可能带来的其他社会效益，影响力等。七、贷款风险分析和防范措施可能面临的各种风险：政策风险、信用风险、经营风险、财务风险等。应对各类风险在贷款发放前做好应对防范的预案和措施。八、评估意见及贷款方案对企业做出综合评价与判断。授信的种类、期限、金额、利率；是否要求其他附属条件等。扩展阅读：某房地产开发公司贷款调查报告某房地产开发公司贷款调查报告借款单位：某房地产开发公司借款额度：XX万元借款期限：XX年借款用途：房地产开发项目名称：XX一、借款人基本情况某房地产开发公司公司成立于X年X月，位于XX，企业性质：有限责任公司;经营范围：房地产开发;注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元(占X%)、某某X万元(占X%);法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，具有较丰富的经营经验和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX(五级分类)。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为市房地产开发企业50强，排名XX位。该公司已成功开发的项目有：(1)市XX项目XX万;(2)市XX项目XX万;(3)市XX项目XX万，累计已完成XX万的开发量。到目前为止，公司开发的前XX个项目销售情况。二、借款人财务状况及分析(一)、资产负债权益状况分析单位：万元项目前三年末前二年末前一年末调查期一、资产总额1、流动资产其中：货币资金存货2、长期投资3、固定资产其中：在建工程4、无形及递延资产5、其它资产二、负债总额1、流动负债其中：短期借款预收帐款2、长期负债其中：长期借款长期应付款三、权益总额其中：实收资本资本公积四、销售收入五、主营业务利润六、利润总额七、净利润说明：对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款应付账款、银行借款等以及对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。(二)、现金流量分析单位：万元项目前三年末前二年末前一年末调查期现金净流量1、经营活动产生的现金流量2、投资活动产生的现金流量3、筹资活动产生的现金流量分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。(三)、营运能力分析项目前三年末前二年末前一年末调查期总资产周转资数流动资金周转次数应收账款周转次数存货周转次数产品销售增长率利润总额增长率分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。(1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额(2)流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额(3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额(4)存货周转次数=产品销售成本÷平均存货或：产品销售收入÷平均存货(5)产品销售增长率=(本期产品销售收入上期产品销售收入)÷上期产品销售收入×100%(6)利润总额增长率(本期利润总额上期利润总额)÷上期利润总额×100%(四)、偿债能力分析项目前三年末前二年末前一年末调查期资产负债率(%)流动比率(%)速动比率(%)分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。(1)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%(2)流动比率=流动资产÷流动负债(3)速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)÷流动负债(五)、盈利能力分析项目前三年末前二年末前一年末调查期销售利润率(%)净资产收益率(%)净资产增长率(%)分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。(1)销售利润率=(产品销售利润总额÷产品销售收入总额)×100%(2)净资产收益率=(净利润÷平均所有者益)×100%(3)净资产增长率=(本期净资产上期净资产)÷上期净资产×100%三、关联企业情况(一)XX公司。该公司属借款单位下属(或母)公司，于X年X月成立，位于XX，企业性质：有限责任公司;经营范围：XX等;注册资本：XX万元，其中：某某出资XX元(占XX%)、XX出资XX万元;法定代表人：XXX，XX年末，资产总额XX万元，负债总额XX万元，所有者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。(二)XX公司。(同上)四、项目概况项目位于XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX，商业用房XX，地下车库及设备用房XX。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层)共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司;宣传策划和销售管理顾问是XX公司，广告代理是XX公司;物业管理是XX公司。房屋物业形态:物业类型建筑类型户型及面积(建筑面积)户数占比建面占比高层X层二房XX平米三房XX平米小高层X层(一梯X户)三房XX平米四房XX平米多层X层(一梯X户)三房XX平米四房XX平米商业用房X层合计五、项目投资和资金筹措(一)项目投资：此次申请贷款的X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元;配套费XX万元，间接费用XX万元(其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期公司管理费XX万元、不可预见费XX万元)。(二)资金筹措：1、该公司自筹XX万元;2、向信用社申请贷款XX万元。六、资金投入和工程进度及意向购房情况(一)资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款的X期工程项目总投资的XX%，主要包括：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。(二)工程进度：预计XX年XX月底交房。(三)意向购房情况：。七、财务效益预测(一)可售面积：可售面积XXm2(不含车库和公共设施)。(二)销售收入预测：根据该地区周边房价和该小区的销售确定价格，按建面XX元/m2的销售均价计算。即：可实现销售收入：销售单价×可售面积=XX万元。(不含车库出租、出售收入)(三)投资成本：项目总投资(含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等)。(五)税金：可售面积×5.75%=XX万元。(四)应交所得税：(销售收入-投资成本-销售税金)×33%=XX万元。(五)税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。(六)项目现金流量：项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量(列表)，计算项目财务内部收益率、财务净现值。项目现金流量表单位：元项目XX年XX年XX年XX年合计现金流入量：经营收入现金流出量：投资支出经营税金及附加销售费用管理费用应纳所得税小计净现金流量说明：财务净现值年份净现金流量偏高折现率偏低折现率折现系数净现值折现系数净现值XX年XX年XX年XX年合计说明：(七)投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。(八)投资回收期：(累计净现金流量开始出现正值年份数1)+(上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量)=XX年(九)借款偿还期：(借款偿还后开始出现盈余年份数开始借款年份)+(当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额)=XX年。八、不确定性分析(一)盈亏平衡分析：1、盈亏平衡点销售量=总成本XX万元/(每平方价格XX元/m2-每平方米经营税金及附加XX元/m2)=XXm22、盈亏平衡点销售价格=总成本/销售量(1-税费率)=XX万元/XX×(1-XX%)=XX元/m2。3、盈亏平衡点商品房销售率=盈亏平衡点销售量/商品房开发量=XXm2/XXm2×100%=XX%该项目商品房销售量达到XXm2(为可售面积的XX%)，经营收入达到XX万元(为预计总收入的XX%)，每平方米销售价格超过XX元(为预测售价的XX%)，项目可实现保本。上述情况说明：此次申请贷款的X期工程项目抗风险能力较强。(二)敏感性分析序号项目基本方案销售收入经营成本投资10%-10%10%1财务内部收益率较基准方案增减(%)2全部投资回收期(a)较基准方案增减(a)说明：八、贷款担保情况本次贷款的抵押物为位于XX的土地XX亩(房屋XX)，抵押估价XX万元(XX万元/亩，XX元/);九、优劣势分析和信贷风险评价(一)、项目的优劣势分析1、;2、;3、;(二)、贷款的风险分析1、;2、;3、;(三)、风险控制1、;2、;3、;综上所述：该企业借款主体资格合法，财务状况和经营状况良好，实力较强;信用状况好，为市联社认定的“XX”级企业;公司和下属公司无不良记录，项目开发公司是XX年市房地产开发企业50强之一，有较丰富的开发经验，经营稳健，前期开发业绩较好;公司土地储备充足，可持续发展能力较强;项目位置、环境优势突出，项目手续“四证”齐全，自有资金比例符合规定并已先投入使用，预测经济效益较好，项目可行;项目第一还款来源有保障，抵押物合法，价值足，易变现，第二还款来源可靠。调查建议贷款XX万元支持，期限X年，年利率X%。调查人：XXXXXXXXX年XX月XX日第 8 页 共 8 页